Гражданское дело № 2-3158/2017 

Поступило в суд 21.08.2017.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 декабря 2017 года город Новосибирск

Заельцовский районный суд г. Новосибирска в составе: 

председательствующего судьи Кудиной Т.Б.,

при секретаре судебного заседания Соловьевой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ЖСК «Сокол-2» о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом,

по встречному иску ЖСК «Сокол-2» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о заключении договора управления многоквартирным домом в иной редакции,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ЖСК «Сокол-2» о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом. В ходе судебного разбирательства указанное гражданское дело было объединено в одно производство с гражданским делом по иску ФИО3 к ЖСК «Сокол-2» с аналогичными требованиями.

В обоснование требований истцов указано, что они являются собственниками нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: г. Новосибирск, .... ФИО4, __ Общая полезная площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома с нежилыми пристроями составляет 

<

данные изъяты> кв.м.

ЖСК «Сокол-2» создан в xx.xx.xxxx году, состоит из 48 собственников квартир дома, истцы членами ЖСК не являются. Решением Заельцовского районного суда г. Новосибирска от xx.xx.xxxx установлено осуществление ЖСК «Сокол-2» управление МКД.

Договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, который заключается в письменной форме, на условиях, указанных в решении общего собрания, путем составления одного документа, подписанного сторонами, заключено истцами не было.

xx.xx.xxxx и xx.xx.xxxx истцы направляли ответчику проект договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Ответа до настоящего времени не последовало.

xx.xx.xxxx истцами направлен ответчику подписанный договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с сопроводительным письмом, в котором содержалась просьба подписать и вернуть экземпляр истцам. Однако данный договор до настоящего времени не подписан. Других способов в заключить с ЖСК «Сокол-2» договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме кроме понуждения нет.

В свою очередь ЖСК «Сокол-2» обратился в суд со встречным иском к ФИО3, ФИО1, ФИО2 с требованием о понуждении заключить договор, мотивируя заявленные требования тем, что ответчики по встречному иску являются собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ....

Ответчики не являются членами ЖСК «Сокол-2», до вынесения судебного решения Заельцовским районным судом г. Новосибирска по гражданскому делу __ по исковому заявлению ЖСК «Сокол-2» к ФИО3, ФИО2 и ФИО1 не несли бремя на содержание общего имущества многоквартирного дома, а также ответчики никогда до xx.xx.xxxx не обращались к истцу с вопросом по поводу заключения договора на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме __ по ... в городе Новосибирске.

xx.xx.xxxx ЖСК «Сокол-2» на заседании членов правления приняли решение обратиться в специализированную организацию для разработки проекта договора на обслуживание с собственниками нежилых помещений. xx.xx.xxxx ответчики направили в адрес истца проект договора датированный xx.xx.xxxx, который не подходит для обслуживания многоквартирного дома жилищным кооперативом. Представленный ответчиками договор относится к управлению многоквартирным домом управляющей компанией, а также истец не согласен с ниже указанным:

- в п. 2 предмета договора не верно указаны: 1) общая и жилая площадь помещений МКД, в действительности общая - 

<

данные изъяты> кв.м., жилая 

<

данные изъяты> кв.м.; 2) кадастровый номер в действительности __;

- п. 3 договора права и обязанности сторон ЖСК «Сокол-2» не согласен с: 1) п.п. 3.1.4 так как установка видео наблюдения решается на общем собрании собственников МКД, другие дополнительные услуги не конкретизированы и могут включать в себя все, что угодно; 2) п.п. 3.1.9. ЖСК «Сокол-2» отказывается брать на себя обязательства по принятию арендной платы по распоряжению собственников. Данный пункт договора должен быть конкретизирован, каких арендаторов, площадей и так далее. В любом случае у ЖСК нет такой возможности; 3) п.п. 3.1.11 относится к городским аварийным службам, к помощи которых прибегает ЖСК, в случае аварийной ситуации. В штате ЖСК «Сокол-2» нет специалистов, техники и оборудования для выполнения данного пункта договора; 4) п.п. 3.1.14 согласовывается на общих собраниях собственников МКД; 5) п.п. 3.1.26 ЖСК работает с частными подрядными организациями и не обязано привлекать только организации, имеющие страхование гражданской ответственности; 6) п.п. 3.2.6 собственники не приложили схему разграничения ответственности, на этом основании ЖСК отказывается включать в договор данный пункт; 7) п. 3.4 договора дублирует права собственников с которыми не согласен истец. Контроль за деятельностью ЖСК расписан в ЖК РФ;

- в п. 4: 1) не правильно рассчитан размер платы за содержание и ремонт общего имущества, а именно: ответчики неверно рассчитывают долю в общем имущества - 

<

данные изъяты> у ФИО3, ФИО1 и ФИО5 – xx.xx.xxxx. Однако в соответствии со ст. 155 ЖК РФ доля собственников рассчитывается исходя из площади помещений в квадратных метрах; 2) истец не согласен с п.п. 4.9, так как могут возникнуть непредвиденные обстоятельства и работы по срокам могут быть не исполнены. Ответчики не учитывают форс-мажор и вину третьих лиц;

- п. 5: в п.п. 5.2 не приложена схема разграничения, о чем говорилось выше; п. 5.3 истец категорически отказывается подписывать пункт о неустойке, так как это приведет к неограниченному количеству исков со стороны ответчиков;

- п. 6 дублирует п. 3.4, контроль за деятельностью жилищного кооператива осуществляется согласно ЖК РФ;

Приложенные к проекту договора два перечня работ и услуг также не подходят к деятельности жилищного кооператива.

xx.xx.xxxx года истец заключил с юридической компанией ООО ПЦ «Лабиринт» договор оказания юридических услуг по разработке проекта договора на оказание услуг собственникам помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ..., __ Данный проект был разработан непосредственно для ЖСК «Сокол-2». xx.xx.xxxx истец направил в адрес истцов выше указанный проект договора. Однако до настоящего времени в нарушение п. 24 Постановления Правительства РФ от xx.xx.xxxx г. «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» ответчики не направили в адрес истца подписанный проект договора либо протокол разногласий.

На основании изложенного ЖСК «Сокол-2» просит суд обязать ответчиков по встречному иску заключить с ЖСК «Сокол-2» договор о содержании и ремонт в многоквартирном доме __ по ... в г. Новосибирске в редакции, представленной ЖСК «Сокол-2».

В судебном заседании истец ФИО1 требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме.

Истцы ФИО3 и ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены.

Представитель истцов ФИО6 в судебном заседании требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала в полном объеме и указала, что вариант договора, представленный истцами, отвечает всем требованиям. 

По встречным требованиям ЖСК «Сокол-2» представитель истцов поддержала доводы, изложенные в возражениях, согласно которых Истцы по первоначальному иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 с исковым заявлением ЖСК «Сокол-2» не согласны.

ФИО1, ФИО2, ФИО3 направили в ЖСК «Сокол-2» проект договора о содержании и ремонте общего имущества xx.xx.xxxx, а так как в течении месяца от ЖСК «Сокол-2» не было получено протокола разногласий, то xx.xx.xxxx истцы направили в ЖСК «Сокол-2» подписанные со своей стороны экземпляры договоров о содержании и ремонте общего имущества от xx.xx.xxxx.

Указанные договоры определяют долевое участие ФИО1, ФИО2, ФИО3 в содержании и ремонте общего имущества МКД, с учетом всех рекомендаций, содержащихся в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 27.02.2017) "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" и "Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме", Федерального закона от 30.12.2009 N 384-Ф3 (ред. от 02.07.2013) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Договор от xx.xx.xxxx, составленный ЖСК «Сокол-2», был получен ФИО2 xx.xx.xxxx, а ФИО1 и ФИО3- xx.xx.xxxx. Данный договор предполагает за вознаграждение оказывать истцам услуги по содержанию и ремонту общего имущества, что не соответствует нормам жилищного законодательства о выполнении собственниками своих обязанностей по содержанию общего имущества (ст.39 ЖК РФ), а также в нем отсутствуют работы, определенные в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 N 290.

Ссылка ЖСК «Сокол-2» на то, что кооператив не может оказывать услуги, поименованные в перечне, поскольку не является управляющей компанией, не соответствует нормам законодательства, поскольку ст. 161 ЖК РФ не содержит особых условий осуществления управления МКД жилищно-строительным кооперативом.

Следовательно, обязанности по управлению МКД для управляющих организаций и ЖСК являются одинаковыми, и ЖСК обязан выполнять работы и оказывать услуги в соответствии с ч.1.2. ст.161 ЖК РФ, в которой указано, что Правительством Российской Федерации устанавливаются состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения. ЖСК «Сокол-2» не вправе произвольно исключать работы и услуги из состава минимального перечня услуг, поскольку это нарушает нормы законодательства.

Договор от xx.xx.xxxx не отвечает требованиям норм закона, а именно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения", "Правилам оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме", Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЭ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". 

Представитель ЖСК «Сокол-2» в судебное заседание не явилась, извещена, согласно представленному заявлению просила оставить исковые требования ФИО1, ФИО2 и ФИО3 и встречное исковое заявление ЖСК «Сокол-2» без рассмотрения, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Выслушав истца ФИО1, представителя истцов ФИО6, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении как первоначального, так и встречного исков. 

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (части 1, 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 5 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.

В силу части 1 статьи 116 Жилищного кодекса Российской Федерации высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

Согласно части 2 статьи 117 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (часть 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании установлено, что ФИО2 и ФИО1 являются собственниками по 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности нежимого помещения, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (л.д. 9-10). ФИО3 является собственником доли в праве общей долевой собственности нежилого помещения, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Установлено также из пояснений сторон и их представителей, что фактически управление и обслуживание многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Новосибирск, ... осуществляет ЖСК «Сокол-2», действующий на основании Устава (л.д. 55-61), при этом способ управления домом собственниками помещений в нем не избирался, однако данный факт установлен, в том числе, вступившим в законную силу решением Заельцовского районного суда г. Новосибирска от xx.xx.xxxx по гражданскому делу __ по иску ЖСК «Сокол-2» к ФИО3, ФИО2, ФИО1 о взыскании задолженности за содержание общего имущества многоквартирного дома, с учетом апелляционного определения от xx.xx.xxxx судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда.

Истцы членами кооператива не являются.

В июне xx.xx.xxxx года истцами были направлены в адрес ЖСК «Сокол-2» заявления о заключении с ними договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, которое оставлено ответчиком без удовлетворения (л.д. 6-8, л.д. 5 присоединенного дела).

Истцы в обоснование своих доводов ссылаются на то, что заключение договора управления многоквартирным домом в письменной форме позволит определить права и обязанности сторон в их правоотношениях, позволит определить конкретный перечень работ, которые ЖСК обязан выполнять как управляющая организация, позволит истцам проверить работу ЖСК и потребовать отчет за работу и полученную от собственников помещений в доме оплату жилищно-коммунальных услуг.

В материалы дела сторонами представлены два различных проекта договора управления многоквартирного дома, как истца, так и ответчик просят обязать вторую сторону заключить договор на предложенных ими условиях.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации усматривается, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В силу п. п. 3, 5 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в ч. 5 ст. 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

Также в соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в качестве существенного условия договора управления сторонам договора необходимо прийти к соглашению о составе общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, а также определить порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества.

В силу ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, обязанность по заключению договора может быть возложена на сторону в силу императивных норм права.

Вместе с тем, положениями части 5 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по заключению договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, а также условиях предоставления коммунальных услуг с собственниками помещений в данном многоквартирном доме на жилищно-строительный кооператив не возложена.

Кроме того, анализируя представленные сторонами проекты договоров, в силу частей 1, 3 статьи 110, части 1 статьи 116, части 2 статьи 117, части 5 статьи 155, части 2.2 статьи 161, частей 1, 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд приходит выводу об отсутствии правовых оснований для понуждения ЖСК «Сокол-2» и ФИО2, ФИО1, ФИО3 к заключению договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме в редакциях, представленных сторонами, поскольку условия договоров не в полном мере соответствуют положениям Жилищного законодательства Российской Федерации, содержат условия, противоречащие этим условиям, и не содержит обязательных положений (например, состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, а также порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества).

Кроме того, условия договора, предложенные истцами как собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме, исходя из их содержания (например, пункт 3.1.9 договора в редакции, предложенной истцами), не могут быть едиными для всех собственников помещений в доме, тогда как условия договора управления многоквартирным домом должны быть едиными для всех собственников помещений в таком доме, не допускается установление различных условий для различных собственников, поскольку услуги по содержанию общего имущества, управлению многоквартирным домом предоставляются в отношении единого объекта - общего имущества равным образом всем собственникам помещений в многоквартирном доме.

Помимо прочего, встречный иск не может быть также удовлетворен также и потому, что проект договора управления многоквартирным домом, предложенный к заключению с истцами, ни на момент предъявления встречного иска, ни на дату принятия решения, не был одобрен на общем собрании членов ЖСК, соответственно, порядок согласования указанного договора, предусмотренный ст. 445 ГК РФ, ЖСК соблюден не был.

Суд также полагает необходимым отметить, что не заключение с истцами договора на предложенных ими условиях, их прав как потребителей коммунальных услуг не нарушает, поскольку п. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Следовательно, права истцов как потребителей коммунальных услуг могут быть защищены в ином порядке, поскольку само по себе отсутствие заключенного между сторонами договора не освобождает ЖСК от ответственности перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ФИО1, ФИО2, ФИО3 в удовлетворении иска к ЖСК «Сокол-2» о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом в предложенной истцами редакции.

Отказать ЖСК «Сокол-2» в удовлетворении встречного иска к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Заельцовский районный суд г. Новосибирска.

Решение в окончательной форме изготовлено 28.12.2017.

Судья Т.Б. Кудина