Дело № 2-1399/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 июня 2025 года г. Оренбург

Центральный районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Рейф Н.А.,

при секретаре Алексеевой О.В., 

с участием:

истца - ФИО1,

ее представителя - ФИО2, действующей на основании доверенности,

ответчика - ФИО3,

третьего лица - ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд к ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности, указав в обосновании что, истец является собственником 1/5 доли квартиры общей площадью 92,5 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. Кроме того собственниками вышеуказанной квартиры являются ФИО5 - 3/5 доли, ФИО6- 1/5 доли. 

14.11.2024 ответчиком ФИО6 совершена сделка по купли-продажи доли с нарушением преимущественного права покупки истца. Данная сделка между продавцом ФИО5 и покупателем ФИО3 удостоверена нотариусом, однако истец предложений, а также уведомлений о намерении ответчика продажи его доли в спорной квартире не получала, надлежащим образом не была извещена. Истец проживает в спорной квартире с октября 2017 года со своим супругом и двумя малолетними детьми. Считает, что ФИО5 намерено, скрыл данную сделку от истца в связи с тем, что стороны находятся в неприязненных отношениях.

Просила перевести на истца права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 3/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, проданные ранее ФИО5 – покупателю ФИО3

В дальнейшем в ходе судебного разбирательства истец в соответствии со статьей 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования изменил и окончательно просит суд признать за истцом преимущественное право покупки 3/5 доли принадлежащее ранее ФИО5, зарегистрированного в настоящее время за ФИО3. В праве общей долевой собственности на квартиру, общей площадью 92,5 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ФИО4, нотариус города Оренбурга ФИО8, в качестве соответчика привлечена ФИО3

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования просила удовлетворить в полном объеме. 

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности в судебном заседании заявленные требования поддержала, по основаниям изложенным в иске, пояснив, что отчуждение 3/5 доли в праве в общей долевой собственности ответчиком ФИО5 произведено в нарушение положений ст. 250 ГК РФ, а именно без соблюдения преимущественного права покупки ФИО1, что является нарушением ее прав, как долевого сособственника. При этом просил учесть что ответчиком перед заключением сделки было направлено предложение о покупки доли, данное предложение ФИО1 не получено, не дождавшись ответа и срока рассмотрения предложения, ответчик произвел отчуждение доли ФИО3 Просила суд заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования признала в полном объеме. 

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление, согласно которому исковые требования признал в полном объеме, представил согласие о переводе на истца права и обязанности покупателя на условиях ранее заключенного договора купли-продажи от 17.09.2024 с покупателем ФИО3 3/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, общей площадью 92,5 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании также не возражал против заявленных требований. 

Привлеченные к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора нотариус города Оренбурга ФИО8 в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащем образом. 

Поскольку участники процесса в силу личного волеизъявления не воспользовались своим правом на участие в судебном заседании, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела и оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В силу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя

Судом установлено, что по состоянию на 17.09.2024 (на момент заключения сделки) собственниками 

<

адрес>, общей площадью 92,5 кв.м. расположенной по адресу 

<

адрес> являлись: ФИО6– 1/5 доля в праве общей долевой собственности, ФИО5 – 3/5 доли в праве и ФИО9 - 1/5 доли. 

На основании договора купли-продажи заключенного 14.11.2024 ФИО5 (продавец) произвел отчуждение 3/5 доли, принадлежащей ему на праве общей долевой собственности в 

<

адрес> покупателю ФИО3 

Указанный договор купли - продажи от 14.11.2024 года удостоверен нотариусом г. Оренбурга ФИО7, зарегистрирован в реестре №

На основании вышеуказанного договора купли-продажи от 17.09.2024 следует, что указанные 3/5 доли в праве общей собственности на квартиру принадлежат продавцу на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 19.07.2017, договора дарения от 29.08.2016, решения Центрального районного суда города Оренбурга от 01.03.2016. 

В соответствии с п. 2 договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от 17.09.2024 кадастровая стоимость квартиры составляет 2 437 648,80 рублей, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 16.09.2024. 

Стороны оценили указанную долю в праве общей собственности в размере 1 000 000 рублей (п.3 договора купли-продажи ).

Согласно п. 13 договора продавец гарантировал, что все участники долевой собственности надлежащим образом извещены цене и иных существенных условий продажи доли имущества, являющего предметом настоящего договора. Сторонам известны последствия несоблюдения требования ст. 250 ГК РФ.

Сведения о переходе права собственности по договору купли-продажи от 19.09.2024 внесены в ЕГРН, что подтверждается представленными выписками. 

При обращении в суд ФИО1 в обоснование заявленных требований ссылается на нарушение при совершении сделки 17.09.2024 положений ст.250 ГК РФ, а именно отчуждение доли с нарушением преимущественного права покупки.

В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Пунктом 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичные разъяснения изложены в абзаце 2 пункта 91 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

При этом согласно пояснений, изложенных в Обзоре Верховного суда РФ № 4 (2020) года указано, что статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пп. 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм закона соблюдение требований о праве преимущественной покупки доли предусмотрено в случае отчуждения доли посторонним лицам, которые не являются участниками долевой собственности. 

Направленное продавцом уведомление от 22.07.2024, содержащая сведения о намерении продать принадлежащую ФИО5 долю 3/5 по цене 1 000 000 руб., согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № в адрес истца не была доставлено, в связи с неудачной попыткой вручения.

При этом суд также принимает во внимание, что продавцу ФИО5 достоверно было известно о желании второго участника долевой собственности, зарегистрированного и проживающего в спорной квартире с несовершеннолетними детьми, выкупить спорную долю, о чем на протяжении нескольких лет велась активная переписка, выбранная форма которой с учетом сложившихся между сторонами правоотношений являлась - почтовая связь.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что направление уведомлений с предложением покупки принадлежащей ответчику доли не может рассматриваться как надлежащее выполнение требований статьи 250 ГК РФ.

Исходя из добросовестности действий сторон при продаже доли в праве собственности на квартиру продавец обязан направить участнику долевой собственности предложение о совершении сделки в разумный срок, предполагающий возможность получения указанного сообщения и выражение его позиции относительно предлагаемой сделки.

Указанные требования не были исполнены продавцом ФИО5, который имел возможность уведомить ФИО1 о продаже доли, условиях ее продажи лично, исходя из факта наличия бывших родственных отношений, он обладал ее контактными данными, не мог быть не осведомлен об адресе ее фактического проживания, формально исполнив обязанность по извещению собственника доли о предстоящей продаже. 

Имеющиеся в деле доказательства не свидетельствует о намеренном уклонении истца от получения юридически значимого сообщения, направленного по адресу ее регистрации. Истец не отказывалась от приобретения спорной доли, заинтересована в ее приобретении, внеся сумму в размере 1 000 000 рублей в обеспечение исполнения обязательств по оплате объекта недвижимости.

Какого – либо преимущественного права на приобретение доли ФИО3 перед другим участником долевой собственности ФИО1 не имеет.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно статье 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением. Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В силу части 3 статьи 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при признании иска ответчиком и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований без исследования фактических обстоятельств по делу.

Суд принимает признание иска ответчиками ФИО3, ФИО5 поскольку оно не противоречит закону и не нарушает законных прав и интересов истца и иных лиц.

Оценивая указанные выше уведомления и признавая невозможность их отнесения к числу доставленных в соответствии с положениями статей 165.1 и 250 ГК РФ, суд, удовлетворяя требования истца, признает преимущественное право покупки и переводит на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 17 сентября 2024 года, заключенному между ФИО5 и ФИО3, на 3/5 доли в праве общей собственности на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 92,5 кв.м. по цене, указанной в договоре купли-продажи.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст.194 -198,39 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО5, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности удовлетворить. 

Перевести на ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № права и обязанности покупателя 3/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 92,5 кв.м. по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, заключенному между ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения – 17 сентября 2024 года, и в записи о праве в Едином государственном реестре прав в размере доли на ФИО1 – 3/5 доли.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № в пользу ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № уплаченные по договору купли-продажи 3/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, денежные средства в размере 1 000 000 рублей, путем их перечисления с депозита Управления Судебного Департамента при Верховном суде в Оренбургской области.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию Оренбургского областного суда через Центральный районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Н.А. Рейф

В окончательной форме решение принято 23 июня 2025 года