РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п. Рамонь 16 июня 2021 года

Рамонский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Кожуховой М.В.,

при секретаре Колесниковой Е.Д.,

с участием истца – ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО5 к администрации Новоживотинновского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области о признании права собственности,

установил:

ФИО5 обратился в суд с иском к администрации Новоживотинновского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области о признании за ним права собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:25:6985000:235 площадью 1000 кв.м, расположенный по адресу: 

<

.......>.

В обоснование своих требований указал, что 31.07.2004 между ним и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированным по адресу: 

<

.......>, был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: 

<

.......>. Указанный земельный участок принадлежал ФИО1 на праве собственности, что подтверждается свидетельством №ВОО-25-017019 на право собственности на землю выданным 15.04.1994. Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 30.03.1994 и ему был присвоен кадастровый №.... 

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был подписан ФИО1 в присутствии двух свидетелей ФИО3 и ФИО2, являющихся членами ПСК «Дон». Расчет по договору и передача земельного участка также состоялось 31.07.2004, что подтверждается актом приема-передачи от 31.07.2004 и распиской о получении денежных средств в размере 105000 рублей от 31.07.2004, написанной ФИО1 собственноручно. 

Документы на государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО6 к покупателю не были своевременно поданы в регистрирующий орган. А в настоящее время продавец ФИО6 уже скончался, в связи с чем подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности от обеих сторон сделки не представляется возможным. Наследники у ФИО6 отсутствуют.

С момента заключения договора купли-продажи истец пользуется земельным участком, с 10.08.2004 является членом ПСК «Дон», в связи с чем своевременно и в полном объеме оплачивает членские взносы. 

На обращение истца в Управление Росреестра по Воронежской области, ему уведомлением от 14.12.2020 было сообщено о приостановлении государственной регистрации права, в связи с не предоставлением документов подтверждающих право собственности продавца, поскольку в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах, кроме того, не представлены заявления на государственную регистрацию права и перехода права собственности продавца (л.д. 5-7).

В судебном заседании истец ФИО5 заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил суд об их удовлетворении.

Представитель ответчика Администрации Новоживотинновского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд в известность не поставил, об отложении дела не ходатайствовал и возражений не представил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, обратился с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав пояснения истца, исследовав материалы дела, оценив предоставленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что на основании постановления администрации Рамонского района Воронежской области №198 от 30.03.1994, о чем 15.04.1994 выдано свидетельство №ВОО-25-017019 на право собственности на землю постоянного (бессрочного) пользования землей, ФИО1 на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 1000 кв.м, расположенный по адресу: 

<

.......> (л.д. 8-9, 47-54).

31.07.2004 между ФИО5 и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированным по адресу: 

<

.......>, был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Расчет между сторонами произведен до заключения договора, о чем продавцом ФИО1 была написана расписка от 31.07.2014. Передача земельного участка была осуществлена на основании акта приема-передачи от 31.07.2014, подписанного сторонами (л.д. 10, 11, 12).

ФИО5 как владелец приобретенного земельного участка на основании протокола №2 общего собрания членов ПСК «Дон» от 10.08.2004 был принят в члены ПСК «Дон» и производил оплату членских взносов (л.д. 13, 34).

Согласно выписки из ЕГРН, указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 30.03.1994 и ему был присвоен кадастровый №... (л.д. 14)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер (л.д. 30).

При жизни продавца регистрация перехода права собственности на указанные объекты недвижимости произведена не была.

Согласно сведениям реестра наследственных дел на сайте Федеральной нотариальной палаты наследственное дело к имуществу ФИО1 не открывалось.

Истец ФИО5 указывает, что по причине смерти продавца земельного участка ФИО1 стала невозможна регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок в регистрирующем органе, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Воронежской области от 14.12.2020, в связи с чем он был вынужден обратиться в суд с настоящим иском. 

Допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей ФИО3 и ФИО4 подтвердили, что с момента покупки земельного участка в 2004 году по настоящее время истец ФИО5 владеет и пользуется им как своим собственным.

Не доверять показаниям допрошенных свидетелей у суда не имеется.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания права, иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст.67 ГПК РФ).

Таким образом суд приходит к выводу, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу названной нормы, суд может принять решение о государственной регистрации перехода права собственности не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.

К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации перехода права собственности, относится смерть продавца.

Как установлено судом, между ФИО1 и ФИО5 было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи спорного земельного участка. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства уплачены покупателем продавцу в полном объеме; объект недвижимости передан во владение покупателя.

Государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект недвижимости к ФИО5 не состоялась по причине смерти продавца. При этом положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действующего на момент заключения договора купли-продажи) не ограничен срок подачи гражданами заявлений на регистрацию сделок и перехода права собственности.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Как установлено судом, наследственное дело к имуществу ФИО1 не открывалось.

Согласно ст. 1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества.

Поскольку сведения о наследниках ФИО1 по закону либо по завещанию, принявших наследство, отсутствуют, то спорное имущество в силу закона должно перейти в собственность сельского поселения, в связи с чем администрация Новоживотиновского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области является надлежащим ответчиком по данному спору.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Таким образом, в силу п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при исполнении всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего.

Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество.

После смерти ФИО1, выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество, обязанности по договору купли-продажи имущества перешли к его наследнику, поскольку отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю само по себе не свидетельствует об отсутствии прав на указанное имущество покупателя, принявшего и оплатившего это имущество.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО5 к администрации Новоживотинновского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области о признании права собственности на спорное недвижимое имущество подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО5 к администрации Новоживотинновского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области о признании права собственности, удовлетворить.

Признать за ФИО5 право собственности на земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 1000 кв.м, расположенный по адресу: 

<

.......>.

Данное решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Рамонский районный суд Воронежской области.

Судья М.В. Кожухова 

Решение принято 

в окончательной форме 23.06.2021. 

1версия для печати