Дело № 2-64/2025

74RS0002-01-2024-002420-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

05 марта 2025 года г. Челябинск

Центральный районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи А.В. Ус, 

при секретаре Э.Д. Мерхановой, 

с участием представителя истца ФИО1,

представителей ответчика ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ООО «Терема» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском (в редакции измененных исковых требований) к ООО «Терема» о защите прав потребителя, в котором просит взыскать неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта недвижимости в размере 618912 рублей, расходы на устранение недостатков квартиры в размере 59875,33 рублей, штраф в размере 50 % от присужденной в пользу истца суммы, неустойку за период с 16.12.2023 г. по 18.12.2024 г. в размере 33984900 рублей с перерасчетом на дату вынесения решения, компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей, расходы на составление экспертного заключения в размере 70000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 40000 рублей, расходы на копировальные услуги в размере 1500 рублей, расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2720 рублей, расходы на отправление досудебной претензии в размере 314 рублей, расходы на отправление уведомления в размере 314 рублей, расходы на отправление искового заявления ответчику в размере 200 рублей, а также в связи с выплатой застройщиком суммы расходов на устранение недостатков в жилом доме в размере 59875,33 рублей, просил решение суда в указанной части не приводить в исполнение. 

Требования по иску мотивированы тем, что 31.05.2022 г. между ФИО4 и ООО «Терема» был заключен договор купли-продажи будущей недвижимости №, по которому истец приобрел земельный участок и индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 9210000 рублей. Застройщиком является ООО «Терема». Право собственности истца на указанную недвижимость зарегистрировано в установленном порядке. Согласно договору купли-продажи будущей недвижимости недвижимое имущество было построено продавцом с выполненной черновой отделкой. Согласно акту осмотра недвижимости от 13.01.2023 г. собственник указал перечень работ, для устранения выявленных им недостатков при осмотре помещения, также в акте осмотра был указан срок для устранения выявленных недостатков. 06.02.2023 г. между ФИО4 и ООО «Терема» был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, согласно которому истец принял недвижимое имущество, при условии, что ответчик завершает работы, указанные в п.3 акта приема-передачи недвижимого имущества от 06.02.2023 г. в согласованные сроки. 27.03.2023 г. ответчик направил уведомление о завершении работ и передаче объекта недвижимости, однако указанные истцом недостатки объекта недвижимости устранены не были. 20.05.2023 г. истцом была направлена претензия в ООО «Терема» с просьбой устранить указанные в претензии недостатки в кратчайшие сроки, так как эксплуатация дома с перечисленными недостатками невозможна. Истцом в период эксплуатации обнаружены недостатки квартиры, стоимость устранения которых составляет 618912 рублей. Ответчиком указанная стоимость устранения недостатков в досудебном порядке не возмещена, в связи с чем, истец обратился в суд с иском. 

Представитель истца ФИО1, в судебном заседании требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме на основании доводов, изложенных в письменных возражениях. 

Представители ответчика ФИО2, ФИО3, в судебном заседании с иском не согласились, на основании доводов, изложенных в письменных отзывах на исковое заявление.

Истец ФИО4, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, сведений о причине неявки суду не представил.

На основании ст. 167 ГПК РФ судом решен вопрос о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Пункт 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 указанного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 475 Гражданского кодекса РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 477 Гражданского кодекса РФ если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Аналогичные положения, связанные с передачей продавцом покупателю товара ненадлежащего качества содержатся в Законе Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Так в соответствии со статьей 4 Закона РФ «О защите прав потребителей», продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям.

Согласно статье 18 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

В судебном заседании установлено и подтверждается письменными материалами дела, что 31.05.2022 г. между ООО «Терема» (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен договор № купли-продажи будущей недвижимости, в соответствии с которым продавец обязуется в будущем передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество, а именно: 1.1.1 жилое здание (индивидуальный жилом дом В72, тип дома М2), общей площадью 80,8 кв.м., которое будет закончено строительством и введено в эксплуатацию не позднее 31.12.2022 г., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №; 1.1.2 земельный участок с кадастровым номером № площадью 544 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, земельный участок 16 б, занятый жилым домом и необходимый для его использования Согласно п. 4.1. вышеуказанного договора сторонами согласован срок передачи объекта не позднее 31 марта 2023 года (п.1.1, том 1 л.д.8-9).

В соответствии с п.1.2, п.1.3, п.1.4 договора купли-продажи от 31.05.2022 г., свойства и характеристики объекта указаны в Приложении №, которое является неотъемлемой частью договора. Характеристики Объекта являются проектными. На основании данных кадастрового инженера, полученных после обмеров завершенного строительством объекта недвижимости, объекту присваивается фактический номер и уточняется площадь объекта. Земельный участок принадлежит на праве собственности ООО «Терема». 

По договоренности между сторонами цена договора составляет 9210000 рублей, в эту цену входит стоимость объекта и земельного участка объекта, исходя из стоимости 1 кв.м. объекта в размере 82921 рублей и стоимости 1 кв.м. земельного участка объекта в размере 4614 рублей, НДС не предусмотрен (п.2.1).

По соглашению сторон объекты недвижимости оцениваются в следующем порядке: стоимость объекта указанного в п.1.1.1 настоящего договора составляет 670000 рублей, стоимость земельного участка, указанного в п.1.1.2 настоящего договора составляет 2510000 рублей (п.2.2).

Согласно п. 2 дополнительного соглашения № от 10.08.2022 г. к договору № купли-продажи будущей недвижимости от 31.05.2022 г., стороны договорились внести изменения, в том числе в пункт 3.2.6 договора и изложить их нижеуказанной редакции: в день подписания Дополнительного Соглашения № от 10.08.2022 г. к Договору № купли-продажи будущей недвижимости от 31.05.2022 г. Покупатель обязан заключить договор на обслуживание общего имущества комплекса (общепоселочного имущества) с управляющей компанией, обслуживающей ЖК «Город Эльтаун», а в течение 3 (трех) дней также с другими организациями, оказывающими коммунальные и эксплуатационные услуги. Обязанность по оплате указанных в настоящем пункте услуг возникает у Покупателя с даты подписания Акта приема-передачи либо с даты регистрации права собственности (в зависимости от того, какое событие наступит ранее). До момента заключения договора с организациями, оказывающими коммунальные услуги возмещать Продавцу или иному уполномоченному им лицу стоимость потребленных коммунальных услуг ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за расчетным (том 1 л.д.11-12). 

В соответствии со справкой ООО «Терема» от 06.02.2023 г., ФИО4 произвел оплату по договору купли-продажи в полном объеме (том 1 л.д.20).

Застройщиком указанного дома является ООО «Терема». 

13.01.2023 г. составлен акт осмотра объекта недвижимости, в соответствии которым представитель застройщика и истец определили перечень работ, необходимых для выполнения обязательств по договору:

-прихожая: выполнить монтаж эл.шкафа, монтаж приточной вентиляции, срок устранения недостатков-31.03.2023 г.,

-оконные конструкции: монтаж приточной вентиляции, срок устранения недостатков-31.03.2023 г.,

-фасад: нанести финишный слой на цоколь, срок устранения недостатков-31.10.2023 г., монтаж декоративной отделки фасада деревом, срок устранения недостатков-28.04.2023 г.,

-кухня-гостиная: монтаж конвектора витражной конструкции-31.03.2023 г.,

-санузел: монтаж фанового стояка- срок устранения недостатков-31.03.2023 г., монтаж радиатора- срок устранения недостатков- 31.03.2023 г.,

-придомовая территория: монтаж террасы, монтаж ограждений, срок устранения недостатков-31.08.2023 г. (том 1 л.д.21). 

В соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества от 06.02.2023 г., в соответствии с условиями договора № купли-продажи будущей недвижимости от 31.05.2022 г., дополнительного соглашения № от 10.08.2022 г. к договору № купли-продажи будущей недвижимости от 31.05.2022 г., покупатель передает, а продавец принимает недвижимое имущество: 1.1. жилое здание (индивидуальный жилом дом В72), общей площадью 84,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: №, а также 1.2 земельный участок с кадастровым номером № площадью 544 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, занятый жилым домом и необходимый для его использования. Кроме того, в акте указано о том, что состояние недвижимого имущества полностью соответствует условиям договора № купли-продажи будущей недвижимости от 31.05.2022 г. Покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимого имущества, установленным путем осмотра перед подписанием данного акта, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. При этом по инициативе покупателя стороны согласовали досрочную передачу недвижимого имущества по договору до завершения работ, указанных в акте осмотра от 06.02.2023 г. Сроки завершения работ, указанных в акте осмотра от 06.02.2023 г. сторонами согласованы. Перечень, подлежащих выполнению работ не являются недостатками и по ним не могут быть предъявлены требования, связанные с нарушением сроков выполнения работ по договору. Для завершения работ покупатель обязуется передать продавцу недвижимое имущество по акту приема-передачи (том 1 л.д.22-23).

Согласно акту приема-передачи документации на объект недвижимости, застройщик передал, а собственник принял следующие документы: инструкцию на объект (оригинал), технический план (оригинал), технический паспорт (оригинал), постановление о присвоении почтового адреса (копия), акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон (копия), акт разграничения имущественной принадлежности (копия), акт о готовности сетей газопотребления газоиспользующего оборудования объекта капитального строительства к подключению (технологическому присоединению)- копия, акт о передаче газопотребляющего оборудования (с образцом для заполнения)-оригинал, паспорт на входную дверь-оригинал, что подтверждается подписью собственника дома ФИО4, что в судебном заседании сторонами не оспаривалось, судом под сомнение не ставится. Также истец при подписании акта уведомлен, что паспорт на электросчетчик (оригинал) находится в АТЭК 74 (п. 9 Акта), паспорт на газовый котел с гарантийным талоном (оригинал) находится в ГЭС (п. 7 Акта) (том 1 л.д.24).

В соответствии с уведомлением от 27.03.2023 г., направленным в адрес ФИО4, ООО «Терема» (продавец) уведомило о завершении работ, указанных в акте осмотра объекта недвижимости от 13.01.023 г. и готовности передачи объектов недвижимости: 1.1. жилое здание (индивидуальный жилом дом В72), общей площадью 84,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: №, а также 1.2 земельный участок с кадастровым номером № площадью 544 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, занятый жилым домом и необходимый для его использования. В связи с чем, в течение 3 рабочих дней с момента получения уведомления просили явиться для приемки работ (л.д.27).

20.05.2023 г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия, в котором истец указал что, эксплуатация дома, с перечисленными в претензии недостатками невозможна, в связи с чем, просил устранить их в кратчайшие сроки и передать дом в готовом к эксплуатации виде по договору продажи. Также просил учесть, что срок сдачи готового к эксплуатации дома 31.03.2023 г., поэтому просил рассчитать средства к возврату и возместить за просрочку срока сдачи готового к эксплуатации дома (том 1 л.д.28). 

На указанную претензию ООО «Терема» был дан письменный ответ по каждому требованию истца, а также указано на то, что строительный объект: индивидуальный дом В-72, расположенный по адресу: 

<

адрес>Б, приобретен в черновой отделке, что подразумевает проведение строительно-монтажных работ по чистовой отделке силами собственника объекта. Недостатки, которые бы могли помешать проведению внутридомовых работ, отсутствуют (том 1 л.д.30-32). 

31.05.2023 г. комиссией в составе представителя застройщика и истца, было установлено, что при осмотре спорного объекта выявлены следующие недостатки:

-документация: отсутствует оригинал Паспорта на счетчик ХВС, отсутствует Паспорт на оконные и витражные конструкции, отсутствует Исполнительная схема отопления, отсутствует Исполнительная схема прокладки труб- срок устранения-31.05.2023 г.

-домовая территория: загрязнение тротуарной плитки строительными смесями на территории парковки, отсутствует цокольный дефлектор; общее по объекту: наличие мелкого строительного мусора, закоксованность в верхней части закрывающихся механизмов витража (выход на террасу), повреждена герлен-лента на входной двери, плесень в нижней части витража (выход на террасу); сети: ржавчина на воздуховоде газового котла со стороны помещения, наличие строительной пыли на крышке котла, в соответствии с договором срок устранения указанных замечаний составляет 45 дней. Кроме того, указано о необходимости получения, указанных в акте документаций для эксплуатации объекта (л.д.33).

