Дело № 3а-54/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 06 марта 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С.,., с участием представителя заинтересованного лица ФИО1 – ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 02 ноября 2016 года № 17,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 02 ноября 2016 года № 17, которым на основании заявления ФИО1 определена кадастровая стоимость земельных участков, расположенных по адресу 

<

адрес> 

с кадастровым номером №, площадью 6325 кв.м (далее – земельный участок № 1), равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 1 283 975 руб.;

с кадастровым номером №, площадью 1198 кв.м (далее – земельный участок № 2), равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 300 698 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка № 1 была определена в размере 11 547 867,5 руб., земельного участка № 2 – в размере 2 186 373,96 руб. Отчет об оценке земельных участков, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельных участков. В условиях неразвитости рынка земельных участков в 2011 году оценщиком не обоснованно при оценке не применен доходный подход метод остатка. Не произведена корректировка на условия продажи при чрезвычайных обстоятельствах, заключающихся в том, что в 2011 году приватизация земельных участков и продажа объектов на торгах осуществлялась администрацией города по стоимости ниже рыночной. Разрешенное использование объектов аналогов отличается от разрешенного использования объектов оценки. Неверно выполнены корректировки на назначение и местоположение, при расчете которых оценщиком в качестве базы использованы данные постановления администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010г. № 3829-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре», не подлежащего применению, поскольку объект оценки и аналоги находятся в собственности. При этом, при установлении зон градостроительной ценности в соответствии с решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.20117. № 55 «Об определении границ зон и подзон градостроительной ценности на территории муниципального образования «Город Комсомольск-на-Амуре», оценщик неверно определил зональность для объекта-аналога № 3 (не 8 зона, а 6). Рыночная стоимость земельного участка № 1 может 9 282 538,40 руб., земельного участка № 2 - 3 136 013,2 руб. Установлена путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента формирования земельного участка, среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу. 

В дополнении к административному исковому заявлению административный истец указал, что по заданию администрации г. Комсомольска-на-Амуре оценщиком ООО «Центр экономического содействия» (г. Тюмень) итоговая рыночная стоимость земельного участка № 1 была определена в размере 2 315 000 руб., земельного участка № 2 – 492 378 руб., в подтверждение чего к указанному дополнению приложены ксерокопии Отчетов об определении рыночной стоимости земельных участков. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации г. Комсомольска-на-Амуре, представителей административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица ФИО1, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

Из письменного отзыва председателя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3 следует, что Комиссия заявленные требования не признает по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный Отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельных участков по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает действительную рыночную стоимость, не является ликвидационной, т.к. все объекты, использованные в качестве аналогов, реализованы администрацией г. Комсомольска-на-Амуре по рыночной стоимости. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета.

Представитель заинтересованного лица ФИО1 – ФИО2 против удовлетворения заявленных требований возражал по аналогичным основаниям.

Заслушав представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 14.02.2013г. № 465-па «О приватизации земельного участка», договора купли-продажи от 27.02.2013г. № 9 ФИО1 является собственником земельного участка № 1, на котором расположены принадлежащие ФИО1 на праве собственности объекты недвижимости.

На основании договора купли-продажи от 19.07.2013г. № 214 ФИО1 является собственником земельного участка № 2, на котором расположен принадлежащий ФИО1 на праве собственности объект недвижимости. 

Согласно данным кадастрового паспорта на кадастровый учет земельный участок № 1 был поставлен 20.07.2004г. Разрешенное использование - с целью эксплуатации зданий (склады и сооружение платформы).

Согласно данным кадастрового паспорта на кадастровый учет земельный участок № 2 был поставлен 15.04.2009г. Разрешенное использование - с целью использования объекта материально-технического снабжения – части № 1 здания склада. 

Кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.01.2012г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края», и составляла у земельного участка № 1 – 11 547 867,5 руб., земельного участка № 2 – 2 186 373,96 руб. 

