УИД: 27OS0000-01-2021-000124-30

Дело № 3а-121/2021

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 июля 2021 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Е.А.Бузыновской, 

при секретаре С.Е.Джиба,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, о возмещении судебных расходов, 

у с т а н о в и л:

В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО1 оспаривает утвержденную по состоянию на 27.12.2018 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, адрес (местоположение): 

<

адрес>. Обосновывая свои требования, административный истец указал, что является арендатором земельного участка. По условиям договора аренды № 10 от 15.02.2021 года размер арендной платы определяется от значения кадастровой стоимости земельного участка. Актом «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» определена кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, с использованием удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42. Он, как арендатор, вправе оспорить кадастровую стоимость, так как её изменение повлечет перерасчет размера арендной платы. ФИО1 просит установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 27.12.2018 года в размере его рыночной стоимости 950 053 рубля. Также он просит возместить судебные расходы 80 300 рублей. 

Определением судьи от 04.06.2021 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация г.Хабаровска. 

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО2 поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на такие же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении. 

В судебном заседании представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО3 не согласился с заявленными требованиями. Не оспаривая право административного истца на обращение в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, он считает, что отчет об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, что свидетельствует о его недостоверности. Применяя сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж, оценщик должен был подобрать объекты-аналоги, наиболее близкие с объектом оценки по ценообразующим факторам, что бы исключить необходимость применять большое количество корректировок. Однако, все отобранные объекты-аналоги существенно отличаются от объекта оценки по одному из основных ценообразующих факторов «площадь». Считает, что размер судебных расходов, заявленных к возмещению, существенно завышен, не соответствует средней стоимости юридических услуг, сложившейся на рынке города Хабаровска.

В судебном заседании представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО4 требования административного истца не признал, просил в их удовлетворении отказать. Пояснил, что в ЕГРН 27.12.2018 года внесены сведения о новом объекте недвижимости – земельном участке, кадастровый номер кадастровый №, площадь 1 391 кв.м., и по состоянию на эту дату учреждением была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 5 538 739,44 рублей (удельный показатель кадастровой стоимость 1 кв.м. 3 981,84 рубль). Органом, имеющим право утверждать результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, является министерство имущественных отношений Хабаровского края. Приказом министерства от 21.09.2018 года № 42 утверждены удельные показатели кадастровой стоимости. Эти показатели были применены учреждением при расчете кадастровой стоимости вновь принятого на учет объекта недвижимости с кадастровым номером №. Правом на утверждение результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости учреждение не наделено, поэтому требования к нему предъявлены необоснованно. 

ФИО1, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и администрации г.Хабаровска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, судебного извещения о дате и месте проведения судебного заседания, а также путем размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие.

В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю возражений относительно заявленного размера рыночной стоимости объекта недвижимости не выразил, право административного истца на обращение с таким исков в суд не оспаривает. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 27.12.2018 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости - земельный участок, кадастровый номер №, площадь 1 391 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – объекты придорожного сервиса, адрес (местоположение): 

<

адрес>

На основании договора аренды № 10 от 15.02.2021 года ФИО1 владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером №. Договор аренды заключен на период с 15.02.2021 года по 14.02.2070 года. В Едином государственном реестре недвижимости данные о собственнике объекта недвижимости отсутствуют, право аренды ФИО1 зарегистрировано 26.02.2021 года (номер регистрации №). 

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Согласно части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

По условиям договора аренды № 10 от 15.02.2021 года земельный участок, кадастровый номер №, предоставлен ФИО1 в аренду без проведения торгов. По условиям договора (пункт 2.1), и в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года № 565-пр (вступило в действие с 01.01.2020 года), арендная плата определяется за календарный год. Размер арендной платы рассчитывается как произведение ставки арендной платы за 1 кв.м. и площади земельного участка. Ставка арендной платы 1 кв.м. рассчитывается как произведение значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента по виду разрешенного использования.

Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 (принятом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») утверждены: -результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2016 года; -средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов на территории Хабаровского края; -средний уровень кадастровой стоимости одного квадратного метра земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) на территории Хабаровского края. Правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края с 05.12.2018 года является министерство имущественных отношений Хабаровского края (в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года №441-пр). 

В соответствии с положениями статей 24.15, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12.05.2015 года № П/210 ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Актом, утвержденным 27.12.2018 года, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» определило по состоянию на 27.12.2018 года кадастровую стоимость вновь учтенного земельного участка, кадастровый номер №, в размере 5 538 739,44 рублей. Эти сведения внесены в ЕГРН 27.12.2018 года. 

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (части 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от удельного показателя кадастровой стоимости предмета аренды, ФИО1 вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в порядке, установленном статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд. 

В суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости ФИО1 обратился 21.05.2021 года. С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю он не обращался.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (части 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, который представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (пункт 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299). 