31.05.2023 г. ООО «Терема» в адрес ФИО4 направило письменный ответ на претензию, в котором указано, что по результатам проведенного совместного осмотра 26.05.2023 г. в составе комиссии указанных представителей застройщика и ФИО4, по требованиям истца указано следующее:

-по предоставлению оригинала Паспорта на счетчик, Исполнительной схемы отопления, Исполнительной схемы прокладки труб, просят согласовать дату и время для их получения. Также указано, что Паспорт на оконные и витражные конструкции выдан истцу 26.05.2023 г.,

-смонтирован приточный клапан, в подтверждении чего приложили фотографии,

-по результатам осмотра подтвержден недостаток: «наличие мелкого строительного мусора», замечание устранено 30.05.2023 г.,

-по результатам осмотра подтвержден недостаток: «загрязнение тротуарной плитки строительными смесями на территории парковки», в соответствии с договором срок устранения замечания составляет 45 дней,

-электроснабжение дома обеспечено, внешние сети заведены в дом, фотографии работоспособности сети приложены, мультиметр показывает наличие тока в кабеле, приложили подтверждающие фотографии. Указано, что для подключения электроснабжения истцу необходимо обратиться в офис застройщика, предварительно согласовав дату и время,

-водоснабжение дома обеспечено, внешние сети заведены в дом. Фотографии работоспособности сети приложены, манометр показывает давление воды в системе. Указано, что для подключения водоснабжения истцу необходимо обратиться в офис застройщика, предварительно согласовав дату и время,

-по результатам осмотра подтвержден недостаток: «наличие строительной пыли на крышке котла», замечание устранено 30.05.2023 г.,

-по результатам осмотра подтвержден недостаток: «отсутствует цокольный дефлектор», замечание устранено 27.05.2023 г.,

-по результатам осмотра подтвержден недостаток: «закоксованность в верхней части закрывающихся механизмов витража (выход на террасу)», замечание устранено 29.05.2023 г.,

-по результатам осмотра подтвержден недостаток: «повреждена герлен-лента на входной двери», в соответствии с договором срок устранения замечания составляет 45 дней,

-по результатам осмотра подтвержден недостаток: «плесень в нижней части витража (выход на террасу)», замечание устранено 30.05.2023 г., в подтверждении чего приложили фотографии,

-по результатам осмотра подтвержден недостаток: «ржавчина на воздуховоде газового котла со стороны помещения», в соответствии с договором срок устранения замечания составляет 45 дней (том 1 л.д.34-43).

На обращение истца о переоформлении документов о технологическом присоединении к электрическим сетям в отношении объекта- жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, ООО «АТЭК74» сообщило, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № имеется действующий договор на технологическое присоединение к электрическим сетям с застройщиком ООО «Терема», в связи с чем, переоформление документов технологического присоединения не представляется возможным (том 1 л.д.44).

08.02.2024 г. ООО «Газэнергосервис» подключило спорный дом к сети газораспределения, что подтверждается договором №, актом готовности сетей, актом о подключении (том 3 л.д.155-180).

Право собственности истца зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН (том 1 л.д.13-16).

Рассматривая требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу ч.3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как указывает представитель ответчика, в связи с досрочной передачей объекта по инициативе ФИО4 осмотр объекта произведен Покупателем и Продавцом 13.01.2023 г., по итогам которого сторонами составлен Акт осмотра объекта недвижимости от 13.01.2023 г., в котором указан перечень и срок выполнения работ, необходимых для выполнения обязательств по Договору, поскольку объект находился на стадии отделочных и строительных работ. По инициативе ФИО4 в целях получения кредитных средств по пониженной ипотечной ставке ООО «Терема» досрочно передало объект и земельный участок истцу, что подтверждается Актом приема-передачи недвижимого имущества от 06.02.2023 года. Согласно п. 3 вышеуказанного акта указано, что объекты передаются ФИО4 досрочно по его инициативе. При этом ответчик продолжил выполнять работы на Объекте, для этого истец передал ответчику объект, для завершения работ указанных в акте осмотра от 13.01.2023 г., что подтверждается п.1. и п. 2 Акта приема-передачи недвижимого имущества от 06.02.2023 г.. Ответчиком 30.03.2023 г. в адрес истца было направлено Уведомление о завершении работ и передачи объекта. 30.03.2023 г. ФИО4 произведен осмотр объекта и подписан Акт о завершении работ и приема-передачи недвижимого имущества от 31.03.2023 г., что подтверждаются материалами дела, обратного суду не представлено, в связи с чем, суд приходит к выводу, что дом и земельный участок были переданы истцу в срок, предусмотренный договором купли-продажи, что подтверждается Актом о завершении работ и приема передачи недвижимого имущества от 31.03.2023 г. (том 1 л.д. 181-182), оснований для взыскания неустойки за нарушение срока передачи объектов не имеется.

Довод истца о не возможности эксплуатировать объект без запрошенных им документов являются необоснованными, опровергаются имеющимся в материалах дела актом приема передачи документации на объект. Кроме того, ответчик уведомлял истца о возможности получения оставшихся документов, для чего истцу необходимо было согласовать день и время для получения. 

Также довод истца о не возможности эксплуатации объекта ввиду невозможности заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями и отсутствием на объекте электричества и воды, опровергается представленным в материалы дела Инструкцией по эксплуатации объекта, в котором указано о заключении договора с ресурсоснабжающими организациями (глава 8), (том 1 л.д. 193-211).

Кроме того, истец был извещен о наличии электричества и водоснабжения на объекте, что подтверждается уведомлением исх. № от 31.05.2023 г. (том 1 л.д. 34-35), уведомлением исх. № от 31.05.2023 г. (том 1 л.д. 37)). 

В соответствии с ответом на запрос суда ООО «Газэнергосервис» ( л.д. 55 т.3) ФИО4 обращался с заявлением о заключении договора о подключении газоиспользующего оборудования к сети газораспределения в рамках ло газификации и просил подключить дом к газу, находящийся по адресу: 

<

адрес>Б. В первом случае ФИО4 была подана заявка о подключении газоиспользующего оборудования к сети газораспределения в рамках догазификации заявка №, но в последующей заявитель договор подписать отказался, в связи с чем заявка 11.09.2023 г. была отменена. Во втором случае, ФИО4 подал заявку № от 06.12.2023 года. В дальнейшем был заключен договор № ТП-Д-17/2023, который был подписан марковым А.Г. простой электронной подписью. 08.02.2024 года ООО «Газэнергосервис» подключило жилой дом. 

Из ответа на запрос суда от 17.02.2025 г. ПАО «Россети Урал» ( л.д.181 т.3) сообщило что заявок на технологическое присоединение дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>Б в адрес ПАО Россети Урал» не поступало.

Учитывая изложенное, вины ответчика в том, что дом не был подключен к газо и энергоснабжению, не имеется.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что истцу был передан объект в состоянии, пригодном для его эксплуатации, водоснабжением и электроснабжением объект обеспечен, а заключение или не заключение прямых договоров с ресурсосберегающей организацией не влияют на возможность эксплуатации объекта. 

Из содержания положений ст. 755 ГК РФ следует, что, приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, покупатель приобрел (как потребитель) и право требования к застройщику (подрядчику) об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в пределах пяти лет (в отношении объекта недвижимости), поскольку гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются. 

Как утверждает истец, в процессе эксплуатации жилого помещения был выявлен ряд строительных недостатков дома. 

В соответствии с заключением специалиста № от 20.11.2023 г. ФИО5, стоимость работ, услуг и материалов, необходимых для устранения строительных выявленных недостатков (дефектов) жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на дату проведения исследования с учетом необходимого округления составляет 651479 рублей (том 1 л.д.60-99).

Претензия истца о возмещении указанной суммы оставлена ответчиком без удовлетворения. 

В ходе рассмотрения дела, ответчик, не согласившись с размером ущерба, заявленным истцом ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением Центрального районного суда г. Челябинска по делу была назначена судебная экспертиза, производство которого поручено эксперту ООО «Центр Независимых Экспертиз» ФИО6 (том 2 л.д.232-233).

В соответствии с заключением судебной экспертизы №, по результатам проведенного исследования можно сделать вывод о том, имеются строительные недостатки в доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, которые существовали на день принятия, не могли быть обнаружены покупателем самостоятельно, без привлечения специалиста в области строительства, не обладающим специальными познаниями, не применяя измерительных инструментов. Среднерыночная по региону стоимость устранения всех выявленных недостатков составляет 59918,46 рублей. Среднерыночная по региону стоимость устранения скрытых недостатков составляет 59875,33 рублей (том 3 л.д.3-75). 

Заключение судебного эксперта является полным, мотивированным, выполнено с соблюдением требований ст. 86 ГПК РФ, эксперт имеет соответствующую квалификацию, образование, что подтверждается приложенными к заключению свидетельствами и сертификатами, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации), заключение эксперта содержит полные, мотивированные ответы на все поставленные вопросы, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется. 

Таким образом, при определении суммы ущерба, причиненного истцу, суд находит возможным руководствоваться выводами эксперта ФИО6.

Доказательств, опровергающих заключение эксперта либо ставящих под сомнение сделанные экспертом выводы, сторонами не представлено.

Ответчиком не представлено доказательств отсутствия его вины в возникновении вышеуказанных строительных недостатков, которые потребители не могли обнаружить при приемке дома от покупателя, а также не представлено доказательств злоупотребления истцом правами. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым, применяя статью 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

Суд отмечает, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующими лицами расходы (в том числе на приобретение нового материала без учета износа), но и расходы, которые эти лица должны будут произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать от ответчика возмещения ему денежной суммы в размере 59875,33 рублей, в виде компенсации расходов, необходимых для устранения недостатков переданного ему жилого помещения. 

Суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности и правильности заключения судебной экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта. Содержание заключения является мотивированным, логичным, последовательным и полным. Заключение содержит подробное описание произведенных исследований, выводы эксперта основаны на анализе материалов дела, натурного осмотра квартиры, с использованием приборов и оборудования для измерительного контроля. Эксперт имеет специальную подготовку и надлежащую квалификацию.

Кроме того, судом отмечается, что экспертом даны письменные ответы на возникшие у сторон вопросов по заключению, в связи с чем, заключение принимается судом как достоверное и допустимое доказательство.

Допрошенная в ходе судебного заседания свидетель ФИО7 пояснила, что провела встречу с истцом при покупке дома, все моменты были оговорены. При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества проектная документацию не выдается и не публикуется, все условия оговариваются в договоре купли-продажи. Поскольку истец говорил о том, что ему необходимо приступать к ремонту и для дизайнера необходим хоть какой-то план жилого помещения, ФИО4 был выдан старый проект на дом, от другого юридического лица. И ФИО4 об этом был предупрежден. Также пояснила, что ФИО4 неоднократно осматривал дом до заключения договора купли-продажи и только после этого его подписал.

Показания указанного свидетеля суд принимает во внимание, оснований сомневаться в его достоверности у суда не имеется, они являются последовательными и не противоречат письменным материалам дела.

Указанный довод свидетеля подтверждается, представленным в материалы дела проектом ООО «ЭЛЬТАУН-НЕКСТ» 2020 г. (том 3 л.д.129-139).

Из материалов дела усматривается, что квартира приобретена истцом у ответчика на основании договора купли-продажи, в связи с чем, положения ст.10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ (ред.26.12.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326 (ред. от 26.12.2024) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», к возникшим правоотношениям между истцом и ответчиком применению не подлежат.

Поскольку ответчиком расходы по устранения недостатков возмещены истцу в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 15.12.2023 г. в размере 8821,15 рублей и от 18.12.2024 г. в размере 51054,18 рублей, решение суда в указанной части не подлежит исполнению.

Согласно п. 1 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Удовлетворение требований потребителя о безвозмездном устранении недостатков, об изготовлении другой вещи или о повторном выполнении работы (оказании услуги) не освобождает исполнителя от ответственности в форме неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы (оказания услуги).

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

В соответствии со ст. 30 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» недостатки работы (услуги) должны быть устранены исполнителем в разумный срок, назначенный потребителем. Назначенный потребителем срок устранения недостатков товара указывается в договоре или в ином подписываемом сторонами документе либо в заявлении, направленном потребителем исполнителю.

За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.

В случае нарушения указанных сроков потребитель вправе предъявить исполнителю иные требования, предусмотренные пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона.

Статьей 22 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В силу пункта 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей, за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента от цены товара.

Как следует из материалов дела, досудебная претензия истца была получена ответчиком 06.12.2023 г. (том 1 л.д.101-104). 

Таким образом, требования истца о взыскании неустойки подлежат удовлетворению за период с 17.12.2023 г. по 18.12.2024 г. в размере 33892800 рублей (9210000*1%*368). 

Учитывая все обстоятельства дела, принимая во внимание период допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства и компенсационную природу неустойки, доводы и просьбу ответчика о необходимости применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, то обстоятельство, что негативные последствия для истца отсутствовали, поскольку приведенные в иске строительные недостатки не препятствовали в использовании жилого помещения, размер устранения недостатков-59875,33 рублей, суд полагает, что размер неустойки в сумме 20000 рублей в наибольшей степени способствующий установлению баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями нарушения обязательства.

В соответствии со ст.15 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по договору в долевом участии в строительстве, суд считает, что ответчиком нарушены права истца на оказание качественной услуги в сфере строительства жилых помещений для личных нужд. 

При определении размера компенсации морального вреда причиненного истцу, в связи с нарушением прав потребителей, суд, с учетом фактических обстоятельств дела и индивидуальных особенностей потерпевшей, принимая во внимание характер причиненных нравственных страданий, а также требования разумности и справедливости, считает, что данный размер соответствует 2000 рублей и подлежит взысканию в пользу истца.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Исходя из размера взыскиваемых сумм, размер штрафа составит 40937,67 рублей (59875,33+20000+2000)/2)).

Вместе с тем, суд полагает, что с учетом всех приведенных выше обстоятельств, является обоснованным ходатайство ответчика о применении и к штрафу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

С учетом всех обстоятельств дела, а именно, суммы основного долга, того обстоятельства, что квартира использовалась истцом по назначению, соответственно, существенные негативные последствия для нее не наступили, суд считает необходимым снизить штраф до 5000 рублей.

Судом установлено, что истцом понесены расходы на оценку ущерба в размере 70000 рублей.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер. 

В материалы дела представлена квитанция от 01.12.2023 г. об оплате заключения специалиста в размере 70000 рублей (том 1 л.д.100). Данные расходы признаются судом необходимыми, поскольку они понесены в связи с получением доказательства, представленного в обоснование требований истца и цены иска, что соответствует положениям статей 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в размере 70000 рублей. 

Истцами за оказание юридических услуг уплачено исполнителю 40000 рублей, что подтверждается квитанцией от 05.12.2023 г., договором № на оказание юридических услуг от 05.12.2023 г. (том 1 л.д. 100, л.д.137).

В соответствии с п. 1 указанного договора, клиент поручает, а исполнитель принимает на себя обязательство по оказанию юридической консультации, составлению досудебной претензии, составлению искового заявления и по представительству интересов клиента при рассмотрении дела в суде 1-ой инстанции, в связи с обнаруженными недостатками товара, работы/услуги в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии с п.2 стоимость услуг определяется сторонами в размере 40000 рублей. 

Доказательств чрезмерно завышенной и экономически необоснованной суммы расходов на оплату услуг представителя не представлено. 

С учетом принципа разумности, учитывая сложность дела, количество судебных заседаний, цену иска, продолжительность рассмотрения дела, количество оказанных юридических услуг по делу, отсутствие прейскуранта, суд полагает возможным взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере 40000 рублей, что отвечает принципу разумности, оснований для снижения указанных расходов не имеется. 

Разрешая требования истца о возмещении расходов по оказанию копировальных услуг в размере 1500 рублей, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 договором № по оказанию копировальных услуг от 05.12.2024 г. заказчик получают, а исполнитель принимает на себя обязательство по печати досудебной претензии с приложениями, печати искового заявления с приложениями, печати иных документов, необходимых для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в связи с обнаруженными недостатками в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д.137).

Стоимость услуг по договору определяется в сумме 1500 рублей (п.2 договора от 05.12.2024 г.).

В материалы дела представлена квитанция об оплате 1500 рублей от 05.12.2023 г. (л.д.100), прейскурант цен на копировальные услуги суду не представлен.

Суд допускает, что указание в договоре года «2024» является опечаткой, поскольку услуги были оказаны в 2023 г., а также оплачены в 2023 г..

Согласно п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы представителя, необходимые для исполнения его обязательства по оказанию юридических услуг, например расходы на ознакомление с материалами дела, на использование сети "Интернет", на мобильную связь, на отправку документов, не подлежат дополнительному возмещению другой стороной спора, поскольку в силу статьи 309.2 ГК РФ такие расходы, по общему правилу, входят в цену оказываемых услуг, если иное не следует из условий договора (часть 1 статья 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статья 110 АПК РФ).

В предмет договора на оказание юридических услуг, входит, в том числе составление досудебной претензии, искового заявления, подготовка пакета документов в суд, т.е. расходы на копирование необходимых для исполнения ИП ФИО8 обязательств по оказанию юридических услуг, поэтому в отсутствие иного указания в договоре на оказание юридических услуг, названные услуги по копированию не подлежат отдельному возмещению ответчиком.

Кроме того, в договоре по оказанию копировальных услуг, заключенному между истцом и ИП ФИО8, указана только общая стоимость услуг в размере 1500 рублей, однако, из данного договора не следует какие именно документы и в каком количестве откопированы, какая стоимость копирования одного листа документа.

Так же истцом понесены расходы на нотариальную доверенность в размере 2720 рублей, что подтверждается записью в доверенности и справкой нотариуса (том 1 л.д.105-106).

В силу абзаца 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Как видно из представленной в материалы дела копии доверенности от 26.10.2023 года, доверенность, выданная истцом таким требованиям не соответствует, поскольку истец уполномочил указанных в доверенности лиц представлять ее интересы не только в суде, но и во всех государственных, административных органах, перед любыми юридическими и физическими лицами, в строительных компаниях, в прокуратуре и иных учреждениях, что допускает представление интересов истца не только по настоящему делу, но по иным спорам и исключает взыскание расходов на оформление доверенности в рамках настоящего дела.

Почтовые расходы, понесенные в связи с направлением уведомления в размере 314 рублей (том 1 л.д. 56-59), досудебной претензии в размере 315 рублей (том 1 л.д.101-104), искового заявления с приложенными документами в размере 200 рублей (том 1 л.д.107), на основании ст.94 ГПК РФ, суд относит к судебным издержкам, в связи с чем, полагает возможным взыскать в сумме 828 рублей (314+314+200) с ответчика в пользу истцов в равных долях.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от которой истец был освобожден при подаче иска в суд, взыскивается с ответчика в доход государства пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

Учитывая вышеизложенное, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в сумме 7000 рублей (4000+3000).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Терема» (№) в пользу ФИО4 (паспорт серии №) расходы на устранение недостатков в размере 59875,33 рублей, неустойку в размере 20000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 2000 рублей, штраф 5000 рублей, расходы на оценку в размере 70000 рублей, расходы на оплату услуг представителя 40000 рублей, почтовые расходы в размере 825 рублей.

Решение суда в части взыскания расходов на устранение недостатков в размере 59875,30 рублей в исполнение не приводить. 

В остальной части исковых требований ФИО4– отказать.

Взыскать с ООО «Терема» (№) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 7000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Центральный районный суд г. Челябинска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий п/п А.В. Ус

Копия верна. Решение не вступило в законную силу.

Судья А.В. Ус

Секретарь Э.Д. Мерханова

Мотивированное решение составлено 19 марта 2025 года.