САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-19/2025

Судья: Малышева О.С.

УИД 78RS0008-01-2021-003778-51

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург

09 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Игумновой Е.Ю.,

судей

Луковицкой Т.А., Бородулиной Т.С.,

при помощнике судьи

ФИО1,

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, установленных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское дело № 2-189/2022 по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Заслушав доклад судьи Игумновой Е.Ю., объяснения истца ФИО2, поддержавшей исковые требования, представителя ответчика ФИО3 – ФИО5, действующего на основании доверенности, возражавшего относительно удовлетворения исковых требований, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

ФИО6 обратилась в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО3, ФИО4, с учетом изменения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просила признать недействительной сделку по отчуждению квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в пользу ответчика ФИО4, применить последствия недействительности сделки – исключив из ЕГРН регистрационную запись о регистрации права собственности ФИО4 на указанный объект недвижимости, признать недействительной последующую сделку купли-продажи квартиры по спорному адресу, состоявшуюся между ФИО4 и ответчиком ФИО3, применить последствия недействительности сделки – исключив из ЕГРН регистрационную запись о регистрации права собственности ФИО3 на указанный объект недвижимости, истребовать из незаконного владения ФИО3 спорную квартиру, возвратить ее в наследственную массу после смерти С.А.К.

В обоснование требований указала, что квартира по адресу: 

<

адрес>, принадлежала на праве собственности С.А.К., умершему 05 июля 2018 г., ФИО6 является наследником последнего по завещанию, в установленный законом срок вступила в права наследования. Спорная квартира на основании доверенности от 03 апреля 2018 г., выданной наследодателем, по договору купли-продажи от 25 апреля 2018 г. была продана ФИО4, регистрация права собственности на квартиру от продавца к покупателю на основании указанной выше доверенности произведена только 05 апреля 2019 г., то есть уже после смерти С.А.К. по недействующей доверенности, впоследствии по договору купли-продажи от 16 апреля 2019 г. квартира приобретена ответчиком ФИО3, который в силу обстоятельств сделки не может быть признан добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества. В этой связи истец усматривает наличие правовых оснований для обращения в суд.

Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 28 апреля 2022 г. исковые требования ФИО6 удовлетворены частично.

Постановлено признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный между С.А.К. и ФИО4 25 апреля 2018 г.

Истребовать квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, из незаконного владения ФИО3 и включить ее в наследственную массу после смерти С.А.К., умершего 05 июля 2018 г.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Не согласившись с данным решением, ФИО3 подал апелляционную жалобу, в которой просил обжалуемое решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, в обоснование ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Судья-докладчик Мелешко Н.В., включенная в состав суда для рассмотрения настоящего дела, сформированного путем использования автоматизированной информационной системы, не могла принимать участие в судебном заседании от 07 сентября 2023 года по причине прекращения полномочий судьи в связи с выходом в отставку (п.3 ч.5 ст.14 ГПК РФ), в связи с чем произведена замена судьи Мелешко Н.В. на судью-докладчика Игумнову Е.Ю., ранее также включенной в состав коллегии, сформированной путем использования автоматизированной информационной системы, ввиду чего для формирования коллегии из трех судей привлечена судья Бучнева О.И., которая не смогла участвовать в заседании от 25 сентября 2023 года по причинам ч.5 ст.14 ГПК РФ и заменена на судью Луковицкую Т.А. Судья Игнатьева О.С., включенная в состав суда для рассмотрения настоящего дела, сформированного путем использования автоматизированной информационной системы, не могла принимать участие в судебном заседании от 17 ноября 2022 года по причинам ч.5 ст.14 ГПК РФ, в связи с чем произведена замена судьи Игнатьевой О.С. на судью Петрову А.В., которая ввиду выхода в отставку не могла участвовать в заседании от 16 марта 2023 года, в связи с чем заменена на судью Бородулину Т.С. В целях обеспечения возможности правильного и своевременного рассмотрения и разрешения гражданского дела с учетом разумных сроков судопроизводства (статьи 2 и 6.1 ГПК Российской Федерации) на основании ч. 4 ст. 1 ГПК РФ и ч. 5 ст. 18 АПК РФ в судебных заседаниях от 03 августа 2023 года, от 24 сентября 2024 года, от 31 октября 2024 года, которые были отложены, принимали участие судьи Бучнева О.И., Луковицкая Т.А., Савельева Т.Ю., Игнатьева О.С., Бучнева О.И. в порядке взаимозаменяемости судей Игумновой Е.Ю., Бородулиной Т.А. и Луковицкой Т.А. в связи с краткосрочными отпусками последних. Дело начато и рассмотрено с самого начала.

Протокольным определением от 29 сентября 2022 г. судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о надлежащем извещении сторон (т. 2 л.д. 73).

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции истцом неоднократно заявлено об изменении исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, в окончательном варианте истец просила:

- признать недействительной сделку по отчуждению квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 45,5 кв.м, кадастровый №... в пользу ФИО4;

- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимость регистрационную запись №... от 05 апреля 2019 г. о регистрации права собственности ФИО4 на квартиру;

- признать недействительной сделку по отчуждению квартиры в пользу ФИО3;

- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимость регистрационную запись №... от 16 мая 2019 г. о регистрации права собственности ФИО3 на квартиру;

- включить в наследственную массу, открывшуюся после смерти С.А.К., умершего 06 августа 2018 г., квартиру и признать право собственную на указанную квартиру за ФИО6;

- истребовать спорную квартиру из незаконного владения ФИО3 (т. 2 л.д. 226-228).

04 января 2024 г. истец ФИО6 умерла, что следует из копии свидетельства о смерти №..., наследником, принявшим наследство по завещанию, является ФИО2 (т. 3 л.д. 205).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 31 октября 2024 г. в порядке ст. 44 ГПК РФ произведена замена истца ФИО6 ее правопреемником ФИО2

Частью 1 ст. 327 ГПК РФ предусмотрено, что суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы, представления в апелляционном порядке.

Ответчик ФИО3, извещенный о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с положениями ст. 113 ГПК РФ, в заседание судебной коллегии не явился, направив в суд в порядке ст. 48 ГПК РФ своего представителя.

Ответчик ФИО4, третьи лица в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания и доказательств наличия уважительных причин неявки в суд не представили.

С учётом требований ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ сведения о времени и месте проведения судебного заседания размещены в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Санкт-Петербургского городского суда.

На основании изложенного, руководствуясь ч.3 ст. 167 ГПК РФ коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

Разрешая требования по правилам производства в суде первой инстанции, выслушав истца и представителя ответчика, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 25 апреля 2018 г. между С.А.К. (продавец), от имени которого на основании нотариально удостоверенной доверенности №... от 03 апреля 2018 г. действовал гражданин ФИО7, и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, стоимость квартиры составила 4 000 000 рублей, государственная регистрация права собственности произведена 05 апреля 2019 г. (л.д. 102-106 т.1).

Договор заключен в простой письменной форме (т. 1 л.д. 105), т.е. нотариальная проверка действительности доверенности не производилась.

16 апреля 2019 г. между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, квартира продана за 4 000 000 рублей, государственная регистрация права собственности произведена 16 мая 2019 г. (л.д. 98-101 т.1).

С.А.К. умер 05 июля 2018 г. (л.д. 112 т.1).

ФИО6 является наследником С.А.К. по завещанию от 27 апреля 2018 г., согласно которому все свое имущество наследодатель С.А.К., где бы такое ни находилось и в чем бы оно ни заключалось, завещал ФИО6 (л.д. 114 т.1).

Возражая против иска, ответчик ФИО3 указал, что истец не является стороной по договору купли-продажи, соответственно, у нее отсутствует право оспаривать данный договор, удовлетворением исковых требований не восстановить ее права, государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к ФИО4 произведена после смерти С.А.К., является недействительной, между тем отсутствие таковой не является основанием для вывода о недействительности договора купли-продажи спорной квартиры. В дополнение ответчик ФИО3 заявил о применении последствий пропуска срока исковой давности и просил отказать в иске и на этом основании (т. 1 л.д. 90-91, 217-218, т. 2 л.д. 167-169, т. 3 л.д. 62-64).

Возражения по иску ответчиком ФИО4 представлены не были.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ отражено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Как указано в п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии с п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом (доверитель) другому лицу (доверяемому) или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Пунктом 2 ст. 185.1 Гражданского кодекса РФ установлен перечень доверенностей, подлежащих нотариальному удостоверению: доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 188 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 данной статьи требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пункт 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Неиспользование стороной указанного диспозитивного права на представление доказательств, влечет соответствующие процессуальные последствия – в том числе и постановление решения только на основании тех доказательств, которые представлены в материалы дела другой стороной.

Учитывая, что истцом заявлено требование о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного между С.А.К. как лицом, завещавшим свое имущество ФИО6, при этом сторона ответчика настаивает, что договор был исполнен при жизни наследодателя, судебная коллегия распределила бремя доказывания, разъяснив, что на истце лежит обязанность доказать, что договор фактически не исполнялся и отсутствовали правовые основания для его государственной регистрации после смерти наследодателя, при этом сам факт государственной регистрации правового значения не имеет. Поскольку юридическое значение имеет вопрос о том, исполнялись ли обязательства по договору при жизни наследодателя, в т.ч. обязанность по оплате, и вправе ли был покупатель ФИО4 требовать государственной регистрации договора после смерти С.А.К., на сторону ответчика возлагается обязанность доказать фактическое исполнение обязательств по договору при жизни С.А.К., а также наличие у продавца ФИО4 полномочий на заключение договора и регистрации перехода права собственности. В связи с изложенным сторонам предложено представить соответствующие доказательства, в частности, подтверждающие оплату коммунальных услуг (т. 2 л.д. 148).

После разъяснения обязанности по доказыванию от истца получены объяснения о том, что ФИО6 приходится наследодателю С.А.К. двоюродной сестрой, постоянно была занята уходом за С.А.К., который тяжело болел, при этом и сама являлась пожилым человеком, в этой связи не могла заниматься оформлением имущественных вопросов С.А.К. Ввиду состояния здоровья и возможной необходимости дорогостоящего лечения С.А.К. выдал доверенность ФИО7, чтобы тот с его согласия мог оформить документы, но до этого момента не выражал волю на отчуждение квартиры и заключение договора купли-продажи. Необходимость лечения и продажи квартиры не возникла, поскольку после выдачи доверенности от 03 апреля 2018 года С.А.К. 05 июля 2018 года умер. По мнению истца, тот факт, что ФИО4 и ФИО7 обратились за государственной регистрацией в мае 2019 года после смерти С.А.К., свидетельствует о том, что спорный договор не подписывался при жизни С.А.К. Относительно исполнения обязательства по договору купли-продажи истец пояснила, что в Пушкинском районном суде Санкт-Петербурга рассматривалось дело № 2-897/2022 по иску ООО «Жилкомсервис № 3 Красногвардейского района» к ФИО3 и ФИО4 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг (т. 2 л.д. 171-172), ни покупатель ФИО4, ни ФИО3 не оплачивали коммунальные услуги по спорному адресу.

С целью определения соответствия давности составления договора купли-продажи квартиры, заключенного 25 апреля 2028 г. между С.А.К. в лице представителя ФИО7 и ФИО4, указанной в нем дате, а также определения момента, в какой промежуток времени он был составлен, определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 апреля 2023 г. по делу назначена судебная техническая экспертиза документа с помощью импульсной ядерной магнитно-резонансной спектроскопии, производство которой поручено ООО «ПРО.ЭКСПЕРТ» (т. 2 л.д. 259-262).

Согласно выводам заключения №...-ТЭД от 05 июля 2023 г. эксперта ФИО8 давность выполнения подписи от имени ФИО7, подписи от имени ФИО4 в Договоре купли-продажи квартиры от 25 апреля 2018 г. составляет 51 месяц до даты окончания производства настоящего исследования, что соответствует периоду март-апрель 2019 г. (т. 3 л.д. 2-45, 27-1).

Не согласившись с выводами данного заключения, ответчиком ФИО3 представлено заключение специалиста (рецензия) от 15 августа 2023 г. (т. 3 л.д. 94-123, 117), из выводов которой следует, что сделанные И.И. Яськой по результатам ее исследований выводы противоречат фундаментальным основам химии, физики, метрологии, теории погрешности и здравому смыслу. По результатам своих исследований, не обладающая необходимой квалификацией, эксперт И.И. Яськая делает выводы, нарушающие законы о судебно-экспертной деятельности и о единстве измерений. Результаты исследований выполнены методом имитации и подгонки под заранее заданный результат. Заключение эксперта ООО «ПРО.ЭКСПЕРТ» ФИО8 №...-ТЭД от 05 июля 2023 г. по делу № 2-189/2022 не может служить допустимым доказательством по гражданскому делу, поскольку содержит многочисленные противоречия и недостоверные выводы, вследствие научной необоснованности изложенных в нем фактов, наличия сомнительных результатов исследований и отсутствия у эксперта необходимой квалификации и специальных знаний. Заключение эксперта не соответствует требованиям Федеральных законов №73-Ф3 от 31 мая 2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в части полноты и достоверности исследований, № 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений» в части метрологических требований, а также этическим и профессиональным нормам экспертного сообщества.

Изучив и оценив указанную рецензию, опросив эксперта ФИО8, поддержавшую заключение и давшую подробные ответы на вопросы коллегии и участников процесса, судебная коллегия считает, что рецензия не опровергает выводов судебной экспертизы.

Доводы рецензии о недостатках экспертного заключения не соответствуют действительности, сводятся к несогласию с проведенным исследованием, основаны на субъективных суждениях лица, не привлеченного в качестве специалиста к участию в деле, построены на сомнениях в проведенной экспертизе. Рецензия не основана на исследованиях и доказательственной силы не имеет, также не подписана специалистом.

Кроме того, специалисту на рецензирование были представлены документы стороной ответчика, достоверность которых не проверена, вместе с тем оригинал спорного договора купли-продажи специалистом не исследовался, судом материалы дела в адрес специалиста также не направлялись, в связи с чем невозможно достоверно установить, знаком ли специалист со всеми материалами дела и обстоятельствами.

В заседании судебной коллегии 20 октября 2023 г. эксперт ФИО8 выводы заключения поддержала, в дополнение на вопросы представителя ответчика ФИО3 указала, что имеет высшее химическое образование, квалификация – химик. Неоднократно проходила повышение квалификации, комиссию, подтверждала допуски, в период работы в МВД. Является негосударственным экспертом, проходит подтверждение и сертифицирование по данным видам экспертиз добровольно. Сертификат соответствия ОСЭ о применении хроматографических методов при исследовании объектов судебной экспертизы был приложен к заключению, т.к. туда входят химический метод исследования. При проведении экспертизы использовался не только этот метод. Все инструменты, которые использовались экспертом, сертифицированы. В конце приложения имеются сведения о поверке данного оборудования, данные имеются в наличии экспертного учреждения. Эксперт обязана использовать сертификат оборудования, но не обязана его прикладывать к заключению. Использовала изложенную методику, т.к. посчитала это необходимым. Методика не должна быть сертифицирована в обязательном порядке, сертификация добровольная. По Приказу №102 обязана использовать оборудование, прошедшее поверку. Оборудование не должно быть аттестовано, но быть сертифицировано. Обезвоживание рукописных записей не производилось, поскольку методикой не предусмотрено обезвоживание, поэтому на это не указано в заключении. В таблице № 2 заключения указаны данные по заключению. Индекс степени воздействия окружающей среды не измеряется согласно методике. Не учитывалось воздействие окружающей среды на объект, т.к. эта информация не нужна (т. 3 л.д. 183-184).

По мнению судебной коллегии, заключение специалиста не отвечает требованиям ст. 2, 7, 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ и ст. 8, 67, 79, 86, 188, 194-196, 198 ГПК РФ, поскольку основано на критическом анализе заключения эксперта, а между тем оценка доказательств по гражданскому делу входит в исключительную компетенцию суда, а не специалиста или эксперта.

Таким образом, оценив исследованное в судебном заседании заключение эксперта от 05 июля 2023 г., выполненное ООО «ПРО.ЭКСПЕРТ», судебная коллегия признает его допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно содержит подробное описание проведенных исследований, в обоснование сделанных выводов экспертом приводятся соответствующие сведения из материалов гражданского дела, основываются на объективных данных, учитывая представленную в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе.

Судебная экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, обладающим специальными познаниями, значительным опытом для разрешения поставленных перед экспертом вопросов. Экспертному исследованию были подвергнуты представленные материалы настоящего гражданского дела. Изложенный экспертом вывод является ясным, понятным, сомнений не вызывает.

Оснований не доверять эксперту не имеется, поскольку ее компетенция и незаинтересованность в исходе дела не опорочены. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Вопреки доводам ответчика, заключение экспертизы соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и ст. 86 ГПК РФ.

Доводы ответчика о порочности выводов заключения экспертизы подлежат отклонению судебной коллегий в силу следующего.

Исходя из положений ст. 55, 86 ГПК РФ, экспертное заключение является одним из основных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.

Тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными доказательствами, в связи с чем законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Экспертное заключение оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Учитывая, что данное заключение согласуется с иными письменными доказательствами по делу, при этом стороной ответчика не оспорено, как и доказательств, ставящих под сомнение изложенные выводы, не представлено, представленная рецензия таковым не является, а потому правовых оснований для проведения дополнительной или повторной экспертизы судебная коллегия не усматривает. Ходатайство ответчика в данной части удовлетворению не подлежит.

Принимая во внимание, что подача документов на регистрацию права собственности на спорную квартиру от имени продавца С.А.К., а также регистрация права собственности покупателя ФИО4 на спорный объект недвижимости имели место после смерти С.А.К., последовавшей 05 июля 2018 г., то есть по прекращенной в силу закона доверенности, что ответчиком не оспорено, учитывая, что давность подписания спорного договора купли-продажи от 25 апреля 2018 г. соответствует периоду март-апрель 2019 г., то есть договор при жизни С.А.К. стороной продавца подписан не был, коллегия приходит к выводу о том, что названный договор купли-продажи от 25 апреля 2018 г. в отношении спорной квартиры, заключенный между С.А.К. и ФИО4, не может быть признан законной сделкой в силу его ничтожности, а потому требования истца о признании данного договора недействительным подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ во взаимосвязи со ст. 209 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ правовым последствием совершения сделки по распоряжению имуществом лицом, которое не имеет права его отчуждать, является право собственника такого имущества (или иного законного владельца) истребовать это имущество от приобретателя.

Двусторонняя реституция (взаимное возвращение всего полученного по недействительной сделке) возможна в силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ только между сторонами сделки.

В то же время положения ст. 302 Гражданского кодекса РФ могут быть применены в случае выбытия имущества из владения собственника.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

При таких обстоятельствах последствиями признания недействительным договора купли-продажи квартиры от 25 апреля 2018 г. является истребование спорного имущества из чужого незаконного владения, независимо от признания недействительными последующих сделок в отношении спорного объекта недвижимости.

Ответчик ФИО3 с исковыми требованиями не согласился, ссылаясь на то, что является добросовестным приобретателем, в обоснование чего указал, что на момент покупки квартиры никаких ограничений, запретов и обременений на данный объект установлено не было, спорное недвижимое имущество он приобрел возмездно, денежные средства были переданы продавцу в полном объеме, на момент заключения договора право собственности продавца было зарегистрировано в установленном законом порядке, внесена запись в ЕГРН, при подписании договора сомнений в том, что ФИО4 является неправомочным отчуждателем имущества, не было.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с тем, что ответчиком ФИО3 были предприняты все разумные и достаточные меры для выявления каких-либо пороков сделки и он полностью соответствует понятию добросовестного приобретателя.

Ссылка ответчика на наличие записи в ЕГРН о праве собственности отчуждателя (ФИО4) на спорное имущество не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Согласно объяснениям представителя ФИО3 то обстоятельство, что договор заключен давно, а на регистрацию подан только недавно, ФИО3 не смутило, потому что риэлтор ему сказал, что это нормально, дата государственной регистрации не имеет большого значения (т. 2 л.д. 150).

При этом коллегия полагает, что ответчик ФИО3 не проявил необходимой и разумной осмотрительности при приобретении спорной квартиры у лица, менее двух недель назад зарегистрировавшего свое право на основании договора, датированного за год до государственной регистрации, при наличии огромной задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, а также не представил доказательств, свидетельствующих о реальном исполнении сделки купли-продажи, оплате, фактическом приеме-передаче квартиры, проживании в спорной квартире, несении бремени содержания такого имущества в настоящее время.

Более того, разумный и осмотрительный участник гражданского оборота при приобретении такого дорогостоящего объекта как квартира проверит полномочия продавца, правоустанавливающие документы, убедится в исполнении обязательств по оплате этого имущества своим продавцом. В рассматриваемом случае пункт 3 договора между С.А.К. в лице представителя ФИО7 и ФИО4 предусматривал, что расчет между сторонами на сумму 4 000 000 руб. будет произведен полностью после подписания данного договора (т. 1 л.д. 105 оборот). Доказательства оплаты квартиры ФИО4 не представлены, несмотря на разъяснение обязанности по доказыванию и предложению представить доказательства фактического исполнения договора.

В материалах дела отсутствуют и доказательства расчетов самого ФИО3 перед своим продавцом ФИО4 Пункт 4 договора от 16 апреля 2019 года устанавливал, что спорная квартира продается за 4 000 000 руб., которые продавец получает от покупателя после государственной регистрации договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, в день получения зарегистрированного права (т. 1 л.д. 100). Договор заключен в простой письменной форме, не содержит конкретизации способа расчетов, несмотря на значительную сумму сделки, при этом включает условие об обязанности продавца освободить квартиру и передать покупателю после государственной регистрации. Доказательства оплаты ФИО3 покупной цены и приемки квартиры по акту отсутствуют.

Как видно из материалов дела, наследодатель С.А.К. был зарегистрирован по адресу: 

<

адрес>, а ФИО7, на имя которого выдана доверенность, зарегистрирован по тому же адресу, но в квартире №... (т. 1 л.д. 104). Согласно объяснениям истца, ФИО7 был соседом С.А.К., проживал с ним в одном доме и одном подъезде, знал о смерти С.А.К., присутствовал на похоронах С.А.К. (л.д. 3 л.д. 88). Несмотря на эти обстоятельства, в апреле 2019 года ФИО7, предъявив доверенность, прекратившую свое действие со смертью С.А.К. 05 июля 2018 года, обратился в регистрационный орган вместе с ФИО4, представив договор купли-продажи от имени на тот момент уже умершего С.А.К.

В заседании от 17 ноября 2022 года судебной коллегией предложено ответчику представить сведения о том, как ФИО3 нашел спорную квартиру, осматривал ли ее перед покупкой, кто ему предоставил возможность осмотра помещения, с кем он вел переговоры (т. 2 л.д. 150). Перечисленные обстоятельства ФИО3 не пояснил.

При таком положении судебная коллегия приходит к выводу о том, что обстоятельства спора, а именно крайне незначительный период владения квартирой продавцом перед ее последующей продажей, государственная регистрация, произведенная спустя год после заключения договора, отсутствие подтверждающих расчет с продавцом документов, отсутствие актов сдачи-приемки квартиры, наличие долгов за жилищно-коммунальные услуги, отсутствие сведений об источнике появления информации об отчуждении спорной квартиры, ее осмотре перед покупкой, опровергают добросовестность ответчика ФИО3 при покупке квартиры у ФИО4

Поскольку после смерти С.А.К. переход права собственности на принадлежащую ему ранее квартиру оформлен по недействительной доверенности, а сам договор купли-продажи изготовлен после смерти продавца С.А.К. от его имени, т.е. явно помимо его воли, судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорная квартира, право собственности на которую зарегистрировано за ответчиком ФИО3 по последующему договору купли-продажи, подлежит включению в наследственную массу после смерти С.А.К., наследником которого являлась ФИО6

В рамках настоящего дела произведена замена истца ФИО6 правопреемником ФИО2, при этом решением Фрунзенского районного суда г. Санкт-Петербурга от 01 августа 2025 г., вступившим в законную силу, отказано в удовлетворении исковых требований ФИО9 к ФИО2 о признании недействительным завещания, на основании которого ФИО2 является наследником по завещанию после смерти ФИО6

С учетом смерти ФИО6 04 января 2024 года, произведенного правопреемства ФИО6 ее наследником ФИО2, право собственности на спорную квартиру следует признать за ФИО2, гражданкой Российской Федерации, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: 

<

адрес>, пол – женский, зарегистрированной по адресу: 

<

адрес>, СНИЛС №..., паспорт №..., выданный ТП № 44 Межрайонного Отдела № 1 УФМС России по СПБ и ЛО (обслуживает Курортный и Кронштадтский р-ны СПБ) 

<

дата> года, код подразделения №....

Разрешая требования об исключении из ЕГРН регистрационных записей о регистрации прав собственности ФИО4 и ФИО3, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в числе прочего, вступившие в законную силу судебные акты.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспариванию в судебном порядке подлежит само зарегистрированное право, а не акт его государственной регистрации. Такое оспаривание осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. К числу таких оснований относятся судебные акты, в резолютивной части которых решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

Таким образом, итоговое судебное постановление по данному делу будет основанием для внесения соответствующей записи в государственный реестр и не предполагает необходимости судебного решения об исключении из ЕГРН регистрационной записи о правах собственности ФИО4 и ФИО3

Поскольку судебное постановление по делу является основанием для исключения государственной регистрации прекращения права регистрирующим органом, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований в данной части в отношении регистрации прав собственности ФИО4 и ФИО3

Согласно п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности подлежат отклонению, поскольку оспариваемая истцом сделка совершена 25 апреля 2018 г., С.А.К. умер 06 июля 2018 г., ФИО6 стороной по сделке не являлась, право собственности ФИО4 на спорную квартиру оформлено 05 апреля 2019 г., на ответчика ФИО3 зарегистрировано 16 мая 2019 г., что согласуется с выводами заключения эксперта от 05 июля 2023 г. о давности оформления подписи на спорном договоре (март-апрель 2019 г.) и ответчиком не оспорено, в суд с настоящим исковым заявлением истец обратилась 26 апреля 2021 г. (т. 1 л.д. 41), то есть в пределах срока исковой давности.

На основании п. 2 ч. 4, ч. 5 ст. 330 ГПК РФ в связи с переходом к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции в связи с рассмотрением дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, решение подлежит безусловной отмене с вынесением по делу нового решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

В удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы отказать.

Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 28 апреля 2022 г. отменить.

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительным договор от 25 апреля 2018 года купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, между С.А.К. и ФИО4.

Истребовать квартиру по адресу: 

<

адрес>, из незаконного владения ФИО3.

Включить в наследственную массу, открывшуюся после смерти С.А.К., умершего 06 августа 2018 г., квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 45,5 кв.м, кадастровый №... и признать право собственности на указанную квартиру за ФИО2.

В остальной части в иске отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение

в окончательной форме составлено 30 декабря 2025 г.