К делу 2-1387/2019

УИД №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 мая 2019 года г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Исаева С.Н., 

при секретаре судебного заседания Мартыненко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о взыскании денежных средств на устранение недостатков приобретенного нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

В Таганрогский городской суд обратилась ФИО4 с иском к ФИО5 о взыскании денежных средств на устранение недостатков приобретенного нежилого помещения. В обосновании иска указала, что 

<

дата>. между, ФИО4 именуемой Покупатель, с одной стороны, и ответчицей по делу ФИО5, именуемой Продавец, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ей в собственность поступило недвижимое имущество, а именно офис с кадастровым номером №; назначение- нежилое помещение: литер № этаж, комнаты №, литер "№ этаж, комнаты № общей площадью 28,70 кв м, расположенное по адресу: 

<

адрес>

По условиям п№ договора, который имел силу передаточного Акта, отчуждаемое в ее пользу недвижимое имущество, передается в качественном состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям. Действительно, при внешнем осмотре приобретаемого ею объекта, стены всех офисных помещений были облицованы листами гипсокартона, покрыты шпаклевочным слоем и покрашены водоэмульсионной краской. Потолок был облицован подвесными плитами типа 

<

данные изъяты>". Таким образом, никаких видимых недостатков комнаты офисного помещения не имели, поэтому не было никаких оснований предполагать, что приобретаемый ею объект недвижимого имущества не соответствует санитарно-техническим требованиям.

Между тем, поскольку помещение ею было приобретено в целях обустройства в нем свадебного салона, то она решила осуществить в нем косметический ремонт и для функционального его использования изменить освещение, а также декор потолочных и стеновых покрытий. Однако, при демонтаже потолка "

<

данные изъяты> в целях установления натяжных потолков было обнаружено, что деревянные потолочные перекрытия находятся в аварийном состоянии; имеют многочисленные диагональные, продольные и поперечные трещины; при этом наблюдались недопустимый прогиб потолочного перекрытия, обнажение дранки из древесины с поражением её гнилью и жучком. Фактически конструкции потолочного перекрытия были на грани обрушения. Поскольку были выявлены скрытые недостатки потолочных перекрытий, то она вынуждена была проверить и качество стен, закрытых гипсокартоном. При демонтаже гипсокартона были обнаружены многочисленные сквозные деформационные трещины и заметное искривление несущих стен помещения, а также трещины кирпичной кладки, выпадение отдельных кирпичей, т.е. конструкции несущих стен также находились в аварийном состоянии.

При проведении экспертного обследования было установлено, что физический износ несущих конструкций приобретенного ею офисного помещения составляет №%; при этом данные конструкции представляют угрозу жизни и здоровью, ибо грозят внезапным обрушением.

Заключением специалиста было также установлено, что все выявленные недостатки носят скрытый характер. 

<

дата>. в связи с выявленными скрытыми недостатками помещения ею в адрес ответчицы ФИО5 была направлена претензия с требованием компенсировать ей затраты на устранение выявленных недостатков путем проведения капитального ремонта помещения, стоимость которого составила 199 938 руб.

Претензия была оставлена ответчицей без ответа.

ФИО5 является надлежащим ответчиком, поскольку именно она, исходя из разрешения на строительство № от 

<

дата>. и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 

<

дата>.,- являлась застройщиком спорного объекта недвижимости, именно она с момента ввода объекта в эксплуатацию и до момента отчуждения эксплуатировала проданные ей помещения; она же перед продажей помещения устанавливала стеновые (гипсокартон) и потолочные ("

<

данные изъяты> покрытия, поэтому не могла не знать о техническом состоянии конструкций, тем не менее при отчуждении офиса умышленно скрыла от нее эти обстоятельства.

Затраты истицы на устранение выявленных недостатков составили 199 938 руб., что подтверждается заключением специалиста от 

<

дата>., а также товарными чеками и банковскими отчетами по кредитной карте. После проведения исследования помещения, выполненного 

<

дата>., истица вручила ответчице соответствующее заключение и предлагала выплатить ей денежные средства в сумме 199 938 руб., однако, получить претензию ответчица отказалась, после чего 

<

дата>. данная претензия была направлена ответчице почтой, однако, не получена адресатом. Почтовый конверт был возвращен без вручения адресату. Исходя из сведений Отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № конверт с 

<

дата>. по 

<

дата>., т.е. более месяца ожидал получения ответчицей, однако, так и не был получен последней.

