Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Р. Ф.

11 июля 2017 г. г. Сочи

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе председательствующего Курина Ю.В., при секретаре судебного заседания Симованян К.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Раджич Братиславу о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения, взыскании денежных средств и выселении из жилого помещения, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с требованием к ответчику (уточненным в судебном заседании) о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о выселении ответчика из жилого помещение № общей площадью 73,3 кв.м., расположенного на первом этаже 

<

адрес> по пер. Теневому в г. Сочи, взыскании пени в размере 360 000 руб., взыскании задолженности по арендной плате в размере 427 890 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 43 592 руб., а также понесенных судебных расходов в размере 10 000 руб. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 заявленные исковые требования поддержал и пояснил суду, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи, в силу п. 1.1 которого покупатель обязуется приобрести в собственность, а продавец обязуется продать принадлежащее ему недвижимое имущество: помещение №, общей площадью 149 кв.м., расположенное на первом этаже 

<

адрес> по пер. Теневому в г. Сочи. Пунктами 1.2-1.3 предварительного договора стороны установили, что данный договор заключатся с целью юридического закрепления намерений сторон и регламентации их взаимоотношений в период подготовки к заключению договора купли-продажи. Стороны принимают на себя обязательства заключить договор купли-продажи помещения и подать сделку на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю после реального раздела жилого дома продавцом (истцом), выдела помещения и получения свидетельства о государственной регистрации права на помещение на свое имя. В соответствии с п.п. 3.1-3.2 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что стоимость помещения составляет 4 000 000 руб. Покупатель производит оплату помещения путем передачи денежных средств продавцу в следующем порядке: с рассрочкой платежа, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, с правом досрочного погашения платежа, на период рассрочки покупатель обязуется выплачивать арендную плату за пользование помещением в размере 20 000 руб. ежемесячно. Истец надлежащим образом выполнил принятые на себя обязательства по предварительному договору, однако по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчик свои обязательства по внесению денежных средств, предусмотренных п. 3.1 предварительного договора не выполнил. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, требованием об освобождении помещения и выплате денежных средств, в том числе пени по договору и арендной платы за пользование помещением. Пунктом 4.2 предварительного договора установлено, что за нарушение ответчиком срока по своей вине, установленного п. 3.2. предварительного договора, ответчик выплачивает истцу пеню в размере 0,1 % от сумы, указанной в п. 3.1. предварительного договора, за каждый день просрочки. При постановке на кадастровый учет жилому помещению был присвоен кадастровый №, была уточнена его площадь, которая стала равной 73,3 кв.м., и изменился номер данного объекта, который учтен как № в жилом 

<

адрес> по пер. Теневому в г. Сочи. Право собственности истца на помещение № общей площадью 73,3 кв.м., расположенное на 1 этаже жилого 

<

адрес> по пер. Теневой в г. Сочи зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, о чем сделана запись регистрации №. По этим основаниям просил расторгнуть предварительной договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, выселить ответчика из жилого помещение № общей площадью 73,3 кв.м., расположенного на первом этаже 

<

адрес> по пер. Теневому в г. Сочи, взыскать с ответчика в пользу истца пени в размере 360 000 руб., взыскать задолженность по арендной плате в размере 427 890 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 43 592 руб., а также понесенные судебные расходы в размере 10 000 руб. 

В судебном заседании ответчик ФИО3 возражал против удовлетворения исковых требований, и просил суд отказать в их удовлетворении.

Заслушав доводы и пояснения представителя истца, пояснения ответчика ФИО3, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности купли-продажи, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи, в силу п. 1.1 которого покупатель обязуется приобрести в собственность, а продавец обязуется продать принадлежащее ему недвижимое имущество: помещение №, общей площадью 149 кв.м., расположенное на первом этаже 

<

адрес> по пер. Теневому в г. Сочи. Пунктами 1.2-1.3 предварительного договора стороны установили, что данный договор заключатся с целью юридического закрепления намерений сторон и регламентации их взаимоотношений в период подготовки к заключению договора купли-продажи. Стороны принимают на себя обязательства заключить договор купли-продажи помещения и подать сделку на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю после реального раздела жилого дома продавцом (истцом), выдела помещения и получения свидетельства о государственной регистрации права на помещение на свое имя. В соответствии с п.3.1-3.2 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что стоимость помещения составляет 4 000 000 руб. Покупатель производит оплату помещения путем передачи денежных средств продавцу с рассрочкой платежа, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, с правом досрочного погашения платежа, на период рассрочки покупатель обязуется выплачивать арендную плату за пользование помещением в размере 20 000 руб. ежемесячно. 

Из материалов дела следует, что при постановке на кадастровый учет указанному в предварительном договоре купли-продажи жилому помещению был присвоен кадастровый №, была уточнена его площадь, которая стала равной 73,3 кв.м., и изменился номер данного объекта, который учтен как № в жилом 

<

адрес> по пер. Теневому в г. Сочи. Право собственности истца на помещение № общей площадью 73,3 кв.м., расположенное на 1 этаже жилого 

<

адрес> по пер. Теневой в г. Сочи зарегистрировано в ЕГРП, о чем ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. 

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом положений п.п. 1.1-1.3, 5.1 данного договора, следует, что данное соглашение по своей правовой природе и логико-юридическому смыслу является предварительным договором в смысле, придаваемом данному термину ст. 429 Гражданского кодекса РФ.

Пунктом 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ установлено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как следует из заключенного между истцом и ответчиком предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, данный договор не содержит срока заключения основного договора купли-продажи спорного помещения. Следовательно, основной договор должен был быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ 

Однако, как следует из пояснений сторон и подтверждается материалами дела, основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен не был.

Пунктом 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, истцом в материалы дела в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, свидетельствующих обращения к ответчику с требованием о заключении основного договора, равно как и доказательств обращения в суд с заявлением о понуждении ответчика к заключению основного договора купли-продажи. 

При таких обстоятельствах предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком, является прекращенным в силу требований закона. 

Следовательно, требование истца о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не подлежит удовлетворению ввиду того, что данный договор является прекращенным с ДД.ММ.ГГГГг. 

По этим же основаниям подлежит удовлетворению требование истца о выселении ФИО3 жилого помещения № общей площадью 73,3 кв.м., расположенного на первом этаже 

<

адрес> по пер. Теневому в г. Сочи, поскольку в силу ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, а ответчиком в материалы дела в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, подтверждающих законность его проживания в спорном жилом и владения данным имуществом.

Истцом заявлено требование к ответчику о взыскании арендной платы в размере 427 890 руб., которое не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Пунктом 3.2 предварительного договора установлено, что ответчик производит оплату помещения путем передачи денежных средств истцу в следующем порядке: с рассрочкой платежа, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, с правом досрочного погашения платежа, на период рассрочки покупатель обязуется выплачивать арендную плату за пользование помещением в размере 20 000 руб. ежемесячно.

Вместе с тем, данный предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком, является прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ 

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

При этом, у суда отсутствуют правовые основания признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ договором аренды ввиду следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьями 650-651 Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следовательно, с учетом буквального содержания п. 3.2 предварительного договора об обязанности ответчика уплачивать арендные платежи в течение 3 лет следует, что требование к форме договора сторонами соблюдено не было, следовательно, такой договор является незаключенным.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований истца о взыскании с ответчика арендной платы в размере 427 890 руб. надлежит отказать. 

По этим же основаниям не подлежит удовлетворению и требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 43 592 руб. за нарушение обязательства по внесению арендной платы.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 360 000 руб., которое не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Пунктом 4.2 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что за нарушение ответчиком по своей вине срока, установленного п. 3.2. предварительного договора, ответчик выплачивает истцу пеню в размере 0,1 % от суммы, указанной в п. 3.1. предварительного договора, за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Вместе с тем, ввиду того, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие, все обязательства сторон по предварительному договору прекратились, взыскание же неустойки по прекращенным обязательствам не предусмотрено взаимосвязанными положениями действующего законодательства РФ.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. 

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности, суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

Истец заявил суду требования о взыскании с ответчика судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 10 000 руб., которое подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера (в удовлетворенной судом части) для физических лиц составляет 300 рублей.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные последним судебные расходы в размере 300 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Раджич Братиславу о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о выселении из жилого помещения № общей площадью 73,3 кв.м., расположенного на первом этаже 

<

адрес> по пер. Теневому в г. Сочи, взыскании пени в размере 360 000 руб., взыскании задолженности по арендной плате в размере 427 890 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 43 592 руб., а также судебных расходов в размере 10 000 руб. удовлетворить частично.

Выселить Раджич Братислава из жилого помещения № общей площадью 73,3 кв.м., расположенного на первом этаже 

<

адрес> по пер. Теневому в г. Сочи.

Взыскать с Раджич Братислава в пользу ФИО1 судебные расходы в общей сумме 300 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к Раджич Братиславу отказать.

Апелляционная жалоба на решение может быть подана в Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено судом ДД.ММ.ГГГГ

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ: