Дело №2-1513/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

Ухтинский городской суд в составе: 

председательствующий судья Утянский В.И., 

при секретаре Евсевьевой Е.А.,

рассмотрев в отрытом судебном заседании 16 мая 2017г. в г. Ухте гражданское дело по исковому заявлению Е.Р. к Обществу с ограниченной ответственностью «Партнер-Строй» о взыскании денежных средств по договору долевого участия, неустойки, штрафа, морального вреда,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ответчику, указав, что между ООО «Партнер-Строй» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве жилья. Объектом долевого строительства является жилое помещение – квартира с условным номером 152 на 6 этаже в осях Д-Г, 14-15, в 3 подъезде, проектной площадью 42,48 кв.м. в многоквартирном жилом доме, Литер 1, со встроенными помещениями общественного назначения, по адресу: ...., .... (кадастровый номер земельного участка ....). Истец оплатил за квартиру 2081520 руб. Исходя из технического паспорта жилого помещения общая площадь квартиры составляет 41,2 кв.м. В адрес ответчика 02.11.2016г. была направлена претензия о возврате денежных средств за 1,28 кв.м. в сумме 62720 руб., которая оставлена без удовлетворения. Согласно кадастрового паспорта от 26.10.2016г. общая площадь объекта составляет 40,1 кв.м. Следовательно, ответчик обязан возвратить денежные средства в сумме 116620 руб. за 2,38 кв.м. Истец просит взыскать с ответчика в его пользу денежные средства в сумме 116 620 руб., неустойку за период с 11.11.2016г. по 20.12.2016г. в сумме 1793,79 руб. и за период с 21.12.2016г. по 23.03.2017г. в сумме 7953,48 руб., а также с 24.03.2017г. по дату судебного решения, штраф и компенсацию морального вреда 15000 руб.

Истец ФИО1 и представитель ответчика в судебное заседание не прибыли, извещены надлежащим образом. 

Из письменного отзыва ответчика следует, что ответчик не согласен с иском, поскольку согласно договора Застройщик обязуется передать объект площадью 42,48 кв.м., согласно техпаспорту площадь квартиры с учетом холодных помещений составляет 41,2 кв.м. таким образом, ответчик обязан выплатить истцу 62720 руб., исходя из расчета ((42,48-41,2)х49000 руб.). Выплате денежных средств препятствовали следующие обстоятельства: истец к претензии не приобщил копию техпаспорта, не представил ИНН, без которого невозможно выплатить денежные средства. Ответчик также указал на то, что решением суда от 28.11.2016г. в пользу истца уже взыскана неустойка за просрочку введения объекта в эксплуатацию, и сослался на необходимость уменьшения размера неустойки.

В силу изложенного в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Между ООО «Партнер-Строй» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24.06.2014 № 53, согласно которому Общество являющееся застройщиком обязалось построить и передать истцу однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: ...., ЗПУ-5, условный номер 152, на шестом этаже, в осях Д-Г, 14-15, в третьем подъезде, площадью 42,48 кв.м. Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.06.2014 за № ....

Общая цена договора составила 2081520 руб. (порядок ценообразования определен п. 3.1 договора), уплачена истцом, о чем свидетельствуют платежные документы от 27.06.2014 и от 09.12.2014.

Срок ввода объекта в эксплуатацию согласован сторонами в п. 2.1 договора – третий квартал 2015 года. Однако объект передан истцу по акту только 12.10.2016.

Согласно условиям договора Застройщик обязуется передать Участнику объект проектной площадью 42,48 кв.м.

13.08.2015г. МУП «Белогорсктехинвентаризация» .... оформлен технический паспорт, согласно которому площадь квартиры (кадастровый номер ....) с учетом холодных помещений составляет 41,2 кв.м., общая площадь квартиры 40,1 кв.м.

Согласно кадастрового паспорта от 05.08.2016г., оформленного на объект недвижимости – квартиру (кадастровый номер ....), расположенную по адресу: ...., ...., ...., составляет 40,1 кв.м.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г. №214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ст. 8 указанного Федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года №214 в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (часть 1).

Согласно ч. 2 данной статье по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При проектировании и строительстве многоквартирных жилых домов применяются Строительные нормы и правила РФ СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», принятые постановлением Госстроя РФ от 23.06.2003г. №109).

Согласно пункту В.2 Приложения «В» к СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» - площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением.

Жилищный кодекс РФ по-иному определяет общую площадь жилого помещения.

На основании п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Из примечания 1 приложению «В» СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» следует, что площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».

Таким образом, при проектировании и строительстве используются одни правила определения площади, а после создания жилого помещения его площадь подсчитывается и указывается в техническом паспорте по другой методике.

Согласно п. 3.37 Инструкции «О проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом №37 от 04.08.1998г. Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Письмом от 09 октября 2009г. №33350-ИП/08 Министерства регионального развития Российской Федерации, а также Методологическими положениями по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных Приказом Росстата от 11.03.2009г. №37 предусмотрено, что общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Материалами дела установлено, что согласно договору общая проектная площадь передаваемой квартиры составляет 42,48 кв.м.

Судом установлено, что при заключении договора участия в долевом строительстве стороны не оговаривали применение каких-либо коэффициентов при определении общей проектной площади квартиры и фактической площади объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства.

Толкование условий договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ свидетельствует о том, что в нем не содержится сведений о том, что указанная площадь составляет площадь жилого помещения с учетом коэффициентов при определении площади балконов, лоджий, холодных помещений и т.п.

По данным кадастрового паспорта, составленного компетентным органом (Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии .... ....») общая площадь квартиры составляет 40,1 кв.м., согласно технического паспорта, составленного МУП «Белогорсктехинвентаризация» ...., общая площадь ....,1 кв.м., площадь квартиры с холодными помещениями 41,2 кв.м. (в которую включена площадь балкона 1,1 кв.м.). Суд полагает необходимым при подсчете разницы исходить из площади квартиры, определенной МУП «Белогорсктехинвентаризация».

Тем самым, разница площади составляет 1,28 кв.м. (42,48 – 41,2). 

Стороны в договоре предусмотрели возможность перерасчета цены договора в случае изменения общей площади объекта строительства в сторону уменьшения относительно площади договора, Застройщик обязуется вернуть Участнику денежную сумму, уплаченную от уточненной площади объекта строительства, а в случае увеличения общей площади объекта Участник обязуется доплатить стоимость объекта. Оплата производится из расчета стоимости одного квадратного метра 49000 руб.

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Принимая во внимание, что нормы о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 ГК РФ), требование истца о взыскании денежной суммы эквивалентной разнице фактической и проектной площадей квартиры подлежит удовлетворению.

С учетом оговоренных сторонами условий соглашения стоимость 1 кв.м. при возврате денежных средств в случае уменьшения площади объекта составляет 49000 руб. В силу закрепленного ст. 196 ГПК РФ принципа диспозитивности суд рассматривает дело по заявленным требованиям. 

Истец настаивает на взыскании с ответчика денежной суммы, исходя из разницы площади в 1,28 кв.м. С учетом изложенного, суд полагает возможным согласиться с исковыми доводами в данной части и определяет взыскать с ответчика разницу 62720 руб. (49000х1,28).

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

При этом, в рассматриваемом случае правовым основанием для взыскания неустойки являются положения ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Как видно из содержания претензии истца, направленной ответчику, последний просил соразмерно уменьшить цену договора, выплатив денежные средства за недостающую площадь квартиры.

Согласно ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей», требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В силу ст. 23 указанного Закона, за нарушение предусмотренных ст. 20,21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Претензия от 02.11.2016г. с предложением возвратить денежные средства была направлена ответчику и получена им 02.11.2016г. 

11.11.2016г. истцом направлена повторная претензия о возврате денежных средств за 2,38 кв.м. Согласно письменного ответа от 28.12.2016г. претензия истца была отклонена.

При таком положении, неустойку, подлежащую взысканию с ответчика в пользу истца, следует исчислять из следующего расчета: 2081520 х1% х 176 дн. (с 21.11.2016г. по 16.05.2016г.)=3663475,20 руб.

Ответчиком заявлено о несоразмерности размера неустойки.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000г. № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Исходя из изложенного, применение ст. 333 ГК РФ возможно лишь в исключительных случаях, по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. 

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 23 июня 2015г. №78-ГК15-11 указал, что ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Истец для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.

Применительно к данному делу, не применение положений ст. 333 ГК РФ может привести к тому, что общая сумма неустойки превысит практически почти в шестьдесят раз сумму разницы. В связи с чем, такой размер ответственности ответчика может превышать значение средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, а также ключевую ставку по операциям рефинансирования, публикуемые Центральным банком Российской Федерации. Взыскание в таком размере неустойки (с учетом разъяснений п. 80 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств») без применения положений ст. 333 ГК РФ не отвечало бы принципам справедливости, экономической целесообразности, и недопустимости неосновательного обогащения кредитора за счет просрочившего исполнение должника.

Следовательно, основания для применения положений ст. 333 ГК РФ по данному делу имеются.

Суд, принимая во внимание все существенные обстоятельства дела, в том числе, размер задолженности по договору, действия сторон договора, длительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, последствия нарушения обязательства, возражения ответчика, наличие ранее состоявшегося судебного постановления, а также компенсационную природу неустойки, исходит из наличия правовых оснований к снижению размера неустойки, которая явно несоразмерна последствиям допущенных ответчиком нарушений условий договора, а также не обеспечивает установление баланса между установленной законом мерой ответственности и оценкой размера ущерба. 

Суд, оценивая установленные по делу обстоятельства применительно к приведенной правовой позиции, полагает наложение на ответчика ответственности за просрочку исполнения обязательства в виде неустойки в размере 3663475,20 руб., то есть в размере, как превышающем размер разницы, так и превышающем стоимость объекта, чрезмерной по сравнению с последствиями нарушения обязательства, не отвечающей целям установления баланса между применяемой к нарушителю меры ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. 

В силу изложенного, с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 10 000 руб.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в постановлении Пленума от 28 июня 2012г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителя» если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами. С учетом положений ст. 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (ст. 8 -12), об ответственности за нарушение прав потребителей (ст. 13), о возмещении вреда (ст. 14), о компенсации морального вреда (ст. 15), об альтернативной подсудности (п. 2 ст. 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (п. 3 ст. 17) в соответствии с п. 2 и 3 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.

При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя (п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №17 от 28.06.2012г.).

В соответствии со ст. 15 Федерального закона «О защите прав потребителя» в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда. При определении размера компенсации морального вреда суд учитывает характер причиненных истцу физических и нравственных страданий, фактические обстоятельства дела, индивидуальные особенности истца, и с учетом разумности и справедливости, а также учетом того, чтобы подобная компенсация не вела к неосновательному обогащению, считает соразмерной причиненному моральному вреду компенсацию в размере 3 000 рублей.

В п. 46 постановления указано, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона). 

Сторонами не оспаривается, что ответчику было известно о претензиях потребителя в рамках настоящего спора, поскольку как копии искового заявления и всех исковых материалов, так и досудебной претензии были направлены в адрес ответчика и получены им.

В силу изложенного, с ответчика в пользу истца следует взыскать штраф в размере 50% от присужденных заявителю сумм – 37860 руб. ((62720+10000+3000)х50%).

В соответствии со ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Взыскиваемый в порядке ст. 13 штраф согласно правовой позиции Верховного Суда РФ по своей сути является мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки, суд также учитывает и то обстоятельство, что добровольно ответчик требования истца о выплате неустойки за нарушение обязательств по договору не выполнил, следовательно, оснований к снижению размера штрафа по делу не усматривается.

Всего с ответчика в пользу истца следует взыскать 113580 руб. (62720+10000+3000+37860)

Согласно ст. 103 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход бюджета МОГО «Ухта» следует взыскать государственную пошлину исходя из размера имущественных и неимущественных требований – 2681,60 руб. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

р е ш и л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Партнер-Строй» в пользу ФИО1 излишне уплаченные по договору долевого участия денежные средства в размере 62 720 рублей, неустойку 10 000 рублей, компенсацию морального вреда 3000 рублей, штраф 37 860 рублей, а всего 113 580 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Партнер-Строй» в доход бюджета МОГО «Ухта» государственную пошлину в размере 2681рубль 60 копеек.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Ухтинский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста (мотивированное решение – 21 мая 2017г.).

Судья В.И. Утянский