Дело № 3а-25/2025

УИД 48OS0000-01-2025-000034-33

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 июля 2025 года г. Липецк

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего судьи Шепелёва А.В.

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Беляковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ОБУ«Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с административным иском к ОБУ«Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений №№ОРС-48/2024/000149, ОРС-48/2024/000150 от 23.01.2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости нежилого здания гостиницы с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждый) владеют указанным выше зданием и не согласны с его кадастровой стоимостью, установленной по состоянию на 01.01.2023 года в размере 164064970 рублей, считают ее завышенной и значительно превышающей рыночную стоимость на дату оценки, чем нарушаются права и затрагиваются их интересы, как плательщиков налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости.

28.12.2024 года административные истцы обратились в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости № 745/12/24 от 27.12.2024 года, выполненный независимым оценщиком ФИО6, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 24.12.2024 года составляет 89128 000 рублей.

23.01.2025 года ОБУ «Центр кадастровой оценки» вынесены решения №№ОРС-48/2024/000149, ОРС-48/2024/000150 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административные истцы просят признать незаконными решения ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 23.01.2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № в размере, определенном в отчете об оценке № 745/12/24 от 27.12.2024 года, выполненном независимым оценщиком ФИО6, по состоянию на 24.12.2024 года – 89128000 рублей.

Определением от 17.02.2025 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г. Липецка.

Определением от 24.06.2025 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ООО«Бисотель».

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО1, ФИО2 по доверенности ФИО3 поддержала уточненные требования по изложенным в административном исковом заявлении доводам и просила признать незаконными решения №№ОРС-48/2024/000149, ОРС-48/2024/000150 от 23.01.2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установив кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 24.12.2024 года в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 122768000 рублей.

Представитель административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки» и заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Административные истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, доверили представление интересов представителю.

Представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Липецкой области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, ООО «НИКС», ООО «Бискафе», ООО«Бисотель», администрации г. Липецка в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, о причине неявки суд не уведомили.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса. 

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы административного дела, допросив эксперта, суд полагает необходимым заявленные требования удовлетворить частично по следующим основаниям.

Согласно положениям ч.ч. 3, 15 ст. 22.1 Федерального закона от Согласно положениям ч.ч. 3, 15 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021 года №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.01.2022 года. 

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

В силу ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 года № 265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 01.01.2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что ФИО1, ФИО2 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждый) владеют нежилым зданием гостиницы с кадастровым номером №, площадью 4349,1кв.м., расположенным по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанного здания утверждена приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 08.11.2023 года № 28-Н по состоянию на 01.01.2023 года, составляет 164064970 рублей и применяется с 01.01.2024 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 05.02.2025 года.

Полагая кадастровую стоимость нежилого здания завышенной, административные истцы 28.12.2024 года обратились в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО6 отчет об оценке № 745/12/24 от 27.12.2024 года, согласно которому рыночная стоимость здания гостиницы с кадастровым номером № по состоянию на 24.12.2024 года составляет 89128000 рублей.

Решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» №№ОРС-48/2024/000149, ОРС-48/2024/000150 от 23.01.2025 года административным истцам отказано в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке от №745/12/24 от 27.12.2024 года, а именно: 

- нарушение требований п. 10 ФСО № 7. Сегмент рынка, определенный в отчете, не отражает фактическое (текущее) использование объекта оценки (гостиница);

- нарушение требований пп. 3 п. 2 ФСО VI. При определении физического износа объекта оценки отсутствует обоснование применения «Методики определения аварийности строений» МГСН 3.01.03-97, которая является региональным законодательством г. Москвы, регулирующим отношения, возникающие в процессе решения вопросов, связанных с признанием жилых помещений (домов) аварийными;

- нарушение требований ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В разделах «Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки», «Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке (последовательность определения стоимости объекта оценки)» оценщик указывает на использование ФСО № 3, который утратил силу;

- нарушение требований п. 10 ФСО III. В процессе оценки, при анализе стоимости гостиничных услуг, оценщик использует информацию, не принимая во внимание ее достоверность, надежность и схожесть с классификацией оцениваемой гостиницы и категории относящихся к ней номеров; 

- нарушение требований п. 8 ФСО VI, пп. 3 п. 2 ФСО VI. В отчете отсутствует информация о дате публикации объявлений объектов-аналогов для анализа стоимости гостиничных услуг в г. Липецке;

- нарушение требований пп. 3 п. 2 ФСО VI. При анализе стоимости гостиничных услуг г.Липецка непонятна логика оценщика при применении корректировки на торг;

- нарушение требований пп. 3 п. 2 ФСО VI. В отчете отсутствует обоснование необходимости учета доли стоимости земельного участка при определении рыночной стоимости объекта оценки;

- нарушение требований пп. 3 п. 2 ФСО VI, п. 10 ФСО III. В отчете отсутствует обоснование применения данных из различных справочников при обосновании корректировок;

- нарушение требований пп. 3 п. 2 ФСО VI. При расчете величины потенциального валового дохода невозможно понять логику использования оценщиком количества дней, не соответствующих году проведения оценки. 

Решения приняты уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявлений, в решениях приведены выявленные в ходе рассмотрения заявлений причины, послужившие основанием для принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

В целях оценки правомерности изложенных в решениях ОБУ«Центр кадастровой оценки» выводов относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ФИО10

Как следует из заключения эксперта ФИО11 от 30.05.2025 года № В-250518/С, по результатам проведенного экспертом анализа отчета об оценке № 745/12/24 от 27.12.2024 года на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, экспертом выявлены нарушения оценщиком законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, ставящие под сомнение достоверность отчета об оценке, как документа, содержащего сведения доказательственного значения в соответствии со ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В ходе исследования экспертом отчета об оценке выявлены следующие нарушения требований Федеральных стандартов оценки, методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению и ставящие под сомнение достоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В нарушение положений ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. 1, 2 п.2 ФСО VI и п. 10 ФСО III оценщик использует в расчетах информацию о стоимости гостиничных услуг в объектах, не сопоставимых по качеству и категории (звездности) с оцениваемой гостиницей. Представленные на стр.50-52 отчета об оценке цены на одноместное, двухместное и трехместное проживание не соответствуют фактическим ценам на гостиничные услуги в гостиницах г. Липецка, сопоставимых с объектом оценки, а также минимальной цене проживания в самой оцениваемой гостинице BISHOTEL (раздел 2.3.4 заключения). Соответственно, расчеты оценщика в рамках доходного подхода построены на основании изначально неверной ценовой информации и не могут быть признаны достоверными и надежными для вынесения суждения о величине рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, экспертом сделан вывод, что при составлении отчета об оценке № 745/12/24 от 27.12.2024 года, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО6, требования Федерального закона «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, предъявляемые к составлению и форме отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки не соблюдены, допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Заключение судебной оценочной экспертизы в данной части сторонами не оспаривается.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости не соответствует приведенным требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований Федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконными решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» №№ОРС-48/2024/000149, ОРС-48/2024/000150 от 23.01.2025 года, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административными истцами отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При изложенных обстоятельствах у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п. 2 ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений административных истцов об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости.

При указанных обстоятельствах суд считает необходимым отказать ФИО1, ФИО2 в удовлетворении требований к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений №№ОРС-48/2024/000149, ОРС-48/2024/000150 от 23.01.2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом, суд считает подлежащими удовлетворению требования административных истцов об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости по следующим основаниям.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в п. 2 ст. 3 КАС РФ, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с административным иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения судебной власти.

В соответствии с заключением эксперта от 30.05.2025 года № В-250518/С, выполненным экспертом ФИО12., рыночная стоимость нежилого здания гостиницы с кадастровым номером №, площадью 4349,1кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 24.12.2024 года составляет 122768000 рублей.

Анализируя заключение судебной экспертизы от 30.05.2025 года № В-250518/С, суд полагает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Пунктом 25 ФСО № 7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела, материалов инвентаризационного дела, экспертом произведен осмотр объекта оценки с применением фотофиксации.

Экспертом для определения рыночной стоимости здания был применен доходный подход, обоснован отказ от применения сравнительного и затратного подходов.

Согласно п.п. 11, 13 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов).

В рамках доходного подхода экспертом использован метод дисконтирования денежных потоков и метод остатка. 

При применении метода дисконтирования денежных потоков проведена следующая последовательность действий:

- выбор длительности и шага прогнозного периода;

- расчет денежного потока для каждого года прогнозного периода;

- расчет ставки дисконтирования;

- суммирование стоимости дисконтированных денежных потоков прогнозного и пост прогнозного периодов;

- внесение корректировки поправок и определение итоговой стоимости собственного капитала кампании (100% доли).

При применении метода остатка экспертом рассчитана стоимость нежилого здания гостиницы с относящимся к нему земельным участком как единого объекта недвижимости, затем стоимость земельного участка выделена из стоимости единого объекта недвижимости и получен итоговый результат рыночной стоимости здания гостиницы в размере 122768000 рублей.

Вопреки доводам представителя административного ответчика, экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость. 

Из содержания заключения эксперта от 30.05.2025 года № В-250518/С и пояснений ФИО13 следует, что экспертом был проведен осмотр и изучен объект исследования, подробное описание объекта исследования приведено в заключении судебной экспертизы.

В заключении также приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертом приведено обоснование согласования результатов, расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО, в части не противоречащей КАС РФ.

Выражая несогласие с изложенными в заключении судебной оценочной экспертизы выводами в части определенного экспертом размера рыночной стоимости здания, ФИО4 заявила ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы с постановкой вопроса о рыночной стоимости здания с кадастровым номером № по состоянию на 24.12.2024 года, ссылаясь на неверный выбор экспертом метода оценки и необходимость выбора иной методики для оценки рыночной стоимости здания гостиницы.

В целях полного и всестороннего исследования обстоятельств дела для дачи пояснений относительно выводов представленного заключения судебной экспертизы и возражений представителя административного ответчика и заинтересованного лица, судом осуществлялся вызов и допрос эксперта ФИО14, подтвердившего содержащиеся в заключении выводы в полном объеме в своих письменных пояснениях (т. 2 л.д. 250-253), а также давшего подробные пояснения по существу поставленных вопросов в судебном заседании.

