Дело № 2-725/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Печорский городской суд Республики Коми в составе:

председательствующего судьи Филипповой И.В., 

при секретаре Шапаренко М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Печоре 21 декабря 2017 года дело по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью МР «Печора» к ФИО1 об определении рыночной стоимости квартиры для заключения соглашения по изъятию недвижимости для муниципальных нужд, по встречному иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальной собственностью МР «Печора» об установлении выкупной цены квартиры, подлежащей изъятию в связи со сносом жилого дома,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальной собственностью МР «Печора» обратился в Печорский городской суд Республики Коми с иском к ФИО1 об определении рыночной стоимости квартиры для заключения соглашения по изъятию недвижимости для муниципальных нужд. В обоснование иска истец указал, что на основании акта городской межведомственной комиссии №... от **.**.** многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ********** признан аварийным (подлежащим сносу). ФИО1 является собственником ********** в ********** с **.**.**. На основании постановления администрации МР «Печора» от **.**.** №... «Об утверждении муниципальной адресной программы «переселения граждан из аварийного жилищного фонда» на **** годы» и постановления Правительства Республики Коми от **.**.** №... «О республиканский адресной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на **** годы» жилой ********** в **********, включен в программу переселения. Постановлением администрации МР «Печора» от **.**.** №... «Об изъятии земельных участков и жилых помещений, расположенных на данном земельном участке», от **.**.** №... «О внесении изменений в постановление администрации муниципального района «Печора» от **.**.** №...» земельный участок с кадастровым номером №..., площадью **** кв.м., на котором расположен многоквартирный ********** в ********** и жилое помещение – трехкомнатная **********, принадлежащая ответчику были изъяты для муниципальных нужд. На основании муниципального контракта №... от **.**.** независимым оценщиком ИП М. была произведена оценка рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: ********** (с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом), по состоянию на **.**.** составила **** рублей, в том числе доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом в сумме **** рублей. С данной стоимостью ФИО1 не согласился, представил иной отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта, составленный К. Учитывая, имеющиеся разногласия между сторонами по поводу определения рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: ********** (с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом), истец считает, что только проведение судебной оценочной экспертизы позволит объективно оценить подлежащее изъятию жилое помещение.

Руководствуясь ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», истец просит определить рыночную стоимость квартиры, расположенной по адресу: ********** (с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом), для заключения сторонами соглашения по изъятию недвижимости для муниципальных нужд. Назначить оценочную экспертизу для определения достоверности отчетов независимых оценщиков №... от **.**.** и №... от **.**.**.

ФИО1 обратился в Печорский городской суд с встречным исковым заявлением (том 2 л.д. 39) к Комитету по управлению муниципальной собственностью МР «Печора», в котором просил с учетом уточнений, оформленных в протоколе судебного заседания от **.**.**, установить цену выкупа за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: ********** размере 2 122 550 рублей с учетом стоимости общедомового имущества в размере 148 003,91 рублей, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 97550,07 рублей, стоимость земельного участка в размере 107 100 рублей, возврат госпошлины в размере 7238,47 рублей.

На основании определения Печорского городского суда РК от **.**.** прекращено производство по делу по иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальной собственностью об установлении выкупной цены квартиры прекращено в части взыскания расходов по оформлению договора купли-продажи, производству регистрационных действий, рыночной стоимости излишнего земельного участка, расходов, связанных с переездом.

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении, возражала против удовлетворения встречного искового заявления ФИО1

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО1 и его представитель адвокат Пашина Т.В. возражали против удовлетворения первоначального иска, настаивали на удовлетворении уточнённого встречного искового заявления.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация МР «Печора», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК (Печорский отдел).

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассматривалось в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Суд, заслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: **********, общей площадью **** кв.м., с **.**.** (т. 1 л.д. 164-165). 

На основании акта городской межведомственной комиссии от **.**.** №... многоквартирный ********** в ********** признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 10-11).

На основании постановления администрации МР «Печора» от **.**.** №... «Об утверждении муниципальной адресной программы «переселения граждан из аварийного жилищного фонда» на **** годы» и постановления Правительства Республики Коми от **.**.** №... «О республиканский адресной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на **** годы» жилой ********** в **********, включен в программу переселения. 

Постановлением администрации МР «Печора» от **.**.** №... «Об изъятии земельных участков и жилых помещений, расположенных на данном земельном участке», от **.**.** №... «О внесении изменений в постановление администрации муниципального района «Печора» от **.**.** №...» земельный участок с кадастровым номером №..., площадью **** кв.м., на котором расположен многоквартирный ********** в ********** и жилое помещение – **** **********, принадлежащая ответчику были изъяты для муниципальных нужд (т. 1 л.д. 13, 31).

ФИО1 был направлен проект соглашения о выкупе жилого помещения, в пункте 2.2 которого предусмотрен размер возмещения за жилое помещение в сумме **** рублей (т. 1 л.д. 27-29). Размер возмещения определен органом местного самоуправления на основании отчета об оценке рыночной стоимости от **.**.** №...

ФИО1 отказался от предложенного размера возмещения в размере **** рублей, считая ее заниженной, в связи с чем между сторонами возник спор относительно определения размера выкупной цены жилых помещений.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с положениями ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

В силу п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

При определении выкупной цены жилого помещения следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Из разъяснений, содержащихся в пп. "з" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

Поскольку между истцом и ответчиком не достигнуто соглашение о выкупной цене и других условиях изъятия, указанное жилое помещение подлежит изъятию у собственника с выплатой выкупной цены, прекращением права собственности, признанием права муниципальной собственности на выкупаемое жилое помещение.

По инициативе сторон судом назначена и проведена товароведческая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «****» (**********, **********).

Согласно заключению эксперта №... от **.**.**, дополнительному экспертному заключению №... от **.**.** рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ********** по состоянию на **.**.** (дата изъятия земельного участка и жилого помещения) (без учета: рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, доли в праве общей собственности на земельный участок под домом, убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием) определена в размере **** рублей; рыночная стоимость доли истца в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционально площади жилого помещения, принадлежащего истцу, составляет **** рублей; рыночная стоимость доли истца в праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, пропорционально площади жилого помещения, принадлежащего истцу, к общей площади объекта недвижимости, составляет **** рублей; компенсация за непроизведенный капитальный ремонт на дату оценки составляет **** рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на **.**.** (дата признания многоквартирного дома аварийным) составляет **** рублей.

Суд полагает возможным принять заключения экспертов ООО «****» в качестве доказательства стоимости выкупной цены жилого помещения, поскольку данные заключения в полной мере соответствует положениям ст. 86 ГПК РФ, содержат подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, данное заключение составлено экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющими высшее образование и стаж экспертной деятельности.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения суд исходит из следующего. 

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

С учетом изложенного, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения суд учитывает в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Из дополнительного экспертного заключения №... от **.**.**, составленного ООО «****» ********** усматривается, что при определении окончательной рыночной стоимости выкупаемого жилого помещения в размере **** рублей по состоянию на **.**.** без учета рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, земельного участка, эксперты применили сравнительный (рыночный) метод исследования объекта оценки, взяв за основу для оценки рыночную стоимость 1 кв. м. аналогов 3-х комнатных квартир, выставленных недавно на продажу в **********. Средняя стоимость 1 кв.м. исследуемой квартиры определена в размере **** рублей, с коррекцией на торг 5 %. Средняя стоимость квартиры составила (**** рублей***** кв.м.)= **** рубль (т. 2 л.д. 108).

При этом из дополнительного экспертного заключения №... от **.**.** не следует, что экспертами при определении рыночной стоимости выкупаемого жилого помещения без учета рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, земельного участка, как это было поставлено на разрешение экспертов, проводилось какое-либо уменьшение (корректировка) на рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, земельного участка.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что экспертами ООО «****» ********** неверно выведена окончательная рыночная стоимость жилого помещения в размере **** рублей без учета рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, земельного участка. 

При таких обстоятельствах, размер возмещения за жилое помещение с учетом рыночной стоимости доли истцов в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, будет составлять **** рублей.

К числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, необходимо отнести суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Изымаемое жилое помещение расположено в ********** года постройки. Капитальный ремонт МКД №... по ********** в ********** в **** году. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено, при этом примерная периодичность капитального ремонта жилых здании в нормальных условиях эксплуатации с деревянными перекрытиями составляет 10-15 лет. Своевременное проведение капитального ремонта дома могло исключить необходимость его сноса и изъятие земельного участка для муниципальных нужд.

Таким образом, поскольку указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, собственниками дом не снесен, что является основанием для изъятия земельного участка и жилых помещений такого дома для муниципальных нужд, указанная обязанность ответчиком в установленном законом порядке не исполнена, суд, принимая во внимание заключение эксперта, приходит к выводу о частичном удовлетворении иска.

При этом суд считает, что поскольку на момент рассмотрения спора между истцом и ответчиком не было заключено соглашение об условиях изъятия земельного участка, не определена стоимость жилого помещения, суд приходит к выводу, что в пользу ФИО1 подлежит взысканию возмещение за изымаемое жилое помещение общем размере 2 220 100 рублей 07 копеек.

В силу ч.1 ст.235 ГК РФ право собственности может быть прекращено при отчуждении собственником своего имущества другим лицам отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу ч. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка. 

В данном случае производится изъятие спорного жилого помещения путем выкупа, и после принятия решения о выкупе жилого помещения, право собственности ФИО1 на жилое помещение подлежит прекращению.

В силу ст. 218 п. 2 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию МР «Печора».

Принимая во внимание, что судом установлена необходимость изъятия путем выкупа квартиры у ФИО1 по цене 2 220 100 рублей 07 копеек, то после принятия решения о выкупе жилого помещения, право собственности ФИО1 на ********** в ********** общей площадью **** кв.м., подлежит прекращению.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При подаче в суд встречного искового заявления ФИО1 уплатил государственную пошлину в размере **** рублей, что следует из квитанции №... от **.**.** (т. 2 л.д. 146).

При частичном удовлетворении встречного иска ФИО1 в его пользу подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлине пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 6152,70 рублей (85 % от удовлетворенных исковых требований).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд:

РЕШИЛ:

Иск Комитета по управлению муниципальной собственностью МР «Печора» к ФИО1 об определении рыночной стоимости квартиры для заключения соглашения по изъятию недвижимости для муниципальных нужд удовлетворить частично.

Встречный иск ФИО1 к Комитету по управлению муниципальной собственностью МР «Печора» об установлении выкупной цены квартиры, подлежащей изъятию в связи со сносом жилого дома, удовлетворить частично.

Взыскать с администрации муниципального района «Печора» в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью МР «Печора» за счет казны муниципального образования муниципального района «Печора» в пользу ФИО1 выкупную стоимость ********** в ********** ********** с учетом стоимости доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом в размере 2 122 550 рублей; компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в размере 97 550 рублей 07 копеек; расходы на оплату государственной пошлины в размере 6152 рублей 70 копеек.

После выплаты компенсации, прекратить право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: **********, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа.

После выплаты компенсации, признать за муниципальным образованием МР «Печора» право муниципальной собственности на квартиру, расположенную по адресу: **********.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и аннулирования предыдущих записей о праве Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (Печорский отдел).

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Печорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено **.**.**.

Председательствующий И.В. Филиппова