Дело № 2-995/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области

в составе председательствующего Безверхой А.В.,

при секретаре Слипак А.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 30 мая 2019 года гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению Государственным имуществом Омской области, УФССП России по Омской области, ФИО3 о признании недействительными торгов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с исковыми требованиями к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, УФССП России по Омской области, ФИО3 о признании недействительными торгов, в обоснование иска указали, что им на праве собственности принадлежат жилой дом и земельный участок с кадастровым номером № расположенные по адресу: 

<

адрес>. Данные объекты недвижимости обременены правом залога (ипотека в силу закона) в обеспечение обязательств по кредитному договору № от 04 июня 2015 г., заключенному с ПАО «Сбербанк России». Решением Омского районного суда Омской области по делу № 2-2306/2017 от 27 ноября 2017 г. по иску ПАО «Сбербанк России» с истцов солидарно в пользу Омского отделения № 8634 Публичного акционерного общества «Сбербанк России» взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> рублей, из которых: 

<

данные изъяты> рублей - просроченная задолженность по кредиту; 

<

данные изъяты> рублей - просроченные проценты; 

<

данные изъяты> рублей – неустойка, расторгнут кредитный договор №, заключенный 04 июня 2015 года между Открытым акционерным обществом «Сбербанк России» и ФИО1, ФИО2, а так же обращено взыскание на жилой дом общей площадью 64,8 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок площадью 1494,0 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, определен способ реализации - публичные торги, установлена начальная продажная цена имущества в размере 1 040 800 рублей. Кроме того взысканы судебные расходы. На основании вышеуказанного решения суда выдан исполнительный лист, возбуждено исполнительное производство, в ходе которого залоговое имущество было передано на реализацию ТУ Росимущества по Омской области. Проведение первых торгов не состоялось, Далее, на 24.08.2018 были назначены вторичные торги, проведение которых было отменено, судебным приставом – исполнителем вынесено постановлением от 20.08.2018 об отложении исполнительных действий и мер принудительного исполнения в отношении должника ФИО1 на срок с 20.08.2018 по 03.09.2019. Исполнительное производство и меры принудительного исполнения были приостановлены в связи с тем, что в производство Омского районного суда Омской области поступило заявление ПАО «Сбербанк России» об изменении порядка и способа исполнения решения суда по гражданскому делу №2-2306/2017. Определением Омского районного суда Омской области от 03.10.2018 года заявление ПАО «Сбербанк России» об изменении порядка и способа исполнения решения суда по гражданскому делу № 2-2306/2017 удовлетворено, определено изменить порядок взыскания задолженности и установить начальную продажную цену на жилой дом общей площадью 64,8 кв.м. и земельный участок площадью 1494,0 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> размере 800 000 (восемьсот тысяч) рублей. Полагает, что установлением начальной продажной стоимости в размере 800 000 рублей нарушаются права истца, поскольку она является заниженной и в случае реализации имущества за указанную стоимость у истцов остается перед банком задолженность в размере 327 756 рублей. При проведении повторных торгов была нарушена процедура размещения информации о проведении торгов, а именно согласно сведениям из официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://www.torgi.gov.ru), 24.12.2018 было опубликовано извещение о проведении торгов, которые были назначены на 31.01.2019 года. Информация о периодическом издании, в котором опубликовано извещение о предстоящих торгах: «Омский вестник» № 49 от 14.12.2018 года. Однако, на странице 14 в разделе «Конкурсы» периодического издания «Омский вестник» № 49 отсутствует информация о проведении торгов по арестованному имуществу должника ФИО1 Кроме того, в извещении от 24.12.2018, опубликованного на официальном сайте РФ https://www.torgi.gov.ru, был установлен задаток для участия в торгах по реализации имущества ФИО1 в размере 400 000 (четыреста тысяч) руб., что противоречит положениям части 4 ст.57 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», где установлено, что размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. При наличии указанных нарушений организатором торгов 31.01.2019 были проведены публичные торги, победителем которых был признан ФИО3, 06.02.2019 с которым был заключен договор купли – продажи спорного имущества по цене 825 000 рублей. Полагает, что указанные нарушение являются основанием для признания торгов недействительными. Кроме того полагал, что не верно был определен победитель торгов, поскольку заявка на участие в торгах была подана ФИО4, а не ФИО3 Полагает, что указанные нарушения в их совокупности свидетельствуют о нарушении как при извещении о проведении торгов, так и процедуры их проведения, что привело к невозможности привлечения большего количества участников и реализации имущества по наименьшей стоимости и является основанием для признания торгов недействительными. 

