КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-171/2021

УИД 39ОS0000-01-2021-000163-98

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 сентября 2021 года г.Калининград 

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Струковой А.А. 

при секретаре - Горенко Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «СКД-СТРОЙ РЕГИОН» к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения стоимости земельного участка с кадастровым номером №,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «СКД-СТРОЙ РЕГИОН» обратилось в суд 8 июня 2021 года с административным иском к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 20 000 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для завершения строительства здания склада, местоположение: 

<

адрес>.

Административные исковые требования мотивированы тем, что указанный земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности с 3 мая 2011 года.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Калининградской области, в том числе указанного земельного участка в размере 15 106 200 руб.

Такая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке оценщика НП «Сообщества специалистов-оценщиков «СМАО» ФИО1 от 30 апреля 2021 года № 01-04/2021 составляет на ту же дату 6 384 784 руб.

Существенное превышение установленной кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости нарушает, по утверждению административного истца, его права в части взимания земельного налога в экономически обоснованном размере.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация муниципального образования «Гурьевский городской округ», ФКП Росреестра и межрайонная ИФНС России № 10 по Калининградской области.

Определением суда от 29 июля 2021 года удовлетворены ходатайства ООО «СКД-СТРОЙ РЕГИОН» и администрации муниципального образования «Гурьевский городской округ» о назначении судебной экспертизы: по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено до поступления в суд заключения эксперта.

25 августа 2021 года в суд поступило заключение эксперта от 25 августа 2021 года № ЗЭ-0973-2021 о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года – 9 180 000 руб.

Определением от 27 августа 2021 года производство по делу возобновлено.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились.

ООО «СКД-СТРОЙ РЕГИОН» извещено о времени и месте судебного заседания по юридическому адресу, указанному в административном исковом заявлении и соответствующему сведениям Единого государственного реестра юридических лиц, судебное извещение возвращено в суд организацией почтовой связи после неудачной попытки вручения, информация о времени и месте рассмотрения дела заблаговременно, 28 августа 2021 года, размещена на официальном сайте Калининградского областного суда в сети Интернет (ч.ч. 4, 5, ч. 7 ст. 96 КАС РФ).

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, извещения, с которыми закон связывает правовые последствия, влекут для соответствующего лица такие последствия с момента доставки извещения ему или его представителю.

Извещение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Изложенные правила подлежат применению в том числе к судебным извещениям и вызовам (глава 9 КАС РФ), если законодательством об административном судопроизводстве не предусмотрено иное.

Бремя доказывания того, что судебное извещение или вызов не доставлены лицу, участвующему в деле, по обстоятельствам, не зависящим от него, возлагается на данное лицо (часть 4 статьи 2, часть 1 статьи 62 КАС РФ).

Принимая во внимание, что ООО «СКД-СТРОЙ РЕГИОН» не представило в нарушение ч. 1 ст. 62 КАС РФ объективных данных о том, что судебное извещение не было ему фактически доставлено или ООО «СКД-СТРОЙ РЕГИОН» не имело возможности ознакомиться с размещенными на сайте суда сведениями о времени и месте судебного заседания по обстоятельствам, не зависящим от него, административный истец считается извещенным образом надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Каких-либо ходатайств по существу спора ООО «СКД-СТРОЙ РЕГИОН» не представило.

Межрайонная ИФНС России № 10 по Калининградской области подала посредством ГАС «Правосудие» ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя налогового органа.

Административные ответчики и иные заинтересованные лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, что подтверждено уведомлениями о вручении почтовых отправлений и сведениями с сайта Почты России.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителей сторон и заинтересованных лиц, явка которых не признана судом обязательной.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане и организации вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 20 000 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование – для завершения строительства здания склада, местоположение: 

<

адрес>, принадлежит ООО «СКД-СТРОЙ РЕГИОН» на праве собственности с 3 мая 2011 года (л.д. 14).

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 года утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2019 года, которые применяются для целей налогообложения с 1 января 2020 года, в том числе кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 15 106 200 руб.

Сведения о кадастровой стоимости данного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 января 2019 года и не изменялись (л.д. 8).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Административный истец, являясь собственником земельных участков, согласно пункту 1 статьи 388 НК РФ признается плательщиком земельного налога в отношении данных участков. При этом в силу статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 НК РФ.

В силу пункта 1.1 статьи 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой начала применения для целей налогообложения установленной по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости земельного участка является 1 января 2020 года.

