УИД 11RS0001-01-2024-008163-48

Дело № 2- 174/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми 

в составе судьи Некрасовой О.С.,

при секретаре Вильбергер Ю.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сыктывкаре 

26 февраля 2025 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчикам.

В обоснование иска указано, что ** ** ** между Истцом и Ответчиками был заключен договор купли-продажи, по условиям которого истица приобрела в собственность недвижимое имущество- комнату, площадью 17, 9 кв. м. по адресу: ..., кадастровый №..., стоимостью 800 000 рублей. Впоследствии в счет оплаты были переданы дополнительные денежные средства в сумме 850 000 руб. Право собственности истца зарегистрировано в установленном законом порядке ** ** **. В ходе эксплуатации объекта недвижимости выявлены существенные недостатки, не оговоренные сторонами при приобретении имущества и препятствующие использованию жилого помещения по назначению (очаги плесени, не работающая вентиляция). Истец полагает, что при продаже имущества продавец скрыл информацию о действительных качественных характеристиках объекта недвижимости., о возможности круглогодичного комфортного проживания в комнате, использования жилого помещения без дополнительных затрат.

Истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи от ** ** **, взыскать в его пользу солидарно с ответчиков ФИО2 и ФИО3 800 000 руб., уплаченных по договору купли-продажи, а также 850 000 руб. оплаченных за Комнату, расходы по оплате услуг эксперта- специалиста 30 000 руб., судебные расходы по оплате юридических услуг 5 000 руб., по оплате государственной пошлины 16 500 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены ООО УК «АльянсСпецСервис», ООО «Универсал +», ПАО Сбербанк, Управление Росреестра по Республике Коми. 

Суд рассматривает дело в пределах заявленных истцом требований (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ)

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО4 поддержали заявленный иск; представитель ответчиков ФИО5 иск не признал по основаниям, изложенным в возражениях, иные участники процесса в суд не явились. 

В судебном заседании объявлен перерыв до 26.02.2025 г. 

После перерыва представитель истца ФИО4 подержала иск, пояснила, что истица приобретала комнату, желая, чтобы в ней была установлена душевая, общий размер денежных средств оплаченных истцом составил 1 650 000 руб. (800 000 + 850 000= 1650 000 руб.), полагает, что имеются основания для расторжения договора купли-продажи и взыскания денежных средств. Представитель ответчиков ФИО5 пояснил, что цена договора, оплаченная покупателем составила 800 000 руб., поддержал возражения на иск. Суд счел возможным рассмотреть дело при имеющейся явке участников процесса. 

Заслушав явившихся лиц, исследовав представленные доказательства, допросив эксперта, суд приходит к следующему. 

Согласно части первой статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Частью 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (часть 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пунктов 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (п. 2).

Установлено, что по договору купли-продажи от ** ** **, Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости – комнату, назначение – жилое, общая площадь 17, 9 кв. м. этаж 1, местонахождение: ..., кадастровый №..., а Покупатель- принять в собственность указанную Комнату и уплатить предусмотренную договором цену ( п. 1) 

ФИО3, действовала на основании доверенности от имени ФИО2 (Продавца), Покупатель по указанному Договору - ФИО6.

Впоследствии ФИО6 изменила фамилию на ФИО1.

По условиям договора купли-продажи от ** ** ** (п. 3) Комната продается и покупается в сумме 800 000 рублей, которые будут уплачены Покупателем Продавцу в следующем порядке: 165 000 рублей … в день подписания настоящего договора за счет собственных средств, оставшаяся сумма… за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Покупателю Публичным акционерным обществом «Сбербанк России»…

Указанная комната передается в пригодном для проживания состоянии, в том виде, в каком она была предъявлена Покупателю при осмотре, свободной от прав и притязаний третьих лиц, не обремененной задолженностью по оплате коммунальных платежей, платежей за электроэнергию, отопления, налогов, взносов на капитальный ремонт (п. 11 Договора).

По соглашению сторон и согласно ст. 556 ГК РФ данный договор купли-продажи одновременно является актом приёмо-передачи. Продавец передал, а Покупатель принял Комнату в пригодном техническом и санитарном состоянии и претензий не имеет (п. 18 Договора) 

В материалах дела правоустанавливающих документах УФРС по РК, в материалах настоящего дела содержится, в т.ч. кредитный договор №..., заключенный ** ** ** между ПАО Сбербанк и ФИО6,/ жилое помещение в залоге Банка/, копия технической документации объекта. 