На основании изложенного, с учетом уточнений, просит взыскать с ответчицы ФИО5 расходы на устранение недостатков приобретенного нежилого помещения в сумме 199 938 руб., проценты за неправомерное удержания денежных средств и уклонение от их возврата в сумме 10 032,89 руб., а всего денежные средства в сумме 209 970,89 рублей, моральный вред в сумме 50.000 руб.

В судебное заседание истец ФИО4, ответчик ФИО5 не явились о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствии сторон в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца – ФИО6, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить, пояснила, что в нарушение договора купли – продажи помещение было передано покупателю не отвечающим требованиям СнИП, что покупатель не смог установить при визуальном осмотре. Пояснила, что истица потратила на ремонт сумму большую, нежели чем указано в заключении. 

Представитель ответчика – ФИО7, действующий на основании ордера, в удовлетворении исковых требований просил отказать в полном объёме. Считал, что требования не обоснованы. Представленные в материалы дела чеки датированы раньше, чем заключение специалиста. Само собой исследование не является экспертным заключением. Указал, что расходы не подлежат взысканию, так же как и моральный вред.

Представитель ответчика – ФИО8, действующая на основании доверенности, в удовлетворении исковых требований просила отказать в полном объёме.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям:

Как установлено в судебном заседании согласно договору купли – продажи от 

<

дата> г. ФИО5 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) заключили настоящий договор в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает в собственность офис с кадастровым номером №, назначение нежилое, литер № этаж, комнаты №, литер № этаж, комнаты: № площадь общая 28,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

Согласно п. № Продавец передает Покупателю, указанное недвижимое имущество в качественном состоянии, отвечающим санитарным и техническим требованиям, а также передает относящуюся к имуществу документацию. Покупатель ознакомилась с техническим состоянием приобретаемого недвижимого имущества, претензий к нему не имеет и согласна принять его в собственность. Стороны установили, что видимые недостатки имущества после состоявшейся передачи не являются основанием для применения впоследствии положений ст. 475 ГК РФ.

Согласно, представленному истцом заключению эксперта – консультанта ФИО1 от 

<

дата> г. сметная стоимость затрат на восстановительный ремонт офисного помещения по адресу: 

<

адрес> для устранения скрытых недостатков составляет денежную сумму в размере 199 938 руб. 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Как разъяснил Пленум ВС РФ в постановлении от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда, оно вынесено - при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснения сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательствах, аудио – и видеозаписей, заключений экспертов.

Статьей 56 ГПК РФ предусматривается, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В случае необходимости суд вправе предложить сторонам представить дополнительные доказательства, оказать им содействие в получении доказательств (статья 57 ГПК РФ).

Свидетель ФИО2, в судебном заседании пояснил, что он занимается недвижимостью, он оказывал услуги по продаже спорного имущества. Многократно осматривал помещение с покупателями. При покупке истец осматривала помещение из нутрии и снаружи. В помещении с истицей они были не однократно. Выхода в помещения два. Визуально им не были выявлены недостатки в спорном помещении. Нареканий к дверным и оконным проёмам со стороны истицы не было.

Свидетель ФИО3, в судебном заседании пояснил, что ФИО5 его бывший арендодатель. Арендовал спорное помещение с 

<

дата> года по 

<

дата> год. Проблем с водой у него не было. Трубы были полипропиленовые. Кафель не отходил. Нареканий по кровли у него не было. Был естественным износ линолеума. После съезда он оставил помещение в идеальном состоянии. За № лет выполнялась покраска фасада, внутрии помещения работы не выполнялись, так как в этом не было необходимости. Съехал со спорного помещения по личным причинам.

Как следует из материалов дела в ходе судебного разбирательства 

<

дата> года представитель истца отказалась от проведения судебно-строительной экспертизы (л.д.94) по причинам проведения ремонта в нежилом помещении и устранении всех скрытых недостатков. 

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п.1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Согласно ст. 474 ГК РФ проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

При рассмотрении дела судом исследовались проектная документация (л.д.121) на реконструкцию жилого помещения, из которой следует что по состоянию на 

<

дата> год стены, и перегородки находились в удовлетворительном состоянии, без трещин, не имели отклонений, перекрытия – деревянные балки. Из данных МУП БТИ недвижимое имущество года постройки не имеет. Место нахождение офиса с кадастровым номером №; назначение- нежилое помещение: литер № этаж, комнаты №, литер № этаж, комнаты № общей площадью 28,70 кв м 

<

адрес> находится в центре города. Само здание является фоновой застройкой исторического центра города, осуществляемой в № веке.

Из содержания заключенного между сторонами договора купли-продажи следует, что покупатель ознакомился с техническим состоянием приобретаемого недвижимого имущества, претензий к нему не имеет, согласен принять его в собственность. Согласно заключенному договору стороны установили, что видимые недостатки имущества после состоявшейся передачи не являются основанием для применения впоследствии положений ст. 475 ГК РФ, а п. № договора купли-продажи имеет силу акта приема-передачи, предусмотренного ст. 556 ГК РФ.

Таким образом, факт продажи истцу товара ненадлежащего качества, со скрытыми недостатками, о которых ответчику не могло быть известно, не подтвержден достоверными и допустимыми доказательствами. Истица, заключая договор купли-продажи была ознакомлена относительно состояния приобретаемого объекта недвижимого имущества с датой постройки № века, осуществила осмотр, претензий относительно состояния приобретаемого имущества не заявляла. Недостатки, на которые ссылается истица в части кровли могли быть обнаружены обычным покупателем, не обладающим специальными познаниями в области строительства и инженерных технологий в момент осмотра, в связи с чем указанный недостаток, который мог быть обнаружен истицей при осмотре объекта перед покупкой, не может быть отнесены к категории скрытых недостатков. Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела фотографиями состояния офиса на момент совершения сделки, а так же пояснениями сторон о наличии потолка типа 

<

данные изъяты> т.е. легкодоступного для осмотра состояния кровли.

При этом суд считает необходимым отметить, что истица, действуя добросовестно и проявляя должную осмотрительность, не была лишен возможности воспользоваться помощью соответствующего специалиста при осмотре приобретаемых объектов. Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик препятствовала истице в осмотре приобретаемого объекта недвижимого имущества, истцом в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено. В части состояния стен, суд учитывает следующее. Как следует из пояснений сторон претензий в качеству и состоянию стен у истицы не было. Решение о демонтаже гипсокартона было ею принято после демонтажа потолка. Таким образом, являясь собственником недвижимого объекта желая улучшить его состояние, истица приняла решение о проведении ремонта, расходы на проведении которого в силу ст. 209 ГК РФ возлагаются на истицу. 

Отказывая в иске, суд учитывает желание истца взыскать стоимость расходов по устранению недостатков, а не расторгнуть договор по вышеизложенным основаниям.

При рассмотрении данного спора, суд учитывает правовую природу заявленных требований основанных на общих положениях п.1 ст. 475 ГК РФ предусматривающего право истца на возмещение своих расходов по устранению недостатков товара. Однако как следует из текста иска, заявленная сумма в размере 199.938 рублей основана на заключении специалиста и является предполагаемой суммой расходов на их устранение. Представленные истицей доказательства в подтверждение расходов товарные чеки (л.д.44-45) и выписки по банковской карте, по мнению суда, не могут быть приняты в качестве надлежащих и относимых доказательств, поскольку однозначно не позволяют суду прийти к выводу о том, что указанные суммы и стройматериалы направлены на ремонт помещения. Так же суд считает необходимым указать на то обстоятельство, что истица направила претензию ответчику 

<

дата> года, тогда как следует из представленных выписок и товарных чеков, строительные товары были приобретены до направления претензии и возможного получения ответа. 

В связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имеется. В связи с отказом в удовлетворении основных требований суд отказывает в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда, процентов за неправомерное удержание денежных средств, поскольку указанные требования являются производными от основного требования. 

На основании выше изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО4 к ФИО5 о взыскании денежных средств на устранение недостатков приобретенного нежилого помещения – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд Ростовской области в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме принято 27 мая 2019 года. 

Председательствующий: Исаев С.Н.