24OS0000-01-2024-000628-96

Дело №3а-59/2025 (3а-505/2024) 

123а 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 июля 2025 года г. Красноярск

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Жуля А.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуевой К.С.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ИНВЕСТ-КАПИТАЛ» - ФИО1,

представителя Министерства экономики и регионального развития Красноярского края, КГБУ «Центр кадастровой оценки» - ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ИНВЕСТ-КАПИТАЛ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

ООО УК «ИНВЕСТ-КАПИТАЛ» обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, кадастровой стоимостью 368 827 459, 59 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2023 года. 

Требования мотивированы тем, что согласно выписке из ЕГРП кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, составляет 368 827 459, 59 рублей, тогда как согласно отчету № №1 от 04.09.2024 года, выполненному ООО «Агентство независимой оценки», рыночная стоимость объекта незавершенного строительства меньше чем кадастровая и составляет 3 024 000 рублей. Административный истец указывает, что установление кадастровой стоимости выше рыночной нарушаются его права, поскольку он является плательщиком налога, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Просит признать незаконным решение КГБУ «Центр кадастровой оценки» от 19.11.2024 года №№ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость данного объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости - 3 024 000 рублей, определенной по состоянию на 01.06.2024 года.

Представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ИНВЕСТ-КАПИТАЛ» в судебном заседании поддержала заявленные административные исковые требования.

В судебном заседании представитель Министерства экономики и регионального развития Красноярского края, КГБУ «Центр кадастровой оценки» против удовлетворения заявленных требований возражала.

Публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Росреестра по Красноярскому краю, администрация г. Красноярска, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили.

Суд полагает возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав участников процесса, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

Как разъяснено в части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц. 

В силу части 3.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии такими комиссией, бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия). Срок подачи указанных заявлений, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом. 

В соответствии с частью 1.1. статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может содержать требование об установлении кадастровой стоимости такого объекта в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 1.1. статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

КГБУ «ЦКО» наделено полномочиями на территории Красноярского края по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услуги по рассмотрению обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости и заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (ст. 6 и 7, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ). 

Пунктами 1 и 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 названного Кодекса.

Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 названного Кодекса.

Судом установлено, что административному истцу обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ИНВЕСТ-КАПИТАЛ» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв. м, степень готовности – 20 процента. 

Также согласно выписке из ЕГРН от 22.01.2024 года, по состоянию на 01.01.2023 года кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № составляет 368 827 459, 59 рублей.

30 октября 2024 года административный истец обратился в КГБУ «ЦКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 3 024 000 рублей, определенной по состоянию на 01.06.2024 года, что подтверждается отчетом об оценке от 04.09.2024 года № №, выполненным ООО «Агентство независимой оценки».

Решением КГБУ «ЦКО» от 

<

дата> года №№ отказано в удовлетворении названного заявления в связи с выявленными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке от 04.09.2024 года № №.

На основании определения Красноярского краевого суда от 18.02.2025 года по ходатайству представителя КГБУ «ЦКО» по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Красноярская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации (далее - ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России).

Согласно экспертному заключению ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России от 15.04.2025 года № №, отчет об оценке ООО «Агентство независимой оценки» от 04.09.2024 года № 24-№ не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Перечень данных нарушений приведен и аргументирован в исследовательской части заключения.

Также названным заключением с учетом письменных пояснений (дополнений) эксперта ФИО3 установлено, что рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по состоянию на 01.06.2024 года составляет 306 874 254 рубля.

При оценке объекта незавершенного строительства экспертом применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов; определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта незавершенного строительства; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта незавершенного строительства; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого объекта незавершенного строительства; расчет рыночной стоимости объекта незавершенного строительства путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. 

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО3 ответила на поставленные ей в возражениях административного ответчика и судом вопросы, с обоснованием выбранного метода оценки, выбора объектов аналогов, а также произведенных (не произведенных) корректировок, предоставив подробные письменные пояснения (дополнения) к заключению.

Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, стаж работы в сфере экспертной деятельности. Заключение содержит описание проведенных исследований, а также мотивированные, последовательные и ясные выводы, к которым пришел эксперт.

Достоверность заключения эксперта с учетом пояснений (дополнений) к нему и содержащиеся в нем выводы о несоответствии отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и о рыночной стоимости земельного участка у суда сомнений не вызывает. Данное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подход и, применяемый в его рамках, метод оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Так, оценка исследуемого объекта проводилась ретроспективно и в силу п. 12 Федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III)" экспертом правомерно использована юридическая информация из ЕГРН о степени готовности объекта доступная на дату оценки. Каких-либо доказательств оспаривания определенной кадастровым инженером степени готовности административным истцом в материалы дела не предоставлены. 

Также заключение ООО «ПСЕ ОРТА» №№ о техническом состоянии свайного поля по объекту «Реконструкция объекта незавершенного строительства многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой на земельном участке, расположенном в 

<

адрес> от 24.12.2024 года не свидетельствует о допущении экспертом каких-либо нарушений, поскольку, исходя из ретроспективности даты, по состоянию на которую проводилась оценка, эксперт сделал особое допущение о неиспользовании данной информации о событиях, произошедших после даты оценки.

Также суд находит правильной позицию эксперта о том, что использование информации о заключенной сделки по итогам аукционных торгов повышает достоверность определения рыночной стоимости объектов оценки, поскольку такая стоимость является реальной и окончательно зафиксированной (сделка уже состоялась). Эксперт обосновал свой расчет, в котором за основу взял цену сделки исследуемого объекта, определённой на торгах с учетом вычета стоимости земельного участка и применением корректировки на дату определения стоимости.

Каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в материалы дела сторонами не представлено. 

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Поскольку при составлении отчета об оценке от 

<

дата> года № № были допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, КГБУ «ЦКО» правомерно приняло решение от 

<

дата> года №№ об отказе в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости.

Оснований для признания незаконным решения от 

<

дата> года №№, принятого уполномоченным бюджетным учреждением, не имеется.

Вместе с тем, суд полагает удовлетворить частично требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости - 306 874 254 рублей, определенной по состоянию на 01.06.2024 года экспертным заключением ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России от 15.04.2025 года № № с учетом дополнений, внесенных государственным судебным экспертом ФИО3

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ИНВЕСТ-КАПИТАЛ» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № следует считать дату подачи заявления установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости в КГБУ «ЦКО» – 30.10.2024 года.

Кроме того, в соответствии с частью 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд также решает вопрос о распределении судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела отнесены, в том числе, суммы, подлежащие выплаты экспертам (пункт 1).

Статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Судом, установлено, что определением судьи Красноярского краевого суда от 

<

дата> года о назначении судебной оценочной экспертизы обязанность по оплате экспертизы была возложена на КГБУ «ЦКО», которое платежным поручением № № от 10.02.2025 года перечислило на депозитный счет Красноярского краевого суда 62 220 рублей в счет ее оплаты.

Определением судьи Красноярского краевого суда от 21.04.2025 года с депозитного счета Красноярского краевого суда ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России были перечислены денежные средства в размере 62 220 рублей, ранее перечисленные на депозитный счет КГБУ «ЦКО» платежным поручением № № от 28.02.2025 года.

Принимая во внимание, что обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ИНВЕСТ-КАПИТАЛ» отказано в удовлетворении требования о признании незаконным решения КГБУ «ЦКО» от 

<

дата> года №№, то общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ИНВЕСТ-КАПИТАЛ» не является стороной, в пользу которой принято решение.

Как разъяснено в п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает необходимым взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ИНВЕСТ-КАПИТАЛ» в пользу КГБУ «ЦКО» судебные расходы на оплату судебной оценочной экспертизы в размере 62 220 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Красноярский краевой суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ИНВЕСТ-КАПИТАЛ» о признании незаконным решения Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» от 

<

дата> года №№ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – отказать.

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ИНВЕСТ-КАПИТАЛ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости – 306 874 254 рубля, определенной по состоянию на 01 июня 2024 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ИНВЕСТ-КАПИТАЛ» в пользу Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 62 220 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда А.В. Жуль

Решение в окончательной форме принято 04 августа 2025 года.