Согласно технического паспорта Комнаты, составленного Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Республике Коми, представленному в материалы дела и содержащемуся в правоустанавливающем деле УФРС по РК, - общая площадь объекта 17, 9 кв. м. (17 кв. м. – жилая комната и 0, 9 кв. м. – шкаф). 

Из экспликации к поэтажному плану БТИ следует, что комната 107 б расположена в секции их 4-х жилых комнат. На 1 этаже имеются места общего пользования: коридор 2, 9 кв. м., умывальник 3, 5 кв. м., Душ – 1, 3 кв. м., туалет 1, 3 кв. м., коридор 3 кв. м. 

Управление ... осуществляет ООО УК «АльянсСпецСервис», обслуживающая компания- ООО «Универсал +»,

Истец заключил договор №... от ** ** ** с ИП ФИО13, который обследовал комнату 107б ..., подготовил заключение специалиста №... Расходы по оплате услуг ИП ФИО13 составили 30 000 руб. В заключении специалиста указано, что вентиляция не работает, в помещении повышенная влажность, очаги плесени. С учетом свежего ремонта и быстрого распространения плесени специалист пришел к выводу о том, что плесень была в комнате до покупки комнаты новым собственником и скрыта прежним хозяином для быстрой и выгодной продажи недвижимости Из Акта №... ООО УК «АльянсСпецСервис» от ** ** ** следует, что комната ... расположена на 1 этаже. На день обследования в ней высокая влажность, на окнах сырые подтеки, на подоконнике влажные следы и сырые пятна, на стенах под обоями темные следы, за диваном- темный след. В квартире незаконно установлен санузел. Повышенная влажность – из-за отсутствия принудительной вытяжки и незаконно установленного санузла. 

** ** ** истец обратился с претензией, требования которой удовлетворены не были, в связи с чем последовало обращение в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения спора судом ответчиками представлены возражения на иск, из которых следует, что договор купли-продажи от ** ** ** был заключен между ФИО2 ( Продавцом) и ФИО6 (Покупателем). Цена договора 800 000 рублей. Иных соглашений, в том числе, связанных с оплатой неотделимых улучшений, между истцом и ответчиком не заключалось Комната передана Покупателю в пригодном для проживания состоянии, осмотрена Покупателем. При этом Покупатель претензий к Продавцу о состоянии комнаты не имел (п. 18 Договора купли-продажи) За период владения Комнатой ФИО2 плесени в указанном помещении не возникло. Ответчику не было известно о каких-либо недостатках Комнаты, в том числе, существенных и препятствующих проживанию в ней- по состоянию на дату заключения договора купли-продажи. Перед продажей Комната в период с мая по июль 2023 ФИО2 был выполнен косметический ремонт ... в целях улучшения ее состояния: произведена замена двери в душевую, линолеума, обоев, устройство натяжного потолка ПВХ в Комнате и душевой, укладка керамической плитки в душевой, устройство подоконника ПВХ, установка мойки, унитаза, душевой кабинки, установка кухонных тумб и подвесных кухонных шкафчиков. 

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

По ходатайству истца судом назначено производство экспертизы по делу. 

Из заключения эксперта №... Центра судебно-экспертной деятельности Союза «Торгово-промышленная палата Республики Коми» ФИО12 следует, что после проведения ремонтных работ и продажи жилого помещения Истцу жилое помещение не эксплуатировалось. Указанные истцом недостатки проявились в ходе эксплуатации жилого помещения, когда микроклимат помещения изменился: люди стали готовить пищу, пользоваться душкабиной, включилось отопление. Экспертом отмечены недостатки, которые устранимы; указано, что наличие плесени препятствует использованию жилого помещения. Для устранения недостатков следует выполнить следующий комплекс работ: демонтаж санузла с санитарно-техническим оборудованием; устройство монтажного шва оконного блока в соответствии с нормативными требованиями; обработать поверхности стен и пола антисептирующими составами; восстановить герметизацию стыковых соединений наружной стены внутри помещения; восстановить отделочные покрытия пола, стен и потолка; заменить задние стенки мебели. Стоимость устранения недостатков составляет 121 649 руб. 

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО12 подтвердила выводы, изложенные в заключении, пояснила, что указала в экспертном заключении на наличие препятствий в использовании жилого помещения по причине возникновения плесени. Вместе с тем выявленные недостатки являются устранимыми путем производства ремонтных работ, общей стоимостью 121 649 рублей. 

Заключение эксперта является допустимым доказательством по делу, при проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", содержит подробное описание проведенного исследования, ответы на поставленные судом вопросы. Эксперт имеет высшее образование, длительный стаж экспертной деятельности.

Оценивая заключение судебного эксперта, анализируя соблюдение процессуального порядка проведения экспертного исследования, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством 

Оснований для проведения по делу повторных или дополнительных экспертиз не имеется. 

Суд критически относится к представленному в материалы дела заключению специалиста №.... Специалист ФИО13 очевидцем заключения договора ** ** ** не являлся; жилое помещение по адресу: ..., комната 107-б, до ** ** ** не осматривал, информацию обо всех прежних владельцах недвижимого имущества не имел. Вместе с тем ФИО13 допустил в своем заключении №... правовые выводы, суждения об умышленных действиях лиц, о сокрытии ими информации.

Оснований для удовлетворения иска к ответчику ФИО3 суд не усматривает, при заключении договора купли-продажи она действовала от имени Продавца недвижимого имущества – ФИО2 по доверенности. С учетом положений ст. 185 ГК РФ, п. 1 ст. 971, ст. 974, п. 1 ст. 975 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности по сделке, совершенной по доверенности ФИО3 возникают непосредственно у доверителя- ФИО2 

Суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для возложения на ответчиков солидарной ответственности, поскольку солидарный характер ответственности лиц, совместно причинивших вред, объясняется неделимостью результата их действий и необходимостью создания условий для восстановления нарушенных прав заявителя. Достоверных доказательств совместного причинения вреда ФИО2 и ФИО3 в материалы дела не представлено.

Доводы иска о том, что действительная стоимость приобретенного объекта недвижимости составила 1 650 000 руб. достоверными доказательствами не подтверждены.

Суд не усматривает оснований, предусмотренных законом, для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи от ** ** **.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истцом не представлены суду доказательства с достоверностью подтверждающие факт продажи имущества не соответствующего условиям договора, а также с недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения.

Само по себе наличие недостатков в приобретенном имуществе, в силу положений п. 2 ст. 475 ГК РФ, не является основанием для расторжения договора при отсутствии такого их критерия как существенность.

При разрешении спора суд исходит из того, что характеристики объекта недвижимости не были скрыты от покупателя. Жилое помещение было осмотрено покупателем. 

При этом стороной истца не представлены суду доказательства введения покупателей в заблуждение относительно характеристик объекта недвижимости.

Из заключения с эксперта ФИО12 следует, что выявленные недостатки объекта недвижимости являются устранимыми. 

Суд полагает, что указанные недостатки не являются существенными и могут быть устранены без соразмерных расходов и затрат времени. 

Оценивая собранные по делу доказательства, с применением норм действующего законодательства, заключение эксперта, действуя в пределах, установленных ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд руководствуясь положениями ст. ст. 210, 450, 459, 469, 476, 475, 549, 557 ГК РФ, приходит к выводу о необходимости отказа в иске, поскольку истцом не была доказана совокупность обстоятельств того, что объект недвижимости был передан в непригодном для использования по его назначению состоянии, а имеющиеся в нём недостатки являются существенными.

Вместе с тем истец, полагая что его права нарушены, не лишен права на обращение в суд с иными исковыми требованиями, в т.ч. о возмещении расходов по устранению недостатков

Принятое решение суда согласуется с положениями действующего в Российской Федерации законодательства, поддерживается судебной практикой, пример, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.01.2020 по делу N 33-2114/2020; Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16.07.2020 по делу N 88-15584/2020, 2-3177/2019; Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 12.07.2022 N 88-13195/2022

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении иска ФИО6 (...) к ФИО2 (...), ФИО3 (...): о расторжении договора купли-продажи от ** ** ** года, о взыскании солидарно с ФИО2, ФИО3 800 000 рублей, 850 000 рублей; расходов по оплате услуг эксперта в размере 30 000 рублей, расходов по оплате юридических услуг 5 000 рублей, расходов по оплате государственной пошлины 16 500 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.С. Некрасова

Решение суда принято в окончательной форме 10 марта 2025 года.