Дело № 2-580/2019

Решение

Именем Российской Федерации

11 февраля 2019 года г. Гатчина

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе: председательствующего судьи Шумейко Н.В., 

при секретаре Степановой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Кивеннапа» о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, 

установил:

истец обратилась в суд с исковым заявлением, указывая, что *** между ООО «НеваИнвестПроект» (агент продавца ООО «Кивеннапа») и истцом заключен предварительный договор купли-продажи № S100713/П-22, по условиям которого, стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) №, расположенной по адресу: *** Договор подлежал заключению в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца, которая предполагалась не позднее ***. Истец исполнила свои обязательства перед застройщиком в полном объеме, уплатив 1592487 руб., в соответствии с данным договором, но основной договор был заключен ***. Решением Гатчинского городского суда от *** по делу № с ответчика была взыскана неустойка за нарушение сроков передачи объекта за период с *** по ***, однако ответчик допустил просрочку обязательства по *** – до даты регистрации права собственности истца. 

Ответчик передал истцу в собственность секцию 2-этажного 9-секционного блокированного жилого дома по адресу: ***, Пудостьское сельское поселение, *** общей площадью 44,3 кв.м. Однако по договору общая площадь блок-секции жилого дома должна быть 47,29 кв.м, что на 3 кв.м больше, чем площадь фактически переданного объекта. Истец, полагая свои права нарушенными, просит взыскать с ответчика в счет соразмерного уменьшения цены договора 63970,29 руб., неустойку за неисполнение требования потребителя о соразмерном уменьшении цены договора в размере 1% от стоимости товара за каждый день просрочки на день вынесения решения судом, неустойку по договору за нарушение срока передачи объекта за период с *** по *** в сумме 175786,67 руб., компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., штраф в размере 50% от взысканных сумм, судебные расходы.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО5 просил в иске отказать, поскольку обязательства по договору ответчиком исполнены в полном объеме, а кроме того, просил снизить взыскиваемые суммы с учетом их соразмерности. 

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что *** между ООО «НеваИнвестПроект» (агент продавца ООО «Кивеннапа») и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи № S100713/П-22, по условиям которого, стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) №, расположенной по адресу: *** Договор подлежал заключению в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца, которая предполагалась не позднее ***. Истец исполнила свои обязательства перед застройщиком в полном объеме, уплатив 1592487 руб., в соответствии с данным договором (№

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 03.05.2017 по делу № 2-1796/2017 с ООО «Кивеннапа» в пользу ФИО2 взысканы: неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с *** по *** в сумме 370 000 руб., компенсация морального вреда в размере 20 000 руб., штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя в сумме 40000 руб., а всего 430 000 руб. №

Определением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 10.05.2017 по делу № 2-1909/2017 (№ между сторонами в рамках требований ФИО1 о признании права собственности на объект недвижимого имущества, являющийся предметом вышеуказанного предварительного договора купли-продажи, утверждено мировое соглашение, по условиям которого, ООО «Кивеннапа» обязуется в срок до *** заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи объекта недвижимости, указанного в предварительном договоре купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхаус) № S100713/П-22 от ***, кадастровый № и земельного участка, кадастровый №, указанного в Приложении 1 к предварительному договору № S100713/П-22 от ***, которые расположены по адресу: ***

Также ответчик обязался в срок до *** своими силами и за свой счет подготовить все необходимые документы для передачи объектов в собственность ФИО1 и осуществить передачу права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости; в срок до *** выплатить истцу денежную сумму морального вреда в размере 10 000 руб.

Определение суда вступило в законную силу ***.

*** между ООО «Кивеннапа» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи № S170517/О-17, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок площадью 176 кв.м, кадастровый номер № расположенный по адресу: *** а также секцию 2-этажного 10-секционного блокированного жилого дома, общей площадью 44,3 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: ***. Покупатель покупает объект за 1592487 руб. (№).

