УИД 74RS0028-01-2024-007137-23

дело №2-422/2025 (№2-4078/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 марта 2025 года г. Копейск 

Копейский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Эммерт О.К.,

при секретаре Фомичевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Копейского городского округа Челябинской области о признании права собственности на квартиру, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Копейского городского округа Челябинской области (далее по тексту – администрация КГО Челябинской области) о признании права собственности на квартиру, с кадастровым номером НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС, общей площадью 67,5 кв.м.

В обоснование требований указано, что 04 января 1997 года между ФИО1 и акционерным обществом открытого типа «Челябинскуголь» был заключен договор НОМЕР долевого участия в строительстве квартир. Указанная организация прекратила свою деятельность в результате завершения конкурсного производства 09 марта 2006 года. Согласно договору НОМЕР долевого участия в строительстве квартир акционерное общество открытого типа «Челябинскуголь» принимает на себя обязательство построить за счет средств дольщика (ФИО1) и предоставить в его собственность трехкомнатную квартиру на 3 этаже, общей площадью 69,00 кв.м, расположенной по адресу: АДРЕС. Дольщик принимает на себя обязательство оплатить стоимость квартиры в соответствии с условиями договора. Согласно п. 2.1 договора стоимость квартиры устанавливается ориентировочно в сумме 75 900 руб. Согласно дополнительному соглашению к договору НОМЕР от 04 января 1997 года стоимость квартиры была установлена в размере 82 086 руб. Согласно п. 2.2 договора оплата стоимости квартиры производится дольщиком в течение срока, установленного договором, посредством удержания средств из заработной платы и поквартального внесения личных средств в кассу общества. Предоставление квартиры производится при условии оплаты не менее 30% ее стоимости и заключения договора аренды с УЖКХ. Оставшаяся часть стоимости оплачивается в срок не более трех лет после предоставления квартиры (п.2.3). Общество обязуется предоставить дольщику по окончании строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома, квартиру, указанную в п. 1.1 договора на правах аренды (п. 3.1). 30 октября 1997 года между ФИО1 и МУП «Объединения жилищно-коммунального хозяйства» был заключен договор НОМЕР аренды жилого помещения на указанную квартиру, что подтверждает факт ввода в эксплуатацию вышеуказанного дома. МУП «ОЖКХ» также прекратил свою деятельность в результате завершения конкурсного производства 20 декабря 2007 года. Кроме того, 30 октября 1997 года между ФИО1 и МУП «Объединения жилищно-коммунального хозяйства» заключен акт приема-передачи жилого помещения в аренду от 30 октября 1997 года, согласно которому МУП «ОЖКХ» передал, а ФИО1 приняла квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС. Общество обязуется передать дольщику после окончательного расчета по договору все необходимые в соответствии с законодательством РФ документы для оформления квартиры в собственность дольщика (п.3.1.2). Дольщик обязуется производить оплату в соответствии с условиями договора (п.3.2.1). Все обязательства истца по договору были выполнены в полном объеме в указанные сроки. В счет уплаты квартиры были удержаны денежные средства из заработной платы мужа истца – ФИО2 После уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с условиями договора между ФИО1 и застройщиком акционерным обществом открытого типа «Челябинскуголь» документ о передаче квартиры в собственность был подписан, который в последствии в 2000 году истец передала работодателю. Однако данный документ был утерян. В связи с чем, в настоящее время ФИО1 не может подтвердить право собственности на квартиру. 

Истец ФИО1 в судебном заседании на требованиях настаивала, просила удовлетворить.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал. 

Представитель ответчика администрации КГО Челябинской области, третьих лиц Управления Росреестра по Челябинской области, Управления по имуществу и земельным отношениям администрации КГО Челябинской области о дне слушания дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, просят дело рассматривать без их участия.

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд находит возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Заслушав истца ФИО1, третье лицо ФИО2, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст.219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст.223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу части 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договором участия в долевом строительстве признается договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевогостроительства участнику долевого строительства (которым может являться гражданин или юридическое лицо), а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (часть 1).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 16 Закон N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пунктом 3 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится в установленный законом срок.

В этой связи, после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передачи дольщику объекта долевого строительства, момент возникновения права собственности на такой объект зависит непосредственно от участника долевого строительства.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшие свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности по внесению платежей за коммунальные услуги (за содержание общего имущества (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ).

Пункт 1 ст. 234 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

По смыслу приведенных выше положений Гражданского кодекса РФ и разъяснений Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ в их взаимосвязи, приобретательная давность является законным основанием для возникновения права собственности на имущество у лица, которому это имущество не принадлежит, но которое, не являясь собственником, добросовестно, открыто и непрерывно владеет в течение длительного времени чужим имуществом как своим.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу ст. ст. 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силуприобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности лицо, не являющееся собственником имущества, должно представить суду надлежащие и бесспорные доказательства в подтверждение факта добросовестного, открытого и непрерывного владения этим имуществом (в течение установленного законом времени) как своим собственным. Отсутствие (недоказанность) любого из перечисленных обстоятельств исключает признание за заинтересованным лицом права собственности на имущество по основанию давности владения.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости на кадастровом учете с 10 декабря 2011 года состоит квартира, с кадастровым номером НОМЕР, общей площадью 67,5 кв.м, по адресу: АДРЕС (л.д. 35-37 том1). 

На л.д. 226 том 1, имеется справка ОГУП «Бюро технической инвентаризации Челябинской области» от 16 января 2025 года, согласно которой квартира по адресу: АДРЕС, поставлена на учет и зарегистрирована за ФИО1 на основании договора долевого участия в строительстве квартир от 04 января 1997 года НОМЕР. 

04 января 1997 года между акционерным обществом открытого типа «Челябинскуголь» (общество) и работником Копейского РМЗ ФИО1 (дольщик) заключен договор НОМЕР долевого участия в строительстве квартир (л.д. 42-44 том1).

В соответствии с п.1.1. договора общество принимает на себя обязательство построить за счет средств дольщика и предоставить в его собственность трехкомнатную квартиру на третьем этаже, общей площадью по проекту 69,00 кв.м, по обмеру БТИ 69,00 кв.м, в АДРЕС. 

Дольщик принимает на себя обязательства оплатить стоимость квартиры в соответствии с условиями настоящего договора. Стоимость квартиры установлена ориентировочно в сумме 75 900 руб. (п.2.1.) и подлежит уточнению по фактической площади квартир. 

Оплата стоимости квартиры производится дольщиком в течение срока, установленного договором, посредством удержания средств из заработной платы и поквартального внесения личных средств в кассу общества (п. 2.2.). 

Предоставление квартиры производится при условии оплаты не менее 30% ее стоимости и заключения договора аренды с УЖКХ. Оставшаяся часть стоимости оплачивается в срок не более трех лет после предоставления квартиры (п.2.3.). 

Согласно п.3.1.1., 3.1.2. договора общество обязуется предоставить дольщику по окончанию строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома квартиру, указанную в п.1.1. договора на правах аренды. Передать дольщику после окончательного расчета по договору все необходимые в соответствии с законодательством Российской Федерации, документы для оформления квартиры в собственность дольщика (л.д. 42-44 том1).

30 октября 1997 года между администрацией г. Копейска (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор 132 аренды жилого помещения, в соответствии с которым арендодатель сдает арендатору в пользование жилое помещение по адресу: АДРЕС, состоящее из 3 комнат, для проживания его семьи, всего 4 человек (л.д. 40 том1).

Разделом 5 договора предусмотрен срок действия договора – с момента его подписания (договора) и акта приема-передачи жилого помещения в аренду сторонами. Договор действует до выполнения арендатором своих обязательств по договору инвестирования строительства квартиры, которую он арендует до перехода этой квартиры в собственность арендодателя (л.д. 40 том1). 

30 октября 1997 года сторонами (арендодатель в лице генерального директора МУП «ОЖКХ» и арендатор ФИО1) подписан акт приема-передачи жилого помещения в аренду (л.д. 41 том1). 

Дополнительным соглашением к договору НОМЕР от 04 января 1997 года окончательная стоимость квартиры определена 82 086 руб. (л.д. 47 том1). 

ФИО2 и ФИО3 (до брака ФИО4) Н.С. состоят в браке с 06 ноября 1981 года (л.д. 32 том1). 

На л.д. 46 том1, имеется справка НОМЕР на имя ФИО2 в том, что в архиве шахты «Центральная» г. Копейска хранится личная карточка по учету кадров НОМЕР том НОМЕР таб.НОМЕР, в которой значится, что ФИО2 действительно работал на шахте «Центральная». Из его заработной платы были произведены удержания по оплате за квартиру, согласно договору, который был составлен на жену, работающей на КРМЗ (ФИО1), расчеты производились через ОАО «Челябинскуголь» в период с июля 1997 года по июнь 2001 года. Всего 4 261 170 руб. (в том числе с 1997 года 4 261 руб. 17 коп., с 1997 года – 4 233 руб. 17 коп.). Всего 32 233 руб. 17 коп. 

ФИО1 представлены накопительные ведомости оплаты квартиры (л.д. 49 том1); справки оплаты стоимости квартиры дольщика (л.д. 50-64 том1); справка, что в архиве Копейского ремонтно-механическом завода филиале ОАО по добыче угля «Челябинскуголь» хранится лицевой счет таб.НОМЕР. Согласно лицевого счету из ее заработной платы были произведены удержания по оплате за квартиру, согласно договора НОМЕР от 04 января 1997 года на ФИО1 Расчеты производились через ОАО «Челябинскуголь» согласно счета авизо, реестр за период с января 1997 года по май 2000 года, итого 3768-18, всего 31 265 руб. 83 коп. (л.д. 67 том1); выписки из лицевого счета (л.д. 72-146 том1).

По сведениям Управления по имуществу и земельным отношениям администрации КГО Челябинской области жилое помещение, расположенное по адресу: АДРЕС, в реестре муниципальной собственности отсутствует (л.д. 33, 196 том1). 

По сведениям МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях, Министерства имущества Челябинской области указанная квартира в реестре федерального имущества, реестре имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области отсутствует (л.д. 195, 241 том1).

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации права Копейского отдела Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 27 декабря 2023 года (л.д. 38-39 том1), приостановлена государственная регистрация права в отношении помещения, расположенного по адресу: АДРЕС, в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. ФИО1 представлены заявления о государственной регистрации ранее возникшего (до 31 января 1998 года) права собственности в отношении объекта недвижимости. К заявлению приложен документ – договор НОМЕР долевого участия в строительстве от 01 апреля 1997 года. Согласно указанного документа предоставление квартиры в собственность производится при условии оплаты ее стоимости. Однако, документ подтверждающий передачу квартиры в собственность ФИО1 от АООТ «Челябинскуголь» в составе представленных документов отсутствовал. Представленный ФИО1 договор содержит отметку, что документ поставлен на учет органом технической инвентаризации 16 июля 2003 года, то есть после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а, следовательно, право собственности на квартиру, с кадастровым номером НОМЕР, по адресу: АДРЕС не является ранее возникшим и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Таким образом для осуществления государственной регистрации права собственности на объект необходимо представить: заявление о государственной регистрации права собственности на указанный объект; документ об оплате государственной пошлины в размере установленном пп.22 ст.333.33 Налогового кодекса РФ (2 000 руб.); документ подтверждающий передачу квартиры в собственность ФИО1 от АООТ «Челябинскуголь». 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 22-30 июня 2004 года по делу НОМЕР признано несостоятельным (банкротом) открытое акционерное общество «Челябинскуголь» АДРЕС (л.д. 245-247 том1).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 28 февраля 2006 года по делу НОМЕР завершено конкурсное производство, открытое в отношении должника открытого акционерного общества «Челябинскуголь» (л.д. 248-251 том1). 

По сведениям ООО «Расчетно-кассовый центр» в квартире по адресу: АДРЕС, зарегистрированы: ФИО1 (квартиросъемщик) с 13 февраля 1998 года, ФИО2 (муж) с 13 февраля 1998 года, П.С.Ю. (сын) снят с учета по смерти, П.М.Ю. (дочь) выписана 05 октября 2021 года (л.д. 225 том1). 

Истец ФИО1 в судебном заседании пояснила, что спорную квартиру ей предоставили в 1997 году от завода, заключили договор долевого участия. Денежные средства за квартиру удерживали из ее и мужа заработной платы. После закрытия шахты получить какие-либо документы на квартиру не удалось. Право оформлено в Бюро технической инвентаризации в 2003 году. 

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании пояснил, что работал на шахте, зарплату на руки не выдавали, выплаты задерживали, денежные средства за квартиру перечисляли сразу из зарплаты. Стоимость квартиры была полностью выплачена, но справку получить не удалось. Не возражает против признания права собственности на квартиру за его супругой.

В подтверждение фактического владения спорной квартирой с 1997 года как своим собственным, добросовестно, открыто и непрерывно ФИО1 представлены документы по оплате коммунальных услуг и расходов по содержанию указанного имущества; сальдовая ведомость по лицевому счету за январь 2021 – декабрь 2024 года МУП КСВВ (л.д. 154-159 том1); справка ООО «Новатэк Челябинск» об отсутствии задолженности за потребленный газ (л.д. 159 том1); сверка по лицевому счету за январь 2019 – декабрь 2014 ООО «ЦКС» (л.д. 162-164 том1); справка ООО «Уральская энергосбытовая компания» об отсутствии задолженности (л.д. 165 том1).

Свидетель М.Л.А. в судебном заседании показала, что знакома с семьей П. с 1983 года. С 1997 года П. проживают в АДРЕС. П. работали в АО «Челябинскуголь», приобрели квартиру, плата за которую производилась из заработной платы. Раньше с П. жили дети, сын погиб на СВО, дочь переехала в г.Челябинск. Право собственности никак не получалось оформить на квартиру. ФИО1 и Ю. в квартире живут постоянно, иных лиц в квартире свидетель не видела. 

Свидетель И.Г.М. в судебном заседании показала, что ФИО1 является ее подругой с 1979-1980 года. Истец проживает по АДРЕС с 1997 года, в 1996 году дом еще строили. Договор на квартиру был заключен с предприятием АО «Челябинскуголь», платили по договору за квартиру. Думает, выплатили все суммы. О претензиях на данную квартиру от иных лиц свидетелю не известно.

Руководствуясь приведенными нормами права, оценив фактические обстоятельства дела и представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд –

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт серия НОМЕР), - удовлетворить. 

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, с кадастровым номером НОМЕР, общей площадью 67,5 кв.м, расположенной по адресу: АДРЕС.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Копейский городской суд Челябинской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Председательствующий Эммерт О.К.

Мотивированное решение суда составлено 31 марта 2025 года.

Председательствующий Эммерт О.К.