Истцы ФИО1, ФИО2, в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом. 

Представитель истца ФИО1 – ФИО5, действующий на основании доверенности исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям изложенным в исковом заявлении. Обратил внимание суда, что в связи с установлением несоответствующей рыночной стоимости начальной продажной цены предмета залога в размере 800 000 руб., ущемляющей права и законные интересы ФИО1 и ФИО2, а также установлением задатка в размере 400 000 руб., неправильным определением победителя торгов, отсутствием в печатном издании «Омский вестник» № 49 от 14.12.2018 года, сведений о торгах в отношении спорного имущества, публичные торги проведенные 31.01.2019 года, по результатам которых был заключен договор купли-продажи между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Омской области и ФИО3 являются недействительными и как следствие недействительным является договор купли – продажи. 

Представитель ответчика ТУ Росимущества в Омской области ФИО6, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал по доводам изложенным в отзыве на исковое заявление. Обратил внимание суда, что в ТУ Росимущества по Омской области жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес> было передано не как залоговое, а как арестованное имущество, в связи с чем проводилась реализация имущества как арестованного. Полагал, что нарушения при извещении и поведении торгов отсутствуют, более того истцами не представлено доказательств, что их права нарушены. Просил в удовлетворении исковых требований отказать. 

Представитель ответчика УФССП России по Омской области ФИО7, действующий на основании доверенности исковые требования не признал, доводы изложенные в иске поддержал, суду пояснил, что исполнение решения суда проводилось в соответствии с исполнительным листом, выданным Омским районным судом, из которого не следовало, что взыскание обращается на залоговое имущество. Просил в удовлетворении исковых требований отказать. 

Ответчик ФИО3 исковые требования не признал, суду пояснил, что стоимость жилого дома и земельного участка, приобретенного им на торгах в размере 825 000 рублей является соответствующей стоимости объекта. Нарушений при проведении торгов не имелось, он принял участив торгах, стал победителем с ним был заключен договор купли – продажи. Переход права собственности на жилой дом и земельный участок еще не зарегистрирован, поскольку не отменены меры по обеспечению иска принятые при рассмотрении дела о взыскании задолженности и обращении взыскания. 

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» ФИО8, действующая на основании доверенности считала исковые требования К-вых не подлежащими удовлетворению. 

Третьи лица ФИО4, ФИО9, в судебном заседании полагали исковые требования не подлежащими удовлетворению. 

Представитель третьего лица ГУ УПФ РФ по Омской области ФИО10 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Третье лицо судебный пристав- исполнитель Омского РОСП УФССП России по Омской области ФИО11 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лиц, против чего не возражали остальные участники процесса.

Выслушав пояснения явившихся участников процесса, изучив имеющиеся письменные доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В ст. 93 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 данного кодекса (пункт 2).

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.) (пункт 2).

Согласно положениям статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

На то, что предусмотренный п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим и не ограничивается нарушениями организаторов торгов, указано также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2016 г. N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 г., согласно которому публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации. 

При этом, исходя из публичного характера торгов, бремя доказывания размещения информации о проведении торгов лежит на ответчике.

Согласно ч.2 ст. 448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, и т.д. 

Согласно ч.3 и ч.4 ст. 57 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

В судебном заседании установлено, что решением Омского районного суда Омской области от 27.11.2017 по делу №2-2306/2017 удовлетворены требования ПАО «Сбербанк России» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности и обращении взыскания. Судом постановлено взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2, в пользу Омского отделения № 8634 Публичного акционерного общества «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору № от 04.06.2015 в размере 

<

данные изъяты> рублей, из которых: 

<

данные изъяты> рублей - просроченная задолженность по кредиту; 

<

данные изъяты> рублей - просроченные проценты; 

<

данные изъяты> рублей - неустойка.

