Дело №2-584/2019

33RS0019-01-2019-000455-54

Решение

Именем Российской Федерации

г.Суздаль 18 июля 2019 года

Суздальский районный суд Владимирской области в составе: 

председательствующего Кондратьевой О.А., 

при секретаре Кулистовой М.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры,

установил:

ФИО3 с учетом уточнения исковых требований в порядке применения статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обратился в суд с иском к ФИО4 о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, в обоснование требований указав следующее. 05.10.2016 г. между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли- продажи квартиры, проектной площадью ###.м., строительный номер ### расположенной на ### этаже строящегося дома, находящегося на земельном участке по адресу: 

<

...>. Построить данный объект и передать ему квартиру ФИО4 обязался в срок до 01.12.2016г. ФИО3 ответчику была полностью передана денежная сумма во исполнение условий договора от 05.10.2016 г.: 1 500 000 рублей, что подтверждено распиской. Ответчик выстроил многоквартирный дом, однако не ввел его в эксплуатацию. В отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию он в целях защиты своего права на объект, стоимость которого им оплачена, заявил иск о признании за ним права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры (строительный номер ###), состоящей из ### комнат, общей площадью ###.м., расположенной на ### этаже объекта незавершенного строительством- жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

...>, кадастровый ###.

Истец ФИО3, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, реализовал право на участие в нем через представителя.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.

Ответчик ФИО4, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, обеспечил явку представителя.

Представитель ответчика- ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении. Заявил о ничтожности предварительного договора купли- продажи от 05.10.2016 г. ввиду несоблюдения правил о его форме. Указал, что договор, на котором истец основывает свои требования считается прекращенным, в связи с чем истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, что является основанием к отказу в иске.

Третье лицо Управление Росреестра по Владимирской области, извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Истцом представлен в материалы дела предварительный договор купли- продажи квартиры от 05.10.2016г., сторонами которого являются продавец ФИО4 и покупатель ФИО3 (л.д.6). Согласно п.1.1 договора его стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли- продажи (далее- основной договор) квартиры, проектной площадью ### кв.м., строительный номер ###, расположенной на третьем этаже, мансарда, строящегося дома, находящегося на земельном участке по адресу: 

<

...>. Продавец ведет строительство жилого дома на основании разрешения на строительство №###, выданного 20.06.2014 администрацией М «Новоалександровское сельское поселение».

Пунктом 1.2 предварительного договора купли-продажи квартиры от 05.10.2016 г. установлено, что покупатель обязуется купить у продавца, а продавец обязуется продать покупателю квартиру, указанную в п.1.1 договора путем заключения договора купли- продажи (основного договора) после государственной регистрации права собственности продавца на неё в срок до 01.12.2016 г. включительно, за сумму 1 500 000 рублей. До указанный даты продавец обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанной в п.1.1 договора квартиры.

По предварительной договоренности между сторонами стоимость квартиры, за которую продавец намеревается продать по основному договору покупателю, а покупатель намеревается её купить, определена в размере 1 500 000 рублей 00 копеек (п.2.1 договора).

Согласно п.3.1 приведенного договора покупатель внес денежную сумму в размере 1 500 000 рублей 00 копеек продавцу в момент подписания настоящего договора. При этом подтверждением оплаты денежных средств является расписка продавца о получении указанной суммы.

Указанный договор в силу его п.6.1 является предварительным и содержит основные условия договора купли- продажи квартиры (основного договора), который будет заключен в последующем.

В подтверждение исполнения обязательств по оплате предмета приведенного договора суду также была представлена расписка от 05.10.2016 г., подписанная ФИО4, о принятии им от ФИО3 денежных средств в сумме ### рублей за квартиру, находящуюся по адресу: 

<

...>, площадью ###.м., расположенную на ### этаже жилого дома, по предварительному договору от 05.10.2016 г. Также в расписке указано, что расчет окончательный, претензий нет (л.д.72).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее ЕГРН), право собственности ФИО4 на жилой дом по адресу: 

<

...>, квартиры в нем не зарегистрировано. Согласно сведениям ЕГРН ответчик является собственником земельного участка с кадастровым номером ###, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью ###.м., категории земель- земли населенных пунктов, с разрешенным использованием- среднеэтажная жилая застройка, соответствующим зоне Ж-3 - зоне застройки среднеэтажными жилыми домами.

Данное обстоятельство установлено решением Суздальского районного суда от 11 сентября 2018 года, которым исковые требования ФИО4 к администрации Суздальского района Владимирской области о признании права собственности на многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ###, по адресу: 

<

...>, были оставлены без удовлетворения в полном объеме (дело №2-521/2018).

Приведенным решением также установлено, что ФИО4 получил разрешение на строительство от 27.12.2017г. №RU ### многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, после окончания строительства указанного многоквартирного дома. Разрешение на строительство № ### от 20.06.2014 года, выданное администрацией муниципального образования Новоалександровское сельское поселение Суздальского района Владимирской области ФИО6 на строительство жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, было признано недействительным решением Суздальского районного суда от 04.09.2015г.

Письмом администрации 

<

...> от 22.01.2018г. ФИО4 было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером ###.

Данные обстоятельства, как установленные решением суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела в силу положений ч.2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.По сведениям администрации муниципального образования Суздальский район Владимирской области разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, не выдавалось.

Разрешая спор, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч.1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч.2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (ч.3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора(ч.4).

Поскольку предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества государственной регистрации не подлежит, письменная форма предварительного договора купли-продажи квартиры от 05.10.2016 г. соблюдена, он содержит все условия основного договора, подписан покупателем и продавцом, не оспорившим свою подпись, суд не находит оснований считать его ничтожным либо не заключенным.

Из условий предварительного договора купли-продажи квартиры от 05.10.2016 г. следует, что возникновение права собственности истца на жилое помещение в строящемся ФИО4 доме по адресу: 

<

...>, связано с выполнением сторонами возложенных на них договором обязательств.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменении е его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

Пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ данного Кодекса, согласно которому если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Суд, оценив представленные стороной истца доказательства, приходит к выводу, что ФИО3 надлежащим образом исполнил свои обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры от 05.10.2016 г. путем внесения платы за квартиру в полном объеме.

Как следует из обстоятельств дела, основной договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

...>, сторонами спора не заключался.

При этом ответчиком обязательства по государственной регистрации права собственности на квартиру №### в доме по адресу: 

<

...>, в срок до 01.12.2016 г. включительно, не исполнены. Данное обстоятельство, с учетом отсутствия разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, исключает заключение основного договора по купле-продаже квартиры №### в доме по адресу: 

<

...>, с последующей регистрацией в установленном законом порядке перехода прав на квартиру к ФИО3 с внесением сведений об этом в ЕГРН.

Между тем, суд не находит оснований считать прекращенными обязательства ФИО4 по передаче ФИО3 квартиры №###, стоимость которой им оплачена, в доме по адресу: 

<

...>, уже возведенном ответчиком, являющимся незавершенным строительством объектом.

Суд полагает, что при неисполнении ответчиком ФИО4 обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры от 05.10.2016 г. ФИО3 вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

При этом суд принимает во внимание, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры от 05.10.2016 г. в нем были указаны проектные характеристики квартиры, строительство которой соинвестировал истец. Данную квартиру, как трехкомнатную, возможно идентифицировать согласно техническому плану здания (многоквартирного дома), изготовленному кадастровым инженером ФИО7 от 12.03.2018г., представлявшемуся ФИО4 в ходе рассмотрения дела ###.

Исходя из площади многоквартирного дома, равной 1757,5 кв.м. согласно приведенному техническому плану здания (многоквартирного дома), доля ФИО3 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ### по адресу: 

<

...>, в, составляет ### долей, исходя из проектной площади объекта, оплаченной по договору от 05.10.2016 г.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

На основании приведенной нормы суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы – уплаченную истцом при обращении в суд госпошлину в сумме 2 500 рублей, а также в доход бюджета муниципального образования Суздальский район государственную пошлину в сумме 13 200 рублей, исходя из цены удовлетворенных требований.

На основании изложенного руководствуясь ст.ст.98,194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 ФИО3 к ФИО4 удовлетворить.

Признать за ФИО3 ФИО3 право собственности на ### долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства: незавершенный строительством жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ### по адресу: 

<

...>, в виде квартиры (строительный номер ###), состоящей из 3-х комнат, общей площадью ### кв.м., расположенной на ### этаже.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 500 (две тысячи пятьсот) рублей. 

Взыскать с ФИО4 в доход бюджета муниципального образования Суздальский район государственную пошлину в сумме 13 200 (тринадцать тысяч двести) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Суздальский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 23 июля 2019 года.

Председательствующий О.А.Кондратьева