дело № 2-1647/2021

УИД 39RS0001-01-2020-007887-15

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

21 июля 2021 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Гонтаря О.Э.,

при секретаре Каленик А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка по соглашение о задатке к сделке купли-продажи квартиры в двойном размере, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился с иском к ФИО2, указывая, что между ними ДД.ММ.ГГГГ была достигнута устная договорённость о покупке ФИО1 принадлежащей ФИО2 

<

адрес>. В качестве исполнения обязательств по покупке квартиры истец передал ответчику задаток в размере 

<

данные изъяты> рублей, что подтверждается соответствующей распиской ФИО2 На момент её написания сделка по заключению договора купли-продажи не могла быть совершена, поскольку на квартире имелось обременение, зарегистрированное в ЕГРН, которое ФИО2 обязался снять в ближайшее время. Регистрацию сделки и полный расчёт стороны обязались произвести до ДД.ММ.ГГГГ, о чём также указано в расписке. Однако при сравнении технической документации на квартиру и её фактического состояния выяснилось, что в квартире была выполнена перепланировка в виде расширения площади комнаты за счёт балкона. Предоставить какие-либо разрешительные документы на проведение указанных работ ФИО2 отказался, равно как и провести работы по узакониванию перепланировки. Таким образом, сделка не состоялась по вине ответчика, поскольку зарегистрировать договор купли-продажи с выполненной и неузаконенной перепланировкой невозможно. В этих условиях истец попросил ответчика устно возвратить полученные в качестве задатка 

<

данные изъяты> рублей, на что ФИО2 ответил отказом. Тогда истец направил в адрес ответчика претензию о возврате суммы задатка в двойном размере, в соответствии с нормой п.2 ст.391 ГК РФ. На данную претензию ФИО2 вообще не ответил, хотя её получил. Учитывая изложенное, ФИО1 просил суд взыскать с ответчика в свою пользу сумму задатка по расписке от ДД.ММ.ГГГГ в двойном размере, т.е. в сумме 

<

данные изъяты> рублей, возложить на ответчика расходы по оплате госпошлины. 

В судебное заседание истец ФИО1 не прибыл, о месте и времени рассмотрения дела извещён надлежаще, ходатайств не заявлял, доверил представлять свои интересы адвокату Корнилову Б.Ю., действующему на основании ордера. Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объёме по изложенным в иске основаниям. Пояснял, что на момент получения ответчиком задатка имелось два обстоятельства, препятствовавших совершению сделки по купле-продаже квартиры: наличие обременения и не узаконенная перепланировка. Ответчик об этих фактах не мог не знать, но умолчал о них и принял от истца задаток, т.е. действовал недобросовестно. При этом оба препятствия к совершению сделки ответчиком до ДД.ММ.ГГГГ устранены не были, во всяком случае, ФИО2 ничего не сообщал об этом ФИО1, в частности, не предоставил выписку из ЕГРН об отсутствии обременения, а в переговорах ссылался только на наличие постановления приставов об отмене мер обеспечения. Между тем, оба препятствия являлись существенными, исключающими возможность для истца приобретение квартиры. Узнав о них, ФИО1 потребовал от ответчика их устранения, а ввиду фактического бездействия последнего, предложил ему просто возвратить задаток в одинарном размере, на что ФИО2 ответил отказом. Таким образом, полагал, что вина за срыв сделки целиком и полностью лежит на ответчике. Также полагал недопустимым доказательством представленную ответчиком запись телефонных переговоров сторон, поскольку она была сделана без предупреждения и без согласия ФИО1 Иск просил удовлевторить.

Ответчик ФИО2 и его представитель по устному ходатайству ФИО3 в судебном заседании заявленный иск не признали. Настаивали, что именно ФИО1 в одностороннем порядке, категорически и немотивированно отказался от сделки, причём задолго до истечения определённого сторонами срока для её совершения. В частности, уже ДД.ММ.ГГГГ ответчик получил претензию от истца с требованием о возврате задатка и отказе от сделки, на которую ДД.ММ.ГГГГ дал ответ о том, что на сделку готов, все препятствия устранены. Однако на самом деле истец уже буквально на следующий день после передачи задатка стал отказываться от совершения сделки и требовать возврата задатка, то есть не предоставил ФИО2 возможности устранить препятствия к сделке, хотя ФИО2 активно этим занимался, в частности, выписал из квартиры взрослых сыновей, снял обременение. Поясняли, что о том, что обременение в своё время снято не было, ответчик не знал. У него на руках имелось постановление судебного пристава-исполнителя об отмене всех ограничительных мер по квартире ещё от ДД.ММ.ГГГГ года, в котором указано, что оно направлено и в Росреестр. О том, что фактически такой отправки не произошло, ФИО2 узнал уже после получения задатка от ФИО1, но предпринял экстренные меры, обратился с жалобой в ОСП, и в течение нескольких дней в ЕГРН было зарегистрировано снятие обременения, о чём ФИО2 получил соответствующую выписку. Обо всём этом ответчик подробно проинформировал истца. Но истца это уже не интересовало, он заявил, что они с супругой всё равно опасаются совершать сделку, поэтому от неё отказываются. В тот момент ФИО1 вообще ничего не заявлял по поводу перепланировки, хотя не знать о ней не мог, поскольку ДД.ММ.ГГГГ осматривал квартиру лично, видел демонтированную дверь на балкон, мог сверить конфигурацию с техническим планом. При этом указывали, что ФИО1 сам является профессиональным риэлтером, юристом, занимается приобретением квартир с целью дальнейших перепродаж или сдачи в аренду, поэтому не мог не понимать наличия перепланировки, но от приобретения квартиры и передачи задатка ФИО2 не отказался. В переговорах, состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ, истец не предъявлял ответчику никаких претензий относительно наличия перепланировки, а в письменной претензии от ДД.ММ.ГГГГ, напротив, не ссылался на наличие обременения, а только на перепланировку. Таким образом, полагали, что именно ФИО1 действовал недобросовестно, выискивая предлоги для уклонения от сделки. Между тем, перепланировка была столь незначительна, что ФИО2 принял решение устранить её, восстановив входную группу на балкон, что и сделал за несколько дней. Об этом свидетельствует, в частности, то обстоятельство, что уже ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продал квартиру другому покупателю, который использовал банковский кредит, в связи с чем до сделки, в январе, квартиру осмотрел оценщик банка и в своём заключении отразил отсутствие перепланировок. При этом возвратить задаток истцу ответчик возможности не имел, поскольку продавал квартиру с целью приобретения другой, для улучшения жилищных условий, в связи с чем сразу же передал сумму задатка другому продавцу, лишними денежным средствами не располагал, и сам был крайне заинтересован в скорейшем оформлении сделки с ФИО1 В связи с изложенным, в иске просили отказать.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав представленные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, в собственности ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора участия в долевом строительстве, находилась однокомнатная 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 была достигнута договорённость о продаже данной квартиры ФИО1, который передал ФИО2 задаток в размере 

<

данные изъяты> рублей в подтверждение своих намерений приобрести квартиру.

При этом ФИО2 была написана собственноручная расписка от ДД.ММ.ГГГГ о получении от ФИО1 названного задатка за продажу квартиры. В данной расписке также указана общая цена квартиры, согласованная сторонами, - 

<

данные изъяты> рублей, а также имеется фраза о том, что регистрацию сделки и передачу денежных средств стороны обязуются провести и оформить в течение двух недель до ДД.ММ.ГГГГ.

Данная расписка подписана также ФИО1, что подтверждает его осведомлённости и согласие с изложенными в ней условиями.

Факт получения в день написания расписки от истца суммы в размере 

<

данные изъяты> рублей ответчиком не оспаривался.

Таким образом, суд считает, что между сторонами была достигнута договорённость о совершении в будущем сделки купли-продажи вышеуказанной квартиры, при этом согласованы срок заключения основного договора и его существенное условие – цена продаваемой квартиры.

Между тем, из материалов дела следует, что уже ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил в адрес ФИО2 письменную претензию, в которой указал, что при сравнении технической документации с фактическим планом квартиры выяснилось, что в ней была произведена реконструкция в виде демонтажа несущей стены; предоставить какие-либо разрешительные документы на проведение работ собственник квартиры отказался, как и провести работы по узакониванию реконструкции, в связи с чем совершение сделки истец посчитал невозможным и потребовал от ответчика возврата суммы задатка в двойном размере. 

В соответствии со ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 указанной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п.2 ст.380 ГК РФ).

В соответствии со ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Кроме того, установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из указанного в ст. 380 ГК РФ понятия задатка следует, что он имеет три функции: платежную - задаток передается "в счет причитающихся платежей", т.е. задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору; удостоверительную - задаток передается "в доказательство заключения договора"; в-третьих, обеспечительную - задаток передается в обеспечение исполнения основного обязательства. 

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Давая оценку установленным обстоятельствам дела и доводам сторон, суд учитывает, что об отказе в совершении сделки по заключению договора купли-продажи вышеуказанной квартиры впервые было заявлено самим истцом ФИО1 ещё ДД.ММ.ГГГГ, т.е. задолго до истечения согласованного сторонами срока её совершения.

При этом стороной ответчика в материалы дела представлена аудиозапись и расшифровка записи телефонных переговоров между ФИО1 и ФИО2, имевших место ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ.

Стороной истца не представлено доказательств, опровергающих подлинность данных записей, при том, что сам факт переговоров сторон по телефону в указанные даты и время подтверждаются представленной ответчиком детализацией звонков и смс-сообщений за указанный период времени по принадлежащему ему номеру мобильного телефона, представленной оператором мобильной связи.

Из данных переговоров от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 отказывается от покупки квартиры, ссылаясь на то, что его жена опасается приобретать квартиру, на которую наложены обременения, на что ФИО2 отвечает, что представил доказательство снятия ареста с квартиры ещё в ДД.ММ.ГГГГ году, и просит сохранить договорённости сторон. Однако ФИО1 с супругой от совершения сделки отказываются и просят возвратить внесённый задаток.

Аналогичного содержания переговоры имели место между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, при этом ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ещё раз задаёт вопрос истцу, отказался ли он от сделки окончательно, на что получил утвердительный ответ.

Кроме того, из вышеназванной детализации звонков и смс-сообщений по номеру ответчика следует, что переговоры между сторонами имели место и ДД.ММ.ГГГГ, при этом истцом не опровергнут довод ответчика о том, что уже в тот день ФИО1 заявил о своём отказе от совершения сделки.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН в отношении спорной квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что ДД.ММ.ГГГГ на квартиру, действительно, было наложено обременение в виде запрета регистрационных действий на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП Ленинградского района г.Калининграда.

Однако из аналогичной выписки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что сведения об обременениях квартиры в ЕГРН отсутствуют.

Таким образом, суд считает, что ответчик ФИО2, действуя добросовестно и соблюдая достигнутые договорённости, действительно предпринял необходимые меры по устранению препятствий к совершению сделки купли-продажи квартиры с истцом в согласованный сторонами срок.

В доказательство таких действий ответчиком представлено постановление судебного пристава-исполнителя ОСП Ленинградского района г.Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ о снятие запрета на совершение действий по регистрации в отношении, в том числе, 

<

адрес>, копия которого направлена в Росреестр, как следует из текста самого постановления.

Кроме того, на представленной ответчиком копии постановления имеется отметка о его принятии Управлением Росреестра по Калининградской области ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждает доводы стороны ответчика о том, что им были предприняты достаточные меры для устранения каких-либо препятствий к сделке.

Кроме того, суд учитывает, что само по себе обременение квартиры обеспечительными мерами не предусмотрено законом в качестве безусловного основания для отказа стороны от исполнения обязательства по заключению договора купли-продажи жилого помещения и возврата задатка в двойном размере.

Более того, такой отказ был совершён истцом до окончания согласованного сторонами срока для подготовки документов по сделке, о чём свидетельствует письменная претензия ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, истец своими действиями фактически лишил ответчика возможности завершить подготовку документов для сделки в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, учитывая, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ такого препятствия как запрет на осуществления регистрационных действий по спорной квартире достоверно не имелось, суд считает, что правовые основания для отказа от сделки по причине наличия обременений на квартиру у истца отсутствовали.

Между тем, в вышеуказанной претензии в обоснование своего отказа от сделки ФИО1 указывает не наличие обременения, а выполненную в квартире реконструкцию, не узаконенную в установленном порядке.

При этом из материалов дела судом установлено, что никаких работ именно по реконструкции квартиры ответчиком не производилось, помещений общего пользования к квартире не присоединялось, инженерные коммуникации не изменялись и не переносились. ФИО2 был выполнен демонтаж входной группы (двери и окна) балкона, с сохранением балкона в качестве самостоятельного помещения согласно данным технического учёта, но с фактическим его объединением с помещением жилой комнаты. Данные работы по смыслу ст. 25 ЖК РФ относятся к перепланировке жилого помещения.

Однако суд учитывает, что истец не предъявлял к ответчику как таковых требований о предоставлении в срок до согласованной сторонами даты сделки документации, подтверждающей отсутствие перепланировки или её узаконивание. Вместо этого истец в своей претензии от ДД.ММ.ГГГГ заявил, что таких документов представлено быть не может, при этом данное утверждение не мотивировал.

Между тем, суд учитывает пояснения стороны ответчика о том, что истец является человеком, обладающим большим жизненным опытом, имеющим высшее юридическое образование и профессионально занимающимся операциями в сфере недвижимости. В связи с этим представляется обоснованным довод стороны ответчика о том, что истец при осмотре квартиры ДД.ММ.ГГГГ не мог не заметить выполненных работ по перепланировке, однако не отказался по этому основанию от сделки, не потребовал предварительно представить ему документы об узаконивании перепланировки, а передал собственнику квартиры задаток, чем, по мнению суда, подтвердил своё намерение приобрести квартиру именно в таком виде.

При таких обстоятельствах действия истца по последующему отказу от сделки по названному основанию и по непредоставлению ответчику возможности в пределах оговорённого срока устранить неузаконенные работы, суд усматривает недобросовестное поведение (злоупотребление правом).

При этом суд усматривает, что в ходе переговоров сторон, состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ, истцом не поднимался вопрос о наличии в квартире перепланировки, и свой отказ от совершения сделки ФИО1 мотивировал исключительно наличием по квартире обременения.

Кроме того, стороной истца не опровергнуты утверждения ФИО2 о том, что выполненные им работы носили столь незначительный характер, что он принял решение о приведении квартиры в соответствие с данными технического паспорта ДД.ММ.ГГГГ года, для чего в период до ДД.ММ.ГГГГ произвёл восстановление балконных окна и двери в помещении квартиры. 

Косвенным доказательством такого утверждения ответчика является то обстоятельство, что уже ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продал вышеуказанную квартиру ФИО7, который для её приобретения использовал кредитные средства ПАО «Сбербанк», при этом вопросов к техническому состоянию квартиры ни у покупателя, ни у банка не возникло.

Таким образом, наличие по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ неузаконенной перепланировки в спорной квартире суд не может рассматривать в качестве достаточного основания для досрочного одностороннего отказа истца от исполнения его обязательств по приобретению данной квартиры 

В целом же суд усматривает, что вина ФИО2 в неисполнении достигнутых договорённостей могла наступить только после ДД.ММ.ГГГГ, до этого все утверждения стороны истца о невозможности совершения сделки по приобретению квартиры основаны исключительно на его собственных предположениях, которые документального обоснования в ходе судебного разбирательства не нашли. При этом именно ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заявил истцу о своей полной готовности к совершению сделки, в том числе документально, однако ФИО1 даже не стал проверять данное обстоятельство.

Также суд учитывает, что ранее, при направлении ответчику претензии, истец не потребовал от него устранения возникших разногласий, предоставления документов, подтверждающих отсутствие препятствий к завершению взаимных обязательств сторон, а сразу заявил о своём отказе от сделки.

При этом, в силу положений статьи 429 ГК РФ от сторон ожидается активное поведение, направленное на заключение основного договора, которое в том числе может выражаться в направлении стороной предложения о заключении договора. Такое предложение, в отличие от направленной истцом претензии, должно содержать конкретное указание на способ и условия заключения сделки.

Напротив, суд считает, что ФИО2, в свою очередь, добросовестно ожидал заключения договора купли-продажи квартиры, для чего предпринимал все необходимые для этого действия, в частности, осуществил снятие с регистрационного учёта всех зарегистрированных в квартире лиц, устранял возникшие у другой стороны претензии по документам, вступал в переговоры с истцом, в которых подтверждал своё твёрдое намерение продать квартиру последнему в согласованный срок.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что стороной, ответственной за незаключение договора, в обеспечение которого был передан задаток, по смыслу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, является ФИО1, который в рассматриваемых правоотношениях с ФИО2 действовал недобросовестно, в связи с чем в силу ст.10 ГК РФ его правовая позиция судебной защите не подлежит.

Данный вывод суда исключает удовлетворение иска ФИО1 о взыскании с ответчика суммы задатка в двойном размере, поскольку ввиду установленной судом ответственности за неисполнение обязательства стороны, давшей задаток, сумма задатка обоснованно остаётся у ФИО2 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 28.09.2021 г.

Судья Гонтарь О.Э.