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. 

Рыночная стоимость земельного участка, кадастровый номер №, определена оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО5 (имеет высшее профессиональное образование по специальности «Антикризисное управление», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; стаж работы в оценочной деятельности с 1995 года; с 13.12.2007 года является членом ассоциации «Русское общество оценщиков» (регистрационный №), профессиональная деятельность оценщика и ООО «Бизнес аудит оценка» застрахована), о чем 26.04.2021 года составлен отчет об оценке № 107/2021. 

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 27.12.2018 года - на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297). 

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1). 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

В отчете об оценке № 107/2021 от 26.04.2021 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, так как располагал достоверной и достаточной информацией о ценах сделок с земельными участками, позволяющая учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете подробно обоснован (страницы 45-47, 56 отчета). 

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункты 12, 13, 14 ФСО №1).

Исходя из положений пункта 22 ФСО № 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В пункте 10 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

В отчете об оценке № 107/2021 от 26.04.2021 года указано, что оценщик в качестве единицы сравнения выбрал стоимость 1 кв.м. общей площади, которая является наиболее точной, логичной и объективной единицей сравнения земельных участков. 

Определяя сегмент рынка для подбора объектов-аналогов, оценщик исходил из вида разрешенного использования земельного участка - объекты придорожного сервиса, совпадающего с его фактическим использованием; его местонахождения - территориальная зона К-2 (зона коммунальных предприятий, транспорта, складирования и распределения товаров), которая законодательно относится к производственным зонам г. Хабаровска оценочная зона 38п. На основании полученных данных и определенного действующими на дату оценки нормативными актами, видом разрешенного использования земельных участков на территории города Хабаровск, он пришел к выводу, что необходимо рассматривать рынок земельных участков, предназначенных под промышленную (производственно-складскую) застройку, так как объект оценки расположен в производственной зоне, предназначенной в соответствии с градостроительным регламентом для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами (страницы 12-24 отчета). 

Для подбора объектов-аналогов оценщик изучал рынок земельных участков (предложений) в городе Хабаровске, используя открытые региональные источники информации: аналитический обзор «Земельный рынок Хабаровска. III квартал 2018 года, подготовленного ООО РСО «Кредо», дата проведения исследования: Октябрь 2018 года; сайт бесплатных объявлений «Фарпост» (https://www.farpost.ru), архив объявлений 2016-2018 гг; сайт объявлений «Авито» (https://www.avito.ru), архив объявлений 2016-2018 гг; информацию о фактических сделках по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (https://poortal.rosreestr.ru), раздел «Мониторинг рынка недвижимости (учётные системы Росреестра) за период с 01.01.2016 года по 27.12.2018 года). 

Подбирая аналоги, оценщик анализировал информацию о фактических сделках и предложениях к продаже, представленные на открытом рынке, на предмет сопоставимости объекту оценки по основным критериям: дата продажи/предложения – с 01.01.2016 года по 27.12.2018 года; передаваемые имущественные права – объекты, по которым имеются данные о праве собственности, либо о характере аренды (земельные участки, по которым отсутствуют данные о передаваемых правах, не рассматривались); местоположение - расположенные в производственных зонах К-1 и К-2 г.Хабаровска (земельные участки, расположенные в производственных зонах П-1А, П-1В, П-2, П-3, а также в общественно-деловых и жилых зонах г. Хабаровска не рассматривались); вид разрешенного использования - основные виды разрешенного использования в зоне К-2.

Оценщик отобрал 3 предложения по продаже земельных участков, которые использовал в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Различия в объектах-аналогах были устранены путем применения корректировок: «на дату продажи/предложения», «на условия продажи (торг)», «на расположение относительно автомагистралей», «на местоположение», «на площадь». 

Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, их расчет представлены в отчете (страницы 38-54). 

После выполненных расчетов, оценщиком произведена проверка надежности полученных результатов распределением Стьюдента. Все объекты-аналоги вошли в доверительный интервал диапазона цен стоимости 1 кв.м. земельного участка (от 26 руб/кв.м. до 1308 руб/кв.м.) и были использованы для расчета рыночной стоимости объекта оценки. После проверки и согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 391 кв.м., определена оценщиком в размере 950 053 рублей. 

Оценив содержание отчета об оценке № 107/2021 от 26.04.2021 года, суд считает, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. 

Вопреки доводам министерства имущественных отношений Хабаровского края, различие в площади объектов-аналогов между собой и с объектом оценки было устранено применением соответствующей корректировки, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7.

Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в ходе рассмотрения дела не установлено. Учитывая это, суд пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд пришел к выводу, что заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 31.07.2020 года № 269-ФЗ, действующей с 21.08.2020 года) указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Согласно Порядку определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года № 565-пр, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суда, размер арендной платы подлежит перерасчету с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 2.16).

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ФИО1 обратился в суд 21.05.2021 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 27.12.2018 года и применяются с 27.12.2018 года. Следовательно, установленная судом кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер №, в размере 950 053 рубля применяется для определения размера арендной платы с начала календарного года, в котором пользователь обратился с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости - с 01.01.2021 года.

Административный истец просит возместить судебные расходы, состоящие из: расходов на оплату услуг оценщика - 40 000 рублей, на оплату юридических услуг и услуг представителя - 40 000 рублей, на уплату государственной пошлины - 300 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (часть 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Давая разъяснения в целях обеспечения единства практики применения судами законодательства, регулирующего порядок возмещения судебных расходов по административным делам, Пленум Верховного Суда РФ в постановление от 21.01.2016 года №1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее по тексту – постановление Пленума ВС РФ от 21.01.2016 года №1) указал (пункты 1, 4, 10, 30), что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу. Понесенные участниками процесса издержки подлежат возмещению при условии, что они были обусловлены их фактическим процессуальным поведением на стадии рассмотрения дела судами первой, апелляционной, кассационной или надзорной инстанций. Таким образом, универсальный принцип присуждения судебных расходов лицу, в пользу которого состоялось судебное решение, не исключает дифференциации правил распределения судебных расходов, которые могут иметь свою специфику, в частности в зависимости от объективных особенностей конкретных судебных процедур и лежащих в их основе материальных правоотношений.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановление от 30.06.2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил (пункт 31), что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов. 

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11.07.2017 года № 20-п признал не соответствующими Конституции РФ положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ в той мере, в какой этими положениями при отсутствии возражений административного ответчика на требования административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости; и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска.

Следовательно, имеющиеся допустимые различия в методах кадастровой и рыночной оценки объекта недвижимости делают неизбежными определенные расхождения между результатами оценок, притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Установление кадастровой стоимости равной рыночной, являясь законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. А особенности определения кадастровой стоимости объектов недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки и о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит. Поэтому решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, которые не имеют противоположных с административным истцом юридических интересов, и действовали в пределах своих полномочий. 

Поэтому, при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суду надлежит исходить из того, укладывается ли расхождение установленной кадастровой стоимости объекта с установленной его рыночной стоимостью в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

В ходе судебного разбирательства установлено, что кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер №, определенная по состоянию на 27.12.2018 года в порядке массовой оценки (5 538 739,14 рублей), превышает его рыночную стоимость (950 053 рубля) на 83%. По мнению суда, такое расхождение установленной кадастровой стоимости объекта с его рыночной стоимостью не укладывается в приемлемый диапазон отклонений результатов, полученных в процедуре массовой государственной кадастровой оценки и на основании индивидуальной оценки. Это дает основание для вывода о наличии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. При таком положении суд считает, что судебные расходы, понесенные административным истцом по данному административному делу, подлежат возмещению.

В соответствии с порядком, установленным статьями 126, 245, 246 Кодекса административного судопроизводства РФ, статьей 333.16, пунктом 2 части 1 статьи 333.17, пунктом 1 части 1 статьи 333.18, пунктом 7 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ, при обращении в суды общей юрисдикции, с административным исковым заявлением о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными (к которым относятся и административные иски об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости), административный истец - физическое лицо, обязан уплатить государственную пошлину в размере 300 рублей.

Подавая в суд административное исковое заявление ФИО1 уплатил государственную пошлину в размере 300 рублей, что подтверждается чеком-ордером ПАО СБЕРБАНК Дальневосточный банк от 20.05.2021 года (номер операции 4923). Эти расходы подлежат возмещению, поскольку они связаны с данным административным делом, которое разрешено в пользу административного истца.

К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела относятся суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам (часть 1 статьи 103, пункты 1, 6, 7 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 246, частью 5 статьи 247, пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ административный истец обязан доказать установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К административному исковому заявлению о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимо прикладывать отчет об оценке, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (пункт 4 части 2).

Следовательно, понесенные владелицам объекта недвижимости расходы на получение отчета об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости непосредственно связаны с административным делом об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, относятся к судебным издержкам, и подлежат возмещению в соответствии с порядком, установленном статьями 106, 111 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № административный истец предоставил суду отчет об оценке № 107/2021 от 26.04.2021 года, составленный оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка». Отчет об оценке принят судом в качестве доказательства и положен в основу судебного решения, требования административного истца удовлетворены. Договором на проведение оценки № 107/2021 от 02.03.2021 года стоимость работ по проведению оценки земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 40 000 рублей. Представленные административным истцом документы – акт №86 от 18.05.2021 года о выполнении работ-услуг и платежные поручения № 246 от 03.03.2021 года и № 669 от 20.05.2021 года, каждое на сумму 20 000 рублей, подтверждают, что услуга по оценке земельного участка оказана исполнителем и полностью оплачена заказчиком. 

Оценив представленные доказательства, суд признает расходы, понесенные ФИО1 на оплату услуг оценщика подлежащими возмещению.

Разрешая требования административного истца о возмещение расходов на оказание юридических услуг и услуг представителя в размере 40 000 рублей, суд исходит из положений статьи 112 Кодекса административного судопроизводства РФ, предусматривающих, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (пункт 10 постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 года № 1).

Административным истцом представлены письменные доказательства, подтверждающие, что 27.02.2021 года между ним и исполнителем ООО «Юридический Отдел» заключен договор об оказании юридических услуг. По условиям договора исполнитель принял на себя обязательство оказать юридические услуги: -оформить документы по подготовке и выдаче оценки рыночной стоимости объекта; -подготовить и направить в Хабаровский краевой суд и лицам, участвующим в деле, административное исковое заявление; -принять участие в судебном заседании в Хабаровском краевом суде; -получить решение суда для передачи заказчику; -в случае поступления апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции подготовить на неё возражения; -получить апелляционное определение суда второй инстанции; -на основании судебного акта внести в ЕГРН изменения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; -подготовить и направить в суд заявление о возмещение судебных расходов и принять участие в судебном заседании в суде первой инстанции; -получить исполнительный документ для взыскания денежных средств. Условиями договора стоимость услуг определена в 40 000 рублей (пункт 1.3); выполнение работ поручено ФИО2 (пункт 4.4.). Квитанции к приходно-кассовому ордеру № 98 от 27.02.2021 года на сумму 10.000 рублей и № 200 от 20.05.2021 года на сумму 30 000 рублей подтверждают, что ФИО1 оплатил ООО «Юридический Отдел» по договору 40 000 рублей.

В ходе рассмотрения административного дела установлено, что ФИО2 составил административное исковое заявление, как представитель административного истца принимал участие в суде первой инстанции в одном судебном заседании суда (больше судебных заседаний по делу не проводилось). Доказательств выполнения иной работы, определенной условиями договора на оказание юридических услуг не представлено. 

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (3, 45 КАС РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»). 

Министерство имущественных отношений Хабаровского края заявило возражения о чрезмерности заявленных к возмещению расходов на оплату услуг представителя, ссылаясь на размещенную на интернет-сайтах юридических компаний, находящихся в городе Хабаровске и оказывающие юридические услуги, информацию о средней стоимости юридических услуг, которая составляет: –составление административного искового заявления от 2000 до 2500 рублей; представительство в суде первой инстанции – 5 000 рублей; -комплекс услуг, включающих представительство в суде, - от 5 000 до 10 000 рублей. 

Давая оценку представленным письменным доказательствам, содержанию договора о возмездном оказании юридических услуг и объему фактически выполненной исполнителем работы, учитывая степень сложности дела и длительность времени, необходимого на подготовку процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела, среднюю стоимость аналогичных услуг на рынке города Хабаровска, руководствуясь принципами разумности и справедливости, суд признает разумными расходы, понесенные истцом на оплату услуг представителя в размере 12 000 рублей, а сумму 40 000 рублей - чрезмерно завышенной. Такой размер судебных расходов, определенных к возмещению, обеспечивает, по мнению суда, баланс процессуальных прав и обязанностей сторон, соотносится с объектом судебной защиты и объемом оказанных правовых услуг, и отвечает требованиям соразмерности.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов между ответчиками, суд исходит из положений статей 24.15, 24.19 Закона об оценочной деятельности и разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ в постановлении от 21.01.2016 года № 1 (пункт 5) и постановлении от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 31), согласно которым при предъявлении иска к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них. Если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (часть 4 статьи 2 Кодекса административного судопроизводства РФ). При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. 

В отношение земельных участков, категория «земли населенных пунктов», состоящих на кадастровом учете по состоянию на 01.01.2016 года на территории Хабаровского края, в 2018 году проводилась государственная кадастровая оценка. Её результаты утверждены приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края». Так как, земельный участок, кадастровый номер №, был учтен только 27.12.2018 года, его кадастровая стоимость определялась филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Хабаровскому краю путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости 3981,84 руб./кв.м., для кадастрового квартала №, на площадь участка. 

Следовательно, органом, определившим оспариваемую административным истцом кадастровую стоимость объекта недвижимости, является ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии». Поэтому, судебные расходы в сумме 52 300 рублей, понесенные административным истцом по данному делу и признанные судом обоснованными, подлежат возмещению этим учреждением. 

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Установить утвержденную по состоянию на 27.12.2018 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, площадь 1 391 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты придорожного сервиса, адрес (местоположение): 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 950 053 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 21 мая 2021 года.

Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в пользу ФИО1 судебные расходы в сумме 52 300 (пятидесяти двух тысяч трехсот) рублей.

В удовлетворении остальных требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд. 

.

Судья краевого суда Е.А. Бузыновская