РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 июня 2021 года г. Иркутск

Свердловский районный суд г. Иркутска в составе:

председательствующего судьи Латыпова Р.Р., при ведении протокола секретарем судебного заседания Цыбыковой А.И., 

с участием лиц, участвующих в деле: стороны ФИО1, его представителя ФИО2, представителя стороны ФИО3 - ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 38RS0036-01-2021-000855-91 (2-1579/2021) по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, по встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

В Свердловский районный суд г. Иркутска обратился ФИО1 с иском к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. 

В основание иска ФИО5 указал, что 

<

Дата обезличена> между ФИО5 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес обезличен>, стоимость которой определена сторонами в размере 1 800 000 рублей, оплата ФИО5 произведена полностью.

В день подписания договора стороны договорились, что супруга ФИО3 позднее оформит нотариальное согласие на продажу спорной квартиры, после чего стороны обратятся в МФЦ с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

<

Дата обезличена> нотариальное согласие супруги было оформлено и передано ФИО3 ФИО5, однако ФИО3 уклоняется от надлежащего исполнения договора купли-продажи, от государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, в МФЦ до настоящего времени не явился, заявив, что он не согласен со стоимостью квартиры, указанной в договоре, отказавшись возвратить переданные ему денежные средства.

Вместе с тем спорная квартира передана ФИО3 ФИО1 во владение документально и фактически, ему переданы кадастровый паспорт, технический паспорт, домовая книга, ключи от квартиры. В день заключения договора ФИО1 произвел оплату задолженности по коммунальным услугам за жилое помещение.

В связи с чем истец в соответствии со статьями 8, 165, 218, 235, 421, 432, 549, 550, 551 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости») просит суд принять решение о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО3 к ФИО1 на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес обезличен>, общей площадью 216,6 кв.м., кадастровый номер 

<

Номер обезличен>, на основании договора купли-продажи от 

<

Дата обезличена>.

В ходе судебного разбирательства ФИО3 обратился в суд со встречным иском к ФИО5 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.

В основание встречного иска (с учетом изменения исковых требований в соответствии со статьёй 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) ФИО3 указал, что продажей спорной квартиры он занимался на протяжении длительного времени, что подтверждается рекламными объявлениями, указывая стоимость квартиры в размере не менее 8 500 000 рублей, что соответствует ее рыночной стоимости, а также обращался в агентства недвижимости, где выставлял на продажу спорную квартиру.

Осенью 2020 года ФИО1 обратился к посреднику, который занимался продажей спорной квартиры, после осмотра квартиры стороны перешли к вопросу о возможности заключения договора купли-продажи, где ФИО1 было сообщено о наличии запрета на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, наложенного по сводному исполнительному производству, по которому задолженность должника ФИО3 составляла 1 800 000 рублей. 

ФИО1 не имел финансовой возможности приобрести объект недвижимости за наличный денежный расчет в размере 8 000 000 рублей, в связи с чем предполагалась подача им заявки в банк на получение ипотечного кредита, после чего правоустанавливающие документы будут переданы в банк, при этом квартира должна быть свободна от арестов и запретов на совершение регистрационных действий. 

ФИО1 согласился, что в качестве первоначального взноса им будут внесены денежные средства в размере 1 800 000 рублей с целью исполнения исполнительных производств в отношении ФИО3 

При этом ФИО1 указал, что необходимо подписать расписку и заключить после перечисления денежных средств договор, в котором стороны укажут, что денежные средства в размере 1 800 000 рублей и объект недвижимости переданы сторонами друг другу. ФИО1 пояснил ФИО3, что сумма в договоре должна соответствовать сумме в расписке, и будет указано, что 1 800 000 рублей - это часть суммы за продаваемый объект недвижимости.

В дальнейшем стороны планировали подать документы в банк и получить решение по объекту, установив, что регистрация перехода права собственности на спорную квартиру будет произведена после передачи денежных средств в размере 8 000 000 рублей. 

По соглашению сторон и по настоянию ФИО1 до подписания договора купли-продажи, акта приема-передачи от своего имени произвел оплату части стоимости договора в размере 1 800 000 рублей путем перечисления денежных средств на счет судебных приставов-исполнителей, ФИО3 подписал расписку.

После чего ФИО1 стал требовать от ФИО3 обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, ссылаясь на полное исполнение обязательств со своей стороны по оплате стоимости квартиры в размере 1 800 000 рублей.

ФИО3 полагает, что договор купли-продажи квартиры от 

<

Дата обезличена> является недействительной сделкой в соответствии со статьями 166, 167, 178, 431.2, 549 ГК РФ, поскольку при подписании данного договора он считал, что стороны заключили предварительный договор купли-продажи, в котором отразили сумму внесенных денежных средств как первоначальный платеж, который в будущем будет засчитан в общую стоимость объекта, что подтверждается распиской, в которой указано, что 1 800 000 рублей переданы в качестве оплаты части стоимости объекта недвижимости.

ФИО3 полагает, что стоимость квартиры в размере 1 800 000 рублей является заниженной по отношению как к ее рыночной стоимости (8 000 000 рублей) более чем в четыре раза, так и к кадастровой стоимости (7 590 318,13 рублей), инвентарной стоимости (3 198 150 рублей в ценах 2009 года), в связи с чем продавать квартиру за такую цену было более чем неразумно, о чем было известно ФИО1

<

Дата обезличена> ФИО3 передал ФИО1 правоустанавливающие документы на квартиру, подписал акт приема-передачи, поскольку ФИО1 пояснил ему, что данные документы необходимы для подготовки договора на основную сумму и сдаче документов на регистрацию, а также с учетом места жительства ФИО3 в 

<

адрес обезличен>.

Его супруга ФИО6, предоставляя нотариальное согласие на отчуждение спорной квартиры, предполагала, что она будет продана за действительную рыночную стоимость в размере 8 000 000 рублей.

В связи с чем, ФИО3 (с учетом изменения исковых требований в соответствии со статьёй 39 ГПК РФ) со ссылкой на статьи 166, 178, 431.2, 549 ГК РФ просит суд признать недействительными договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес обезличен> 

<

адрес обезличен>, кадастровый 

<

Номер обезличен>, заключенный 

<

Дата обезличена> между ФИО3 и ФИО1, акт приема-передачи спорной квартиры от 

<

Дата обезличена> между ФИО3 и ФИО1, применить последствия недействительности сделки в виде обязании ФИО1 произвести возврат ФИО3 спорной квартиры, обязании ФИО3 произвести ФИО1 возврат денежных средств в размере 1 800 000 рублей. 

Определением суда от 

<

Дата обезличена> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО6

В судебном заседании сторона ФИО1, его представитель ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержали в полном объеме, повторив доводы и основания, изложенные в исковом заявлении, встречные исковые требования не признали, просят суд отказать в их удовлетворении.

Представитель стороны ФИО3 - ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, просит суд отказать в их удовлетворении, уточненные встречные исковые требования поддержал, повторив доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, уточнениях к нему.

ФИО3, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6 не явились в судебное заседание, о дате, времени и месте которого извещены надлежащим образом в соответствии со статьёй 113 ГПК РФ, ФИО3 просит о проведении судебного заседания в его отсутствие (л.д.83, 201, 214 том 1, л.д.35 том 2), ФИО6 в письменных возражениях исковые требования ФИО1 не признала, просит суд отказать в их удовлетворении (л.д. 1-3 том 2).

Суд полагает возможным провести судебное разбирательство в отсутствие ФИО3, ФИО6 в соответствии с частями 3, 5 статьи 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат. 

Согласно статье 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (статья 421 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 420 ГК РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (статья 549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 статьи 551 ГК РФ также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

В силу части 3 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя (часть 7 статьи 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в пунктах 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между сторонами спора сделки, предполагающей переход права собственности к покупателю, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 

<

Дата обезличена> между ФИО3 и ФИО6 заключен брак, что подтверждается свидетельством о заключении брака от 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен> (л.д. 11 том 1).

В период брака на основании договора купли-продажи квартиры от 

<

Дата обезличена> (л.д.47-48 том 1) супругами приобретена в собственность квартира, кадастровый номер 

<

Номер обезличен>, расположенная по адресу: 

<

адрес обезличен>, право собственности зарегистрировано на имя ФИО3, что подтверждается выписками из ЕГРН от 

<

Дата обезличена> (л.д.10 том 1), от 

<

Дата обезличена> (л.д.143-154 том 1).

<

Дата обезличена> между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес обезличен>. Цена квартиры в совокупном размере по соглашению сторон установлена в размере 1 800 000 рублей, и уплачивается покупателем продавцу до заключения настоящего договора (л.д.7 том 1).

На основании пункта 2 статьи 253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. 

На основании пунктов 1, 3 статьи 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

<

Дата обезличена> ФИО6 дала нотариальное согласие супругу ФИО3 на продажу на условиях, по его усмотрению приобретенной во время брака в совместную собственность квартиры по адресу: 

<

адрес обезличен> (л.д.11 том 1).

Из текста договора купли-продажи от 

<

Дата обезличена> и его толкования следует, что при его заключении сторонами были согласованы все существенные условия, с соблюдением требований закона к форме договора. Право собственности на спорный объект недвижимости на имя ФИО3 на момент заключения договора купли-продажи подтверждено надлежащими правоустанавливающими документами, супругой ФИО3 ФИО6 дано согласие на отчуждение спорной квартиры. 

В судебном заседании установлено, что договор купли-продажи от 

<

Дата обезличена> был исполнен сторонами, так как продавец передал покупателю квартиру по акту приема-передачи от 

<

Дата обезличена> (л.д. 8 том 1), документы на квартиру (домовая книга, кадастровый паспорт, технический паспорт), ключи от квартиры, а покупатель оплатил продавцу покупную цену в размере 1 800 000 рублей, что подтверждается распиской от 

<

Дата обезличена> (л.д.9 том 1).

Вместе с тем, на момент рассмотрения спора по существу переход права собственности на спорный объект недвижимости не зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку продавец уклоняется от подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к покупателю, что не оспаривалось ФИО3 

Как разъяснено в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В связи с чем суд, руководствуясь требованиями статей 8, 165, 218, 235, 421, 432, 549, 550, 551 ГК РФ, статей 2, 14, 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, данными в пунктах 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010, оценивая представленные доказательства, установив фактические обстоятельства дела, поскольку в ходе судебного разбирательства установлен факт заключения между ФИО3 и ФИО1 сделки, предполагающей переход права собственности к ФИО1, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ФИО3 от государственной регистрации перехода права собственности, приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о проведении государственной регистрации перехода права собственности от ФИО3 к ФИО1 по договору купли-продажи земельного от 

<

Дата обезличена> в отношении квартиры по адресу: 

<

адрес обезличен>, являются законными и обоснованными, подлежащим удовлетворению полностью.

Суд, рассмотрев встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, приходит к следующему выводу. 

В соответствии со статьёй 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (пункт 2 статьи 178 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 178 ГК РФ заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

В силу пункта 6 статьи 178 ГК РФ, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 ГК РФ.

Из анализа положений статьи 178 ГК РФ следует, что заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. При этом оно может выражаться как в неправильном представлении о названных в статье 178 ГК РФ обстоятельствах, так и в их незнании. Причины существенного заблуждения значения не имеют: ими могут быть вина самого участника сделки, неправильное поведение его контрагента и третьих лиц, а также иные сопровождающие заключение сделки обстоятельства.

Не является существенным заблуждение относительно мотивов сделки, то есть побудительных представлений в отношении выгодности и целесообразности состоявшейся сделки. Равным образом не может признаваться существенным заблуждением неправильное представление о правах и обязанностях по сделке. Законы должны быть известны каждому, и ссылка на их незнание не может служить основанием для оспаривания заключенных сделок. Исключением является названное в пункте 1 статьи 178 ГК РФ существенное заблуждение относительно природы (но не объема прав) сделки.

Учитывая вышеприведенные правовые нормы, вопрос о существенности заблуждения стороны по договору должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств дела исходя из того, насколько заблуждение существенно для данного участника сделки.

Таким образом, по настоящему делу с учетом заявленных исковых требований и их обоснования (статьи 178 ГК РФ) юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством является выяснение вопроса о действительной воле сторон, совершающих сделку, с учетом цели договора и его правовых последствий.

Суд, проверив доводы встречного иска о несоответствии установленной договором купли-продажи от 

<

Дата обезличена> стоимости спорной квартиры ее рыночной и кадастровой стоимости, что свидетельствует о не достижении между сторонами соглашения о стоимости договора, полагает их необоснованными, не нашедшими своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. 

Из доводов иска ФИО1, его объяснений в судебном заседании, письменных доказательств следует, что при приобретении квартиры и заключении договора купли-продажи ФИО3 сообщил ФИО1, что на квартиру наложен запрет на совершение регистрационных действий, так как в отношении собственника квартиры ФИО3 возбуждено сводное исполнительное производство, общая задолженность по которому составляет 1 800 000 рублей, в связи с чем государственная регистрация права собственности на квартиру будет невозможна до полного погашения задолженности по сводному исполнительному производству. 

ФИО3 предложил ФИО1 в счет покупной стоимости квартиры погасить имеющуюся задолженность по сводному исполнительному производству в размере 1 800 000 рублей, а также при заключении договора купли-продажи уплатить ему дополнительно сумму в размере 1 800 000 рублей, что, по мнению ФИО3, выгодно для обеих сторон сделки. 

ФИО1, согласившись на предложенные ФИО3 условия, в день заключения договора купли-продажи от 

<

Дата обезличена> в счет погашения имеющейся у ФИО7 задолженности по сводному исполнительному производству внес денежные средства в общем размере 1 789 119,02 рублей, а также уплатил комиссии банка за перевод денежных средств в общем размере 22 581,45 рублей, что подтверждается квитанциями, чеками-ордерами от 

<

Дата обезличена> (л.д.159-174 том 1), и не оспаривалось ФИО3 в ходе судебного разбирательства. 

Кроме того, ФИО1 в счет оплаты стоимости договора купли-продажи спорной квартиры передал ФИО3 денежные средства в размере 1 800 000 рублей, что подтверждается распиской о получении денежных средств от 

<

Дата обезличена> (л.д.9 том 1). 

При этом указание в расписке, что денежные средства в размере 1 800 000 рублей переданы в качестве оплаты части стоимости за спорную квартиру, напрямую соотносится с оплатой обязательств по договору купли-продажи от 

<

Дата обезличена>, поскольку оставшаяся часть денежных средств была оплачена встречным представлением, при этом расписка о получении ФИО3 денежных средств, оплаченных в счет погашения задолженности по сводному исполнительному производству, не оформлялась, так как у ФИО1 остались квитанции об оплате указанной задолженности, плательщиком указан ФИО1, которые находятся у него и были им представлены в ходе судебного разбирательства наряду с распиской. 

В связи с чем суд приходит к выводу, что действительная продажная стоимость квартиры, уплаченная ФИО8, составила 3 611 700,47 рублей (1 800 000 рублей + 1 789 119,02 рублей + 22 581,45 рублей).

Вместе с тем ФИО3, указав в основание встречного иска, что стоимость квартиры, указанная сторонами в договоре купли-продажи, существенно ниже рыночной, кадастровой стоимости спорной квартиры, не представил в ходе судебного разбирательства доказательств, что он, действуя осмотрительно на момент совершения сделки, зная действительную рыночную, кадастровую стоимость квартиры, не имел возможности, в том числе в силу заблуждения, указать данную действительную стоимость в договоре.

Поэтому представление ФИО3 о желаемой стоимости квартиры на момент совершения сделки без указания данной цены в договоре купли-продажи, не может быть квалифицировано как существенное заблуждение, дающее основания для признания сделки недействительной.

Кроме того, тот факт, что стоимость, указанная в договоре купли-продажи, не совпадает с ценой спорной квартиры, указываемой собственником квартиры при размещении объявлении о продаже спорной квартиры на сайтах в сети Интернет, а также иных средствах массовой информации, с ее кадастровой стоимостью, не может свидетельствовать о несогласованности условий договора в части продажной цены, и как следствие, недействительности сделки по данному основанию, поскольку обязательного требования определения продажной цены недвижимого имущества в размере кадастровой стоимости, рыночной стоимости при заключении договора купли-продажи законодательство Российской Федерации не содержит.

Как усматривается из акта приема-передачи от 

<

Дата обезличена> (л.д.8 том 1) ФИО3 подтвердил, что покупатель принял от продавца спорную квартиру и оплатил продавцу стоимость переданного недвижимого имущества в полной сумме. Стороны подтвердили, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

Суд учитывает, что фактические и юридические действия ФИО3 и его супруги ФИО6, а именно передача спорной квартиры, а также всей документации на квартиру, ключей от квартиры покупателю, нотариального согласия супруги на отчуждение квартиры, имевшие место после получения ФИО3 денежных средств от ФИО1, соответствуют его действительной воле на создание гражданских правовых последствий, характерных для договора купли-продажи.

По соглашению сторон стоимость спорной квартиры указана в договоре в размере 1 800 000 рублей, которые как следует из пункта 4 договора, продавец ФИО3 получил от покупателя до подписания договора купли-продажи, а также получил исполнение в размере 1 811 700,47 рублей путем погашения задолженности ФИО1 по сводному исполнительному производству.

Получение денежных средств подтверждается распиской продавца, в которой ФИО3 указал собственноручно, внеся рукописный текст о получении им денежных средств в размере 1 800 000 рублей в счет оплаты стоимости договора-купли продажи, в связи с чем довод ФИО3, которому 

<

Дата обезличена>, на момент заключения договора купли-продажи, было достоверно известно о погашении его задолженности по исполнительному производству полностью ФИО1, о заблуждении относительно стоимости квартиры суд находит несостоятельным, не нашедшими своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Также в судебном заседании установлено, что при совершении сделки ФИО3 осознавал, что заключает договор купли-продажи квартиры на условиях и за цену, установленных сторонами и указанных в договоре, и что доказательств совершения сделки под влиянием заблуждения им не представлено.

Суд учитывает, что иск о признании сделки недействительной, применении последствии недействительности сделки заявлен только после обращения ФИО8 с иском о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, при этом ранее ФИО3 требования к ФИО1, в том числе о доплате денежных средств по договору, расторжении договора не предъявлялись.

Таким образом, суд, руководствуясь требованиями статей 166, 167, 178 ГК РФ, оценивая представленные доказательства, установив фактические обстоятельства дела, поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено наличия у ФИО7 при совершении сделки купли-продажи спорной квартиры существенного заблуждения относительно природы сделки, принимая во внимание фактические и юридические действия, совершенные ФИО7 при заключении договора купли-продажи (передача спорной квартиры покупателю, как документально (по акту приема-передачи), так и фактически (передача всех документов на квартиру, ключей от квартиры, нотариального удостоверенного согласия супруги)), приходит к выводу, что встречные исковые требования ФИО7 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО3 к ФИО1 на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: 

<

Номер обезличен>, общей площадью 216,6 кв.м., кадастровый номер 

<

Номер обезличен>, на основании договора купли-продажи от 

<

Дата обезличена>.

Отказать в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Председательствующий судья: Р.Р. Латыпов 

Мотивированное решение суда составлено 15 июня 2021 года.