Расторгнуть кредитный договор №, заключенный 04 июня 2015 года между Открытым акционерным обществом «Сбербанк России» и ФИО1, ФИО2

Обратить взыскание на жилой дом общей площадью 64,8 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок площадью 1494,0 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, определить способ реализации - публичные торги, установить начальную продажную цену имущества в размере 1 040 800 рублей.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2, в пользу Омского отделения № 8634 публичного акционерного общества «Сбербанк России» расходы по оценке объекта недвижимости в размере 

<

данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты>.

На основании вынесенного решения суда 19.01.2018 был выдан исполнительный лист №. 13.02.2018 года Омским РОСП УФССП России по Омской области было возбуждено исполнительное производство №. 

В рамках исполнительного производства 28.05.2018 года судебным приставом-исполнителем Омского РОСП был наложен арест на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Судебным приставом – исполнителем была выдана заявка на торги, поскольку способом реализации заложенного недвижимого имущества были публичные торги, организатором торгов выступало Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области.

9.06.2018 года в печатном издании «Омский вестник» № 25 было опубликовано уведомление о проведении торгов, которые были назначены на 26.07.2018 года. Протоколом № 1 окончания приема и регистрации заявок первые торги по реализации имущества клиента признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в аукционе. Постановление от 02.08.2018 снижена цена передаваемого на реализацию имущества на 15%. 

По ходатайству взыскателя ПАО «Сбербанк России» исполнительные действия по реализации заложенного имущества были отложены, о чем судебным приставом – исполнителем вынесено Постановление от 20.08.2018. 

На основании вышеуказанного Постановления судебного пристава-исполнителя Омского РОСП г. Омска от 20.08.2018 об отложении исполнительных действий назначенные на 24.08.2018 повторные торги были отменены. 

Исполнительное производство и меры принудительного исполнения были приостановлены в связи с тем, что в производство Омского районного суда Омской области поступило заявление ПАО «Сбербанк России» об изменении порядка и способа исполнения решения суда по гражданскому делу №2-2306/2017.

03.10.2018 года Определением Омского районного суда Омской области заявление ПАО «Сбербанк России» об изменении порядка и способа исполнения решения суда по гражданскому делу № 2-2306/2017 удовлетворено, изменен порядок взыскания задолженности и установлена начальная продажная цена на жилой дом общей площадью 64,8 кв.м. и земельный участок площадью 1494,0 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> размере 800 000 рублей.

Постановлением судебного пристава – исполнителя от 23.11.2018 имущество было отозвано с реализации.

Судебный пристав – исполнитель повторно направил в ТУ Росимущества по Омской области заявку на торги арестованного имущества, с указание минимальной начальной цены в размере 800 000 рублей, которая поступила в ТУ 29.11.2018. 

Из уведомления об опубликовании извещения о проведении торгов ( л.д. 234 т.1) следует, что извещение о проведении торгов опубликовано в «Омском вестнике» № 50 от 21.12.2018. 

Вместе с тем, из информации с официального сайта https://www.torgi.gov.ru, следует, что 24.12.2018 была размещена информация о проведении открытого аукциона который состоится 31.01.2019 в 10.15., в том числе по лоту № 1, а именно земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Размер задатка составляет 400 000 рублей, сведения в периодическом издании – «Омский вестник» № 49 от 14.12.2018. 

Однако, на странице 14 в разделе «Конкурсы» периодического издания «Омский вестник» № 49 отсутствует информация о проведении торгов по арестованному имуществу должника ФИО1

В материалы дела представлены заявки на участие в аукционе от ФИО4, ФИО3, ФИО9, а так же доказательства перечисления от их имени задатка в размере 400 000 рублей от каждого. 

Так же в материалы дела представлены стенограмма, протокол заседания комиссии. Протокол о результатах торгов. 

Победителем был определен ФИО3, по результатам торгов был заключен договор купли – продажи, стороны обязательства по договору купли – продажи исполнили надлежащим образом, что подтверждается актом приема – передачи имущества и документов, а так же платежным поручением об оплате 425 000 рублей. Переход права собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрирован не был в связи с наличием обеспечительных мер, принятых в рамках гражданского дела № 2- 2306/2017. 

Из исследованных в их совокупности материалов дела следует, что информация о проведении аукциона была размещена организатором торгов в пределах срока, предусмотренного ч.2 ст. 448 ГК РФ. Вместе с тем, сведения официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://www.torgi.gov.ru) от 24.12.2018 содержат недостоверную информацию о размещении извещения в периодическом издании «Омский вестник» № 49, поскольку извещение было размещено в номере 50. 

На странице 14 в разделе «Конкурсы» периодического издания «Омский вестник» № 49 отсутствует информация о проведении торгов по арестованному имуществу должника ФИО1

Таким образом, доводы истца о том, что имеются разночтения в номерах публикаций, нашли свое подтверждение. Так же из материалов дела усматривается, что заявка о проведении торгов была размещена ранее чем за 30 дней, в нарушение положения ч.3 и ч.4 ст. 57 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". 

Доводы истцов о том, что нарушения допущенные организатором торгов в части указания размера задатка в сумме 400 000 рублей являются существенными нарушениями и привели к нарушению прав истца, поскольку явились препятствием для привлечении к участию в торгах максимального количества участников с целью реализации имущества по наивысшей цене, суд находит обоснованными в силу следующего. 

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

По смыслу указанной нормы начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

Из материалов дела следует, что начальная продажная цена имущества в размере 800 000 рублей была установлена в соответствии с определением Омского районного суда от 03 октября 2018 года. 

В соответствии со ст. 13 ГПК вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Таким образом, при определении размера начальной продажной стоимости нарушений не допущено. 

Согласно пункту 4 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

Как уже было установлено в судебном заседании, ТУ Росимущества по Омской области опубликовало информацию о предстоящих торгах с указанием времени и месте проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной стоимости с нарушением предусмотренного пунктом 3 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Кроме того, размер задатка превышен в десять раз. 

Суд полагает, что публикация завышенного размера задатка является существенным нарушением, приведшим к нарушению прав истца, поскольку целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем все процедуры по проведению торгов направлены на ее достижение.

Установление задатка в размере, значительно превышающем предусмотренный законом, привело к нарушению прав должника, заинтересованного в привлечении к участию в торгах максимального количества участников с целью реализации имущества по наивысшей цене.

Учитывая допущенные нарушения, которые в своей совокупности привели к невозможности привлечения к участию в аукционе большего количества участников и возможности реализации имущества по наивысшей цене, т.к. из извещений следовало, что начальная продажная стоимость имущества составляла 8 000 000 рублей, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований. 

Доводы ответчиков о том, что судебным приставом исполнителем на основании решения суда, в котором не было указано, что производится обращение на заложенное имущество, передавалось имущество как не залоговое, основанием для отказа в иске не является, поскольку из решения суда и исполнительного листа усматривается, что способ реализации объекта недвижимости при наличии кредитных обязательств был установлен как публичные торги, судом была установлена начальная продажная стоимость, из чего следует, что производилась реализация залогового имущества. С заявлением о разъяснении способа исполнения решения суда стороны не обращались. 

Учитывая, что суд пришел к выводу, что при проведении торгов были допущены существенные нарушения, имеются основания для признания торгов недействительными и как следствие признание договора купли – продажи недействительным. 

Указанное решение является основанием для возврата ответчику ФИО3 денежных средств. 

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению Государственным имуществом Омской области, УФССП России по Омской области, ФИО3 о признании недействительными торгов удовлетворить. 

Признать недействительными результаты публичных торгов от 31.01.2019, проведенных Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области по продаже жилого дома и земельного участка расположенных по адресу: 

<

адрес> а же договор купли – продажи заключенный 06.02.2019 по результатам публичных торгов с победителем торгов - ФИО3 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области. 

Взыскать с ответчиков Территориального Управления Федерального агентства по управлению Государственным имуществом Омской области, УФССП России по Омской области, ФИО3 в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 300 рублей, а именно по 100 рублей с каждого. 

Возвратить ФИО1 излишне уплаченную государственную пошлину в размере 500 руюд6й. 

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья А.В. Безверхая

Решение в окончательной форме изготовлено 04 июня 2019 года