В частности, ФИО15. пояснил, что в экспертном заключении проведен анализ рынка, подобраны объекты, сопоставимые с гостиничным бизнесом. Поскольку только один объект-аналог является гостиницей, и сделать оценку сравнительным подходом не представляется возможным ввиду недостаточного количества объектов-аналогов, применен иной подход. Отказ от возможности использования методологии сравнительного подхода подробно проанализирован в заключении.

Судебный эксперт также указал, что являющееся объектом исследования нежилое здание связано с особым видом деятельности – гостиничной деятельностью. Несмотря на то, что здание гостиницы находится в собственности физических лиц, оно фактически используется в коммерческой деятельности ООО «Бисотель», в связи с чем им применены методология оценки бизнеса, в рамках которой применена методология доходного подхода в части комбинации метода дисконтируемых денежных потоков и метода остатка.

Как усматривается из содержания выписки из ЕГРН от 24.12.2024 года, обременение объекта недвижимости в виде аренды установлено в пользу ООО «НИКС» и ООО «Бискафе» на период с 28.10.2019 года по 31.12.2027 года.

Согласно представленным в материалы административного дела договорам субаренды от 09.01.2021 года и 01.01.2025 года, заключенным между ООО «НИКС» (арендатор) и ООО «Бисотель» (субарендатор), последним помещение используется для предоставления гостиничных услуг (пункт 1.3 договоров).

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о правомерности выбора судебным экспертом методологии оценки в части доходного подхода и применения ее к оценке объекта недвижимости, связанного с осуществляемым ООО «Бисотель» гостиничным бизнесом.

В соответствии с п. 1 ФСО V при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.

Ссылки представителя административного ответчика на неверный выбор экспертом метода оценки и необходимость выбора иной методики для оценки рыночной стоимости здания гостиницы не могут быть приняты судом во внимание, поскольку именно к компетенции эксперта относится выбор методологии оценки и определение конкретного метода для ответа на поставленный судом вопрос. Само по себе несогласие стороны с выводами эксперта без представления альтернативных расчетов в обоснование своих доводов правового значения не имеет.

Изучив заключение судебной оценочной экспертизы от 30.05.2025 года № В-250518/С, письменные пояснения эксперта, выслушав ФИО16, суд отмечает, что экспертом, имеющим необходимую квалификацию, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта недвижимости, даны ответы на поставленные вопросы. Выводы эксперта, проводившего исследование, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленного заключения недопустимым доказательством не имеется (ст. 61 КАС РФ).

При этом, вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта.

Таким образом, заключение эксперта от 30.05.2025 года № В-250518/С соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушения требований ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение. 

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы и считает необходимым отказать в удовлетворении заявленного ходатайства, поскольку сомнений в обоснованности заключения эксперта либо противоречий в его выводах не установлено.

Каких-либо доказательств, подтверждающих недостоверность изложенных в заключении судебной оценочной экспертизы выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен с нарушениями, и иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости, кроме заключения судебной экспертизы не имеется, а также учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимости, суд приходит к выводу, что по состоянию на 24.12.2024 года кадастровая стоимость гостиницы с кадастровым номером №, площадью 4349,1кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, подлежит установлению в размере 122768000 рублей.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В силу ч. 4 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

Поскольку, как следует из содержания решений ОБУ«Центр кадастровой оценки» №№ОРС-48/2024/000149, ОРС-48/2024/000150 от 23.01.2025 года и не оспаривалось представителем административных истцов, заявления в ОБУ «Центр кадастровой оценки» были поданы административными истцами 28.12.2024 года, следовательно, датой подачи заявлений о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, с учетом приведенной выше нормы, следует считать именно 28.12.2024 года.

В силу ч. 3 ст. 178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования ст. 106 КАС РФ, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Согласно представленному экспертным учреждением счету на оплату № 80 от 30.05.2025 года сумма оплаты за проведение судебной экспертизы по делу составляет 90 000 рублей.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 90000 рублей в пользу ФИО17, суд исходит из следующего. 

Глава 10 КАС РФ относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (ст.ст. 103 и 106 КАС РФ).

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями ч. 11 ст. 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости – рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований административных истцов о признании незаконными решений ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 23.01.2025 года № ОРС-48/2024/000149, № ОРС-48/2024/000150, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административных истцов, как на лиц, не в пользу которых принят итоговый судебный акт по делу.

При указанных обстоятельствах, учитывая нахождение спорного объекта недвижимости в общей долевой собственности административных истцов (по 1/2 доли), с ФИО1 и ФИО2 в пользу ФИО18 подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 45000 рублей с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1, ФИО2 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений №№ОРС-48/2024/000149, ОРС-48/2024/000150 от 23.01.2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать. 

Административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 4349,1кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 24.12.2024 года – 122768000 (сто двадцать два миллиона семьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № считать 28.12.2024 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО19 оплату за проведение судебной экспертизы в размере 45 000 (сорок пять тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО20 оплату за проведение судебной экспертизы в размере 45 000 (сорок пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции через Липецкий областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Шепелёв

Решение в окончательной форме принято 12.08.2025 года.