Дело № 2-315/2019

59RS0001-01-2018-004777-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 мая 2019 года г. Пермь

Дзержинский районный суд г. Перми в составе: 

председательствующего судьи Хусаиновой О.В.,

при секретаре Найденовой И.Н.,

с участием представителя истца ФИО2, действующей на основании доверенности от Дата,

представителей ответчика ФИО3, ФИО4, действующих на основании доверенности от Дата,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета земельных и имущественных отношений администрации города Краснокамска к ФИО5 о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

установил:

Администрация Оверятского городского поселения Пермского края обратилась в суд с иском к ФИО5 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № от Дата в размере 89 169,47 руб., пени за просрочку платежа за период с Дата по Дата в размере 11 186 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что Дата между ФИО1 и администрацией Краснокамского муниципального района был заключен договор аренды земельного участка № сроком действия до Дата. Согласно договору уступки прав и обязанностей от Дата ФИО5 с Дата принял на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка № от Дата. На основании переданной дебиторской задолженности на Дата по акту приема-передачи администрации Краснокамского муниципального района от Дата сумма задолженности по арендной плате составляет 10 994,87 руб., данная задолженность образовалась за 2014 год. Истцом был произведен расчет задолженности по арендной плате за 2015, 2016, 2017 годы в размере: за 2015 год – 26 058,20 руб., за 2016 год – 26 058,20 руб., за 2017 год – 26 058,20 руб. По состоянию на Дата задолженность ответчика составила 89 169,47 руб., пени 11 186,57 руб. Согласно п.п. 3.1, 3.2 договора, а также расчету арендной платы от Дата, арендатор обязан уплачивать годовую арендную плату в размере 26 058,20 руб. не позднее 15-го сентября текущего года. Ответчик свои обязанности не исполнял. Согласно п. 6.2 договора по требованию арендодателя в случае неуплаты арендной платы арендатор обязан уплатить пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ на день предъявления требования, от суммы долга за каждый день просрочки арендной платы. Дата истцом в адрес ответчика направлена претензия, с требованием погасить задолженность, претензия возвращена истцу с отметкой об истечении срока хранения.

Определением от Дата произведена замена истца на его правопреемника Комитет земельных и имущественных отношений администрации города Краснокамска.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержала, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, письменных пояснениях, дополнительно пояснила, что на земельном участке имеется искусственный водоем, территория запружена путем возведения дамбы. Гидротехническое сооружение (дамба) находится в муниципальной собственности с 2017 года. При заключении договора уступки прав ответчик знал о наличии водоема.

Ответчик в судебном заседании участия не принимал, извещен, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании иск не признала по тому основанию, что ответчик не мог использовать земельный участок по назначению ввиду запруживания. На момент заключения договора в 2013 году водоема не было, затем на земельном участке образовался пруд. Объект изменился настолько, что перестал обладать признаками земельного участка. Арендодателю известно, что большую часть времени земельный участок находится под прудом. Предоставление ненадлежащего качества участка освобождает арендатора от внесения арендной платы. Также истец не уведомлял ответчика об изменении размера арендной платы. На данный момент договор расторгнут.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании иск не признала, по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. 

Судом установлено, что распоряжением и.о. главы Краснокамского муниципального района – главы администрации Краснокамского муниципального района от Дата №-р земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7000 кв.м., предоставленный из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для создания зоны рекреации, находящийся по адресу: Адрес, Адрес, предоставленный в аренду ФИО1, разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами № площадью 3500 кв.м., № площадью 3500 кв.м. с разрешенным использованием для создания зоны рекреации с категорией земель – земли населенных пунктов (т. 1 л.д. 41).

Дата во исполнение распоряжения от Дата между администрацией Краснокамского муниципального района и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № (далее – договор аренды), согласно которому ФИО1 передан во временное владение и пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным использованием – для создания зоны рекреации, площадью 3500 кв.м., находящийся по адресу: Адрес, Адрес, предоставленный для создания зоны рекреации. Срок действия договора с Дата по Дата (т. 1 л.д. 39-44). 

Дата сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка по договору аренды от Дата №, в соответствии с которым произведен прием-передача земельного участка общей площадью 3500 кв.м., расположенного по адресу: Адрес. В акте указано, что на территории земельного участка строений нет, геодезических знаков нет. Акт подписан обеими сторонами, претензий по состоянию и качеству земельного участка у арендатора не имеется (т. 1 л.д. 43).

