Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

г. Тобольск 14 февраля 2018 года

Тобольский городской суд Тюменской области в составе: 

судьи Егорова Б.Д.

с участием прокурора Янсуфиной М.В.

при секретаре Кузнецовой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2577

по заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего сына ФИО4, о признании прекратившими право пользования жилым помещением и выселении,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с заявлением о признании ФИО3, ФИО4 на основании п. 4 ст. 31 ЖК РФ прекратившими право пользования жилым помещением по адресу: 

<

адрес> выселении ФИО3, ФИО2, ФИО4 из указанного жилого помещения; взыскании с ФИО3 судебных расходов в сумме 17 700 руб., мотивируя свои требования тем, что ей принадлежат 

<

данные изъяты> доли указанного выше жилого дома, оставшиеся 

<

данные изъяты> доли принадлежат ФИО5 Ответчики были вселены и зарегистрированы в принадлежащее ей жилое помещение при заключении предварительного договора купли-продажи по просьбе ФИО3 с намерением дальнейшего выкупа доли в доме и земельном участке. Однако по не зависящим от истца обстоятельствам основной договор купли-продажи заключен не был, ответчики покупать спорное жилое помещение отказались из-за отсутствия у них денежных средств. 

В связи с намерением истца продать часть жилого дома ДД.ММ.ГГГГ года ответчиками направлена претензия с требованиями о снятии с регистрационного учета и выселении, однако данные требования не выполнены, тем самым нарушены законные права и интересы истца. 

В ходе судебного разбирательства истцом подано уточненное исковое заявление, в котором просит признать ФИО3 и ФИО4 утратившими право пользования спорным жилым помещением принадлежащим истцу на праве общей долевой собственности, расположенным по адресу: 

<

адрес> Требования мотивированы тем, что жилое помещение для проживания было предоставлено ответчикам по волеизъявлению собственника, регистрация их произведена также с его согласия в намерением продать им жилое помещение в соответствии с предварительным договором купли-продажи, но в дальнейшем от покупки они отказались, поэтом основания для пользования жилым помещением у них отсутствует. В остальном исковые требования оставлены без изменения (л.д.л.д. 52-53).

В отзыве на исковое заявление представитель ФИО3 ФИО6, действующий на основании доверенности, выражает несогласие с требованиями ФИО1, указав, что ссылка на ч. 4 ст. 31 ЖК РФ является несостоятельной, так как семейных отношений между сторонами никогда не было, ответчики проживают в доме на основании заключенного предварительного договора, договор до настоящего времени не оспорен, не расторгнут, основной договор не заключен. Истцом осуществляются действия по признанию обязательств по договору купли-продажи в виде принятия денежных средств в счет оплаты имущества. В действиях ФИО7 усматривается злоупотребление правом. Ее требования направлены на односторонний отказ истца от обязательств перед ответчиком, поэтому у суда имеются основания для отказа в защите принадлежащего права (л.д. 83).

ФИО3 подано встречное исковое заявление о возложении на ФИО1 обязанности по заключению с ней договора купли-продажи указанного жилого помещения на условиях предварительного договора. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ года между ней и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи 

<

данные изъяты> доле жилого дома по цене 800 000 руб. При подписании договора в качестве аванса было уплачено 220 000 руб. Дополнительно с ДД.ММ.ГГГГ года оплачено 330 000 руб. Оставшуюся разницу в сумме 250 000 руб. намеревалась выплатить при заключении договора купли-продажи, но ФИО7 уклоняется от его заключения. Несмотря на то, что договор купли-продажи в срок, установленный предварительным договором – до ДД.ММ.ГГГГ года, – не заключен. ФИО1 фактически совершила все действия по отчуждению принадлежащего ей имущества: передала в пользование часть дома и земельного участка, принимала денежные сродства в счет оплаты по договору, в том числе, и в ДД.ММ.ГГГГ году, что свидетельствует об отсутствии намерения отказаться от условий предварительного договора (л.д.л.д. 57-58).

В судебном заседании представителем ФИО3 ФИО6 поданы уточнении встречного искового заявления, где заявлены требования о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ года основным договором купли-продажи указанных выше доли в жилом доме и земельном участке, признании за ФИО3 права общей долевой собственности на 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на спорные жилой дом и земельный участок с установлением обременения в пользу ФИО1 в размере 250 000 руб. (л.д.л.д. 151-152).

Требования мотивированы тем, что в соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» заключенный предварительный договор является основным договором купли-продажи, так как при его заключении была произведена предварительная выплата в счет будущей оплаты за имущество в сумме 220 000 руб., что составляет значительную часть, в настоящее время ФИО1 передано более половины стоимости, имущество передано во владение и пользование покупателю, который несет бремя его содержания.

Представителем ФИО1 ФИО8 представлены возражение на встречное исковое заявление, в котором указывает, что для заключения основного договора у ФИО1 имелись все необходимые документы, но договор не был заключен из-за отсутствия у Щ-вых денежных средств, до сих пор денежные средства в полном объеме продавцу не переданы. ФИО3 не представила доказательств направления предложения о заключении договора купли-продажи, в течение срока исковой давности не обращалась в суд с требованиями о заключении договора. Срок предварительного договора истек ДД.ММ.ГГГГ года. Спорное имущество по передаточному акту не передавалось, истец был вселен задолго до подписания предварительного договора для проживания без намерения дом продать, так как у ФИО3 органы опеки намерены были забрать ребенка в связи с отсутствием постоянного места жительства. 

Условие предварительного договора об оплате имущества ничтожно в силу ст. 168 ГК РФ как противоречащее ст. 429 ГК РФ, так как из предварительного договора может возникнуть только обязательство заключить в будущем основной договор. Не могут быть применены положения Пленума ВАС РФ, так как основным условием для их применения является наличие в предварительном договоре обязанности приобретателя до заключения основного договора оплатить стоимость имущества либо существенную его часть. В предварительном договоре имеется указание лишь на аванс, который приобретатель выплачивает продавцу в момент подписания предварительного договора. Никаких обязанностей по оплате имущества до подписания предварительного договора предварительный договор не содержит. 

Размер денежных средств, переданных продавцу, не соответствует цене продаваемых объектов недвижимости, поскольку они проживают в доме более 5 лет и переданные денежные средства являются платой за проживание. Согласно отчету об оценке средняя рыночная стоимость по арендным платежам в год за 1 кв. м составляет 2 060 руб., соответственно, арендная плата за время проживания составила 550 000 руб. Именно такая денежная сумма и была передана ФИО1 Соглашений о безвозмездном использования истцом имущества между сторонами не заключалось.

Факт уклонения ФИО1 от заключения основного договора купли-продажи не соответствует действительности, так как ДД.ММ.ГГГГ года ответчику и третьему лицу было направлено уведомление о намерении ФИО1 продать спорное жилое помещение по рыночной цене, где ответчику и третьему лицу было предложено купить 

<

данные изъяты> доли жилого дома и земельного участка по рыночной стоимости согласно отчету, но ответа от них до сих пор не поступило, следовательно, Щ-вы уклоняются от заключения договора. 

Само встречное заявление является новым исковым заявлением, где заявлены другие требования по другим основаниям, поэтому оно должен быть предъявлен отдельно. 

Также в возражении содержится требование о взыскании в пользу ФИО1 расходов по оплате услуг ООО «Центр экспертизы» в сумме 6 500 руб. и издержек по оплате услуг правового характера в размере 7 500 руб. (л.д.л.д. 79-82).

ФИО1 в суд не явилась, извещена.

Представитель истца ФИО8, действующая на основании доверенности, в ходе судебного разбирательства на требованиях настаивает, с встречным иском не согласна, поясняла, что Щ-вы приобрели право пользования жилым помещением на основании волеизъявления истца. Первоначально они были вселены в ДД.ММ.ГГГГ году в связи с родственными отношениями на безвозмездной основе, но в ДД.ММ.ГГГГ году был заключен предварительный договор о купле-продаже, который не исполнен по вине Щ-вых. В период действия предварительного договора ни Щ-вы, ни ФИО7 не направляли друг другу предложения о заключении основного договора. По изначальному утверждению представителя Щ-вы проживали на основании договора аренды, в последующем представитель утверждал, что на основании договора найма. В письменном виде ни один, ни другой договор заключены не были. Знали ли Щ-вы, что проживают на условиях договора аренды или найма, представитель не смог объяснить. В настоящее время ФИО7 готова продать принадлежащее ей имущество согласно отчету вновь за 850 000 руб., не учитывая выплаченную сумму, а выплаченные деньги являются платой за проживание. Каких-либо иных денежных обязательств между Щ-выми и ФИО7 не имеется. Сейчас ФИО7 сделала отчет об оценке, согласно которому стоимость принадлежащей ей доли составляет как раз 850 000 руб., также в отчете установлена цена арендной платы. 

Ранее в судебном заседании представитель истца ФИО9, действующий на основании доверенности, пояснял, что ответчики занимают дом без каких-либо правовых оснований, так как предварительный договор прекратил действие в ДД.ММ.ГГГГ году. Последний платеж в рамках договора был в ДД.ММ.ГГГГ года. Другие денежные средства оплачивались за проживание и пользование жилым домом. Щ-выми не выполнены условия предварительного договора в виде заключения договора купли-продажи в связи с отсутствием денежных средств. ФИО7 в течение трех лет обращалась к ним для заключения сделки, документы для сделки были подготовлены, но они отказались. Сроки конечной оплаты должны быть прописаны в договоре купли-продажи. Всего ФИО7 получила 550 000 руб. 

ФИО3 в суд не явилась, ранее поясняла, что с требованиями ФИО7 не согласна, так как большая часть денег была уплачена, предварительный договор не был продлен, но считает его действующим, поскольку уже в ДД.ММ.ГГГГ году ФИО7 получила от них 30 000 руб.

ФИО2 в суд не явился, ранее пояснял, что с требованиями ФИО7 не согласен, так как они обращались к ФИО7 в устной форме для заключения договора, но она отказалась, поставив условие, что договор купли-продажи будет заключен после выплаты всей суммы за дом. Сейчас готовы купить дом, но всю сумму без заключения договора боятся выплачивать, так как ФИО7 не доверяют. Деньги ФИО7 выплачивались в счет оплаты за дом. С доплатой за дом не согласны. 

Представитель ФИО3 ФИО6 первоначальный иск не признал, на уточненных исковых требованиях настаивает по основаниям, изложенным в отзыве и уточненном встречном исковом заявлении. От первоначально поданного искового заявления о понуждении ФИО7 заключить договор купли-продажи отказался.

ФИО5 согласна с требованиями Щ-вых, пояснила, что ФИО7 поселила Щ-вых, когда они приехали с Алтая в ДД.ММ.ГГГГ году, так как ФИО10 и муж ФИО7 родные братья. Раньше ФИО7 сдавала дом таким лицам, с которыми был опасно жить. Дом фактически был «бичарником». Щ-вы привели дом в порядок: перестелили прогнивший пол, отремонтировали печку и т.д. С ними стало жить спокойно. Они выплачивали денежные средства ФИО7, от которых она не отказывалась. 

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, выслушав заключение прокурора, суд находит иск ФИО11 не подлежащим удовлетворению, иск ФИО3 подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее статьи Гражданского кодекса Российской Федерации приведены в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

Согласно пунктов 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено в судебном заседании 

<

данные изъяты> доли жилого помещения и земельного участка по адресу: 

<

адрес> на праве общей долевой собственности принадлежат истцу, 

<

данные изъяты> доли принадлежат ФИО5 (л.д.л.д. 11-12, 20-21).

ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО1 и ФИО3 заключен предварительный договор, по условиям которого ФИО1 имеет намерение продать 

<

данные изъяты> доли земельного участка и 

<

данные изъяты> доли жилого дома № 

<

адрес> (п. 1).

В соответствии с п. 3 договора ФИО1 обязуется перед ФИО3 до ДД.ММ.ГГГГ года заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома (п. 2) (л.д. л.д. 19, 59).

ФИО3 зарегистрирована в жилом доме с ДД.ММ.ГГГГ года, ФИО4 первоначально зарегистрирован временно с ДД.ММ.ГГГГ года до ДД.ММ.ГГГГ года – без указания срока (л.д.л.д. 17-18).

Приказом комитета по архитектуре и градостроительству администрации города Тобольска № № от ДД.ММ.ГГГГ г. жилому дому, расположенному на улице Сакко и Ванцетти города Тобольска присвоен административный адрес: 

<

адрес> (л.д.13).

Как указано в разъяснении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 8 Постановление Пленума от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно ст. 487 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса ( ч. 1).

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса (ч.2).

Исходя из вышеуказанных норм права, разъяснений Верховного Арбитражного Суда, заключенный между ФИО1 и ФИО3 договор, поименованный предварительным договором купли-продажи жилого дома и земельного участка, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и обязанность ФИО3 при заключении договора уплатить ФИО1 денежные средства в сумме 220 000 руб. (п. 4), то есть, произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи. Оплата указанной суммы произведена, что подтверждает отметка в договоре.

Суд полагает оплату 220 000 руб. существенной частью стоимости недвижимого имущества, поскольку она составляет более одной четверти всей стоимости, в апреле 2014 года до истечения срока действия предварительного договора Щ-выми оплачено еще 300 000 руб., что составляет уже белее 

<

данные изъяты> стоимости. Денежные средства приняты ФИО1, что подтверждается распиской на обратной стороне договора (л.д. 59 об.).

Кроме того, в ДД.ММ.ГГГГ года Щ-выми в счет исполнения договора произведена оплата в сумме 30 000 руб., котрая также была принята ФИО7.

Суд не может согласиться с доводами представителя ФИО1, что денежные средства выплачивались за проживание, поскольку частью 2 статьи 307 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Представитель пояснил, что первоначально в ДД.ММ.ГГГГ году Щ-вы были заселены ФИО7 на безвозмездной основе, впоследствии ФИО7 решила, что они проживают по договору аренды либо найма с оплатой. 

Однако в соответствии с ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, в ч. 3 настоящей статьи указано, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Поскольку форма договора не соблюдена, государственная регистрацию не произведена, сделка является незаключенной.

Договор найма жилого помещения в силу ч. 1 ст. 674 Гражданского кодекса также должен заключаться в письменной форме, что не было сделано сторонами, по существенным условиям обязательств по найму стороны не договорились, Щ-вы об оплате за проживание не были извещены, из чего в отсутствие иных денежных обязательств между сторонами суд делает вывод, что выплаченные Щ-выми денежные средства являются платой по договору купли-продажи.

Суд не может принять и доводы представителя ФИО1 о недействительности условий договора об оплате аванса в соответствии со ст. 168 ГК РФ, так как данные требования в ходе рассмотрения дела в установленном гражданским процессуальным законодательством не заявлялись.

Утверждение представителя ФИО1 об отсутствии вины в незаключении основного договора купли-продажи только Щ-вых также некорректно.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Материалы дела не содержат сведений о том, что обе стороны по названному предварительному договору утратили интерес в заключении основного договора и отказались от намерений по его заключению, не совершив действий, направленных на заключение основного договора.

Напротив, ФИО10 жилое помещение продавцом было передано, они в нем проживают и зарегистрированы, с ДД.ММ.ГГГГ в ДД.ММ.ГГГГ ими внесено в счет оплаты доли в доме и земельном участке 550 000 руб., они привели, как пояснила ФИО5 дом в порядок (л.д.л. 60 об.).

Само по себе отсутствие акта приема-передачи жилого помещения не опровергает его фактическую передачу.

Что касается признания за ФИО3 права собственности на спорное жилое помещение, то право собственности на жилой дом зарегистрировано за ФИО1 и в соответствии с разъяснениями Постановления Президиума ВАС РФ от 10.06.2014 N 18357/13 по делу N А41-45919/12 суду следует решать вопрос о государственной регистрации перехода права собственности, но такое требование не заявлено.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, поэтому в связи с отказом ФИО1 в удовлетворении основного требования не подлежат удовлетворению и требования по оплате услуг представителя, составления отчета об оценке, оформлению нотариальной доверенности, оплаты государственной пошлины. 

Иных доказательств не представлено.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 98, 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

В иске ФИО1 о признании ФИО3, ФИО4 утратившими право пользования жилым помещением по адресу: 

<

адрес>; выселении ФИО3, ФИО4, ФИО2 из жилого помещения по адресу: 

<

адрес>; взыскании с ФИО3 судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 600 рублей, оформлению нотариальной доверенности в размере 2 100 рублей, оплате услуг представителя 22 500 рублей отказать.

Признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ФИО1 и ФИО3 договором купли-продажи 

<

данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>

В иске ФИО3 к ФИО1 о признании права собственности на 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес> отказать.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ года.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Тобольский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Б.Д. Егоров