УИД 38RS0019-01-2024-000806-23

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 декабря 2024 года г. Братск 

Падунский районный суд города Братска Иркутской области в составе

председательствующего судьи Шевченко Ю.А., 

при секретаре судебного заседания Ежовой Е.А., 

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенного посредством видеоконференц-связи, гражданское дело № 2-598/2024 по иску ФИО4 к ФИО5 о взыскании задолженности по договору аренды, судебных расходов, 

по встречному иску ФИО5 к ФИО4 о признании договора аренды незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО5, в котором, с учетом уточненных требований, просит признать договор аренды помещения от 01.06.2022, заключенный между ФИО5 и ФИО2, ничтожным в силу его мнимости; взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 задолженность по договору аренды помещения от 15.08.2022 в сумме 450 000 руб., возмещение уплаченной истцом государственной пошлины в сумме 7 700 руб.; расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 руб.; возмещение судебных расходов по оплате судебной почерковедческой экспертизы в сумме 26 000 руб., а всего 503 700 руб.

В обоснование иска, с учетом его уточнения, указано, что между ФИО4 и ФИО5 заключен договор аренды от 15.08.2022, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в аренду нежилые помещения, общей площадью 335,2 кв.м., этаж 1, адрес (местоположение): (адрес), кадастровый №. Объект является частью здания, расположенного по адресу: (адрес).

По условиям договора, арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату за пользование объектом, в размере 50 000 руб. в месяц. Согласно п. 2.3 договора, расчетное число - 15 каждого последующего месяца. Договор заключен на срок с 15.08.2022. Условия договора арендатором не выполняются, арендатор оплату не производит. По состоянию на 15.05.2023 по договору имеется задолженность в размере 450 000 руб., сумма задолженности рассчитана в период с 15.08.2022 по 15.05.2023. 

Мировым судьей вынесен судебный приказ, который был отменен.

В уточненном иске истец указывает, что ФИО5 ссылается на то, что между ним и арендодателем ФИО4 1 июня 2022 года заключен договор аренды нежилых помещений по указанному адресу, по условиям которого арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату за пользование объектом, общей площадью 384,4 кв.м., в размере 1 000 рублей в месяц, то есть стоимость аренды 1 кв.м. составляет 2,6 руб. в месяц. 

При этом, договор аренды от 01.06.2022 был заключен сторонами для вида и не нес за собой каких-либо правовых последствий, связанных с исполнением сторонами данного договора, в связи с чем договор аренды от 01.06.2022 является мнимой сделкой. Исходя из исследованных в суде доказательств, показаний свидетелей и пояснений сторон следует, что стороны пришли к соглашению о том, что стоимость аренды посещения составляла 50 000 рублей. Арендатор въехал в арендуемое помещение с 01.09.2022, а первую оплату внес 15.09.2022 в размере 50 000 рублей. Арендатору необходимо было время для оформления лицензии и иных разрешений, связанных с родом его деятельности, в связи с чем между сторонами и был заключен договор аренды от 01.06.2022. Из доказательств, представленных в материалы дела, следует, что исходя из времени пользования объектом аренды и размера арендной платы, стороны исполняли именно договор аренды от 15.08.2022. По договору аренды от 01.06.2022 не возникало никаких правовых последствий, он был заключен между сторонами лишь для вида (для того чтобы арендатор имел возможность заблаговременно подать документы на получение лицензии и иных разрешений, связанных с его родом деятельности) и не нес за собой какие-либо правовые последствия, связанные с исполнением договора. Договор аренды от 01.06.2022 является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ч. 1 ст. 170 ГК РФ). 

Не согласившись с предъявленными исковыми требованиями, ответчик ФИО5 предъявил встречные исковые требования, в которых просит признать договор аренды от 15.08.2022 между ФИО4 и ФИО5 незаключенным.

В обоснование встречного иска указано, что договор аренды от 15.08.2022 между ФИО4 и ФИО5 никогда не заключался. Все отношения с ФИО4 вел индивидуальный предприниматель ФИО5

Отношения по аренде объекта - нежилого помещения, являющегося частью здания, расположенного: (адрес), строились между сторонами в соответствии с договором аренды от 01.06.2022, зарегистрированным в установленном законом порядке в уполномоченном органе.

Представленный договор аренды от 15.08.2022 не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Сторона истца по встречному иску утверждает, что данного договора от 15.08.2022 не существовало, подпись ФИО5 в договоре изготовлена с помощью технических средств с помощью копирования. ФИО5 оспаривает сам по себе факт заключения договора аренды от 15 августа 2022 года. 

Протокольным определением встречное исковое заявление принято к производству суда для рассмотрения совместно с первоначальным иском. 

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО4, будучи надлежаще извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее в судебном заседании исковые требования, с учетом их уточнений, поддержал, возражал против удовлетворения встречных требований, суду пояснил, что летом 2022 года ФИО5 обратился к нему с просьбой снять у него в аренду, принадлежащее ему здание под свою ветеринарную клинику. Он передал в аренду ФИО5 часть помещений в этом здании, а часть оставил для себя, для размещения своего собачьего питомника и обслуживающего персонала. Общая площадь здания 385 кв.м., 50 кв.м. он оставил себе, а остальные площади он сдал в аренду ФИО5 У них была договоренность о сумме арендной платы в размере 50 тыс. рублей в месяц. В связи с тем, что договором аренды предусмотрено перечисление в бюджет НДФЛ 13% на перечисляемые суммы арендной платы, ФИО5 попросил его указать сумму арендной платы в договоре в размере 1 000 рублей, чтобы не платить 13% с 50 000 рублей. Также для ведения деятельности ФИО5 по реализации и хранению лекарственных препаратов ему необходим был зарегистрированный в Управлении Росреестра договор аренды. В договоре аренды от 01.06.2022 указана полностью площадь всего помещения, за минусом трех помещений, фактически же арендатору ФИО5 была предоставлена площадь, указанная в договоре аренды от 15.08.2022. 

Между ним и ФИО5, был заключен договор аренды помещения от 01 июня 2022 года, который подлежал регистрации в Росреестре, где была указана сумма арендной платы в размере 1000 рублей. Фактически, ФИО5 занял арендованное им помещение 15 августа 2022 года, тогда и был заключен спорный договор аренды от 15 августа 2022 года, в котором сумма арендной платы указана в размере 50 000 рублей. До августа 2022 года ФИО5 арендную плату не вносил, никакой обязанности у него по внесению коммунальных платежей не было. В конце 2022 года ФИО5 внес один платеж 50 000 рублей, кроме того, согласно достигнутой между ними договоренности, ФИО5 брал на себя ответственность по ремонту помещений, в связи с тем, что сумма аренды в размере 50 000 руб. является незначительной для такого здания. Письменно указанные условия нигде не согласовывались. ФИО7 является разнорабочим, который работает в питомнике кинологом, кормит, убирает за собаками, а также прилегающую территорию. ФИО5 имел с ФИО7 свои договоренности по оплате за оказанные им услуги по уборке помещения. Денежные средства, переданные ФИО5 рабочему ФИО7, не входили в стоимость арендной платы. Сам истец редко приходил в нежилое помещение, никого не уполномочивал забирать у ФИО5 арендную плату, в том числе ФИО7

Представитель истца (ответчика по встречному иску) по доверенности ФИО1, заявленные исковые требования, с учетом их уточнения, поддержал по доводам, изложенным в иске, возражал против встречных требований, настаивал на том, что между сторонами был заключен договор аренды помещения от 15.08.2022, по условиям которого размер арендной платы составляет 50 000 рублей. Согласен с заключением проведенной по делу повторной экспертизы, подтвердившей, что подпись в договоре от 15.08.2022 от имени ФИО5 принадлежит ему. Правоотношения сторон складывались именно из указанного договора аренды, в период с августа 2022 года арендатор ФИО5 заехал в спорное помещение, при этом арендная плата за нежилое помещение ФИО5 не вносилась вообще ни по одному из договоров. Ответчик фактически пользовался объектом с середины августа 2022 года, что совпадает с датой заключения договора, при этом стоимость арендной платы должна определяться значениями взимаемой платы при сравнимых обстоятельствах в данной местности за аналогичное имущество. Стороны согласовали все существенные условия договора, само по себе то, что договор аренды в установленном порядке не был зарегистрирован, не влечет его не заключенности, поскольку согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их государственной регистрации именно для третьих лиц, которые вправе ссылаться на его незаключенность в связи с отсутствием его государственной регистрации. Истец ФИО4 обратился в Управление Росреестра для регистрации договора аренды от 01.06.2022 исходя из возникшей между ним и ответчиком договоренности, поскольку ФИО5 необходимо было предъявить зарегистрированный договор аренды в контролирующие органы, так как в нежилом помещении он осуществлял деятельность, связанную с предоставлением ветеринарных, а также фармацевтических услуг. На самом деле правоотношения сторон строились на договоре аренды от 15.08.2022. Денежные средства, оплаченные ФИО5 на имя ФИО7, были направлены в счет оплаты за оказанные ФИО7 ФИО5 услуги по выполнению работ по вывозу мусора, прочистки канализации, устранению протечек, выполнению работ внутри клиники, уборку снега на территории, вывозу снега, обслуживанию оборудования противопожарной и охранной безопасности здания, донорство животных. 

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО5, будучи надлежаще извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее в судебном заседании первоначальные исковые требования не признал, настаивал на удовлетворении встречных требований, суду пояснил, что спорный договор аренды от 15.08.2022, между ним как физическим лицом и ФИО4, не заключался. Между ним как индивидуальным предпринимателем и ФИО4 как физическим лицом заключен договор аренды от 01.06.2022, который зарегистрирован в установленном порядке. Этот договор им исполнялся, производилась оплата по нему, также по договоренности им вносилась оплата коммунальных услуг за это здание, оплачивались услуги охраны, вывоз мусора и т.д. 

Представитель ответчика (истца по встречному иску) по доверенности ФИО6, в судебном заседании первоначальные исковые требования не признала, настаивала на удовлетворении встречных требований. Суду пояснила, что 01.06.2022 между ИП ФИО5 и ФИО4 был заключен договор аренды помещения по адресу: (адрес) с размером арендной платы в сумме 1000 рублей. На оформлении договора с такой низкой суммой арендной платы настоял сам ФИО4, при этом ФИО5 нужен был договор, зарегистрированный в установленном порядке для дальнейшего получения лицензии на ветеринарную аптеку по данному адресу. ФИО4 сам составлял проект договора, обращался в Росреестр для его регистрации. Оба договора аренды идентичны по содержанию, кроме размера арендной платы. Договор аренды помещения от 15.08.2022 с суммой арендной платы 50 000 рублей был предоставлен для подписания ФИО5 доверенным лицом ФИО4 - ФИО7, который является руководителем питомника собак «(данные изъяты)», расположенного к примыкающей к арендованному зданию территории. 

В ходе переговоров и при оформлении договоров ФИО4 пояснил, что в дальнейшем все вопросы, связанные с пользованием помещения ФИО5 должен решать через ФИО7 Сторонами была достигнута договоренность, что переезд в арендуемое помещение будет произведен в конце августа, ветеринарная клиника начала работать с 1 сентября 2022 года. В связи с проводимыми ФИО4 строительными работами состояние помещения существенно ухудшилось. Ежемесячно ФИО5 наличными денежными средствами передавал арендную плату за помещение через ФИО7, кроме того ФИО5 ежемесячно производил оплату электроэнергии, за интернет и услуги охраны, также передавая наличные денежные средства ФИО7 Ежемесячно сумма затрат на содержание арендуемого помещения доходила всего до 100-120 тыс. рублей. При заявленной сумме исковых требований в размере 450 000 рублей, ФИО4 получил от ФИО5 за аренду и содержание помещения сумму в общем размере 859 843 рубля. 

16.10.2023 ФИО5 уведомил ФИО4 о расторжении договора аренды, направив соответствующее уведомление в его адрес, 30.10.2023 выехав из помещения. Представитель оспаривает факт подписания ФИО5 договора аренды от 15.08.2022 с указанием на то, что между ФИО4 и ФИО5 был заключен один единственный договор от 1 июня 2022 года, никаких других договором между сторонами сделки не заключалось. При этом ФИО5, как физическое лицо, не мог заключить договор от 15.08.2022, так как его деятельность связана с предоставлением ветеринарных услуг, осуществлением фармацевтической деятельности, которая является лицензированной, поэтому им заключен договор от 1 июня 2022 года как индивидуальным предпринимателем. До момента обращения в суд с заявлением о вынесении судебного приказа арендодатель ФИО4 никаких претензий по невнесению платы по договору аренды помещения к ФИО5 не предъявлял. 

Полагает, что при вынесении решения по делу, проведенные по делу судебные экспертизы не могут быть положены в основу решения суда. 

Выслушав представителей, допросив свидетелей, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам. 

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Применительно к договору аренды здания или сооружения такой договор в силу п. 1 ст. 654 ГК РФ должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Статьей 609 ГК РФ определено обязательство заключать договор аренды в письменной форме, в случаях если договор аренды заключается на срок более года, либо если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо (п. 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу статей 309 и 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он получил его, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с п. 2 ст. 622 ГК РФ арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Доказательственная деятельность в первую очередь связана с поведением участников процесса, процессуальная активность которых по доказыванию ограничена процессуальными правилами об относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств (ст. ст. 56, 59, 60, 67 ГПК РФ). 

В силу части второй статьи 56 ГПК РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с частью первой статьи 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии с абзацем 3 статьи 148 ГПК РФ, определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства является обязанностью суда.

Тем самым суд по смыслу части второй статьи 56, статьи 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, а должен сам правильно квалифицировать спорные правоотношения и определить нормы права, подлежащие применению в рамках основания и предмета иска.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 6 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. № 11 «О подготовке дел к судебному разбирательству», следует, что поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении спора.

Судом из письменных материалов дела установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, ФИО4 в период с 07.04.2014 зарегистрирован собственником стройлаборатории, назначение - нежилое помещение, расположенного по адресу: (адрес), площадью 385,4 кв.м., кадастровый №, на основании договора купли-продажи от 14.01.2014, что также подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.04.2014. 

В соответствии с договором аренды помещений от 15.08.2022, заключенным между арендодателем ФИО4 и арендатором ФИО5, арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи за плату во временное владение и пользование «Объект аренды»: нежилые помещения, общей площадью 335,2 кв.м., этаж 1, адрес (местоположение): (адрес), кадастровый №, назначение - нежилое, для организации ветеринарной клиники. Арендатор обязуется принять во временное пользование объект аренды и обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, определенные договором (п. 1.1).

Арендодатель передает объект аренды с оборудованными системами водоснабжения и водоотведения, охранной сигнализации, электроэнергии, штатной системой отопления (твердотопливный котел) (п. 1.2). 

Арендная плата по настоящему договору оплачивается путем ежемесячной передачи денежных средств наличными арендодателю (п. 2.1).

Арендная плата за объект аренды определяется сторонами из расчета 50 000 рублей (п. 2.2).

Арендная плата начисляется с 15 августа 2022 года за текущий месяц и так ежемесячно. Расчетное число 15 каждого последующего месяца (п. 2.3). Все услуги сторонних поставщиков (эл. энергия, водоснабжение, водоотведение, охрана и любые другие возможные услуги) оплачивает арендатор (п. 2.4).

Арендодатель обязан за месяц (тридцать дней) извещать арендатора о намерении одностороннего расторжения договора, повышения арендной платы и других существенных изменений договора (п. 3.1.4).

В права и обязанности арендатора входит: вносить арендную плату и плату за дополнительные услуги каждого 15 числа за прошедший месяц пользования объектом аренды (п. 3.2.2); обеспечивать за свой счет на объекте аренды вывоз мусора и ТБО, проведение санитарно-эпидемиологических и противопожарных мероприятий в т.ч. дезинфекцию и дезинсекцию, обслуживание колодцев водоснабжения и водоотведения (п. 3.2.5); за месяц извещать арендодателя о намерении одностороннего расторжения договора и освобождении объекта аренды по двухстороннему передаточному акту с неотделимыми улучшениями, которые будут являться собственностью арендодателя (п. 3.3.5).

Договор заключен на срок с 15.08.2022 до 15.06.2027 с правом пролонгации (п. 5.1).

Из представленного плана-схемы нежилых помещений следует, что помещения № 7, 8, 9 на плане, площадью 25,9 кв.м., 7 кв.м., 16,3 кв.м., не входят в предмет аренды и не используются арендатором.

Согласно акту приема-передачи объекта аренды от 15.08.2022, арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование «объект аренды»: нежилые помещения, общей площадью 335,2 кв.м., этаж 1, адрес (местоположение): (адрес), кадастровый №, назначение нежилое. Арендатор претензий по состоянию объекта аренды к арендодателю не имеет.

Согласно техническому паспорту, год постройки нежилого здания - 1970 год, оно состоит из 31 помещения, с учетом коридоров и тамбуров, общая площадь здания составляет 385,4 кв.м. Назначением помещения является стройлаборатория. Технический паспорт выдан 29.01.2007. В соответствии со справкой об адресной регистрации объектов недвижимости, ранее спорное помещение находилось по адресу: (адрес). 

К материалам дела представлен расчет задолженности ФИО5 по договору аренды помещения от 15.08.2022, согласно которому задолженность за период с 15.08.2022 по 15.05.2023 составляет 450 000 руб., в связи с чем истцом заявлены требования о взыскании долга по внесению арендной платы. 

Не согласившись с вышеуказанными требованиями, ответчик ФИО5 представил в суд встречное исковое заявление, в котором указал, что договор аренды от 15.08.2022 между ФИО4 и ФИО5 не заключался, между данными лицами заключен договор аренды от 01.06.2022, который был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Из представленного договора аренды от 01.06.2022, заключенного между арендодателем ФИО4 и арендатором индивидуальным предпринимателем ФИО5, следует, что арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи за плату во временное владение и пользование «Объект аренды»: нежилые помещения, общей площадью 384,4 кв.м., этаж 1, адрес (местоположение): (адрес), кадастровый №, назначение - нежилое, для организации ветеринарной клиники. Арендатор обязуется принять во временное пользование объект аренды и обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, определенные настоящим договором (п. 1.1).

Арендная плата по договору оплачивается путем перечисления денежных средств на счет арендодателя (п. 2.1). 

Арендная плата за объект аренды определяется сторонами из расчета 1 000 (тысяча) рублей в месяц без учета НДС (п. 2.2).

Арендная плата начисляется с 15 июня 2022 года за текущий месяц и так ежемесячно. Расчетное число 15 каждого последующего месяца (п. 2.3). 

Арендодатель обязан за месяц (тридцать дней) извещать арендатора о намерении одностороннего расторжения договора, повышения арендной платы и других существенных изменений договора (п. 3.1.4).

В права и обязанности арендатора входит: использовать объект аренды исключительно по прямому назначению в соответствии с условиями настоящего договора согласно ОКВЭД, а также арендатор обязан исчислять, удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ (13%) на перечисляемые суммы арендной платы в соответствии с налоговым законодательством РФ. Сумма НДФЛ (13%) не включена в стоимость указанной арендной платы (п. 3.2.1); вносить арендную плату и плату за дополнительные услуги каждого 15 числа за прошедший месяц пользования объектом аренды (п. 3.2.2); обеспечивать за свой счет на объекте аренды вывоз мусора и ТБО, проведение санитарно-эпидемиологических и противопожарных мероприятий в т.ч. дезинфекцию и дезинсекцию, обслуживание колодцев водоснабжения и водоотведения (п. 3.2.5); за месяц известить арендодателя о намерении одностороннего расторжения договора и освобождении объекта аренды по двухстороннему передаточному акту с неотделимыми улучшениями, которые будут являться собственностью арендодателя (п. 3.3.5).

Договор заключен на срок с 01.06.2022 до 01.06.2027 с правом пролонгации (п. 5.1).

К договору аренды от 01.06.2022 представлен план-схема первого этажа нежилых помещений объекта аренды.

Согласно акту приема-передачи объекта аренды от 01.06.2022 арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование «Объект аренды»: нежилые помещения, общей площадью 384,4 кв.м., этаж 1, адрес (местоположение): (адрес), кадастровый №, назначение нежилое. Арендатор претензий по состоянию объекта аренды к арендодателю не имеет.

Судом исследованы материалы дела правоустанавливающих документов в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: (адрес), площадью 385,4 кв.м., из которого установлено, что 05.07.2022 ФИО4 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением о регистрации сделки договора аренды помещения от 01 июня 2022 года, заключенного между арендодателем ФИО4 и арендатором ИП ФИО5 

К заявлению о регистрации собственником помещения ФИО4 представлен договор аренды от 01.06.2022, план-схема объекта аренды от 01.06.2022, акт приема-передачи объекта аренды от 01.06.2022. 

Договор аренды от 01.06.2022, акт приема-передачи от 01.06.2022, план-схема объекта аренды от 01.06.2022, зарегистрированы в ГАУ «МФЦ ИО» 04.07.2022, о чем имеются штампы на данных документах, также представлен чек ПАО Сбербанк от 04.07.2022, в соответствии с которым ФИО4 уплачена государственная пошлина за регистрацию права в размере 2 000 руб.

Выпиской из ЕГРЮЛ от 08.07.2022 подтверждено, что в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: (адрес), площадь 385,4 кв.м., этаж № 1, кадастровый №, принадлежащего ФИО4 на праве собственности, 08.07.2022 зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости: аренда на срок с 01.06.2022 по 01.06.2027, в пользу ФИО5, на основании договора аренды от 01.06.2022, зарегистрированного 08.07.2022 за №.

Для разрешения заявленных встречных требований ФИО5 по ходатайству сторон по гражданскому делу назначена судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту АНО «СибЭкспИ» ФИО9

Согласно заключению эксперта № от 05.09.2024, подписи от имени ФИО5 в графах: «АРЕНДАТОР» и в правых нижних углах договора аренды помещения от 15 августа 2022 года, плане-схеме к договору аренды помещения от 15 августа 2022 года и в акте приема-передачи объекта аренды от 15 августа 2022 года, вероятно, выполнены не ФИО5, а другим лицом. Подписи выполнены рукописным способом пишущим узлом (узлами) шарикового типа, пастой шариковой (шариковых) ручки (ручек).

Признаков применения каких-либо технических приемов и средств: копирования на просвет; передавливания подписи-оригинала с последующей обводкой рельефных (неокрашенных) штрихов, образующих контуры подписи; копирования через копировальную бумагу с последующей обводкой штрихов; перенесения красящего вещества подписи - оригинала на документ с помощью копирующих материалов; нанесение изображения подписи с помощью факсимильной печатной формы (факсимиле) при выполнении; монтажа (использования копировально-множительных устройств после обработки изображения подписи на ЭВМ, использования графопостроителя либо каких-либо иных технических средств), а также предварительной подготовки к выполнению подписей от имени ФИО5 в графах: «АРЕНДАТОР:» и в правых нижних углах договора аренды помещения от 15 августа 2022 года, план-схеме к договору аренды помещения от 15 августа 2022 года и в акте приема-передачи объекта аренды от 15 августа 2022 года, не установлено.

В судебном заседании был допрошен эксперт ФИО9, который пояснил, что сделать категорический вывод о том, принадлежит или не принадлежит подпись в договоре аренды ФИО5 он не мог, о чем указано на 6 странице экспертизы в связи с тем, что установленные различающиеся признаки относительно устойчивы, однако их количество и идентификационная значимость достаточны только для вероятного вывода о том, что спорные подписи от имени ФИО5 в договоре аренды выполнены не им, а иным лицом. В заключении совпадающие признаки обозначены красным цветом - 2 признака, зеленым цветом обозначены различающие признаки. Исследование проведено по типовой экспертной методике исследования. Подлежало исследованию 3 подписи. Квалификация эксперта подтверждается дипломом, что является достаточным для проведения экспертизы. 

Принимая во внимание, что заключение эксперта АНО «СибЭкспИ» ФИО9 дало ответ вероятностного характера, по ходатайству истца (ответчика по встречному иску) определением суда от 23.10.2024 была назначена дополнительная (повторная) судебная почерковедческая экспертиза. Судом указано на необходимость повторного исследования не только подписи ФИО5 в оспариваемом договоре аренды помещения от 15.08.2022, но и дополнительно удостоверительной записи, выполненной рукописно арендатором ФИО5, с указанием его фамилии и инициалов, поскольку согласно буквальному содержанию договора аренды помещения от 15.08.2022, от имени арендатора ФИО5 он подписан не только с проставлением подписи, но и с указанием его фамилии и инициалов, которые не являлись предметом экспертного исследования по ранее назначенной судом экспертизе. Проведение дополнительной (повторной) судебной почерковедческой экспертизы поручено эксперту экспертного учреждения ООО «Братская независимая экспертиза» ФИО10

Согласно заключению эксперта № от 06.11.2024, составленного экспертом ООО «Братская независимая экспертиза» ФИО10, рукописный текст «ФИО5» и подписи от имени ФИО5 в документах:

- в графе «Арендатор» в договоре аренды помещения от 15.08.2022;

- в плане-схеме к договору аренды помещения без даты;

- в графе «Арендатор» в акте приема-передачи объекта аренды от 15.08.2022 выполнены ФИО5

Рукописный текст «ФИО5» и подписи от имени ФИО5 в документах:

- в графе «Арендатор» в договоре аренды помещения от 15.08.2022;

- в плане-схеме к договору аренды помещения без даты;

- в графе «Арендатор» в акте приема-передачи объекта аренды от 15.08.2022, выполнены рукописно непосредственно на документах с использованием пишущего прибора: шариковой ручки (шариковых ручек) с красящим веществом в оттенках синего цвета, без применения каких-либо технических средств и способов воспроизведения (методов копирования подписи).

В судебном заседании был допрошен эксперт, проводимый дополнительную почерковедческую экспертизу, ФИО10, которая подтвердила данное ею заключение, суду пояснила, что было представлено 3 спорных документа, 5 подписей имелось, в каждой подписи выявлены совпадающие частные признаки. Образцы подписи и почерка представлены в полном объеме, что указано в заключении. Подписи выполнены одним лицом, в экспериментальных образцах присутствует вариационность, ФИО5 попытался усложнить свою подпись, однако частные признаки сохраняются, в связи с чем экспертом сделан категоричный вывод о принадлежности подписи именно ФИО5 При исследовании использовалась качественно-описательная методика, методика идентификационного исследования записи текста. 

Оценивая представленные экспертные заключения № от 05.09.2024 и № от 06.11.2024, суд принимает во внимание заключение дополнительной (повторной) судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства по делу в подтверждение принадлежности арендатору ФИО5 его подписи в договоре аренды помещения от 15.08.2022. 

Дополнительная (повторная) судебная экспертиза была проведена в соответствии со ст. ст. 79 - 84 ГПК РФ, отвечает требованиям ст. 87 ГПК РФ, так как является полной, ясной и обоснованной, содержит подробное описание произведенных исследований, ссылки на применяемые методы исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы.

В обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в его распоряжение материалов, основывается на исходных объективных данных. При этом при назначении по делу дополнительной (повторной) экспертизы перед экспертом был поставлен дополнительный вопрос о принадлежности рукописного текста от имени ФИО5 в договоре аренды помещения. Заключением эксперта от 06.11.2024 № подтверждено, что подписи от имени ФИО5 в договоре аренды от 15.08.2022, плане-схеме к нему и акте приема-передачи объекта аренды выполнены самим ФИО5 Исследование подписи ФИО5 произведено экспертом по методике судебно-почерковедческой экспертизы при изучении всех материалов, представленных эксперту; изложенные в заключении выводы эксперта носят категоричный характер, заключение содержит полный ответ на поставленные вопросы и не имеет неясностей или внутренних противоречий. Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО10 подтвердила данное ею заключение. 

Согласно пунктам 1, 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ). Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ). 

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 ГК РФ). 

Не соблюдение сторона письменной формы договора не является основанием для признания его недействительным (незаключенным).

При указанных данных и установленных по делу обстоятельств, суд не принимает доводы стороны ответчика и истца по встречному иску о том, что арендатором ФИО5 договор аренды нежилого помещения от 15.08.2022 не подписан, а, следовательно, не заключен, в связи с чем эти доводы подлежат отклонению, поскольку отсутствие отдельного подписанного сторонами договора не свидетельствует об его незаключенности. 

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2).

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Существенными условиями договора аренды, в силу указанных выше норм права, являются:

- условие указания данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ);

- договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ);

- договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что истцом ФИО4 заявлены к ответчику требования о взыскании платы за пользование арендованным имуществом в период с 15.08.2022 исходя из размера арендной платы 50 000 рублей ежемесячно. Вместе с тем, судом установлено, что 01.06.2022 между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения по указанному адресу, по которому размер арендной платы установлен из расчета 1000 рублей в месяц без учета НДС. При этом указанный договор от 01.06.2022 арендатором ФИО4 на основании его заявления зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра. Изложенное свидетельствует о том, что на момент с 1 июня 2022 года между собственником имущества ФИО4 и арендодателем ФИО5 была достигнута договоренность о размере арендной платы, с учетом времени заключения данного договора на срок до 01.06.2027. 

В материалы дела сторонами представлены два экземпляра договора аренды одного и того же нежилого помещения по адресу: (адрес), содержащие в том числе различные условия о размере арендной платы, не позволяющие признать согласованным условие об ее размере в договоре аренды от 15.08.2022, заключенном после регистрации договора от 01.06.2022. 

Кроме того в материалы дела представлено информационное письмо-уведомление арендодателя ФИО4, которое было получено арендатором ФИО5 10.03.2023, в котором он сообщает о повышении стоимости арендной платы до 75 000 руб. с 15.04.2023.

В подтверждение уплаты арендной платы представлена расписка от 24.10.2023, согласно которой от арендатора ИП ФИО5 переданы нарочно через ФИО7, арендодателю ФИО4 денежные средства в размере 75 000 руб., составляющие арендную плату по договору от 01.06.2022 за октябрь 2023 года, в то время как указанным договором размер арендной платы установлен в сумме 1 000 рублей. 

Также представлена копия записной книжки с записями о получении ФИО7 денежных средств в счет оплаты аренды, электроэнергии, охраны. 

При оценке поведения истца ФИО4 суд принимает во внимание разъяснения, изложенные в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации требуют от участников гражданского оборота придерживаться определенного стандарта поведения. Это необходимо для достижения в гражданском обороте стабильности и правовой определенности.

Одним из средств достижения правовой определенности является эстоппель, который препятствует недобросовестному лицу изменять свою первоначальную позицию, выбранную ранее модель поведения и отношения к определенным юридическим фактам и тем самым вносит определенную конкретность в правоотношения. Данное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности пп. 3 и 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, вопреки доводам истца (ответчика по встречному иску), оценив представленные документы, в том числе два экземпляра договора с различными величинами арендной платы, сведения о том, что арендодателем ФИО4 в адрес арендатора направлялись информационные письма с уведомлением об увеличении арендной платы, без заключения соответствующего соглашения об этом, судом установлено, что сторонами не согласовано существенное условие о размере арендной платы в договоре аренды от 15 августа 2022 года, в связи с чем, указанный договор не может являться заключенным. При этом судом установлено, что договор от 01 июня 2022 года заключен ранее договора от 15.08.2022, зарегистрирован в установленном законом порядке и до рассмотрения дела судом, никем не оспаривался. 

Более того судом установлено, что при проверке ИП ФИО5 в связи с осуществлением им деятельности по оказанию ветеринарных услуг в нежилом помещении по адресу: (адрес), Управлением по Иркутской области и Республике Бурятии Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору на основании решения Россельхознадзора от 21.12.2022 № в отношении соискателя лицензии ИП ФИО5 была проведена внеплановая оценка его деятельности, при этом которой ФИО5 был предъявлен договор аренды помещения от 01.06.2022, что подтверждается актом оценки № от 22.12.2022. По результатам проведенной проверки ИП ФИО5 была выдана лицензия № на срок бессрочно с видом лицензируемой деятельности - фармацевтическая деятельность: розничная торговля лекарственными препаратами для ветеринарного применения, хранение лекарственных препаратов. 

При этом, в соответствии с договором аренды помещения от 15.08.2022, предметом договора является сдача в аренду нежилых помещений для организации ветеринарной клиники. В соответствии с п. 3.2.1 договора аренды арендатор обязуется использовать объект аренды исключительно по прямому назначению в соответствии с условиями договора. Однако, исходя из буквального содержания договора аренды от 15.08.2022, судом установлено, что он заключен между двумя физическими лицами - арендодателем ФИО4 и арендатором ФИО5

Предметом договора аренды являются нежилые помещения, общей площадью 335,2 кв.м., этаж 1, адрес (местоположение): (адрес), кадастровый №, назначение нежилое, для организации ветеринарной клиники (п. 1.1).

Как следует из п. 2 названного договора арендная плата по настоящему договору оплачивается путем ежемесячной передачи денежных средств наличными арендодателю. Арендная плата за объект аренды определяется сторонами из расчета 50 000 руб. Арендная плата начисляется с 15 августа 2022 года за текущий месяц и так ежемесячно. Расчетное число 15 каждого последующего месяца. Все услуги сторонних поставщиков (эл. энергия, водоснабжение, водоотведение, охрана и любые другие возможные услуги) оплачивает арендатор.

Срок действия договора аренды установлен с 15.08.2022 по 15.06.2027 (п. 5.1).

Оценивая также буквальное содержание данного договора, суд приходит к выводу, что, в нарушение требований п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды от 15.08.2022 передаваемая часть помещений не индивидуализирована. Указаны помещения во множественном числе, общей площадью 335,2 кв.м., тогда как согласно выписке из ЕГРН от 08.07.2022, общая площадь нежилого здания составляет 385,4 кв.м. Кроме того, согласно техническому паспорту нежилое здание состоит из 31 помещения, имеющих различную квадратуру, тогда как в договоре аренды не указано, какие именно помещения и с какой площадью предоставлены в аренду.

Суд не принимает в качестве индивидуализации объектов представленную план-схему к договору аренды, поскольку из нее не следует, к какому договору аренды она представлена, а также она не является приложением к договору аренды от 15.08.2022. 

Кроме того, стоимость аренды за нежилые помещения указана в размере 50 000 руб., при этом отсутствуют сведения о том, за какой период времени начисляется данная сумма, а также какие именно платежи в нее входят, с учетом предусмотренных договором в п. 2.4, дополнительных платежей сторонним поставщикам, которые также оплачивает арендатор. Более того, в пункте 2.4 договора не конкретизированы «любые другие возможные услуги», которые также оплачивает арендатор, не представлена их калькуляция, что также свидетельствует о несогласовании существенных условий договора аренды от 15.08.2022 в части размера его оплаты. 

Также суд обращает внимание, что данный договор аренды, в нарушение требований ст. 651 ГК РФ, надлежащим образом не зарегистрирован. При этом, стоит обратить внимание на то обстоятельство, что на момент заключения данного договора от 15.08.2022, в отношении спорного имущества уже было зарегистрировано ограничение (обременение) права 08.07.2022 на основании договора аренды от 01.06.2022 в пользу ФИО5, что истец ФИО4 не мог не знать, поскольку данное ограничение право было зарегистрировано Управлением Росреестра по его заявлению.

Суд не принимает во внимание доводы представителя истца о том, что подлежащие государственной регистрации договоры, считаются заключенными с момента их государственной регистрации именно для третьих лиц, которые вправе ссылаться на его незаключенность в связи с отсутствием его государственной регистрации. В данном случае суд исходит из добросовестности действий сторон, а также устанавливает природу фактически возникших между сторонами правоотношений, оценивая представленные доказательства в их совокупности. 

Таким образом, учитывая указанные обстоятельства, договор аренды помещения от 15.08.2022 не может являться заключенным, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований встречного иска и отсутствии оснований для взыскания с ответчика ФИО5 в пользу истца ФИО4 задолженности по указанному договору в сумме 450 000 рублей. 

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Пункт 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусматривает, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 указанного кодекса).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

Таким образом, при рассмотрении вопроса о мнимости договора аренды помещения, суд не должен ограничиваться проверкой того, соответствуют ли представленные документы формальным требованиям, которые установлены законом. При проверке действительности сделки суду необходимо установить наличие или отсутствие фактических отношений по сделке, при этом обе стороны мнимой сделки стремятся к сокрытию ее действительного смысла. Следовательно, определение действительной воли, которую имели в виду стороны при заключении мнимой сделки, не требуется. Установление того факта, что стороны на самом деле не имели намерения создания условий для возникновения гражданских прав и обязанностей является достаточным для квалификации сделки как мнимой.

Ссылаясь на мнимость договора аренды помещения от 01.06.2022 истец ФИО4 указывает на заниженный размер арендной платы, установленный договором в сумме 1000 рублей, заключение данного договора с целью получения арендатором ФИО5 лицензии на осуществление им своей деятельности, при этом исходя из обстоятельств дела, стороны исполняли договор именно от 15.08.2022. 

Между тем судом установлено и материалами дела подтверждено, что договор аренды помещения от 01.06.2022 заключен на срок до 01.06.2027. Договор аренды от 01.06.2022, в силу ст. 609 ГК РФ, зарегистрирован в установленном законом порядке, что также подтверждено выпиской из ЕГРН от 08.07.2022, содержащей сведения о наличии ограничении права и обременении объекта недвижимости спорного имущества в пользу ФИО5 в период с 08.07.2022. 

В материалы дела представлено заявление об обращении ФИО4 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, в котором он просит осуществить государственную регистрацию права в отношении спорного объекта недвижимости, в части государственной регистрации права об отчуждении объекта недвижимости или об ограничении (обременении) права на основании договора аренды. Дата обращения - 04.07.2022. Согласно описи документов, ФИО4 представлены: заявление о предоставлении дополнительных документов, договор аренды помещения от 01.06.2022, оплачена госпошлина за данное регистрационное действие. 

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО11 и ФИО12 суду показали, что являлись работниками ИП ФИО5 в должности ветеринаров его клиники. Между ФИО4 и ИП ФИО5 в июне 2022 года был заключен договор аренды спорного нежилого помещения для организации ветеринарной клиники, стоимость аренды по данному договору составила 1 000 руб., договор был зарегистрирован в Росреестре. Кроме того, между ФИО4 и ИП ФИО5 также был заключен договор аренды того же помещения, однако сумма аренды составила 50 000 руб. Доверенным лицом ФИО4 был ФИО13, которому передавались денежные средства за аренду помещения. ФИО5 в арендуемом помещении вел свою деятельность как индивидуальный предприниматель, поскольку она связана с лицензированием. Задолженность перед ФИО4 у ФИО5 по договору аренды по внесению арендной платы отсутствовала. 

Допрошенная в суде свидетель ФИО14 подтвердила, что она работала у ИП ФИО5 в качестве администратора и ассистента, который по договору аренды занимал нежилое помещение по адресу: (адрес) период с августа 2022 года. 

Судом исследованы договоры на оказание ветеринарных услуг, заключенные между ИП ФИО15 и ИП ФИО5, а также описи кастрации домашних животных и осмотра ветеринарного врача от 07.09.2022, 22.09.2022, 02-04 октября 2022 года и др., составленные ИП ФИО5, согласно которым адрес ветеринарной клиники указан как (адрес). 

Таким образом, судом установлено, что в период с 1 июня 2022 года между сторонами был заключен договор аренды помещения, который в установленном порядке сторонами зарегистрирован, ограничение права также зарегистрировано в пользу арендатора ФИО5, который фактически пользовался нежилым помещением, что никем в судебном заседании не оспаривалось и подтверждается письменными материалами дела, показаниями свидетелей. При этом судом установлено, что представленный в материалы дела договор аренды помещения от 15.08.2022, с размером арендной платы в размере 50 000 рублей, не может считаться заключенным, поскольку на момент его заключения имелся договор от 01.06.2022, по которому размер арендной платы установлен в ином размере в сумме 1000 рублей. Сведений об его оспаривании в связи с отсутствием согласованной воли сторон относительно установленной в нем размера арендной платы в размере 1 000 рублей, не имеется и стороны на эти обстоятельства не ссылались. Ссылки представителя на заниженный размер арендной платы судом не принимаются, поскольку в соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Подписав договор аренды от 01.06.2022, представив его на регистрацию в уполномоченный орган, истец ФИО4, как собственник нежилого помещения, которое он предоставляется в аренду, согласился с его условиями, в том числе условиями о цене.

Арендодатель помещения ФИО4 обратился в уполномоченный орган с заявлением об его регистрации, арендатором ФИО5 данный договор предъявлялся при проведении внеплановой выездной оценки его деятельности, которая фактически велась им по адресу места нахождения нежилого помещения, что никем не оспаривается. Вышеизложенные обстоятельства не могут свидетельствовать о формальном характере исполнения заключенного между сторонами договора аренды помещения от 1 июня 2022 года. Само по себе то, что в материалах дела отсутствуют доказательства внесения арендатором ФИО5 арендной платы по договору от 01 июня 2022 года в период до августа 2022 года, не могут свидетельствовать о мнимом характере данной сделки. 

Как следует из пояснений ответчика (истца по встречному иску) ФИО5, ежемесячно он передавал арендную плату за нежилое помещение через ФИО7, в подтверждение чего в дело представлены как информационное письмо-уведомление от 10.03.2023 от имени ФИО4, в котором он сообщает арендатору ФИО5 о повышении арендной платы до 75 000 рублей, так и расписка от 24.10.2024, согласно которой ИП ФИО5 передает арендодателю ФИО4 арендную плату за октябрь 2023 года по договору аренды помещения от 1 июня 2022 года в размере 75 000 рублей через нарочного ФИО7, которым указанные денежные средства были приняты, о чем в расписке имеется его подпись. 

Ранее в судебном заседании истец ФИО4 не оспаривал тот факт, что ФИО7 является работником, обслуживающим принадлежащее ему нежилое помещение, а также то, что им оказывались арендатору ФИО5 услуги по уборке арендуемого им у ФИО4 помещения, за что ФИО5 ФИО7 вносилась оплата. Однако, доказательств того, что передаваемые ФИО5 ФИО7, в том числе по расписке от 24.10.2023, денежные средства не были направлены по погашение арендных платежей, истцом по делу не представлено. 

В подтверждение доводов ФИО5 в материалы дела представлено заявление в отдел полиции № УМВД России по г. Братску от 06.12.2006 (КУСП №), согласно которому заявитель ФИО5 обратился с требованием о возбуждении уголовного дела в отношении ФИО7, ссылаясь на то, что им с ФИО4 был заключен договор аренды помещения по адресу: (адрес). В ходе переговоров и при оформлении договора ФИО4 пояснил, что в дальнейшем все вопросы, связанные с пользованием помещения и передачей денег они должны решать через ФИО7, который является руководителем питомника собак «(данные изъяты)», расположенного на примыкающей к арендованному зданию территории.

Ежемесячно арендная плата, расходы по оплате электроэнергии, за коммунальные услуги ФИО5 передавалась наличными ФИО7 по распискам для передачи ФИО4, однако, ФИО4 обратился с заявлением о взыскании задолженности по арендной плате. 

Указанные доводы стороны ответчика (истца по встречному иску) истцом ФИО4 опровергнуты не были. При этом согласно представленной расписке от 24.10.2023 ФИО5 внесена арендодателю ФИО4 арендная плата по договору от 01.06.2022 через нарочного ФИО7 в сумме 75 000 рублей. 

Таким образом, исходя из буквального содержания указанных документов, ФИО5 вносил арендную плату на период 10 марта 2023 года, что не оспаривалось ФИО4 в информационном письме-уведомлении от 10.03.2023, в котором он сообщает об ее повышении, при этом, согласно расписке ФИО5 от 24.10.2023, арендная плата вносилась им по договору аренды помещения от 1 июня 2022 года. Указанные документы истцом ФИО4 оспорены не были, факт их составления представителем истца в судебном заседании не оспаривался. При этом суд также учитывает и то, что расчет задолженности по арендной плате произведен истцом ФИО4 в период с 15.08.2022, исходя из размера ежемесячных платежей в сумме 50 000 рублей, в то время как на март 2023 года ФИО4 информирует арендатора ФИО5 об ее повышении без ссылки на наличие задолженности по ее оплате в период с 15.08.2022 до марта 2023 года о взыскании которой, в том числе ФИО4 заявлены исковые требования. 

В связи с указанным, вышеизложенные обстоятельства не могут свидетельствовать о формальном характере исполнения заключенного между сторонами договора аренды помещения от 1 июня 2022 года. Применительно к приведенным выше правовым положениям и вопреки утверждениям стороны истца (ответчика по встречному иску), мнимый характер сделки в отношении договора аренды от 01.06.2022 в ходе рассмотрения дела не установлен, требований о признании его незаключенным, сторонами по делу не заявлялось. 

В силу части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Таким образом, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований в части признания договора аренды помещения от 01.06.2022, заключенного между ФИО4 и ИП ФИО5, ничтожным в силу его мнимости, поскольку фактически имеются правовые последствия по названному договору, договор составлен и подписан сторонами в письменной форме, зарегистрирован истцом (ответчиком по встречному иску) ФИО4, как собственником помещения, надлежащим образом, в договоре определены все существенные условия: предмет договора, стоимость, срок договора. Представленным по договору аренды нежилым помещением ответчик (истец по встречному иску) ФИО5 пользовался, вносил арендную плату, что подтверждается исследованными в судебном заседании доказательствами, показаниями свидетелей, и сторонами не оспорено. 

Пунктом 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе: расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ).

Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Истцом (ответчиком по встречному иску) ФИО4 заявлены требования о взыскании в его пользу с ФИО5 судебных расходов, состоящих из возмещения уплаченной истцом государственной пошлины в сумме 7 700 руб.; расходов на оплату услуг представителя в сумме 20 000 руб.; возмещения судебных расходов по оплате судебной почерковедческой экспертизы в сумме 26 000 руб.

Поскольку судом в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано в полном объеме, исковые требования ФИО4 о взыскании судебных расходов, также удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО4 ((данные изъяты)) к ФИО5 ((данные изъяты)) о признании договора аренды помещения от 01.06.2022, заключенного между ФИО5 и ФИО4, ничтожным в силу его мнимости; 

о взыскании задолженности по договору аренды помещения от 15.08.2022 в сумме 450 000 рублей, а также возмещение уплаченной истцом государственной пошлины в сумме 7 700 рублей, расходов на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей, возмещение судебных расходов по оплате судебной почерковедческой экспертизы в сумме 26 000 рублей.

Удовлетворить встречные исковые требования ФИО5, ((данные изъяты)) к ФИО4 ((данные изъяты)).

Признать договор аренды от 15 августа 2022 года, между ФИО4 и ФИО5, незаключенным.

Решение может быть обжаловано сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Иркутский областной суд через Падунский районный суд г. Братска Иркутской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 17 января 2025 года.

(данные изъяты)

(данные изъяты)

Судья Ю.А. Шевченко