По договору уступки прав и обязанностей от Дата ФИО1 передала ФИО5 принадлежащие ей права и обязанности по договору аренды земельного участка площадью 3500 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Адрес, Адрес, из земель населенного пункта, предоставленный для создания зоны рекреации (т. 1 л.д. 38). 

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. 

Согласно п. 3.1 договора аренды размер арендной платы установлен на один календарный год и пересматривается арендодателем в одностороннем порядке. Изменение размера арендной платы оформляется новым расчетом по арендной плате (уведомлением), которое направляется арендатору, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор обязан в десятидневный срок со дня получения уведомления произвести перерасчет размера арендной платы и уплатить денежные средства, составляющие разницу между прежним размером арендной платы и размером арендной платы, указанной в уведомлении. Оплата должна быть произведена со срока, указанного в уведомлении.

Сумма арендной платы уплачивается не позднее 15 сентября текущего года (п. 3.4. договора аренды).

Размер арендной платы за арендованную площадь в годовом исчислении, согласно приложению № к договору аренды, составляет 3 533,25 руб.

По акту приема-передачи дебиторской задолженности по арендной плате по состоянию на Дата администрацией Краснокамского муниципального района администрации Оверятского городского поселения передана задолженность ФИО5 по арендной плате в размере 10 994,87 руб. (т. 1 л.д. 22-24).

Из пояснений истца следует, что арендная плата ответчиком не вносилась, представлен расчет задолженности за 2014, 2015, 2016, 2017 годы. 

Дата в адрес ответчика направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате в размере 63 111,27 руб., пени в размере 5 861,14 руб. в срок до Дата, претензия получена ответчиком Дата (т. 1 л.д. 10-14).

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 2 ст. 612 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с ч. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 8 ст. 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу статьи 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Из указанных норм права следует, что если арендатор представил доказательства предоставления ему в аренду имущества, которое не может быть использовано по назначению и указанное, как недостаток не было оговорено в договоре аренды, права арендатора признаются нарушенными.

Из акта от Дата осмотра территории земельных участков по адресу: Адрес, составленного лицами, проживающими на данной территории, следует, что на участке с кадастровым номером № расположен пруд, участок заполнен водой (том 1 л.д. 59-61).

Отдел водных ресурсов по Пермскому краю Камского БВУ на запрос суда сообщил, что по данным материалов инвентаризации гидротехнических сооружений в Адрес на Адрес, правом притоке Адрес, расположено напорное гидротехническое сооружение и образованный им водный объект – пруд объемом 75 тыс. м3. Данный пруд находится в федеральной собственности, а вода, сосредоточенная в водном объекте, является исключительной собственностью государства (том 1 л.д. 73).

Согласно заключению кадастрового инженера об определении фактического землепользования земельных участков от Дата на местности геодезистом и кадастровым инженером была выполнена геодезическая съёмка земельного участка с кадастровым номером № с определением уреза воды. По данным исследования составлена схема по определению фактического землепользования земельного участка с кадастровым номером № и каталоги координат характерных (поворотных) точек. В результате исследования кадастровым инженером определено, какую часть территории занимает вода и суша на исследуемом земельном участке с кадастровым номером № с учетом уреза воды. Результаты отображены в схеме по определению фактического землепользования земельного участка с кадастровым номером №, координаты поворотных точек и площади отображены в каталогах координат характерных (поворотных) точек. Земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 3500 кв.м. занят водой площадью 3132 кв.м. (том 1 л.д. 81-195).

При проведении исследования кадастровым инженером установлено, что исследуемый земельный участок частично расположен на водохранилище. В северной части от исследуемого земельного участка расположена дамба. Части земельного участка, не занятые водой, имеют небольшие площади и неправильные конфигурации, расположены на склонах, следовательно, не могут быть использованы по целевому назначению.

Решением Краснокамского суда Пермского края от Дата удовлетворены требования природоохранного прокурора, на администрацию Оверятского городского поселения Краснокамского муниципального района возложена обязанность обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (Управление Росреестра по Пермскому краю) Краснокамский отдел с заявлением о принятии на учет как бесхозяйного недвижимого имущества напорных Гидротехнических сооружений, в том числе: пруда № (водосборное сооружение – шахтный металл d=1,4 м; в/выпуск трубчатый d=1,4м) на реке Услонная в Адрес, расположенного в границах Адрес (том 1 л.д. 204-206).

Из ответа Министерства природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Пермского края от Дата следует, что земельный участок с кадастровым номером № сформированы на водном объекте. Пруд образован на Адрес и является частью реки, которая может находиться только в федеральной собственности, что исключает возможность возникновения иной формы собственности на него.

В соответствии с ГОСТ 19179-73 «Гидрология суши. Термины и Определения» под прудом понимается мелководное водохранилище площадью не более 1 кв. км; пруд небольшой искусственный водоем в специально выкопанном углублении на поверхности земли, предназначенный для накопления и хранения воды для различных хозяйственных целей.

Согласно п. 4 ст. 1 Водного кодекса РФ, водным объектом является природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.

На основании п. 3 ч. 2 ст. 5 Водного кодекса РФ, пруды относятся к поверхностным водным объектам.

В силу ст. 8 Водного кодекса РФ, водные объекты находятся в собственности Российской Федерации. Обязательным условием возможности нахождения пруда в иной форме собственности, кроме федеральной, является их нахождение в границах земельного участка, находящегося в собственности субъекта РФ, муниципального образования, физического лица, юридического лица.

Согласно фотографиям местности с координатами 58.089054, 55.956209 со спутника, выкопировке (скриншоту) из публичной кадастровой карты, по состоянию на Дата, Дата водоем отсутствует, по состоянию на Дата, Дата, Дата, Дата, Дата, Дата, Дата водоем имеется.

При выполнении кадастровых работ в 2010 году зафиксировано, что земельный участок находится в прибрежной защитной полосе и охранной зоне реки Услонная, часть земельного участка занята охранной зоной ЛЭП 0,4 кВ.

Из письма ФИО7, действующей по доверенности от ФИО1, следует, что она неоднократно обращалась в администрацию Адрес по поводу затопления земельных участков в Адрес, а также с требованиями о расторжении договора аренды (том 1 л.д. 207).

Из ответа администрации Оверятского городского поселения от Дата на обращение ФИО5 об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в д. Мошни с «для зоны рекреации» на «зону индивидуального садоводства», указано, что решением думы Оверятского городского поселения утверждены Правила землепользования и застройки Оверятского городского поселения от 28.04.2011 № 21, в которых данная территория определена как «водоемы» поэтому изменение вида разрешенного использования на «зону индивидуального садоводства» невозможно (том 1 л.д. 208). 

Согласно карте градостроительного зонирования и схеме функционального зонирования Правил землепользования и застройки Оверятского городского поселения, утвержденных решением Думы Оверятского городского поселения от 28.04.2011 № 21 (с учетом изменений, утвержденных решением Думы Оверятского городского поселения от 26.07.2017 № 33), территория спорного земельного участка определена как водоем (пруд).

Дата между ФИО5 и Комитетом земельных и имущественных отношений Краснокамского муниципального района заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от Дата.

В силу п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Из имеющихся в деле доказательств следует, что на момент приобретения ФИО5 прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от Дата данный участок соответствовал условиям договора. Впоследствии на земельном участке был образован водный объект с использованием гидротехнического сооружения – дамбы, принятой истцом на учет как бесхозяйное недвижимое имущество по решению Краснокамского суда Пермского края от Дата. 

Таким образом, в спорный период предоставленный по договору аренды земельный участок не использовался ответчиком и не мог им использоваться по назначению по независящим от него причинам.

Как указывалось выше, при обнаружении недостатка арендованного имущества, исключающего его использование по целевому назначению, как ответчик, так и предыдущий собственник земельного участка обращались к истцу с заявлениями о затоплении участка, однако арендодателем меры к устранению недостатков не предприняты. При этом арендодатель располагал информацией о формировании на земельном участке, переданном в аренду ответчику, водного объекта, о чем свидетельствует переписка сторон.

Поскольку арендатор действовал добросовестно, его вина в невозможности использования арендованного имущества по целевому назначению отсутствует и на него не может быть возложен риск неблагоприятных последствий.

Исходя из этого, суд приходит к выводу, что арендодатель, передавший земельный участок с недостатками, полностью препятствующими пользованию им по целевому назначению, а также не принявший мер к устранению таких недостатков, не вправе требовать от арендатора внесения арендной платы за пользование арендованным имуществом, заявленный иск удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

решил:

В удовлетворении исковых требований Комитета земельных и имущественных отношений администрации города Краснокамска к ФИО5 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № от Дата в размере 89 169 руб. 47 коп., пени за просрочку платежа за период с Дата по Дата в размере 11 186 руб. 57 коп., - отказать.

Решение в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

Судья О.В. Хусаинова 

Мотивированное решение изготовлено Дата.