Дело № 3а-333/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 августа 2020 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кривцова А.С.,

при ведении протокола помощником судьи Богдановым Л.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Оздоровительный центр «Кубань» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Оздоровительный центр «Кубань» обратилось в суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый 

<

№..>, площадью 120666 кв.м., адрес земельного участка: Краснодарский край, 

<

Адрес...> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 

<

Дата> в размере 252674 600 руб.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что согласно данным отчета о рыночной стоимости земельного участка 

<

№..> от 12.08.2019 г. выполненного ООО «Департамент оценочной деятельности», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№..> по состоянию на дату оценки – 1 января 2016 года, составляет 252674 600 руб.

Вместе с тем, согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 435488420 руб. 64 коп.

ООО «Оздоровительный центр «Кубань» является собственником земельного участка, в отношении которого заявлены административные исковые требования. Завышенная кадастровая стоимость земельного участка ведет к необоснованному увеличению размера налога на землю.

В судебное заседание лица, участвующие в деле не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте его проведения, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

От департамента имущественных отношений Краснодарского края и ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю поступили ходатайства о рассмотрении административного дела в отсутствии их представителей.

От иных лиц, участвующих в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, об отложении слушания дела, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, не поступало.

На основании части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков производится государственная кадастровая стоимость земель, за исключением случаев определенных пункте 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иным заинтересованным лицом результаты кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результате определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. 

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Предметом настоящего спора является кадастровая стоимость, установленная по состоянию на 1 января 2016 г., в отношении земельного участка, принадлежащего на праве собственности ООО «Оздоровительный центр «Кубань» с кадастровым номером 

<

№..>, площадью 120666 кв.м., адрес земельного участка: Краснодарский край, 

<

Адрес...>».

Право собственности административного истца на указанный объект недвижимого имущества подтверждаются представленными в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее также ЕГРН) об объекте недвижимости.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного земельного участка. 

Представленной в материалы административного дела выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости подтверждается, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

№..> кадастровая стоимость определена уполномоченным органом по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 435488 420 руб. 64 коп.

20 сентября 2019 г. ООО «Оздоровительный центр «Кубань» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, которое решением Комиссии 

<

№..> от 10 октября 2019 г. отклонено.

Оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, ООО «Оздоровительный центр «Кубань» в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет 

<

№..> от 12 августа 2019 г., выполненный ООО «Департамент оценочной деятельности», которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 252674600 рублей.

Принимая во внимание положения части 2 статьи 61, частей 1-4 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их нормативной взаимосвязи, суд пришел к выводу о том, что указанный отчет об оценке является недопустимым доказательством по административному делу, поскольку подготовлен по заказу ООО «Оздоровительный центр «Кубань» на платной основе, во время составления отчета эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком.

Кроме того, согласно приложенному к иску решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 

<

№..> от 10 октября 2019 г. установлены существенные нарушения в представленном обществом отчете 

<

№..> от 12 августа 2019 г. Как следует из вышеуказанного решения оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, судом установлено, что недостоверность отчета следует также из доказательств, представленных самим административным истцом.

В целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка, определением суда от 15 января 2020 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно экспертному заключению судебной оценочной экспертизы 

<

№..> от 26 февраля 2020 г., подготовленному ООО «НЭО ЭКСПЕРТ», рыночная стоимость объекта недвижимости, кадастровый 

<

№..>, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 

<

Дата>, составляет 370927000 руб.

При изучении заключения судебной экспертизы 

<

№..> от 26 февраля 2020 г. судом были выявлены нарушения при ее проведении. 

Как установлено, экспертиза производилась исключительно сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов экспертом выбраны три объекта недвижимого имущества. 

Согласно пункту 22 ФСО N 1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Требования пункта 22 ФСО N 1 экспертом при производстве в полном объеме не выполнены.

Несмотря на то, что объект оценки расположен в прибрежном поселке Туапсинского района Ольгинка, эксперт не исследовал необходимость применения такой корректировки как изменение стоимости объекта в зависимости от его местоположения, удаленности от береговой линии Черного моря. 

Несмотря на существенные различия между объектом оценки и объектами-аналогами в площади, соответствующая корректировка экспертом не вводилась.

Пояснениями допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО1, подготовившей заключение № 

<

№..> от 26 февраля 2020 г., вышеуказанные нарушения не устранены.

С учетом выявленных нарушений в при производстве судебной экспертизы, определением Краснодарского краевого суда от 

<

Дата> по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ». 

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы 

<

№..> от 8 июля 2020 г. рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..> по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 323928 000 рублей.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта 

<

№..> от 8 июля 2020 г. выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Как следует из заключения эксперта 

<

№..> от 8 июля 2020 г., в нем содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является корректным. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов соответствует положениям приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", где определены общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности (пункт 1).

Эксперт верно определил сегменты рынка, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования земельного участка, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки районе (Туапсинский район Краснодарского края), отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

При подборе объектов-аналогов оценщик правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1 в силу которого, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

Экспертом был проанализирован и исследован рынок сопоставимых объектов-аналогов. Отобрано 11 объектов для сравнения, из которых признано сопоставимыми три объекта исследования, которые и использовались при расчете. 

При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. 

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов, анализ рынка земельных участков, в том числе сегментов рынка земельных участков, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, предупрежденного об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, суд не находит.

Оценив судебное экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 18 декабря 2019 г., а с заявлением в комиссию по рассмотрению о результатах определения кадастровой стоимости 20 сентября 2019 г.

В соответствии с абзацем 4 части 15 статьи 378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Директором ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ» ФИО2 в суд подано ходатайство о взыскании с административного истца расходов по проведению в рамках настоящего дела судебной экспертизы в размере 65000 рублей.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право ООО «Оздоровительный центр «Кубань» на установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска ООО «Оздоровительный центр «Кубань» сводится к реализации в судебном порядке такого права.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «Оздоровительный центр «Кубань» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере равной его рыночной стоимости - удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 

<

№..>, площадью 120666 кв.м., адрес земельного участка: Краснодарский край, 

<

Адрес...> кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 323928000 (триста двадцать три миллиона девятьсот двадцать восемь тысяч) рублей.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..> считать 20 сентября 2019 г.

В остальной части административный иск оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Оздоровительный центр «Кубань» в пользу ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ» судебные расходы в размере 65 000 (шестьдесят пять тысяч) рублей в счет оплаты за проведение судебной экспертизы.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суд изготовлено 21 августа 2020 г.

Судья: