Дело № 3а-22/2022 

УИД 76OS0000-01-2021-000589-29

Мотивированное 

решение

 изготовлено 1 февраля 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 18 января 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

с участием представителя административного истца ФИО2, действующей по доверенности от 15 ноября 2021 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-финансовая компания «Эколлайн» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО «Инвестиционно-финансовая компания «Эколлайн» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором административный истец с учетом последующего уточнения требований просит установить кадастровую стоимость следующих объектов:

-земельного участка площадью 12 628 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 741 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-земельного участка площадью 82 000 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 3 403 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-земельного участка площадью 39 888 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 2 378 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-земельного участка площадью 36 136 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 1 920 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-земельного участка площадью 74 061 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 4 765 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований в иске указано, что административному истцу на праве собственности принадлежат вышеуказанные земельные участки. Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н по состоянию на 1 января 2019 года утверждена кадастровая стоимость данных земельных участков (кадастровый номер № - 2 382 995,78 рублей, кадастровый номер № - 17 299 499 рублей, кадастровый номер № - 8 415 151,42 рублей, кадастровый номер № - 7 623 593,85 рублей, кадастровый номер № - 13 975 851,35 рублей). Указанная кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость названных выше земельных участков (кадастровый номер № - 741 000 рублей, кадастровый номер № - 3 403 000 рублей, кадастровый номер № - 2 378 000 рублей, кадастровый номер № - 1 920 000 рублей, кадастровый номер № - 4 765 000 рублей), определенную на основании отчета об оценке от 14 октября 2021 года №362/2021, подготовленного оценщиком ООО «Яр-Оценка». Права и обязанности административного истца, как собственника объектов недвижимости и плательщика земельного налога, нарушены, поскольку размер земельного налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности (л.д.48) ФИО2 уточненные исковые требования поддержала по изложенным основаниям, просила их удовлетворить. Дала пояснения по тексту искового заявления. 

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором указано на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости спорных объектов. Представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости земельных участков.

От заинтересованного лица Управления Росреестра по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление Росреестра по Ярославской области не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление Росреестра по Ярославской области оставило на усмотрение суда. 

Заинтересованным лицом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя; разрешение административного иска оставлено на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо администрация сельского поселения Красный Профинтерн Некрасовского муниципального района Ярославской области ходатайствовала о проведении судебного заседания без участия представителя, решение по делу оставлено на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» надлежаще извещено о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание представителя не направило.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца ФИО2, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Яр-Оценка» ФИО3, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административный истец является собственником вышеуказанных земельных участков. Данное обстоятельство подтверждено выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 27 декабря 2021 года и свидетельствами о государственной регистрации права от 19 декабря 2009 года, 14 декабря 2015 года, 20 ноября 2015 года.

Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н утверждена кадастровая стоимость названных ниже объектов по состоянию на 1 января 2019 года:

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 382 995,78 рублей (№ п/п 133259), 

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 17 299 499 рублей (№ п/п 136171),

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 8 415 151,42 рублей (№ п/п 136182),

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 7 623 593,85 рублей (№ п/п 136183),

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 13 975 851,35 рублей (№ п/п 136368) (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости – л.д.29-33).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации (абзац 1 пункта 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 1 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации), нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации (Решение муниципального Совета сельского поселения Красный Профинтерн Некрасовского муниципального района от 15 ноября 2019 года № 11 «Об установлении земельного налога на территории сельского поселения Красный Профинтерн»). Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего земельного участка. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости в отношении названных выше земельных участков, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «Яр-Оценка» от 14 октября 2021 года №362/2021. Согласно данному отчету по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость следующих объектов составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № - 741 000 рублей, 

-земельного участка с кадастровым номером № - 3 403 000 рублей, 

-земельного участка с кадастровым номером № - 2 378 000 рублей, 

-земельного участка с кадастровым номером № - 1 920 000 рублей, 

-земельного участка с кадастровым номером № - 4 765 000 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию и составлению отчета об оценке объекта оценки регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оценивая отчет ООО «Яр-Оценка» от 14 октября 2021 года №362/2021 по правилам статьи 84 КАС РФ, суд считает его допустимым доказательством.

Оценщик ФИО3 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», ее ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Отчет содержит точное описание объектов оценки с указанием их количественных, качественных характеристик с учетом индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объектов, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Оценщиком обоснован выбор метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Корректировки по объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обосновано и подтверждено ссылками на достоверные источники. Расчеты не содержат явных методических или арифметических ошибок и являются правильными. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

В возражениях административным ответчиком высказаны замечания к отчету ООО «Яр-Оценка» в части подбора объектов-аналогов.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611).

В соответствии с подпунктом «б» и подпунктом «в» пункта 22 ФСО №7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Оценщиком произведен анализ рынка, проанализировано достаточное количество предложений для расчета рыночной стоимости объектов оценки, по итогам отобраны объекты из сегмента земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. В отчете прописан принцип подбора аналогов, что подтверждает выполнение оценщиком требований федеральных стандартов оценки. Использование объекта-аналога №3 в отчете оценщиком обосновано. Оснований для вывода о несоответствии объекта-аналога №3 объекту исследования, не имеется.

Объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Предложенные административным ответчиком объекты не могут использоваться с расчетах поскольку объявление содержит противоречивую информацию, объект не идентифицирован (предложение №1 - 

<

адрес>); отсутствует дата объявления, в архиве объявления дата объявления относится к 2015 году, объект не идентифицируется (предложение №2 – 

<

адрес>); земельный участок размежеван, поэтому не может являться аналогом (предложение №3 – 

<

адрес>); в тексте объявления отсутствует кадастровый номер, на публичной кадастровой карте земельный участок под кадастровым номером № имеет иную форму и иные очертания (предложение №4 – 

<

адрес>).

Доказательства, подтверждающие возможность влияния на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки в случае использования в расчетах предлагаемых административным ответчиком объектов, не представлены.

Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО №7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. 

Проанализировав описание, карты, визуально осмотрев местоположение объектов оценки, оценщик не установил оснований для применения повышающей корректировки в размере 1,24, поскольку объекты оценки не расположены на берегу водоема.

Показания свидетеля ФИО3 не содержат противоречий, согласуются с содержанием отчета и материалами дела, доказательства, которые могли бы поставить под сомнения показания свидетеля, не представлены. Показания свидетеля основаны на результатах проведенных исследований рыночной стоимости объектов недвижимости, справочных материалах, применяемых в оценочной деятельности. В связи с этим оснований для критической оценки показаний свидетеля не имеется.

Иных возражений относительно достоверности выводов отчета ООО «Яр-Оценка» лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости спорных земельных участков, установленной на основании отчета ООО «Яр-Оценка», административный ответчик каких-либо доказательств иной стоимости не представил, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявил.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов недвижимости в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было подано в суд 1 декабря 2021 года, то в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указанную дату следует считать днем обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 12 628 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 741 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 82 000 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 3 403 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 39 888 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 2 378 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 36 136 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 1 920 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 74 061 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 4 765 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 1 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина