Судья Гараева А.Р. УИД- 16RS0050-01-2025-005890-87

Дело №2-4049/2025

№ 33-628/2026 (33-15941/2025;)

Учёт № 128

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 января 2026 года город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Нурмиева М.М.,

судей Абдуллиной Г.А., Шакировой З.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лягиной М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Республики Татарстан по докладу судьи Абдуллиной Г.А. гражданское дело по апелляционной жалобе ООО СЗ «Иннополис 2024» на решение Приволжского районного суда города Казани от 08 июля 2025 года, которым постановлено:

Исковое заявление ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью СЗ «Иннополис 2024» о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью СЗ «Иннополис 2024» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 неустойку за не своевременную передачу квартиры в размере 235 414 рублей 29 копеек, расходы представителя в размере 15 000 рублей.

В остальной части требований отказать.

Предоставить ООО СЗ «Иннополис 2024» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки в соответствии с мораторием до 31 декабря 2025 года.

Взыскать с ООО СЗ «Иннополис 2024» в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации государственную пошлину в размере 5 554 рубля 14 копеек.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО1 обратился с иском к ответчику ООО СЗ «Иннополис 2024» о взыскании неустойки за не своевременную передачу квартиры.

В обоснование требований указано, что 07.12.2023 между ФИО1, ФИО2 и ООО «СЗ «Иннополис 2024» был заключен договор участия в долевом строительстве ..... Предметом договора является строительство жилого дома «Застройка жилого квартала Ю. Жилой комплекс с подземной автостоянкой» по адресу: 

<

адрес> в общую совместную собственность после ввода объекта в эксплуатацию.

Цена договора составила 7 847 143 руб. и была оплачена в полном объеме 27.12.2023. В соответствии с пунктом 5.2 договора застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее 30.09.2024.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию .... получено 25.03.2024.

Согласно пункту 4.3 договора застройщик обязан уведомить участников о завершении строительства и готовности объекта к передаче. Такое уведомление (исх. .... от 27.05.2024) было направлено истцу 30.05.2024 через мессенджер WhatsApp.

При осмотре квартиры 22.05.2024 истцом были выявлены существенные недостатки, зафиксированные в акте осмотра: наличие окалин на панорамных окнах в зале и спальной комнате, возникших в результате сварочных работ или резки болгаркой, и невозможность фиксации створки одного из окон в положении проветривания. Эти недостатки препятствуют нормальному использованию квартиры, снижая ее потребительские свойства. В переписке в мессенджере WhatsApp от 10.06.2024 представитель застройщика признал наличие замечаний и согласовал передачу информации руководству. Застройщик уведомил истца о готовности устранить недостатки до 31.01.2025. Однако квартира по состоянию на 04.03.2025 не передана, что подтверждает просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства 92 дня с 01.10.2024 по 31.12.2024.

04.12.2024 истец направил застройщику претензию (вручена 06.12.2024), требуя выплаты неустойки в размере 685 840,30 руб. за просрочку в 65 дней, компенсации за недостатки и возмещения убытков, включая страховой взнос по ипотечному страхованию в размере 22 366,32 руб., вызванный необходимостью продления страховки из-за просрочки. В ответе (исх. .... от 19.12.2024) застройщик признал наличие недостатков, но счел их незначительными, указал на обязанность истца подписать дополнительное соглашение № 2 и доплатить 233 439,03 руб. за увеличение площади квартиры на 1,3 м2, а также сослался на мораторий приостанавливающий начисление неустоек.

На основании изложенного, истец просил суд взыскать сумму неустойки за нарушение сроков сдачи объекта в размере 982 462,30 руб., штраф, судебные издержки в общем размере 70 115 руб.

В заседании суда первой инстанции представитель истца иск поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика иск не признала, поддержала позицию, изложенную в письменных возражениях. Пояснила, что недостатки были несущественными, они устранены, есть акт, в котором замечания отсутствуют. Квартира была готова до заявленного срока. Сторона отказалась от приемки объекта, без конкретизации мотивировки отказа. Поэтому нарушений со стороны застройщика не имеется.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явилась.

Суд первой частично удовлетворив заявленные требования, принял решение в вышеприведённой формулировке.

В апелляционной жалобе ООО СЗ «Иннополис 2024» просит отменить решение и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований в полном объеме. Податель жалобы полагает, что объект был своевременно готов к передаче участникам долевого строительства, между тем истец отказался от его принятие, ссылаясь на наличие недостатков. Ответчик полагает, что имеющиеся недостатки были устранены сразу же после составления акта осмотра, в связи с чем у суда отсутствовали основания для взыскания неустойки за нарушение сроков устранения недостатков. Поскольку недостатки были устранены в предусмотренные сроки, то суд необоснованно не применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также отмечается, что заявленный к взысканию период с 01.10.2024 по 31.12.2024 в соответствии с положениями Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326 не входит в период начисления неустойки.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов жалоб в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации пришла к следующему.

В соответствии с положениями части 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ (в редакции, действующей на момент принятия решения) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 2 части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Судом первой инстанции установлено, что 07.12.2023 между ФИО1, ФИО2 и ООО «СЗ «Иннополис 2024» был заключен договор участия в долевом строительстве ....

Предметом договора является строительство жилого дома «Застройка жилого квартала Ю. Жилой комплекс с подземной автостоянкой» по адресу: 

<

адрес> в общую совместную собственность после ввода объекта в эксплуатацию.

Цена договора составила 7 847 143 руб. и была оплачена в полном объеме 27.12.2023 путем внесения средств на счет эскроу в АО «Банк ДОМ.РФ» (выписка по счету .... от 02.12.2024).

В соответствии с пунктом 5.2 договора ДДУ застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее 30.09.2024.

Согласно пункту 4.3 договора ДДУ застройщик обязан уведомить участников о завершении строительства и готовности объекта к передаче. Такое уведомление (исх. .... от 27.05.2024) было направлено истцу 30.05.2024 через мессенджер WhatsApp).

При осмотре квартиры 22.05.2024 истцом были выявлены недостатки, зафиксированные в акте осмотра: наличие окалин на панорамных окнах в зале и спальной комнате, возникших в результате сварочных работ или резки болгаркой, и невозможность фиксации створки одного из окон в положении проветривания.

В переписке в мессенджере WhatsApp от 10.06.2024 года представитель застройщика признал наличие замечаний и согласовал передачу информации руководству.

Застройщик уведомил истца о готовности устранить недостатки до 31.01.2025 (уведомление исх. .... от 21.10.2024).

04.12.2024 истец направил застройщику претензию, которая была получена 06.12.2024.

Суд первой инстанции, установив факт нарушения срока передачи объекта долевого строительства, применив положения части 4 статьи 10 ФЗ 214-ФЗ, частично удовлетворил.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны без учета специального правового регулирования, применимого к спорным правоотношениям.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу (с 22.03.2024) настоящего постановления до 31.12.2025 включительно.

Судебная коллегия исходит из того, что на основании пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «О применении моратория на начисление неустоек (пени, штрафов) и об особенностях расторжения договоров участия в долевом строительстве» (далее – Постановление № 326) установлен специальный правовой режим, исключающий начисление неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве за период с 22.03.2024 по 31.12.2025 включительно. Данный режим является императивным и носит публично-правовой характер, направленный на стабилизацию экономической ситуации в сфере долевого строительства. Следовательно, суд первой инстанции, удовлетворив требования о взыскании неустойки за период, подпадающий под действие моратория (с 01.10.2024 по 31.12.2024), применил нормы материального права, не соответствующие действующему специальному регулированию, что в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения.

В данном случае правовое значение для разрешения спора имеет не фактическая готовность объекта или наличие/отсутствие недостатков, а императивный запрет на начисление и взыскание неустойки за оспариваемый период, установленный Постановлением № 326.

Таким образом, оценка обстоятельств, связанных с осмотром объекта и составлением актов, не влияет на вывод об отсутствии правовых оснований для взыскания неустойки за период действия моратория.

Ошибочное применение судом первой инстанции статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ без учета специального регулирования, введенного Постановлением № 326, привело к неправомерному возложению на ответчика имущественной ответственности. Поскольку заявленный истцом период просрочки (с 01.10.2024 по 31.12.2024) в полном объеме охватывается периодом действия моратория, у суда отсутствовали какие-либо предусмотренные законом основания для удовлетворения исковых требований в этой части.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Приволжского районного суда города Казани от 08 июля 2025 года по данному делу отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО СЗ «Иннополис 2024», отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трёх месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 03 февраля 2026 года.

Председательствующий

Судьи