УИД 61OS0000-01-2023-000591-42

Дело № 3а-150/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 апреля 2024 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд 

в составе председательствующего судьи Водяной В.Ю.,

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску публичного акционерного общества «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 8 ноября 2023 года № ОРС-61/2023/001204 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

публичное акционерное общество «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» (далее - ПАО «ОГК-2», общество) обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением. 

В обоснование требований указано, что ПАО «ОГК-2», посчитав завышенным размер кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, утвержденной постановлением минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 по состоянию на 1 января 2022 года, обратилось в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», представив отчет об оценке № 23-409/2/13-Н от 3 октября 2023 года. 

Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости нарушающей его права как плательщика арендных платежей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились в судебное заседание.

От представителя административного истца ФИО3 поступило заявление о рассмотрении дела без участия представителя.

От ГБУ РО, минимущества Ростовской области поступили ходатайства о рассмотрении дела без участия представителей. Указанными лицами, а также ППК «Роскадастр» подавались возражения и отзыв на административное исковое заявление.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС Российской Федерации, в судебном заседании, назначенном на 8 апреля 2024 года, судом принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года N 42 "О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства").

Исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 года № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Как установлено судом, в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 288 100 кв.м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - энергетика, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Административный истец ПАО «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» является арендатором данного земельного участка (том 1 л. 

<

...>). Расчет арендной платы производится с применением кадастровой стоимости (том 1 л.д. 153).

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года №П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 10 января 2024 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 1 января 2023 года, определена в размере 40 697 006 рублей (том 1 л. д. 165).

11 октября 2023 года в ГБУ РО поступило заявление общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № 23-409/2/13-Н от 3 октября 2023 года, выполненный оценщиком ФИО1, об оценке рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 16 070 000 рублей по состоянию на 10 августа 2023 года.

8 ноября 2023 года ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2023/001204 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: отсутствие однозначно установленной цели оценки, без указания ссылок на нормативные правовые акты (п.5.1); необоснованное расширение территории исследования рынка недвижимости до нескольких муниципальных образований области (п. 5.2); не указаны предпосылки стоимости исходя из цели оценки; оценщиком не указаны причины, по которым объект оценки не осмотрен; отсутствие сведений о возможных границах интервала рыночной стоимости (п. 5.3); необоснованное применение корректировки на площадь; использование в отчете информации, не подтвержденной путем раскрытия ее источников в виде ссылок и копий документов, информационных источников, которые недоступны или могут быть недоступны в будущем (п. 5.4); применение корректировок, повлекшее несоответствие цен в сопоставлении с другими предложениями на рынке, доступными для анализа (п. 5.5); необоснованное применение корректировки на форму; использование несопоставимых аналогов (п.5.6) (том 1 л.д. 90-93).

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, касаются процесса оценки, использованных объектов-аналогов, примененных корректировок, и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. 

7 декабря 2023 года с соблюдением установленного статьей 219 КАС РФ срока, ПАО «ОГК-2» обратилось в суд с настоящим административным иском.

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не опровергалось административным истцом.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО2

Согласно заключению эксперта ФИО2 № 94/2024 от 28 февраля 2024 года отчет № 23-409/2/13-Н от 3 октября 2023 года не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. При составлении отчета использованы неполные и (или) недостоверные сведения, допущены методологические и технические ошибки. Экспертом подтверждено большинство недостатков отчета, указанных в оспариваемом решении ГБУ РО, часть из которых оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости (п. 5.2, п. 5.3(1,2), п. 5.4, п. 5.5, п. 5.6 (1,2). 

По состоянию на 10 августа 2023 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом ФИО2 в размере 23 912 000 рублей.

На заключение эксперта поданы возражения ГБУ РО в части, касающейся исследования по вопросу о размере рыночной стоимости объекта недвижимости. 

По мнению административного ответчика, в заключении эксперта подобраны несопоставимые объекты-аналоги по виду использования, недостаточно представлен анализ рынка, на основании которого отобраны цены предложений объектов недвижимости, расположенных на схожих территориях (том 2 л.д. 164-167).

Экспертом ФИО2 даны письменные пояснения по всем вопросам, отраженным в возражениях на заключение эксперта (том 2 л.д. 191-195). 

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Экспертом подтверждена большая часть недостатков отчета об оценке, выявленных ГБУ РО и указанных в оспариваемом решении. 

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ПАО «ОГК-2» у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными

необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном случае оспариваемое решение ГБУ РО соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенные в названном заключении, базируются на проведенном анализе рынка недвижимости, являются более аргументированными и обоснованными в сравнении с отчетом об оценке, учитывая выявленные в нем недостатки. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Экспертом проведен анализ рынка недвижимости, учтен и проанализирован вид использования объектов-аналогов и местоположение с учетом зонирования территорий, проанализированы данные о ценах предложений, факторах, влияющих на них, обоснованно подобраны объекты-аналоги, проведены корректировки по всем значимым факторам. 

В таблице № 9 заключения приведена выборка земельных участков, которые возможно использовать под промышленную и индустриальную застройку, производство (в том числе, сельскохозяйственное) (том 2 л.д. 60-63). Выводы эксперта об интервале стоимости сделаны по результатам анализа действительной ситуации цен предложений на рынке сегмента оценки.

Экспертом учтен и проанализирован вид использования объектов-аналогов, подробно описаны корректировки (том 2 л.д. 75-81).

Не свидетельствуют о недостоверности выводов эксперта возражения ГБУ РО относительно расширения территории исследования, учитывая установление факта отсутствия сопоставимых объектов-аналогов в Усть-Донецком районе Ростовской области (том 2 л.д. 59).

Достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также ее письменные ответы на возражения, суду не представлено, в том числе в возражениях ГБУ РО на пояснения эксперта. 

Суд приходит к выводу об обоснованности установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 августа 2023 года на основании экспертного заключения.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение - 11 октября 2023 года.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг по экспертизе на сумму 58 000 рублей (том 2 л. д. 2).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 58 000 рублей. Указанную сумму необходимо перечислить на счет ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 177-180, 249, 293 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления публичного акционерного общества «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 8 ноября 2023 года № ОРС-61/2023/001204 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 288 100 кв.м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - энергетика, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 10 августа 2023 года в размере 23 912 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 11 октября 2023 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от публичного акционерного общества «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» (ПАО «ОГК-2») в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по делу № 3а-150/2024, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 58 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья В.Ю. Водяная