21.10.2016г. ФИО1 обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 102-ОН об оценке, составленный 19.09.2016г. оценщиком ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества» ФИО4, согласно которому по состоянию на 01.01.2012г. рыночная стоимость земельного участка № 1 составляет 1 283 975 руб., земельного участка № 2 – 300 698 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № 83/2016 от 08.10.2016г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО5

На заседании Комиссии от 02.11.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости земельного участка № 1 от кадастровой стоимости составляет 88,8 %, земельного участка № 2 – 86,3 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г., земельного участка № 1 - 1 283 975 руб., земельного участка № 2 – 300 698 руб. 

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО3 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО6 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО7 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО8 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО3, членов комиссии ФИО7, ФИО8 при участии секретаря комиссии ФИО9

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 102-ОН об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет № 83/2016 от 08.10.2016г., 

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 102-ОН следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

Проведен подбор аналогов по следующим критериям: вид объекта – земельный участок; вид права – право собственности; условия продажи – цены совершенных сделок с аналогичными объектами; дата продажи – наиболее приближенная к дате проведения оценки; категория земель – земли населенных пунктов; назначение – объекты различного назначения в жилых зонах, кроме объектов образования, социального обеспечения и многоквартирных жилых домов; местоположение – г. Комсомольск-на-Амуре; площадь – по возможности приближенная к общей площади объекта оценки.

Отобрано 3 объекта-аналога.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из данных официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru, официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» http://portal.rosreestr.ru/wps/portal.

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки на дату продажи? на назначение, на местоположение, на площадь. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете. 

Корректировки на вид права и на категорию земель не произведены со ссылкой на отсутствие различий по данным факторам. 

После получения скорректированной стоимости по всем аналогам выполнена проверка вариации, по результатам которой скорректированная стоимость всех объектов-аналогов вошла в доверительный интервал. 

Рыночная стоимость земельного участка № 1 определена в размере 1 283 975 руб., земельного участка № 2 – 300 698 руб. 

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № 83/2016 от 08.10.2016г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО5

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, ССО РОО 2015, заданию на оценку. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объектов оценки, признаны обоснованными. 

Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, Положительного экспертного заключения. 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

В силу приведенных норм являются не обоснованными доводы о необходимости определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом с применением метода остатка.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из Отчета следует, что объекты оценки расположены в зоне индивидуальной жилищной застройки (Ж-4), оценщиком не рассматривались сделки по земельным участкам, расположенным в общественно-деловой и промышленной зонах г. Комсомольска-на-Амуре. В связи с отсутствием объектов промышленного назначения в жилых зонах, оценщиком были включены в выборку объекты различных назначений в жилых зонах с последующей корректировкой на назначение.

Корректировки на назначение и на местоположение произведены с применением коэффициентов для определения арендной платы в соответствии с постановлением Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 № 3829-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2011 год».

Доводы административного истца о невозможности применения указанного нормативного акта являются не обоснованными, поскольку он применен оценщиком не для определения размера арендной платы, а установления ценности градостроительных зон. 

Доводы об ошибочном отнесении объекта-аналога № 3 к 8 градостроительной зоне, вместо 6, не влияют на результат оценки, т.к. указанным постановлением значение коэффициента для градостроительных зон 6 и 8 установлено в едином размере 0,0255.

Доводы административного истца о продаже объектов-аналогов в чрезвычайных обстоятельствах, суд считает не состоятельными.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена. 

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу указанной нормы не имеют правового значения доводы административного истца о расположении на объектах-аналогах низколиквидных объектов недвижимости.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

В силу пунктов 4, 5 части 2 статьи 246 КАС РФ надлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка является отчет и положительное экспертное заключение на указанный отчет.

Заверенные специалистом администрации г. Комсомольска-на-Амуре копии отчетов об оценке земельных участков, выполненные ООО «Центр экономического содействия» (г. Тюмень) по заданию административного истца, не соответствуют требованиям части 2 статьи 70 КАС РФ, не являются относимым доказательством (статья 60 КАС РФ), поскольку не подтверждает несоответствия требованиям федеральных стандартов оценки Отчета, на основании которого Комиссией было вынесено оспариваемое решение, не принята судом в качестве доказательства по делу.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявлено не было. 

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 02 ноября 2016 года 17 отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 09 марта 2017 года 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз