31RS0002-01-2024-005740-71 

№2-548/2025 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 12 февраля 2025 года

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Маслова М.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вьялициной Е.В., 

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации города Белгорода к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, 

УСТАНОВИЛ:

06.02.2017 года между администрацией г. Белгорода (арендодателем) и ООО «Торговый Дом «Крейдянский», ФИО4 и ФИО3 (арендаторами) заключен договор аренды (номер обезличен) земельного участка площадью 192 кв.м. для завершения строительства объекта розничной торговли, с кадастровым номером (информация скрыта), расположенного по адресу: (адрес обезличен), сроком на 3 года – по 09.12.2019. 

Решением Белгородского районного суда Белгородской области от 20.05.2022 года с ФИО3 в бюджет городского округа «Город Белгород» взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 06.02.2017 (номер обезличен) по основному долгу за период с 09.03.2019 по 09.12.2019 в размере 13387,25 руб., неустойка (пени) в размере 2755,09 руб., штраф в размере 4016,18 руб., производить взыскание неустойки исходя из 0,1 % от неоплаченной суммы задолженности по основному долгу (13387,25 руб.) за каждый день просрочки, начиная с 01.12.2021 до момента фактического исполнения обязательства.

Сославшись на неисполнение ФИО3 обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, администрация г. Белгорода обратилась в суд с уточненным иском к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 06.02.2017 за период с 13.12.2021 года по 30.09.2024 года в сумме 151 529,36 руб., штраф за период с 10.12.2021 года по 09.12.2023 года в сумме 18 255 руб., неустойку за период с 28.12.2021 года по 03.02.2025 года в сумме 116 949,525 руб., продолжив начисление неустойки за период с 04.02.2025 года по день фактического исполнения обязательства, начисляемые на сумму долга – 151 529,36 руб., исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненный иск по заявленным основаниям.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав пояснения сторон, исследовав доказательства по представленным материалам дела, суд приходит к следующему.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) - пункт 1 статьи 614 ГК РФ.

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в частности, земельным законодательством.

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Как следует из материалов дела 06.02.2017 года между администрацией г. Белгорода (арендодателем) и ООО «Торговый Дом «Крейдянский», ФИО4 и ФИО3 (арендаторами) заключен договор аренды (номер обезличен) земельного участка площадью 192 кв.м. для завершения строительства объекта розничной торговли, с кадастровым номером (информация скрыта) расположенного по адресу: (адрес обезличен), сроком на 3 года – по 09.12.2019. 

Вступившим в законную силу решением Белгородского районного суда Белгородской области от 20.05.2022 года с ФИО3 в бюджет городского округа «Город Белгород» взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 06.02.2017 (номер обезличен) по основному долгу за период с 09.03.2019 по 09.12.2019 в размере 13387,25 руб., неустойка (пени) в размере 2755,09 руб., штраф в размере 4016,18 руб., производить взыскание неустойки исходя из 0,1 % от неоплаченной суммы задолженности по основному долгу (13387,25 руб.) за каждый день просрочки, начиная с 01.12.2021 до момента фактического исполнения обязательства.

Сославшись на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы по договору, истец просил взыскать с ответчика ФИО3 арендную плату за использование земельного участка по договору от 06.02.2017 года за период с 13.12.2021 года по 30.09.2024 года в сумме 151 529,36 руб., штраф за период с 10.12.2021 года по 09.12.2023 года в сумме 18 255 руб., неустойку за период с 28.12.2021 года по 03.02.2025 года в сумме 116 949,525 руб., продолжив начисление неустойки за период с 04.02.2025 года по день фактического исполнения обязательства, начисляемые на сумму долга – 151 529,36 руб., исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

В соответствии с пунктом 2.3 договора аренды земельного участка арендатор вносит арендную плату за пользование участком за период с 09.12.2016 по 09.12.2017 в сумме 121700 руб. в течение 10 банковских дней от даты подписания договора, расчет арендной платы производить ФИО3 ? доли. 

В пункте 2.4 указано, что плата за очередной год вносится арендатором ежеквартально, пропорционально количеству дней в квартале с момента осуществления сверки арендных платежей, указанных в п.2.5, но не позднее 25 числа последнего месяца квартала, за который производится оплата в полном объёме на счета органа федерального казначейства.

Пунктом 2.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в случае внесения изменений в законодательство РФ, Белгородской области, а также в муниципальные правовые акты, регулирующие порядок определения размера арендной платы за земельные участки. 

Согласно п. 2.8 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка предусмотрено, что при истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок.

В соответствии с частью 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой, в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Белгородского районного суда Белгородской области от 20.05.2022 года.

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Ответчик обязательства по уплате арендных платежей надлежащим образом не выполняет. Задолженность ответчика по арендной плате за период с 13.12.2021 года по 30.09.2024 года составляет 151 529,36 руб., штраф за период с 10.12.2021 года по 09.12.2023 года в сумме 18 255 руб., неустойка за период с 28.12.2021 года по 03.02.2025 года в сумме 116 949,525 руб.

Как следует из расчета арендной платы, приложенного истцом к исковому заявлению, начиная с 10.12.2019 года при расчете годового размера арендной платы истец применяет повышающий коэффициент – 2, а с 10.12.2021 года повышающий коэффициент - 3. 

Применение повышающего коэффициента обосновывается истцом положениями п. 2.10. договора аренды, согласно которому если после истечении срока строительства не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости применяется повышающий коэффициент 2, в течение первого и второго годов превышения срока строительства (срока строительства указанного в разрешении на строительство), повышающего коэффициента 3, в течение последующих годов вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Вместе с тем, суд полагает, что условия пункта 2.10 договора аренды не подлежат применению, истцом необоснованно увеличен размер арендной платы с применением повышающих коэффициентов на основании следующего. 

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу пункт 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условий договора в силу абзаца 1 статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Из буквального толкования пункта 2.10 договора аренды следует, что повышающие коэффициенты подлежат применению лишь в том случае, если объект недвижимости не введен в эксплуатацию по истечении срока строительства, указанного в разрешении на строительство. Таким образом, указанный пункт подлежит применению при нарушении срока строительства, установленного в разрешении на строительство.

Пункт 2.9 договора аренды отдельно регулирует отношения сторон в случае не завершения работ по освоению земельного участка в срок, указанный в пункте 2.2 договора, где срок освоения установлен в три года, а под освоением земельного участка понимается действия арендатора по реализации требований градостроительного законодательства РФ по оформлению разрешительной строительной документации, по проведению самих строительных работ и по регистрации права собственности на законченный строительством объект недвижимости.

Пунктом 2.9 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать уплаты неустойки (штрафа) в сумме 30 % от годового размера арендной платы в случае не завершения работ по освоению земельного участка.

Таким образом, в договоре аренды предусмотрена ответственность как за не завершение строительства объекта в срок, установленный договором в виде увеличении арендной платы на 30 % (пункт 2.9), так и отдельно право на увеличение размера аренды в случае нарушения срока строительства, указанного в разрешении на строительство (пункт 2.10).

Соответственно условия договора разделяют такие понятие как завершение работ по освоению земельного участка, которые определены пунктом 2.2 договора аренды и ввод в эксплуатацию по истечении срока строительства, указанного в разрешении на строительство как это определено пунктом 2.10 договора аренды.

В настоящем споре пункт 2.10 договора аренды не применим к отношениям сторон договора в силу того, что на момент заключения договора аренды срок строительства, указанный в разрешении на строительство объекта находящегося на земельном участке с кадастровым номером 31:16:0215007:488 истек и арендодателю это обстоятельство было известно.

Как видно из выписки из Единого государственного реестра недвижимости на объект незавершенного строительства с кадастровым номером (информация скрыта) указанный объект со степенью готовности 95% был поставлен на учет еще 28.06.2012 года, и расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами (информация скрыта)

Основная часть здания, объекта незавершенного строительства, находится на земельном участке с кадастровым номером (информация скрыта) площадью 319 кв.м., которая находится в общей долевой собственности собственников здания, на земельном участке с кадастровым номером (информация скрыта) преданном администрацией в аренду, находится входная группа здания.

Распоряжением администрации города Белгорода № 1466 от 12.05.2005 года постановлено разрешить ООО «Торговый дом Крейдянский» завершение строительства объекта незавершенного строительства и реконструкцию части здания на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности по (адрес обезличен). А также во исполнение указанного распоряжения было выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ, где срок действия разрешения был установлен до 12.05.2006 года.

В дальнейшем указанное разрешение не было продлено с учетом требований Приказа Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 03.06.1992 № 131, и срок разрешения на строительства истек 12.05.2006 года.

Таким образом, на момент заключения договора аренды срок строительства, указанный в разрешении истек, и истцу указанное обстоятельство было известно. Соответственно условия пункта 2.10 договора аренды не подлежали применению к взаимоотношениям сторон.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 45 Постановления Пленума Верховного №49 от 25.12.2018, по смыслу абз. 2 ст. 431 Гражданского Кодекса РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

В соответствии с пунктом 3.1.2 договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем порядке установить новый размер арендной платы лишь в случае и порядке, определенном в п.п. 2.5, 2.6 договора. 

При этом применении в расчете арендной платы истца повышающего коэффициента используется истцом именно для изменения размера арендной платы, что противоречит положениям пункта 3.1.2 договора аренды.

При таких обстоятельствах, суд соглашается с контррасчетом ответчика, согласно которому расчет задолженности по арендной плате и неустойки произведен исходя из годового размера арендной платы без применения повышающего коэффициента.

Истцом предъявлено требование о взыскании штрафа за период с 10.12.2021 года по 09.12.2023 года в сумме 18 255 руб.

Размер штрафа ответчиком не оспорен.

При таких обстоятельствах, с ответчика в бюджет муниципального образования городской округ «Город Белгород» подлежит взысканию задолженность по договору аренды (номер обезличен) от 06.02.2017 года за период с 13.12.2021 года по 30.09.2024 года в сумме 40 509 руб. 79 коп., штраф за период с 10.12.2021 года по 09.12.2023 года в сумме 18 255 руб., неустойка за период с 28.12.2021 года по 03.02.2025 года в сумме 30 649 руб. 85 коп.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом- исполнителем, а в случаях, установленных законом, иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). 

При таких обстоятельствах, требования истца о продолжении взыскания договорной неустойки до фактического исполнения обязательства по погашению долга обоснованы.

Поскольку при подаче данного иска истец на основании п.19 ч.1 ст. 333.36 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального образования «Белгородский район» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

иск администрации города Белгорода ((информация скрыта)) к ФИО3 ((информация скрыта)) о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 ((номер обезличен)) в бюджет муниципального образования городской округ «Город Белгород» задолженность по договору аренды (номер обезличен) от 06.02.2017 года за период с 13.12.2021 года по 30.09.2024 года в сумме 40 509 руб. 79 коп., штраф за период с 10.12.2021 года по 09.12.2023 года в сумме 18 255 руб., неустойку за период с 28.12.2021 года по 03.02.2025 года в сумме 30 649 руб. 85 коп., продолжив начисление неустойки за период с 04.02.2025 года по день фактического исполнения обязательства, начисляемые на сумму долга – 40 509 руб. 79 коп., исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО3 ((номер обезличен)) в доход бюджета муниципального района «Белгородский район» Белгородской области государственную пошлину в размере 4 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области. 

Мотивированное решение изготовлено 19.02.2025 года.

Судья М.А. Маслов