В тот же день между ООО «НеваИнвестПроект» и ФИО1 подписано соглашение о том, что предварительный договор купли-продажи от *** признается утратившим юридическую силу и не подлежащим исполнению, уплаченные истцом по данному договору денежные средства в сумме 1592487 руб. будут зачтены в счет оплаты по договору купли-продажи № S170517/О-17 от 17.05.2017 (№

*** были подписаны: акт зачета денежных средств, уплаченных истцом по предварительному договору купли-продажи от *** в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи № S170517/О-17 от ***, акты приема-передачи объектов недвижимости, перечисленных в договоре купли-продажи (№

*** истец зарегистрировала право собственности на переданные ей по договору купли-продажи объекты недвижимости (№ 

Истец, намереваясь приобрести объект в собственность, в соответствии с утвержденным графиком платежей, внесла на счет продавца стоимость жилого помещения с прилегающим земельным участком в сумме 1 722 000 руб., что не оспаривалось ответчиком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению основного договора купли-продажи в будущем.

Ссылка представителя истца на Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" несостоятельна.

В соответствии частью 2.3 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

При этом частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившего в законную силу с 01.01.2017, предусмотрено, что действие положений части 2.3 статьи 1, пунктов 2 - 8 части 2 и частей 2.2 - 2.6 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 01.01.2017.

Таким образом, на дату возникновения спорных правоотношения положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не применялись.

Исходя из конструктивных особенностей, передаваемая блок-секция не будет являться квартирой, расположенной в многоквартирном жилом доме, а станет отдельным жилым помещением, расположенным на отдельном земельном участке, в связи с чем, к данным правоотношениям Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ в прежней редакции не применим (в общую долевую собственность участников долевого строительства не поступает какой-либо объект). 

По смыслу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ, из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, то в частности, обязательство по оплате товара возникает у покупателя лишь после заключения основного договора купли-продажи.

В связи с этим, назначение платежа, предусмотренного договором, состоит в его последующем зачете в оплату стоимости жилого помещения после подписания основного договора, то есть в обеспечение исполнения будущего обязательства покупателя по оплате товара, что стороны подтвердили своими последующими действиями.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В связи с этим, суд приходит к выводу, что заключенный между истцом и ООО «Кивеннапа» договор, поименованный предварительным, не являлся таковым по смыслу статьи 429 ГК РФ, и мог быть охарактеризован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, так как на момент заключения договора 10.07.2013 объект недвижимости ответчиком построен не был.

Истец, заключая спорный договор, желала приобрести жилое помещение для личных нужд, в связи с чем, на правоотношения между сторонами распространяется Закон «О защите прав потребителей». 

Согласно пункту 3 статьи 23.1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

*** истец направила ответчику претензию о выплате ей неустойки, но до настоящего времени требования истца в добровольном порядке ответчиком не исполнены.

В соответствии с условиями утвержденного судом *** мирового соглашения, договор купли-продажи должен быть заключен в срок до ***, подготовка необходимых документов для передачи объектов предполагалась в срок до ***.

Заключенное между сторонами мировое соглашение представляет собой новацию, которая, в соответствии со статьей 414 ГК РФ, прекращает ранее имевшиеся обязательства возникновением нового.

Таким образом, с *** стороны, пописав мировое соглашение, установили иные сроки исполнения обязательства по передаче объектов недвижимости, которые ответчиком не были нарушены. При этом дата регистрации права собственности не является юридически значимым обстоятельством, поскольку право на взыскание неустойки возникает с момента нарушения срока передачи товара, а такой срок не нарушен в силу подписания акта приема-передачи ***. 

В этой связи период просрочки исполнения обязательства со стороны ответчика составляет с *** (поскольку по *** неустойка взыскивалась ранее) по *** (дата передачи объектов – 104 дня), истец имеет право взыскать неустойку в размере от общей внесенной суммы по договору, исходя из 0,5% за каждый день просрочки: 1 592 487*0,5%*104 = 828093,24 руб., однако истец просит ее взыскать в сумме 175786,67 руб. 

Согласно статье 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как разъяснено в пунктах 71, 73-75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Ответчик в своих возражениях, ссылаясь на несоразмерность неустойки, заявил о ее уменьшении. 

Суд, в целях соблюдения баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой наступивших для истца последствий, учитывая период просрочки исполнения обязательства, а также то обстоятельство, что неустойка взыскивалась ранее, считает возможным уменьшить сумму подлежащей взысканию неустойки до 50000 руб., полагая ее соразмерной последствиям нарушения обязательства. 

Истец полагает, что ответчик обязан соразмерно уменьшить покупную цену объекта – жилого дома, поскольку по договору общая площадь блок-секции жилого дома должна быть 47,29 кв.м, что на 3 кв.м больше фактически переданной площади 44,3 кв.м.

Суд полагает доводы истца ошибочными, в связи с нижеследующим.

Исходя из буквального содержания условий заключенного между сторонами мирового соглашения, основной договор купли-продажи подлежит заключению в отношении объекта, имеющего характеристики, перечисленные в приложении к предварительному договору купли-продажи.

Согласно приложению № 4 к предварительному договору (экспликация помещений) - 1 этаж: крыльцо – 3 кв.м, холл – 2,85 кв.м, санузел – 3,61 кв.м, кухня-столовая – 16,34 кв.м; 2 этаж: спальня – 10,04 кв.м, спальня – 10,08 кв.м, холл – 1,37 кв.м, итого, общая площадь 47,29 кв.м (л.д. 21).

Кадастровый учет объекта недвижимости был осуществлен на основании технического плана здания, подготовленного 26.08.2014, предусматривающего, что общая площадь помещений здания – 47,29 кв.м, в том числе, крыльца – 3 кв.м, площадь жилого дома – 44,3 кв.м (л.д. 91-101). 

В соответствии с частью 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В соответствии с частью 5 статьи 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Для целей осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, в силу части 13 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", площадь здания, помещения определяется в соответствии с Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года N 90.

Согласно пункту 8 указанных Требований, площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания, однако туда не включаются в числе прочего, площади крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, а также площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, и площадь, находящуюся в пределах дверного проема.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона "О защите прав потребителей", потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

В акте приема-передачи отсутствуют замечания к объекту недвижимости, касающиеся несоответствия его условиям договора, в том числе, относительно площади. 

Переданный истцу объект соответствует характеристикам, перечисленным в договоре купли-продажи, поскольку общая площадь передаваемого объекта предполагала ее указание с учетом площади крыльца, соответствие площадей переданных помещений здания договору подтверждено техническим планом, в связи с чем, основания для соразмерного уменьшения покупной цены отсутствуют, и требования в этой части удовлетворению не подлежат. 

Поскольку требования об уменьшении покупной цены товара заявлены необоснованно, неустойка, предусмотренная частью 1 статьи 23 Закона "О защите прав потребителей" за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, также подлежат оставлению без удовлетворения. 

Из разъяснений, содержащихся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В соответствии со статьей 15 Закона "О защите прав потребителей", в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 5000 руб., поскольку сроки передачи объекта в период с 27.01.2017 по 10.05.2017 были нарушены. 

В силу части 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей», суд взыскивает с ответчика в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от присужденной судом суммы.

Размер штрафа составит: (50 000 + 5000)*50% = 27 500 руб. 

С учетом снижения суммы неустойки, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства представителя ответчика о снижении суммы взыскиваемого штрафа. 

Поскольку истец при подаче иска была освобождена от уплаты госпошлины, с ответчика, на основании статьи 103 ГПК РФ, в бюджет подлежит взысканию государственная пошлина, исходя из обоснованных по размеру требований имущественного и неимущественного характера, в сумме 5015,73 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

решил:

взыскать с ООО «Кивеннапа» в пользу ФИО2 неустойку по договору № S100713/П-22 от *** за период с *** по *** в сумме 50000 руб., компенсацию морального вреда в размере 5000 руб., штраф в сумме 27 500 руб., а всего 82 500 руб., в остальной части иска – отказать.

Взыскать с ООО «Кивеннапа» в бюджет Гатчинского муниципального района Ленинградской области государственную пошлину в сумме 5015,73 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд Ленинградской области.

Судья:

Решение в окончательной форме 

принято 18.02.2019