Дело № 2-2294/2024

39RS0001-01-2024-000685-54

2.188

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июля 2024 года г. Калининград 

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Седовой Е.А.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи недействительной сделкой,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с вышеназванным иском к ФИО3, в обоснование которого указала на то, 22 апреля 2023 года между ней (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. От имени истца договор был подписан представителем по нотариальной доверенности ФИО4 В соответствии с условиями договора покупатель передала представителю ответчику в качестве задатка 150 000 руб. В дальнейшем истец обнаружила, что указанная сделка является ничтожной, поскольку в п. 4 условий договора содержатся условия о заниженной реальной цене квартиры, направленные на нарушение ответчиком положений налогового законодательства РФ. Кроме того, в п. 6 условий договора содержатся противоречивые сроки оплаты за квартиру, а именно в в абз. 1 п. 6 указано, что денежные средства должны быть переданы в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности перед подписанием договора купли-продажи объекта, в абз. 3 данного пункта указано на то, что оплата осуществляется не ранее дня государственной регистрации перехода права на объект к покупателю и его ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк». Таким образом, исполнение договора на указанных условиях недопустимо в силу закона и противоречивости условий предполагаемой сделки. Ссылаясь на положения ст. 169 ГК РФ, истец просила признать предварительный договор купли-продажи квартиры недействительной сделкой в силу ее ничтожности.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены ФИО4, ФИО5, ПАО «Сбербанк», ИП ФИО6

Протокольным определением ходатайство ответчика о прекращении производства по делу в связи имеющимся вступившим в законную силу решением Чертановского районного суда г. Москвы от 07 сентября 2023 года по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи оставлено без удовлетворения.

Истец, ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель истца ФИО7 в судебном заседании требования поддержал, дополнительно пояснил, что занижение стоимость квартиры влечен нарушение прав на получение налогового вычета как истца, так и ее супруга, противоречивые сроки и порядка оплаты свидетельствуют об отсутствии согласования существенных условий по договору.

Представитель ответчика ФИО8, действующая на основании доверенности, просила в иске отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Дополнительно пояснила, что предварительный договор не порождает правовые последствия налоговых прав и обязанностей сторон, права супруга не затрагивает, сведений о трудоустройстве, уплате налога от дохода не представлено, исчисление налога происходит от сделки по купли-продаже имущества, которая не состоялась. Выплата задатка свидетельствует о намерении в будущем заключить договор, существенные условия которого были согласованы. При этом стороны договорились, что в основном договоре будет указана полная стоимость квартиры. Предварительный договор не порождает обязательство по передаче объекта недвижимости, поскольку его предметом является заключение договора купли-продажи в будущем. Претензия истца направлена по истечении срока заключения основного договора. Основной договор не был заключен по вине истца. Поведение истца является недобросовестным с учетом вступившего в законную силу решения суда, которым отказано во взыскании денежных средств, где истец ссылалась на аналогичные основания требований.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав собранные по делу доказательства, дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. п. 1, 3, 5 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 названного Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

На основании ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Судом установлено, что 22 апреля 2023 года между ФИО2 (покупатель) и ФИО3 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, от имени покупателя документ был подписан представителем ФИО4, действующим на основании нотариальной доверенности и имеющим соответствующие полномочия.

В соответствии с п. 5 условий договора покупатель передал в качестве задатка в счет обеспечения договора 

<

данные изъяты> руб.

Срок подписания договора купли-продажи и передачи его на регистрацию не позднее 15 мая 2023 года согласован в п. 2 условий договора. Указанный срок является предварительным и может быть продлен по инициативе одной из сторон на 5 рабочих дней.Цена объекта согласована сторонами в размере 

<

данные изъяты> руб. Стороны договорись, что в основном договоре купли-продажи будет указана стоимость 

<

данные изъяты> руб.

Согласно п. 6 условий договора расчет по сделке осуществляется за счет собственных и кредитных денежных средств покупателя. Собственные денежные средства покупателя составляют 

<

данные изъяты> руб., которые передаются продавцу в следующем порядке: 150 000 руб. в качестве задатка в соответствии с п. 5 договора, оставшаяся денежная сумма передается в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности перед подписанием договора купли-продажи объекта.

Кредитные денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб. предоставляются покупателю ПАО «Сбербанк России» в соответствии с кредитным договором, заключенным в г. Калининграде.

Передача денежных средств продавцу в счет оплаты объекта осуществляется не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю и его ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк» в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, путем перечисления на расчетный счет продавца.

04 мая 2023 года продавец явился в отделение банка для заключения договора купли-продажи квартиры, однако покупатель не явился, не указав причину.

Как следует из представленной переписки, риелтор покупателя уведомил о том, 04 мая 2023 года сделка не состоится.

Предложено покупателю согласовать новую дату сделки с продавцами самостоятельно и назначить новую сделку в «домклик».

12 мая 2023 года в адрес истца направлена телеграмма об установлении даты, времени и места заключения договора купли-продажи квартиры, готовности продавца к сделке, однако телеграмма покупателем не была получена.

Как пояснил представитель истца, покупателю оказаны услуги по оформлению сделки агентством недвижимости «Альтеза», оплачены денежные средств за оказанные услуги, переговоры по сделке вел ФИО4

22 мая 2023 года истцом в адрес ответчика направлена претензия о возврате задатка в размере 

<

данные изъяты> руб., данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением суда от 07 сентября 2023 года и в силу ст. 61 ГПК РФ доказыванию не подлежат.

Кроме того, согласно сведениям ЕГРН установлено, что по истечении срока заключения основного договора продавец продал квартиру, переход права зарегистрирован 19 июня 2024 года.

08 июня 2023 года истец обратилась в Чертановский районный суд г. Москвы о взыскании денежных средств по договору в размере 

<

данные изъяты> руб.

Вступившим в законную силу решением Чертановского районного суда г. Москвы от 07 сентября 2023 года исковые требования оставлены без удовлетворения. Решением суда установлено, что предварительный договор купли-продажи не оспорен, ничтожным не признан, истец не прибыла на сделку без указания уважительных причин, в связи с чем суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания денежных средств.

В свою очередь, истец обратилась в суд с настоящим иском о признании сделки недействительной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 85 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно статье 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

В качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение объектов, ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг; сделки, нарушающие основы отношений между родителями и детьми.

Нарушение стороной сделки закона или иного правового акта, в частности уклонение от уплаты налога, само по себе не означает, что сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

Для применения статьи 169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, а также права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности, и хотя бы одна из сторон сделки действовала умышленно.

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, влечет общие последствия, установленные статьей 167 ГК РФ (двусторонняя реституция). В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Разрешая заявленные исковые требования, суд соглашается с доводами ответчика о том, что оснований для признания сделки на основании ст. 169 ГК РФ ничтожной не имеется.

Так, вопреки доводам истца, спорный предварительный договор содержит условия, позволяющие установить предмет, цену, а также условия основного договора.

В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Стороны по соглашению между собой с учетом положений п. 1 ст. 421 ГК РФ не были лишены возможности установить условия основного договора, отличающиеся от указанных в предварительном договоре, указав реальную стоимость объекта недвижимости, сведения о которой имеются в предварительном договоре.

При этом предварительный договор не отвечает признакам основного, в связи с чем полагать, что стоимость объекта была согласована в заниженном размере не имеется.

Каких-либо неясностей по вопросу порядка оплаты объекта недвижимости и противоречий в предварительном договоре не имеется, в частности указано на порядок внесения собственных денежных средств, а также о порядке зачисления денежных средств, полученных по договору об ипотеке с банком.

При этом суд обращает внимание на то, что предварительный договор носит обеспечительные функции заключения основного договора в будущем, правила о понуждении к заключению основного договора на условиях, указанных в предварительном договоре, действуют лишь в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора. 

В данном случае в согласованный в предварительном договоре срок сторонами не был заключен договор купли-продажи квартиры по вине покупателя, отказавшегося от сделки в период срока заключения основного договора без объяснения причин.

Кроме того, вопреки доводам истца, заключение предварительного договора порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор, возникновение имущественных прав на объект недвижимости не влечет, соответственно налоговых прав и обязанностей у сторон предварительного договора купли-продажи недвижимости не породило, в этой связи оснований полагать, что имеется нарушение законодательства, охраняемых прав и интересов как истца, так и третьих лиц, у суда не имеется.

На основании изложенного исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

При этом, вопреки позиции ответчика, оснований для применения ст. 10 ГК РФ суд не усматривает.

В силу ст. 98 ГПК РФ при отказе в иске оснований для возмещения судебных расходов не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (паспорт №) к ФИО3 (паспорт №) о признании предварительного договора купли-продажи недействительной сделкой оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 23 июля 2024 года.

Судья Е.А. Седова