В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело № 33-1567/2026

Строка № 2. 137г

УИД 36RS0002-01-2025-004223-51

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Воронеж 25 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего: Копылова В.В.,

судей: Ваулина А.Б., Зелепукина А.В.,

с участием прокурора Савельевой С.А.

при секретаре: Полякове А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зелепукина А.В. рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зелепукина А.В. гражданское дело

№ 2-5225/2025 Коминтерновского районного суда г. Воронежа по иску ФИО4 и ФИО2 к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, компенсации морального вреда

по встречному иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки

по апелляционной жалобе представителя ФИО1, по доверенности ФИО3 на решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 28.11.2025

(судья Лихачева Н.Н.)

У С Т А Н О В И Л А :

ФИО4 и ФИО2 обратились в суд с исковыми требованиями к ФИО1, в которых просили произвести государственную регистрацию перехода к ФИО2 права собственности по договору купли-продажи квартиры от 05.04.2025 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 36,3 кв. м, этаж №; взыскать с ФИО1 в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере 500 000 руб.; признать ФИО1 утратившей право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 36,3 кв. м, этаж № и снять ее с регистрационного учета. Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.

05.04.2025 ФИО2 (покупатель) и ФИО1 (продавец) заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 36,3 кв. м, этаж №. В договоре купли-продажи указано, что продавец передает, а покупатель приобретает квартиру в собственность. В соответствии с п. 4 Договора купли-продажи квартира была оценена сторонами в размере 3 100 000 руб., что, по мнению истцов, соответствует рыночной стоимости. Этим же пунктом договора стороны предусмотрели полную оплату наличными денежными средствами до подписания договора купли-продажи. Обстоятельства передачи денежных средств в сумме 3 100 000 руб. полностью подтверждаются собственноручно составленной ФИО1 распиской в день подписания договора купли-продажи квартиры, то есть 05.04.2025. Сторонами согласовано в пункте 6 Договора со ссылкой на статью 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), что передача квартиры фактически произведена, и данный пункт носит силу передаточного акта. Таким образом, Договор купли-продажи квартиры, заключенный между истцами и ответчиком, истцы считают заключенным и исполненным, поскольку достигнуто согласие всех участников сделки по всем существенным условиям договора.

09.04.2025 ответчик ФИО1 в одностороннем порядке, не уведомив истцов, подала в том же отделении СМАРТ-МФЦ в Советском районе г. Воронежа заявление о прекращении государственной регистрации перехода права и возврате документов без проведения регистрации (заявление от 09.04.2025 № №). Вследствие данного обстоятельства, действия ФИО1 расцениваются покупателями как уклонение от государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, после передачи денежных средств за проданную квартиру в полном объеме. После этих действия

ФИО1 перестала отвечать на телефонные звонки, отвечать на сообщения в мессенджерах и покинула г. Воронеж. В квартире не появляется, на связь с покупателем не выходит. Денежные средства, переданные в счет оплаты стоимости квартиры, не возвращены.

Таким образом, по мнению истцов, ответчик совершила действия по уклонению от государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в то время как встречное исполнение покупателем, заключающееся в передаче денежных средств по сделке, было исполнено в полном объеме. В настоящее время регистрация перехода права собственности на жилое помещение (квартиру) не произведена. Государственная регистрация перехода права собственности приостановлена.

Не согласившись с существом заявленных исковых требований, представителем ответчика ФИО1 по доверенности ФИО3 был предъявлен встречный иск, в котором он просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный 05.04.2025 между ФИО1 и ФИО9 недействительным, и применить последствия недействительности сделки, мотивируя это тем, что мошенники, путем обмана и злоупотребления доверием, а также оказанием психологического и психического давления на ФИО1 под предлогом пресечения мошеннических действий и сохранности личного имущества вынудили ФИО1 заключить договор купли-продажи ее квартиры, при этом пообещав, что данная сделка не будет оформлена фактически. Доводом истца по встречному иску является тот факт, что ФИО1 свою квартиру продавать не намеревалась и совершила данную сделку в виду введения ее в заблуждение со стороны третьих лиц путем использования психологических приемов.

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 28.11.2025 исковые требования ФИО4, ФИО2 к ФИО1 удовлетворены частично:

- произведена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>,

<

адрес>, кадастровый №, на основании договора купли-продажи от 05.04.2025, заключенного между ФИО1 и ФИО2;

- ФИО1 обязана передать ФИО2 по акту приема-передачи квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>,

<

адрес>, кадастровый №;

- ФИО1 признана утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру за ФИО2.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО4 и ФИО2 к ФИО1 отказано.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности за ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № и для снятия ФИО1 с регистрационного учета в жилом помещении, расположенном по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенным 05.04.2025, и применении последствий недействительности сделки - отказано (л.д. 231, 232-240).

В апелляционной жалобе представитель ФИО1, по доверенности ФИО3 просит отменить решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 28.11.2025 вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО13 отказать в полном объеме, удовлетворив встречный иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки.

В судебном заседании ФИО4 просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Другие лица, участвующие в деле, в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда не явились, о месте и времени слушания дела в апелляционной инстанции были извещены надлежащим образом, о причинах неявки судебной коллегии не сообщили, об отложении судебного заседания не просили.

При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь положениями части 1 статьи 327 и части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, заслушав заключение прокурора, полагавшего необходимым отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела,

ФИО4 при обращении в суд с настоящим иском указывал, что 27.03.2025 после того, как они решили с супругой приобрести квартиру, обнаружил объявление о продаже квартиры, размещенное ответчиком на сайте «Авито». Стороны начали переписку в мессенджере «Авито», после чего ответчик предоставила свой номер телефона. ФИО4 связался с ФИО1 по телефону и они договорились о просмотре квартиры. В тот же день истец ФИО4 прибыл по адресу квартиры: 

<

адрес>,

<

адрес>, с целью ее осмотра. Ответчик ФИО1 показала квартиру и озвучила условия продажи. Она настаивала на расчете исключительно наличными денежными средствами, мотивируя это готовностью снизить общую цену. Истец ФИО4 уточнил возможность повторного осмотра квартиры с женой вечером того же дня. Вечером истцы приехали по адресу спорной квартиры и провели повторный осмотр. После просмотра стороны договорились созвониться на следующий день. На следующий день, посовещавшись, истцы приняли решение о покупке квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 36,3 кв. м, находящейся на 12 этаже.

02.04.2025 между ФИО1 и ФИО4 заключено соглашение о задатке. По условиям соглашения ФИО4 передал ответчику задаток в размере 50 000 руб. в счет оплаты будущей квартиры по предстоящему договору купли-продажи. Убедив покупателей в готовности квартиры к продаже, ФИО1 начала подготовку основного договора купли-продажи и сбор необходимых документов для совершения сделки. По согласованию сторон ответчик назначила встречу для подписания договора в СМАРТ-МФЦ Советского района г. Воронежа на 05.04.2025 на 09 часов 30 минут.

В назначенные дату и время стороны встретились в МФЦ. Там ФИО2 и ФИО1 заключили договор купли-продажи квартиры. После этого ФИО4 передал ФИО1 наличные денежные средства в размере 3 100 000 руб. Факт получения данной суммы подтверждается собственноручно составленной ФИО1 распиской от 05.04.2025. Из указанной расписки следует, что ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии 2020 №, выдан ДД.ММ.ГГГГ ГУ МВД России по 

<

адрес>, получила наличными денежные средства в размере 3 100 000 (три миллиона сто тысяч) рублей от ФИО4 и ФИО2 по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. В указанной расписке от 05.04.2025 ФИО1 также зафиксировала обязательства: в случае не совершения сделки и отказа в передаче права собственности по договору купли-продажи от 05.04.2025 она обязуется вернуть сумму, полученную в полном объеме, в течение 24 часов. Кроме того, ФИО1 обязалась в течение 7 дней после подписания договора купли-продажи сняться с регистрационного учета и предоставить покупателям справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и справку о снятии с регистрационного учета.

Согласно описи приема-передачи документов специалист СМАРТ-МФЦ Советского района г. Воронежа ФИО10 в 10 часов 39 минут 05.04.2025 приняла от сторон: договор купли-продажи квартиры от 05.04.2025 № б/н, заявление ФИО2 и ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности от 05.04.2025 № №, а также чек, подтверждающий уплату государственной пошлины от 05.04.2025.

ФИО4 10.04.2025 поступил звонок от следователя, который сообщил, что ФИО1 подала заявление о совершении в отношении нее мошеннических действий, связанных с перечислением денежных средств, полученных от продажи квартиры, третьим лицам (мошенникам). Следователь уведомил истцов о необходимости явиться для дачи пояснений. Таким образом, истцам стало известно, что 09.04.2025 ФИО1 в одностороннем порядке, не уведомив покупателя, отозвала свое заявление и весь пакет документов по сделке из МФЦ.

ФИО2 17.04.2025 получила уведомление о приостановке государственной регистрации перехода права № № сроком до 19.05.2025, в котором сообщалось, что на основании п. 3 ч. 1 ст. 29 ФЗ «О госрегистрации» в отношении представленных для государственной регистрации права документов предусмотрено проведение правовой экспертизы на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления государственной регистрации либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав. После этих действий ФИО1 перестала отвечать на телефонные звонки, отвечать на сообщения в мессенджерах и покинула территорию города Воронеж. В квартире она не появляется, от объяснения причин своих действий отказывается, на связь с покупателями не выходит. Денежные средства, переданные в счет оплаты стоимости квартиры, не возвратила. Из пояснений представителя ФИО1 в настоящее время проживает в квартире у родителей, территориально расположенной в Донецкой Народной Республике в городе Донецк, без указания конкретного адреса своего местонахождения.

Обращаясь в суд со встречным иском, ФИО1 сослалась на то, что некие мошенники, путем обмана и злоупотребления доверием, а также оказанием психологического и психического давления на ФИО1 под предлогом пресечения мошеннических действий и сохранности личного имущества, вынудили ФИО1 заключить договор купли-продажи ее квартиры, при этом пообещав, что данная сделка не будет оформлена фактически. Однако ФИО1 свою квартиру продавать не намеревалась и совершила данную сделку ввиду введения ее в заблуждение со стороны третьих лиц путем использования психологических приемов. Требования по возврату квартиры мотивированы заключением сделки под влиянием обмана или заблуждения, со ссылкой на заключение эксперта по уголовному делу, возбужденному по заявлению ФИО1 от 10.04.2025, заключением психолого-психиатрической экспертизы. Также в материалах дела содержится постановление о признании ФИО1 потерпевшей по уголовному делу.

ФИО1 ссылается на то, что в период оформления указанной сделки она была обманута и введена в заблуждение мошенническими действиями со стороны неустановленных лиц.

Так в период времени с 26.03.2025 по 08.04.2025 неустановленные лица в неустановленном месте, действуя из корыстных побуждений, путем обмана и злоупотребления доверием, под предлогом пресечения мошеннических действий и сохранности личного имущества принудили ФИО1 продать квартиру, при этом убедив, что данная квартира на самом деле не будет продана, а сделка будет являться недействительной и квартира останется в собственности ФИО1

Денежные средства после продажи квартиры ФИО1 перевела на банковский счет мошенников. По данному факту 10.04.2025 следователем отдела по расследованию преступлений на территории Советского района СУ УМВД России по г. Воронежу возбуждено уголовное дело № в отношении неустановленных лиц по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

ФИО1 также ссылается, что находилась под психологическим воздействием мошенников, которые оказывали на нее воздействие, используя различные методы психического и психологического давления, в связи с чем она не понимала фактического значения своих действий и не руководила ими.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежащему применению к оспариваемой сделке, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 настоящей статьи).

Для признания сделки недействительной на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо установить, что сторона сделки действовала недобросовестно, в обход закона.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5).

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, пункт 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).

В пункте 7 данного постановления указано, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (подпункты 1, 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона.

Критерием недействительности в силу норм статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации выступает несоответствие условия (условий) сделки требованиям правового акта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане (абзац третий данного пункта).

В пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Разрешая заявленные исковые требования, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи от 05.04.2025 в отношении квартиры, расположенной по адресу:

<

адрес>, кадастровый №, площадью 36,3 кв.м, этаж №, заключенный между ФИО1 и ФИО2 соответствует требованиям закона.

Так, стороны действовали каждая в своем интересе, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которые обе стороны, на момент его заключения, устроили. Договор был исполнен покупателями в полном объеме в части передачи и принятия денежных средств во исполнении данного договорного обязательства. При этом имело место действительное добровольное волеизъявление как продавца объекта недвижимости (квартиры) на совершение сделки по отчуждению объекта недвижимости, что подтверждается, в том числе, размещенными объявлениями о его продаже на общедоступном Интернет - сайте «Авито», переговорами сторон, так и покупателей на приобретение объекта недвижимости, что подтверждено как материалами дела, так и пояснениями самого ФИО4 и представителя истцов.

При этом суд первой инстанции дал надлежащую оценку доводам встречных исковых требований о том, что в период времени с 26.03.2025 по 08.04.2025 неустановленные лица в неустановленном месте, действуя из корыстных побуждений, путем обмана и злоупотреблением доверием, под предлогом пресечения мошеннических действий и сохранности личного имущества, принудили ФИО1 продать квартиру при этом, убедив ее, что данная квартира фактически не будет продана, а сделка будет, являться фиктивной с целью поимки мошенников и квартира останется в собственности ФИО1 Добровольных намерений на продажу указанной квартиры она не имела, сделку не планировала, объявление о продаже квартиры разместили мошенники, обманным путем получив доступ к ее аккаунту. Денежные средства, полученные после продажи квартиры были переведены на банковский счет мошенников. По данному факту 10.04.2025 следователем отдела по расследованию преступлений на территории Советского района СУ УМВД России по г. Воронежу возбуждено уголовное дело

№ в отношении неустановленных лиц по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Также 10.04.2025 ФИО1 была признана потерпевшей по указанному уголовному делу.

Как установил суд первой инстанции, в рамках уголовного дела

№ была проведена судебно-психиатрическая экспертиза, на основании которой составлено заключение врача судебно-психиатрического эксперта (комиссии экспертов) № от 18.07.2025, в котором содержатся следующие выводы.

ФИО1 каким-либо психическим расстройством ранее, в период совершения в отношении нее противоправных действий не страдала и не страдает таковыми в настоящее время. В период совершения в отношении ФИО1 противоправных действий, как это следует из копии материалов уголовного дела и результатов настоящего психиатрического обследования, у нее отсутствовали признаки помраченного сознания, болезненное нарушение ориентировки во времени, месте и собственной личности, функций мышления, восприятия, внимания, речи, моторных навыков, а также отсутствовала какая-либо психотическая симптоматика (бред, галлюцинации, психомоторное возбуждение, дереализация, деперсонализация), которые препятствовали бы ее способности правильно воспринимать обстоятельства, имеющие значение для дела. Следовательно, ФИО1 по своему психическому состоянию в период совершения в отношении нее противоправных действий могла правильно воспринимать обстоятельства, имеющие значение для дела, могла и может давать правильные показания. У ФИО1 не выявлено каких-либо психических расстройств, явившихся следствием совершенных в отношении нее противоправных действий.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно отклонил стороны истца по встречному иску ссылки на пункт 2 статьи 179 ГК РФ в обоснование встречных требований, поскольку сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. Однако доказательств того, что ФИО4 и ФИО2 знали или должны были знать об обмане ФИО1 со стороны третьих лиц, в дело не представлено.

Обращаясь в суд со встречным иском, ФИО1 просила применить последствия недействительности сделки только в части возврата квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в её собственность, при этом денежные средства, уплаченные в рамках исполнения договора купли-продажи покупателями, она возвращать не собиралась по причине передачи денег неустановленным лицам (мошенникам).

Защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена под влиянием заблуждения, обеспечивает статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2014 г. № 751-О, от 28 февраля 2019 г. № 338-О и др.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Раскрывая понятие существенности заблуждения, законодатель в пункте 2 данной статьи приводит неисчерпывающий (открытый) перечень обстоятельств, заблуждение относительно которых полагает существенным, заслуживающим при наличии прочих предпосылок являться основанием для признания сделки оспоримой (недействительной), а в пункте 3 статьи устанавливает, что заблуждение относительно мотивов сделки (обстоятельств, характеризующих ее основной мотив) таким основанием не считает.

Конституционный Суд Российской Федерации в названных выше определениях именует эти положения Гражданского кодекса Российской Федерации ориентирами, которым должны следовать суды при определении того, являлось ли заблуждение, под влиянием которого была совершена сделка, настолько существенным, чтобы его рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным, подлежит исследованию в каждом конкретном деле.

При этом оценке со стороны судов подлежит также то обстоятельство, проявил ли истец требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность при совершении оспариваемой им сделки.

Заблуждение относительно правовых последствий сделки, наравне с заблуждением относительно ее мотивов, не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом установленных выше обстоятельств. приведенного правового регулирования суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 о признании сделки недействительной, поскольку ФИО4 и ФИО2, являясь добросовестными приобретателями спорного объекта недвижимости, исполнили свои обязательства как покупатели надлежащим образом и в полном объеме, при этом ФИО1 на момент заключения сделки не обладала ограниченной дееспособностью и не была признана судом недееспособной, распорядилась своим имуществом на правах собственника. Доказательств того, что ФИО1 заблуждалась относительно правовых последствий сделки последней не представлено. Напротив, ФИО1 понимала, что производит отчуждение квартиры, правовыми последствиями чего является переход права собственности, в связи с чем и обратилась в отделение СМАРТ-МФЦ в Советском районе г. Воронежа с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права и возврате документов без проведения регистрации после заключения договора купли-продажи квартиры.

При этом по заявлению ФИО1 возбуждено уголовное дело, в рамках которого она не лишена возможности обратиться за защитой своих нарушенных прав путем взыскания перечисленных мошенникам денежных средств.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

По ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности (п.п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению:

- факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу,

- фактическое исполнение сторонами данной сделки,

- уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Материалами гражданского дела подтверждается заключение 05.04.2025 между ФИО2 и ФИО1 договора купли-продажи квартиры, пунктом 4 которого установлено, что квартира была оценена сторонами в размере 3 100 000 руб. Этим же пунктом договора стороны предусмотрели оплату до подписания договора полностью в наличной форме. Обстоятельства передачи денежных средств в сумме 3 100 000 руб. полностью подтверждаются распиской, составленной ФИО1 собственноручно в день подписания договора купли-продажи квартиры 05.04.2025. Факт получения денежных средств ФИО1 и ее представителем не оспаривается.

С учетом установленных выше обстоятельств, приведенного правового регулирования суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования ФИО2 и ФИО4 в части государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, на основании договора купли-продажи от 05.04.2025, заключенного между ФИО1 и ФИО2.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В силу абзаца 7 статьи 7 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда является основанием для снятия гражданина Российской Федерации с регистрационного учёта по месту жительства органом регистрационного учёта.

Кроме того, с учетом требований подпункта «е» пункта 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 № 713, суд первой инстанции обоснованно указал, что данное решение является основанием для снятия ФИО1 с регистрационного учёта по адресу: 

<

адрес>.

При этом суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований ФИО2 и ФИО4 о взыскании компенсации морального вреда; решение в этой части сторонами не обжалуется.

При изложенных выше обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, по существу принятого при правильном определении имеющих значение для дела обстоятельств, правильного применения норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Нарушения норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не могут повлечь отмену решения, поскольку направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, основаны на субъективном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, при этом не содержат ссылок на обстоятельства, подтверждающие наличие оснований, предусмотренных законом для отмены или изменения решения.

Руководствуясь статьями 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 28.11.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 по доверенности ФИО3 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме составлено 27.02.2026.

Председательствующий:

Судьи коллегии: