Дело № 2-5853/2025

УИД 03RS0003-01-2025-006042-22

З А О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 июля 2025 года город Уфа

Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Табульдиной Э.И., 

при секретаре Саломатиной М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-5853/2025 по иску ООО Специализированный застройщик «Дарстрой-Запад» к ФИО1 о взыскании с участника долевого строительства цены договора участия в долевом строительстве при увеличении площади переданного объекта долевого строительства по сравнению с предусмотренным договором,

УСТАНОВИЛ:

ООО Специализированный застройщик «Дарстрой-Запад» обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании с участника долевого строительства цены договора участия в долевом строительстве при увеличении площади переданного объекта долевого строительства по сравнению с предусмотренным договором, в обоснование требований указав на то, что Между ООО СЗ «Дарстрой-Запад» (далее – Застройщик, Истец) и ФИО1 (далее – Участник долевого строительства, Ответчик) заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № Л1.2/340 от «09» августа 2023 года, (дата регистрации «14» августа 2023 года, регистрационная запись: №) (далее – Договор)), в соответствии в условиями, которого проектная приведенная площадь и номер квартиры являются предварительными и подлежат уточнению после утверждения проектной документации органами Государственной экспертизы и проведения обмеров организацией по технической инвентаризации объектов недвижимости.

В соответствии с п.3.1., Договора Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Многоквартирный дом, и после получения разрешения на ввод Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать в предусмотренный Договором срок Участнику долевого строительства объект долевого строительства, в соответствии с характеристиками, которые определены в пункте 3.2. Договора, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных Договором и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома.

Согласно п.3.2., объектом долевого строительства по настоящему Договору является:

Квартира, строительный номер - 340, этаж – 14, литер – 1.2; 

проектная площадь:

общая площадь квартиры, без учета площади лоджии и/или балкона – 32,4 кв. м.,

приведенная площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента площади лоджии – 33,6 кв. м.,

площадь лоджии и/или балкона с учетом понижающего коэффициента 0,5 / 0,3 – 1,2 кв. м., расположенная в жилом доме по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, городской округ 

<

адрес>, з/у 43.

Окончательное определение технических характеристик Объекта долевого строительства производится Застройщиком после получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию и проведенных обмеров уполномоченным лицом, в соответствии с п. 3.2.2. Договора (фактическая приведенная площадь квартиры установлена в техническом плане, изготовленном организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию, по результатам общестроительных работ).

Согласно ч. 1 и 2, п. 12 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка. 

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан предоставить технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Застройщик, ООО СЗ «Дарстрой-Запад», в установленном законом порядке, получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от «30» октября 2024 года № 23-43-214-2024, выданное Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар.

Согласно п. 4.1., цена настоящего Договора составляет: 6 449 116 (Шесть миллионов четыреста сорок девять тысяч сто шестнадцать) рублей 80 копеек исходя из стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства – 191 938 (Сто девяносто одна тысяча девятьсот тридцать восемь) рублей 00 копеек и 

проектной приведенной площади Объекта долевого строительства, равной 33,6 кв. м.

В соответствии с п. 4.6 Договора при его заключении стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами разницу (погрешность), в размерах приведенной площади и фактической приведенной площади объекта недвижимости, которая будет установлена в Техническом плане здания, подготовленного кадастровым инженером, после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, по результатам технической инвентаризации.

В связи с чем, стороны договорились, что в случае расхождения фактической приведенной и проектной приведенной площадей объекта недвижимости более чем на 0,5 кв.м., стороны производят перерасчет стоимости объекта, исходя из цены его 1кв.м., указанной в пункте 4.1., Договора и производят взаиморасчеты.

Согласно п.4.7.1 уплата (доплата) денежной суммы производится Участником долевого строительства в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения уведомления о разнице в площадях от Застройщика, но не позднее подписания с Застройщиком акта приема-передачи Объекта долевого строительства.

Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п. 4.7.3, изменение цены Договора, на основании пунктов 4.6., 4.7, производится без подписания дополнительного соглашения сторонами и считается измененной с момента получения соответствующего уведомления. Денежная сумма, уплаченная в соответствии с п. 4.1. настоящего Договора, и доплата денежных сумм, произведенные в соответствии с п. 4.7.1, входят в цену настоящего Договора.

Технический план здания, технический паспорт жилого помещения (квартира) № 340, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ 

<

адрес>, был изготовлен от 28.05.2024 г., ГБУ КК «Крайтехинвентаризация» - Краевое БТИ по г. Краснодару техником по инвентаризации - ФИО2

По итогам технической инвентаризации установлено, что фактическая приведенная площадь квартиры без учёта внутренней отделки составляет 35,1 кв.м., что на 1,2 кв.м. больше площади установленной в Договоре. Прилагаем наглядный расчет разницы площадей по объекту долевого строительства: 

Проектная приведенная площадь (S проект. прив.) квартиры рассчитывается как: S (без холодных помещений) + S (холодных помещений) * на коэффициент холодных помещений (для балкона на 0.3, для лоджии на 0.5). 32,4 + 1,2 = 33,6 м2

Фактическая приведенная площадь (S факт. прив.) квартиры рассчитывается как: S (без холодных помещений) + S (холодных помещений) * на коэффициент холодных помещений (для балкона на 0.3, для лоджии на 0.5). 33,5 + 1,2 = 34,7 м2

Разница площадей рассчитывается следующим образом: S факт. прив. - S проект. прив.

34,7 – 33,6 = 1,1 м2.

Учитывая измененную площадь квартиры и стоимость одного квадратного метра, сумма доплаты составляет 211 132,00 (двести одиннадцать тысяч сто тридцать два) рубля 00 копеек рассчитанная по следующей формуле:

- 191 938 руб. (стоимость квадратного метра) * 1,10 (разница приведенных площадей) = 211 132 (сумма доплаты).

Досудебная претензия истца оставлена ответчиком без исполнения, в связи с чем, истец просит Взыскать c ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дарстрой-Запад» (ООО СЗ «Дарстрой-Запад») задолженность по Договору долевого участия в связи с перерасчетом площади объекта долевого строительства, в соответствии с заключённым Договором в размере 211 132 рублей, расходы по оплате юридических услуг, в размере 30 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины, в размере: 7 334 рублей.

В судебное заседание представитель истца не явился, извещен надлежащим образом, в материалах дела имеется письменное заявление о проведении судебного заседания без его участия.

Ответчик на рассмотрение дела не явилась, извещены о дате, времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом путем направления судебной повестки по его адресу регистрации (жительства). Почтовые отправления возвращены в суд по причине истекшего срока хранения. 

Учитывая, что обязанность суда по заблаговременному извещению ответчика о месте и времени судебного заседания исполнена, руководствуясь статьями 165.1 ГК РФ, 117 ГПК РФ, суд признает ответчиков извещенным надлежащим образом и в соответствии со статьями 167, 233 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон в порядке заочного производства.

Суд, изучив и оценив материалы дела, приходит к следующему.

Вышеприведенные обстоятельства по делу подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами.

В соответствии с ч. 1,2. ст.5. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти. 

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению.

Пунктом 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда цена недвижимости в Договоре установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1.1.8. Договора фактическая приведенная площадь определяется уполномоченным органом государственного учета в соответствии с техническим планом. В случае, если Договором предусмотрено проведение отделочных работ, фактическая приведенная площадь определяется органом технического учета до проведения отделочных работ.

Исходя из смысла ст. 421, ст. 424 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» граждане и юридические лица свободны в заключении Договора, в установлении своих прав и обязанностей и в определении любых не противоречащих законодательству условий Договора. 

Цена, по которой оплачивается исполнение Договора, устанавливается свободно и по соглашению сторон может быть изменена после его заключения, если Договором предусмотрены условия ее изменения.

Из вышеизложенного следует, что условие Договора, предусматривающее обязанности сторон по доплате денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от проектной площади более чем на 0,5 кв. м, не противоречит положениям гражданского законодательства. В момент заключения Договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, стороны при заключении Договора предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади квартиры, каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, проект квартиры не изменялся, в связи с чем требование о дополнительной оплате передаваемой площади соответствует условиям договора.

В пунктах 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что юридически значимое сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. 

Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

11.11.2024 г., Истец надлежащим образом исполнил условия Договора п.4.7.1., направил по адресу регистрации Ответчика почтовым отправлением – Уведомление об увеличении площади объекта и необходимости внесения доплаты, что подтверждается отчету об отслеживании почтовой корреспонденции (РПО №35000002853785). Ответчиком почтовое отправление не было получено, в связи с истечением сроков хранения, и вернулось обратно Застройщику (Истцу) от 25.12.2024 г. 

Кроме того, согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ предполагаются добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий. Ответчик, не обеспечив надлежащее получение корреспонденции, в такой ситуации не может переложить на истца бремя доказывания добросовестности своего поведения. Если бы ответчик действовал добросовестно, он имел возможность получить корреспонденцию истца в течение разумного времени. Разумный срок применен по правилам статьи 314 ГК РФ с момента первой попытки сотрудников отделения связи вручить уведомление адресату.

Истец, в лице ООО СЗ «Дарстрой-Запад», 23.01.2025 г. направило Досудебную претензию об оплате задолженности по Договору, в адрес ФИО1, что подтверждается отчету об отслеживании почтовой корреспонденции (РПО № 35000004865915), Ответчиком почтовое отправление не было получено, в связи с истечением сроков хранения, и вернулось обратно Застройщику (Истцу) от 09.03.2025 г. требования, изложенные в досудебной претензии на текущий момент, не были исполнены. 

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с Договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, согласно ч. 2 ст. 12 ч. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Ответчик не исполнил надлежащим образом свои обязательства (встречное требование) по оплате полной цены Договора, в соответствии с положениями ст.328 ГК РФ, 309 ГК РФ. 

В соответствии со ст. 310 ГК РФ Односторонний отказ от исполнения обязательства по Договору и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании вышеизложенного, Истец, руководствуясь положениями ч.1. ст.10, ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в связи с неисполнением Ответчиком обязательств по уплате цены Договора (увеличение площади объекта долевого строительства) был вынужден обратиться в суд, для восстановления своих нарушенных прав и взыскания основной суммы долга, а также неустойки, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

211 132,00 – сумма задолженности по Договору;

25.12.2024 г. – день, следующий за днем исполнения обязательств по Договору (дата прибытия почтового отправления в место вручения);

16.05.2025 г. – дата подачи иска.

Таким образом ответчик обязан уплатить истцу задолженность в связи с перерасчетом площади объекта долевого строительства по Договору долевого участия в размере: 211 132 рублей, сумму компенсации понесенных затрат на юридические услуги: 30 000 рублей, сумму государственной пошлины в размере 7 334 рублей.

Ответчиком доказательства исполнения обязательств в ходе рассмотрения дела не представлено, в связи с чем, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198, 233 Гражданского процессуального кодекса РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ООО Специализированный застройщик «Дарстрой-Запад» к ФИО1 о взыскании с участника долевого строительства цены договора участия в долевом строительстве при увеличении площади переданного объекта долевого строительства по сравнению с предусмотренным договором - удовлетворить.

Взыскать c ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт: № выдан МВД по Республике Башкортостан № в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дарстрой-Запад» (ООО СЗ «Дарстрой-Запад») №; юридический адрес: ДД.ММ.ГГГГ реквизиты: Расчетный счет: №) задолженность по Договору долевого участия в связи с перерасчетом площади объекта долевого строительства, в соответствии с заключённым Договором в размере 211 132 рублей, расходы по оплате юридических услуг, в размере: 30 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины, в размере: 7 334 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. 

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи жалобы в Верховный Суд Республики Башкортостан через Кировский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение составлено 11.07.2025г.

Судья Табульдина Э.И.