КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

УИД 39OS0000-01-2025-000004-57

Дело № 3а-38/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 апреля 2025 года г.Калининград 

Калининградский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Правительству Калининградской области, ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Филиал ППК Роскадастр по Калининградской области, администрация городского округа «Город Калининград», об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просила признать незаконным решение бюджетного учреждения от 26 декабря 2024 года №ОРС-39/2024/001480 об отказе в установлении рыночной стоимости принадлежащего ей на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером № и об установлении по состоянию на 28 июля 2024 года кадастровой стоимости данного объекта, равной его рыночной стоимости, в размере 26 186 000 рублей на основании отчета об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 25 ноября 2024 года № Н.2024-06-23/4-1.

Сославшись на то, что данный отчет отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, решение бюджетного учреждения является незаконным и нарушает право административного истца на налогообложение в справедливом размере, ФИО1 просила суд установить по состоянию на 28 июля 2024 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 26 186 000 руб., указав, что утвержденная кадастровая стоимость объекта в размере 46 639 190,6 руб. необоснованно завышена. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3, уточнив административные исковые требования, просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 27 834 000 руб., определенном по результатам судебной экспертизы.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО4 поддержала письменные возражения на административное исковое заявление (л.д. 57-64 т. 1); просила в административном иске отказать.

Представители Правительства Калининградской области, администрации городского округа «Город Калининград», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Филиала ППК Роскадастра по Калининградской области в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что с 19 июня 2007 года ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 877,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, литера IV (л.д. 29-30 т.1).

Постановлением Правительства Калининградской области от 08 ноября 2023 года № 498-п утверждены по состоянию на 1 января 2023 года результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области.

На основании данного Постановления Правительства Калининградской области кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № установлена в размере 46 639 190,6 руб. по состоянию на 01 января 2023 года, внесена в ЕГРН 22 декабря 2023 года и подлежит применению с 01 января 2024 года (л.д. 13, т. 1).

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754. 

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

03 декабря 2024 года ФИО1 обратилась в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере 26 186 000 руб., по состоянию на 28 июля 2024 года, представив отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 25 ноября 2024 года № Н.2024-06-23/4-1.

Как следует из оспариваемого решения 26 декабря 2024 года №ОРС-39/2024/001480, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи со следующими допущенными нарушениями: 

- не выполнены требования статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ. 

В разделе 3.1 «Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект» оценщик, приняв во внимание конструктивные характеристики и проектное назначение объекта капитального строительства, отнес его к сегменту рынка производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов». 

В разделе 3.2 «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости» (стр. 39) изложены выводы о том, что оценщик считает, что наилучшее наиболее эффективное использование объекта оценки заключается в его использовании по назначению в качестве офисного помещения, которое находится на территории производственного комплекса и используются для его обслуживания», в то время как объект оценки представляет собой помещение торгового назначения.

В разделе 5 оценщиком определено текущее использование объекта оценки: 1 этаж - торговое помещение, подвал - не используется, так как затапливается, что допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение пользователей отчёта.

В разделе 6.3 «Определение стоимости доходным подходом», в разделе 6.5 «Определение стоимости сравнительным подходом» оценщик при определении арендной ставки за пользование частью объекта оценки (торговое помещение) указывает следующие адреса объектов аналогов: № 3 - 

<

...> - 

<

...>.

Однако в соответствии с данными объявлений об аренде (стр. 98 Отчета) аналог № 3 расположен по адресу: 

<

...>); аналог № 4 (стр. 100) - по адресу: 

<

...>. Указанная оценщиком информация допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение пользователей отчёта.

Не выполнены требования пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

В разделе 3.2 отчета приведена выборка, состоящая из 11 предложений о продаже объектов недвижимости (зданий и помещений торгового, офисного, складского, свободного назначения, расположенных в г. Калининграде, площадью 121 - 3 000 кв.м, пять из которых (здания и помещения) приняты в качестве аналогов при проведении расчетов стоимости части объекта оценки (торговое помещение) сравнительным подходом. Минимальное значение составило 14 445 руб./кв.м, максимальное - 54 065 руб./кв.м, среднее - 36 721 руб./кв.м. При проверке отчета выявлено несоответствие цен использованных в расчетах аналогов фактическому диапазону цен рыночных данных в сегменте рынка объекта оценки в г. Калининграде: помещения торгового назначения (январь - июль 2024), площадью 200 - 3 000 кв.м, диапазон значений которого находится в пределах 20 000 - 150 000 руб./кв.м, среднее - 65 000 руб./кв.м, медианное - 60 000 руб./кв.м. Поскольку сравнительный подход учитывает тенденции рынка, его использование с достаточной степенью достоверности при отсутствии полной рыночной информации не обосновано.

В разделе 6.5 «Определение стоимости сравнительным подходом»» при определении рыночной стоимости части объекта оценки (торговое помещение) не применяет к аналогу № 2 корректировку на этаж расположение, поскольку аналог расположен в подвале; ко всем аналогам не применена повышающая корректировку на местоположение в пределах города.

При определении арендной ставки за пользование частью объекта оценки (торговое помещение) ко всем аналогам не применена повышающая корректировка на местоположение в пределах города.

Согласно решению бюджетного учреждения выявленные нарушения приводят к искажению рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем установленная оценщиком рыночная стоимость не может быть принята как достоверная по состоянию на 28 июля 2024 года. 

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1.1 статьи 247 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 КАС РФ.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту ФИО5

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № Н.2024-06-23/4-1 от 25 ноября 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО2, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки?

- в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и (или) наличия недостатков в отчете, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определить по состоянию на 28 июля 2024 года рыночную стоимость объекта с кадастровым номером №.

В соответствии с заключением эксперта ФИО5 № 06-03/2025 от 28 марта 2025 года отчет об оценке № Н.2024-06-23/4-1 от 25 ноября 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО2, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности; в отчете имеются недостатки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки. По состоянию на 28 июля 2024 года рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № определена экспертом в размере 27 834 000 руб.

Экспертом в заключении указано, что оценщиком не соблюден принцип оценки при составлении отчета (п. 2 ФСО VI), выводы в отчете противоречивы и вводят в заблуждение пользователей; выявленные в отчетах неточности, приводящие к искажению рыночной стоимости объектов оценки, описаны экспертом на страницах 18-19 заключения (л.д. 29-30 т.2). По мнению эксперта, итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости, определенная оценщиком, не подтверждена. 

В соответствии со статьей 284 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 4).

Суд, оценив заключение эксперта ФИО5, сопоставив его содержание с иными доказательствами, содержащимися в материалах дела, приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

При таких обстоятельствах не подлежат удовлетворению требования ФИО1 о признании незаконным решения бюджетного учреждения от 26 декабря 2024 года №ОРС-39/2024/001480.

Также не подлежат удовлетворению требования, заявленные к Правительству Калининградской области, которым не разрешались в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление административного истца об установлении рыночной стоимости объекта.

Согласно части 3.1 статьи 249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Уточненные в судебном заседании административные исковые требования об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы подлежат удовлетворению, поскольку отсутствуют объективные основания полагать искаженной определенную экспертом по состоянию на 28 июля 2024 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 27 834 000 руб.

Суд отклоняет доводы административного ответчика о несогласии с экспертным заключением в части определенного в нем размера рыночной стоимости вышеуказанного нежилого помещения и о его существенном отличии от размера установленной кадастровой стоимости.

Конституционный Суд Российской Федерации сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (Постановление Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 №15-П «По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска»).

Достоверность определенной экспертом рыночной стоимости объекта исследования обеспечивается законностью действий и профессиональной состоятельностью эксперта.

Эксперт ФИО5 соответствует по уровню образования, квалификации, опыту экспертной работы требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта: в 1979 году ею получено высшее образование по специальности «инженер – строитель», она имеет дипломы о профессиональной переподготовке по специальностям «Оценка предприятия (бизнеса). Оценка недвижимости» (профессия: оценщик), «Кадастровая деятельность», «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости» (квалификация: судебный эксперт), прошла учебный курс для судебных экспертов на базе Института подготовки и повышения квалификации экспертов и оценщиков (специальность: судебный эксперт); имеет сертификаты соответствия требованиям системы и сертификации в качестве судебного эксперта в области специальных знаний: «Судебная оценочная экспертиза», а также по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения оценки», срок действия до 2026 года; является членом саморегулируемой организации оценщиков «СМАО», «Союза финансово-экономических судебных экспертов», стаж работы по экспертной специальности с 1994 года, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Судом не установлено нарушение экспертом ФИО5 методологии проведения оценки нежилых помещений, ее профессиональная состоятельность сомнений у суда не вызывает, оснований для назначения повторной, дополнительной экспертиз не установлено.

Допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ указанию в резолютивной части решения подлежит дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости объекта, - 03 декабря 2024 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. 

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области о признании незаконным решение от 26 декабря 2024 года №ОРС-39/2024/001480 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, равной рыночной стоимости. 

Установить по состоянию на 28 июля 2024 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 27 834 000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 03 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 05 мая 2025 года. 

Судья А.В. Шкуратова