Дело № 3а-320/2022

УИД 76OS0000-01-2022-000227-64

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль                                                                          21 июля 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «КП – Центр» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «КП – Центр» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое, площадью 2 600, 5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 52 654 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО «КП – Центр» является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество организаций, рассчитываемого на основании сведений о кадастровой стоимости данного объекта. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена актом ГБУ «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» № 63/ОКС от 25 февраля 2020 года по состоянию на 31 декабря 2019 года и составила 106 132 960, 07 рубля.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 31 декабря 2019 года составляет 52 654 000 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО2 административный иск поддержала, представила Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 31 декабря 2019 года, которым данная стоимость установлена в размере 59 163 000 рублей. 

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. 

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, и рекламы», заинтересованное лицо Департамент финансов Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, допросив оценщика ФИО1 в качестве свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ООО «КП – Центр» является собственником объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое, площадью 2 600, 5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: .

В соответствии со статьями 372 – 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Объектами налогообложения признаются:

1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;

2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. 

После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 2.2 пункта 12 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области «О налоге на имущество организаций» налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 37.2 Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: 

1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;

2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 14 декабря 2021 года N 62-н утвержден перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2022 год. В указанный перечень объект недвижимости с кадастровым номером № включен под номером 1945.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что ООО «КП – Центр» является собственником нежилого помещения, включенного в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2022 год, суд приходит к выводу о том, что административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается кадастровая стоимость объекта недвижимости. Следовательно, права и законные интересы ООО «КП – Центр» затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, административный истец имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером № не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена актом ГБУ «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» № 63/ОКС от 25 февраля 2020 года по состоянию на 31 декабря 2019 года и составила 106 132 960, 07 рубля.

Административным истцом вместе с административным иском представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 31 декабря 2019 года установлена в размере 52 654 000 рублей.

В ходе рассмотрения административного дела административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 31 декабря 2019 года установлена в размере     59 163 000 рублей.

Исследование Отчетов с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для следующих выводов: 

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта доходным подходом.

От использования в рамках оценки затратного подхода Отчет содержат обоснованный отказ. 

Кроме того, индикативно, в целях поверки полученного результата расчет произведен сравнительным подходом.

В рамках доходного подхода оценщиком использован метод прямой капитализации, при котором рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.

В свою очередь, годовой доход определялся оценщиком как доход от сдачи в аренду объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

При этом, как следует из первоначально представленного Отчета, при расчете рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом к полученной оценщиком величине средней арендной ставки здания применена корректировка на потери от недоиспользования в размере 19, 8 % - в размере среднего значения, предложенного Справочником оценщика недвижимости под редакцией ФИО3, 2018 года.

В возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывает, что при применении данной корректировки оценщиком не учтены такие индивидуальные характеристики объекта оценки, как возможность его предоставления в аренду «якорным» арендаторам, то есть передача в аренду больших площадей на длительный срок.

Указанные доводы административного ответчика соответствуют положениям части второй статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и заслуживают внимания.

Вместе с тем, суд соглашается с доводами оценщика, изложенными в дополнительных пояснениях в судебном заседании о том, что расчет рыночной стоимости объекта недвижимости осуществляется, как условно свободного, в связи с чем учету подлежат типичные условия рынка недвижимости данного сегмента, принятие в расчеты того факта, что на дату оценки объект недвижимости полностью занят «якорным» арендатором» является необоснованным и не отражает действительную рыночную стоимость объекта.

В связи с этим, суд полагает предложение административного ответчика об исключении из расчетов корректировки на потери от недоиспользования помещения необоснованным.

В дополнительно представленном административном истцом Отчете об оценке оценщиком применена корректировка на потери от недоиспользования в размере 12,1 % - в размере минимального значения данных корректировок из расширенного интервала, предложенного Справочником оценщика недвижимости под редакцией ФИО4 2018 года.

Суд с выводами оценщика в данной части соглашается, полагает их вполне в Отчете обоснованными, подтвержденными ссылками на соответствующую справочную оценочную литературу, а также соответствующими содержащейся в Отчете характеристике объекта оценки.

Выводы оценщика в указанной части в полной мере соответствуют требованиям пунктов 11, 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, пунктов 5, 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299. 

Возражений относительно обоснованности Отчетов в иной их части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме с учетом тех изменений, которые внесены в расчет в процессе рассмотрения административного дела, указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет. 

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № административными ответчиками не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № подлежит установлению в размере, определенном дополнительно представленном административным истцом Отчетом, 59 163 000 рублей. 

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «КП - Центр» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО «КП – Центр» с настоящим административным иском в суд – 21 июня 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «КП – Центр» удовлетворить.

Установить по состоянию на 31 декабря 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое, площадью 2 600, 5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 59 163 000 (пятьдесят девять миллионов сто шестьдесят три тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 21 июня 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья                                Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 22 июля 2022 года