Таким образом, существенное различие между кадастровой стоимостью земельного участка, установленной в процессе массовой оценки без учета его индивидуальных характеристик, и рыночной стоимостью объекта влечёт за собой определение налоговой базы по земельному налогу в экономически необоснованном размере, в связи с чем у ООО «СКД-СТРОЙ РЕГИОН» имеется законное право требовать установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области (по состоянию на 1 января 2019 года) проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для обращения в суд предварительное обращение в Комиссию не является обязательным (ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Установленный ч.3 ст. 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, исчисляемый в данном случае с 24 января 2020 года, не пропущен.

Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

В обоснование административного иска ООО «СКД-СТРОЙ РЕГИОН» представило отчет об оценке оценщика НП «Сообщества специалистов-оценщиков «СМАО» ФИО1 от 30 апреля 2021 года № 01-04/2021 о рыночной стоимости участка по состоянию на 1 января 2021 года - 6 384 784 руб. (л.д. 28-75).

Из данного отчета об оценке следует, что рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом методом сравнения продаж.

При этом оценщиком в качестве объектов-аналогов отобрано 5 земельных участков, из которых 2 участка предназначены для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства (соответственно объекты-аналоги №№ 2 и 3), 1 участок имеет промышленное назначение (объект-аналог № 4), 1 объект предназначен для коммерческого использования (объект-аналог № 1) и 1 объект – для производственной деятельности (объект-аналог № 5).

Оценщиком проведена корректировка по виду разрешенного использования в отношении объектов-аналогов №№ 2 и 3, предназначенных для ИЖС и ЛПХ в размере соответственно 10% (понижающая) и 5% (повышающая).

В отношении иных объектов корректировка не проводилась.

Объективных данных о том, что на территории муниципального образования «Гурьевский городской округ» не были предложены к продаже в период до 1 января 2019 года земельные участки, имеющие сопоставимые виды разрешенного использования, в деле не имеется. 

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание существенное, практически в 2,5 раза, отличие между установленной кадастровой стоимостью объекта и заявленной величиной рыночной стоимости земельного участка, в целях обеспечения объективности разрешения спора определением суда от 29 июля 2021 года удовлетворены ходатайства административного истца и администрации муниципального образования и по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Разрешая вопрос о личности эксперта, суд не согласился с мнением административного истца о возможности поручения производства экспертизы оценщику ФИО2, которая, являясь супругой одного из представителей ООО «СКД-СТРОЙ РЕГИОН» и одновременно самостоятельным представителем ООО «СКД-СТРОЙ РЕГИОН», не может быть признана лицом, не заинтересованным в исходе дела.

С учетом мнений генерального директора ООО «СКД-СТРОЙ РЕГИОН» и представителя администрации городского округа производство экспертизы поручено оценщику ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО3 (л.д. 153-156).

В соответствии с заключением эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 9 180 000 руб. (л.д. 161-177).

Из экспертного заключения видно, что рыночная стоимость объекта определена в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, при этом экспертом выбрано 4 объекта-аналога, из которых 1 объект расположен в г.Калининграде и 3 объекта – в Гурьевском районе Калининградской области, каждый из объектов-аналогов относится к землям населенных пунктов и имеет разрешенное использование соответственно под промбазу, склады, для размещения складских помещений, для строительства производственно-складских помещений, расширения производственно-складской базы.

Таким образом, оцениваемый участок и объекты-аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, в том числе по виду разрешенного использования земельных участков.

Экспертом проведены корректировки на торг, в отношении одного из объектов-аналогов, расположенных в г.Калининграде, - понижающая корректировка на местоположение, а также на масштаб объектов с учетом различий в площади двух объектов-аналогов и оцениваемого участка.

Расчет корректировок обоснован экспертом ссылками на данные, содержащиеся в Справочнике оценщика недвижимости-2018 под ред.Л.А. Лейфера.

Отказ от проведения иных корректировок обоснован экспертом. 

Изложенные в экспертном заключении сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Привлеченный к участию в деле в качестве эксперта оценщик ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО3 обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, имеет стаж оценочной деятельности – 18 лет, вправе осуществлять оценочную деятельность по направлению «Оценка недвижимости», предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Данных о какой-либо заинтересованности эксперта в исходе дела не имеется. 

Лицами, участвующие в деле, выводы эксперта не поставлены под сомнение.

Таким образом, имеющиеся в деле доказательства объективно свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца по исчислению земельного налога в экономически обоснованном размере.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно заключению эксперта – 9 180 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «СКД-СТРОЙ РЕГИОН», поданное в суд 8 июня 2021 года, - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 20 000 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для завершения строительства здания склада, местоположение: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года – 9 180 000 руб.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, в качестве новой кадастровой стоимости объекта.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 22 сентября 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова