Мотивированное 

апелляционное определение

 изготовлено 03.02.2026

Дело № 33-1249/2026 (2-132/2025)

УИД 66RS0017-01-2025-000075-86

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

27 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Мехонцевой Е.М.,

судей Некрасовой А.С., Зайцевой В.А.,

при помощнике судьи Воробьевой Д.Т.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом Администрации Артинского муниципального округа, Отделу Архитектуры Администрации Артинского муниципального округа, Администрации Артинского муниципального округа о признании права собственности на недвижимое имущество, поступившее по апелляционным жалобам Администрации Артинского муниципального округа, Комитета по управлению имуществом Администрации Артинского муниципального округа, на решение Артинского районного суда Свердловской области от 06.10.2025.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации Артинского муниципального округа, Отделу Архитектуры Администрации Артинского муниципального округа, Администрации Артинского муниципального округа, с учетом уточнения требований просит признать право собственности на нежилое здание площадью 64,1 кв.м. расположенное по адресу: 

<

адрес>, на земельный участок площадью 122 кв.м. в приведенных координатах, указать, что решение является основанием для внесения в ЕРГН сведений о нежилом здании и земельном участке.

В обоснование требований истец указала, что на основании договора аренды от 26.06.2000 ей предоставлен земельный участок по адресу: 

<

адрес>, для строительства остановочного комплекса, с учетом дополнительного соглашения от 02.04.2004, на основании договора аренды № 84 от 19.12.2005 был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с целевым использованием – под объект торговли (торгово-остановочный комплекс» площадью 60 кв.м на срок 11 месяцев, границы участка не были уточнены.

На данном земельном участке был размещен остановочный комплекс, в том числе навес для ожидания и торговый киоск, принят в эксплуатацию актом комиссии о приемке в эксплуатацию завершенного строительством объекта, его характеристики подтверждаются паспортом остановочного комплекса, выданным ЗАО «Первоуральский авторемонтный завод».

В соответствии с постановлением главы МО Артинский район № 176 от 26.04.2004 разрешена реконструкция остановочного комплекса «Визит» на арендуемой территории по 

<

адрес>.

В соответствии с архитектурно-планировочным заданием ГУП Свердловской области «Артинское архитектурно-градостроительное бюро» от 27.04.2004 существующий остановочный комплекс «Визит» выполнен из одноэтажного блок-контейнера и навеса, подлежит реконструкции посредством расширения торговой и складской площадей, устройства трех входов, с применением тех же ограждающих конструкций, увеличением ширины навеса.

В настоящее время площадь здания составляет 64,1 кв.м.

Согласно проекту межевого плана от 29.08.2024 в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельный участок, определены местоположение и площадь земельного участка 122 кв.м с учетом территории, необходимой для обслуживания и ремонта расположенного на нем здания в размере 1 м от стены здания по всему периметру.

Решением суда иск удовлетворен. Признано за ФИО1 право собственности на нежилое здание площадью 64,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, признано за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 122 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, в координатах, указанных в заключении кадастрового инженера от 29.08.2024. Указанное решение является основанием для внесения сведений в ЕГРН.

Не согласившись с таким решением, ответчики Администрация Артинского муниципального округа, Комитет по управлению имуществом Администрации Артинского муниципального округа обжаловали его в апелляционном порядке, ссылаются на неправильное определение юридически значимых обстоятельств, недоказанность установленных судом обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

Утверждают, что земельный участок предоставлен по договору аренды на основании акта выбора земельного участка под существующий остановочный комплекс с павильоном для торговли продовольственными товарами и навесом для ожидания транспорта в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов на территории городского округа для целей, не связанных со строительством капитальных объектов. Условия предоставления земельного участка не предусматривали строительство на нем капитального сооружения, учитывали временный характер функционирования павильона. При размещении постройки превышена площадь предоставленного в аренду земельного участка для размещения нестационарного объекта.

Земельный участок площадью 122 кв.м под строительство не предоставлен, занят истцом самовольно, на предоставленном по договору аренды земельном участке для размещения нестационарного объекта располагался некапитальный остановочный комплекс, в результате реконструкции увеличена его общая площадь и изменено назначение на торговый павильон, который не является нежилым зданием, не имеет фундамента, возведен на не предоставленном для таких целей земельном участке без разрешения на строительство, что является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на павильон и на земельный участок.

В возражениях на апелляционные жалобы истец считает решение законным и обоснованным, просит в их удовлетворении отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика Администрации Артинского муниципального округа ФИО2, Редких О.М. доводы апелляционных жалоб поддержали, дополнительно указали на назначение экспертизы эксперту, а не в государственное учреждение. Представитель истца ФИО3 возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Другие участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела при данной явке, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и пояснениях участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, судебная коллегия пришла к выводу, что решение суда подлежит отмене основаниям.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума № 44), признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Суду необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (абзац второй пункта 44 постановления Пленума № 44).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 39, 40, 41 постановления Пленума № 44, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Закрепленный в пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) термин «объект капитального строительства» подразумевает под собой здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Понятие некапитальных строений, сооружений определено в пункте 10.2 статьи 1 ГрК РФ как строения, сооружения, не имеющие прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киоски, навесы и другие подобные строения, сооружения).

Статьей 51 ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом (часть 1).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей (часть 2).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую недвижимую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Застройка земельного участка предполагает наличие согласия его собственника и осуществляется на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (пункт 1 статьи 263, пункты 1, 2 статьи 264 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014), согласно которым в случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа. Сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил (определения Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 № 304-ЭС15-11476, от 07.11.2022 № 309-ЭС22-20036, от 20.02.2023 № 306-ЭС22-28942).

В данном случае истцом приобретён готовый остановочный комплекс в комплекте с мини-магазином у ЗАО «Первоуральский авторемонтный завод» по договору купли-продажи от 05.07.2000 № 7, оформлен паспорт остановочного комплекса, который представляет собой навес и торговый киоск с тамбуром, состоит из блок-контейнера полной заводской готовности. Конструкция контейнера – стальной объемный каркас из гнутых профилей, утепленный теплоизоляционными плитами, имеет отделку стен, окна, крышу из стального профилированного листа, двери.

Постановлением Главы МО «Артинский район» от 18.08.2000 № 200-а утвержден акт выбора земельного участка по адресу: 

<

адрес>, площадью 60 кв.м для проектирования остановочного комплекса от 26.06.2000, истцу разрешено размещение остановочного комплекса, (л.д. 79-83 т. 2).

Торгово-остановочный комплекс № 60/66, после изменения присвоенного номера на № 68 размещен по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>», на земельном участке площадью 60 кв.м. по адресу: 

<

адрес> предоставленном на основании договора аренды от 26.06.2000 № 180 между Администрацией п. Арти и Сальниковой (ранее ФИО4) Т.А., распоряжения главы Артинской поселковой администрации от 23.06.2000 № 155. Указанный договор предусматривал вид разрешенного использования, для строительства остановочного комплекса (п. 1.3 договора). Дополнительным соглашением от 27.01.2004 срок договора продлен до 16.10.2003 (л.д. 60 т. 2).

Истцом не предоставлены доказательства возведения объекта капитального строительства, принятия мер по получению разрешения на строительство здания, возведению фундамента в 2000 году и позднее до настоящего времени, ссылка представителя истца на возведение фундамента под существующим блок-контейнером с учетом его расширения не подтверждена предоставленными доказательствами в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Напротив отсутствие фундамента и завершенного строительствам объекта, отсутствие неразрывной связи остановочного комплекса с землей подтверждается его описанием как до, так и после расширения.

Так, в акте приемки в эксплуатацию комиссией остановочного комплекса от 19.10.2000 зафиксировано изготовление и монтаж остановочного комплекса в соответствии с проектом.

Из акта обследования остановочного комплекса «Визит» от 02.04.2004 следует, что на участке находится навес для ожидания пассажирами рейсовых автобусов и торговый киоск. Комплекс выполнен из одноэтажного блок-контейнера и навеса из прямоугольных труб с крышей (л.д. 53 т. 1).

Постановлением Главы МО «Артинский район» 26.04.2004 № 176 была разрешена реконструкция остановочного комплекса «Визит» ИП ФИО4

Из архитектурно-планировочного задания от 27.04.2004 на реконструкцию остановочного комплекса «Визит» по адресу: 

<

адрес>, следует, что на площади земельного участка 60 кв.м, находится павильон площадью 20,1 кв.м, пристрой 42,8 кв.м. Реконструкцией предусмотрено расширение торговой и складской площадей, устройство санитарного узла, выделение торгового зала, устройство трех входов, расширение навеса.

Указанный торгово-остановочный комплекс подключен к водоснабжению, теплосетям.

Ни в одном из указанных документов не допускается строительство здания, не описаны возведение фундамента, неразрывная связь павильона торгово-остановочного комплекса с землей. Сведений о возведении фундамента и расширении фундамента на 2000, 2004, 2005 годы и позже не представлено.

Учитывая изложенное, судебная коллегия делает вывод о том, что в период действия договора аренды от 26.06.2000 № 180 объект капитального строительства не был возведен истцом, на участке временно размещен нестационарный объект остановочный комплекс, состоящий из блок-контейнера, расширенный истцом, изменивший свое назначение на торгово-остановочный комплекс.

Доказательств получения разрешения на строительство в материалы дела не представлено, истцом не были предприняты действия по обращению к уполномоченному органу за получением разрешения на строительство объекта недвижимости, которое призвано подтверждать соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента, проекту планировки территории и проекту межевания территории при осуществлении строительства, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.11.2025 № 18-КГ25-296-К4).

Судебная коллегия полагает, что установленные обстоятельства отсутствия объекта капитального строительства подтверждаются последующим поведением истца, обращавшегося с заявлениями и заключившего договор аренды земельного участка для размещения нестационарного торгового объекта (л.д. 41 т. 2).

Постановлением Главы МО «Артинский район» от 07.10.2003 № 685 утвержден проект границ земельного участка площадью 60 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

По договору аренды от 28.01.2004 № 8 Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее МУГИСО) предоставило истцу земельный участок, находящийся по адресу: 

<

адрес>, с целевым использованием под объект торговли (торгово-остановочный комплекс) на срок 11 месяцев, по акту приема-передачи земельный участок принят истцом без указания на размещение объекта капитального строительства. Условиями договора установлена обязанность арендатора не осуществлять на земельном участке работы, для которых требуется решение (разрешение) соответствующих компетентных органов (л.д. 90-95 т. 2).

Между МУГИСО и ИП ФИО1 заключен договор аренды от 19.12.2005 № 84 земельного участка, находящегося в государственной собственности, по адресу: 

<

адрес>, с целевым использованием под объект торговли (торгово-остановочный) комплекс, по акту приема-передачи от 19.12.2005 земельный участок передан истцу.

Дополнительными соглашениями от 14.12.2006, 27.09.2007, 29.08.2008, 28.06.2009, 25.06.2010, 13.05.2011, 27.04.2012, 25.03.2013, 26.02.2014, 26.01.2015 договор аренды от 19.12.2005 был пролонгирован по 31.12.2015 (л.д. 38-59 т. 2).

ФИО1 05.06.2020 обращалась с заявлением о заключении договора о размещении нестационарного торгового объекта без проведения торгов сроком на 3 года, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Павильон остановочного комплекса включен в схему нестационарных торговых объектов в 2011 году.

В схеме размещения нестационарных торговых объектов, действующей в 2025 году, утвержденной Постановлением Администрации Артинского городского округа от 10.07.2024 № 403 «О внесении изменений в постановлении Администрации Артинского городского округа от 27.12.2018 № 1033 «Об утверждении схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории Артинского городского округа», спорный павильон также числится.

Последовательными действиями по неполучению разрешения на строительство, обращениями с заявлением о заключении договоров размещения нестационарного торгового объекта, заключением договора аренды для размещения нестационарного торгово-остановочного комплекса и его многократного продления, отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества истец подтверждает, что объект капитального строительства отсутствует на земельном участке в 2000-2005 годах и позднее.

Доводы истца о разрешении реконструкции торгово-остановочного комплекса подлежат отклонению, поскольку такое разрешение не предполагало возведение фундамента и преобразование торгово-остановочный комплекс в объект капитального строительства, допускало только его расширение и перепланировку.

Разрешение на строительство и на реконструкцию в порядке, предусмотренном статьей 51 ГрК РФ не предоставлялось, проектная документация и характеристики объекта строительства отсутствуют, земельный участок для строительства не предоставлен.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок под строительство объекта недвижимости и разрешение на строительство не предоставлялись, объект капитального строительства не возведен, с момента заключения первого договора аренды истцу разрешалось установить торговый объект, который подлежал демонтажу после окончания срока действия договоров; спорный объект не обладает признаками объекта недвижимого имущества, объекта капитального строительства, поскольку является сооружением контейнерного типа (не имеет прочной связи с землей, фундамента, имеет возможность перемещения на новое место без несоразмерного ущерба его назначению).

Как следует из положений подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ, а также пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Определяющим критерием для признания права собственности на самовольное строение, возведенное на земельном участке, предоставленном истцу по договору аренды, является условие договора аренды, позволяющее установить определенно выраженную волю арендодателя на предоставление арендатору земельного участка с целью возведения строений конкретного типа.

Аналогичная позиция приведена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 25.09.2014 № 306-ЭС14-1218, от 20.10.2016 № 305-ЭС16-8051, по смыслу которых признание права собственности на самовольную постройку, расположенную на арендованном земельном участке, возможно при соблюдении предусмотренных договором аренды условий о целевом использовании земельного участка.

Судебной коллегией установлено, что земельный участок, на котором расположен торгово-остановочный комплекс, предоставлен истцу на праве аренды по договорам от 28.01.2004 и от 19.12.2005 с разрешенным использованием для его размещения, не предполагают строительство капитального здания.

Ссылка истца на выдачу разрешения реконструкции остановочного комплекса «Визит» ИП ФИО4 постановлением Главы МО «Артинский район» 26.04.2004 № 176 подлежит отклонению в связи с признанием его судебной коллегией не подлежащим применению, противоречием его договорам аренды от 04.11.2004, 19.12.2004 на основании положений абзаца 13 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

Положения пункта 4 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положения статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» устанавливают, что строительство любого объекта должно вестись при наличии двух условий: разрешения собственника земельного участка, соблюдения градостроительных, строительных норм и правил.

Доказательств возведения спорного объекта в порядке, предусмотренном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешения на строительство на основании проектной документации документации с соблюдением градостроительных норм и правил в материалы дела не представлено.

Доводы истца и выводы суда не подтверждаются техническим планом кадастрового инженера ( / / )6, поскольку в нем не приведены характеристики фундамента, сведения о наличии неразрывной связи торгово-остановочного комплекса с землей. Выводы суда об отсутствии запретов на строительство и реконструкцию объекта капитального строительства не указывают на выдачу такого разрешения при наличии прямого запрета выполнения работ, требующих разрешения.

Указание в договоре аренды земельного участка № 180 от 26.06.2000 о предоставлении под строительство остановочного комплекса не предполагало возведение объекта капитального строительства, поскольку истцу разрешение на строительство и реконструкцию в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса выдано не было.

Заключение договоров аренды с учетом дополнительных соглашений свидетельствует о предоставлении земельного участка для размещения существующего нестационарного объекта, при том, что истец не сообщал арендодателю о возведении объекта капитального строительства, поэтому выводы суда первой инстанции об отсутствии возражений в использовании земельного участка для строительства объекта недвижимости не соответствует материалам дела (Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2025 № 310-ЭС25-4302).

Положения статьи 51, пункта 4 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положения статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» устанавливают, что строительство нежилого здания объекта должно вестись при наличии двух условий: разрешения собственника земельного участка, соблюдения градостроительных, строительных норм и правил.

Доказательств возведения спорного объекта в порядке, предусмотренном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешения на строительства в соответствии с проектной документацией с соблюдением градостроительных норм и правил в материалы дела не представлено.

Истец указывает, что спорный объект соответствует всем требованиям к параметрам застройки, содержащимся в нормативных документах РФ в области градостроительства и землепользования, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В заключении строительно-технической экспертизы эксперта ( / / )10 ООО «Независимая экспертиза» № 3/126э-25 от 27.06.2025 сделаны выводы о том, что объект экспертизы, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в целом, включая его часть (помещение 4), относится к объектам недвижимости и является объектом капитального строительства, установлено, что фундамент под несущие стены помещения 1 и 2- монолитный, ленточный, несущие стены возведены из газоблоков, перекрытия - балочная клетка из бруса с распорками, с утеплением минераловатным утеплителем, кровля металоочерепица и профлист по деревянной обрешётке и деревянным строительным конструкциям из бруса, полы - бетонная стяжка, наружная, внутренняя отделка. Объект экспертизы подключен к централизованным сетям водоснабжения и элетроснабжения, водоотведение – автономное, отопление – электрическое, конвекторы. На объекте экспертизы установлено наличие самостоятельного заглубленного фундамента под несущие стены помещений 1 и 2.

Экспертом указано, что в процессе исследования провести визуальный осмотр технического состояния фундамента не представилось возможным, так как конструкция фундамента расположена ниже уровня земли. При осмотре не установлено наличие явных признаков выпучивания и просадки фундамента объекта экспертизы. Установить фактическую глубину заложения фундамента объекта экспертизы не представляется возможным, по причине того, что по периметру здания выполнена бетонная отмостка. Для определения глубины заложения фундамента объекта экспертизы, привело бы к частичному разрушению бетонной отмостки, что в результате оказало бы негативное воздействие на техническое состояние объекта экспертизы.

Из заключения экспертизы также следует, что техническое состояние конструктивных элементов объекта экспертизы соответствует требованиям действующих нормативных документов в строительстве. Строительные конструкции объекта экспертизы находятся в нормативном техническом состоянии. Объект экспертизы соответствует требованиям противопожарной защиты, экологическим, санитарным и гигиеническим требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и его конструктивные элементы не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Объект экспертизы пригоден для использования по его прямому назначению в качестве объекта розничной торговли, а также для размещения в нем торгового оборудования и соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции, установленным градостроительным регламентом для территориальной зоны, на которой возведен. Объект экспертизы может использоваться для временного пребывания в нем людей, состояние элементов его конструкций не угрожает их безопасности.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ( / / )10 пояснил, что глубина фундамента здания не является определяющим признаком того, что здание относится к объекту недвижимости. В ходе проведения экспертизы им было установлено наличие самостоятельного, заглубленного, бетонного, ленточного фундамента, несущих стен, возведённых из газоблоков, кровля на деревянной обрешётке и деревянными стропильными конструкциями. Единое архитектурное решение, материал из которого построен объект, наличие фундамента в совокупности указывают, что реконструированный объект относится к объектам недвижимости.

Из заключения специалиста ( / / )7 Уральской торгово-промышленной палаты следует, что при проведении экспертизы экспертом не был осмотрен фундамент. Произвольно сделан вывод о его характеристиках, как ленточный, бетонный, заглубленный без определения глубины заложения. Эксперт отказался от шурфования (вскрытия) под предлогом разрушения отмостки, таким образом, не произвол осмотр фундамента, что свидетельствует о произвольности выводов. Эксперт ошибочно описывает объект исследования как единое целое с ранее существовавшим строением на основании Инструкции о проведении учета жилищного фонда в российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37, не применимой в данном случае.

В данном случае у суда первой инстанции не было оснований для отклонения выводов специалиста ( / / )7 ссылкой на характер рецензии, поскольку в заключении специалиста зафиксировано, и не опровергнуто заключением и пояснениями эксперта отсутствие обстоятельств исследования фундамента.

Экспертом прямо зафиксировано, что визуальный осмотр и исследование фундамента им не выполнено, выводы о состоянии и местоположении фундамента сделаны на основании предположения его надлежащего качества в связи с неустановлением явных признаков выпучивания и просадки того же фундамента объекта экспертизы.

В пункте 3.43 СП 22.13330.2016 СП 22.13330.2016. Свод правил. Основания зданий и сооружений. Актуализированная редакция СНиП 2.02.01-83 (утв. Приказом Минстроя России от 16.12.2016 N 970/пр) под фундаментом сооружения понимается часть сооружения, которая служит для передачи нагрузки от сооружения на основания.

Не позволяют признать фундаментом бетонный пол торгово-остановочного комплекса в силу пункта 3.19 СП 22.13330.2016. Свод правил. Основания зданий и сооружений. Актуализированная редакция СНиП 2.02.01-83*, согласно которым под мелкозаглубленным фундаментом понимается фундамент с глубиной заложения подошвы выше расчетной глубины сезонного промерзания грунта, то есть не является заглубленным фундаментом (Постановление АС Волго-Вятского округа от 10.06.2022 по делу № А38-5522/2020).

Сведения о возведении заглубленного фундамента, соответствующего вышеуказанным строительным нормам, в том числе по глубине промерзания, не предоставлено.

Также суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что критерий наличия фундамента не может являться единственным и определяющим при квалификации объекта как недвижимости по смыслу статьи 130 ГК РФ, в том числе и потому, что закрепленный в данной норме признак неразрывной связи с землей определяется не только физической связью фундамента с земельным участком, но и неразрывной связью всего объекта, в том числе его надземной части, с поверхностью земли, и только такая связь позволяет говорить о единстве объекта недвижимости и земельного участка.

Экспертом не зафиксирована связь торгово-остановочного комплекса с поверхностью земли, что не позволяет сделать вывод об отнесении торгово-остановочного комплекса к объектам недвижимости.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, включая заключения специалиста, экспертизы, судебная коллегия приходит к выводу, что спорный объект не относится к недвижимому имуществу, а представляет собой нестационарный торговый объект.

Исходя из способа размещения указанного объекта из блок-контейнера полной заводской готовности судебная коллегия считает, что торгово-остановочный комплекс может быть перемещен без несоразмерного ущерба его назначению.

Таким образом, истцом не предоставлено доказательств, что торгово-остановочный комплекс является объектом капитального строительства, имеет фундамент в соответствии с требованиями п. 5.5.1 СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений», имеет неразрывную связь с землей, невозможно его перемещение без несоразмерного ущерба, что указывает на отсутствие условий для признания его объектом недвижимости в смысле, придаваемом статьей 130 ГК РФ.

Для возможности ввести самовольный объект в эксплуатацию необходимо установить его соответствие строительным нормам и правилам, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан. Ответчиком выражена позиция о том, что иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии экспертизы, проведенной в государственном экспертном учреждении.

В судебном заседании апелляционной инстанции представителю истца было разъяснено право заявить ходатайство о назначении экспертизы и поручении ее государственному экспертному учреждению (с учетом распоряжений Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 № 3214-р и от 31.10.2023 № 3041-р), представитель истца в суде апелляционной инстанции отказался от ее проведения со ссылкой на наличие в материалах дела заключения судебной экспертизы, получение разрешения на реконструкцию торгово-остановочного комплекса.

Учитывая, что истцом не заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы в государственном экспертном учреждении (право на которое было разъяснено судом), отсутствие угрозы жизни и здоровья граждан, соответствие торгово-остановочного комплекса требованиям строительных норм и правил, наличие неразрывной связи с землей не может считаться установленным, основания для признания права собственности на нежилое здание площадью 64,1 кв.м в пользу истца отсутствуют.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Судебная коллегия установила отсутствие здания на земельном участке, поэтому не находит оснований для применения положений статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации для признания за ответчиком права собственности на земельный участок площадью 122 кв.м безвозмездно.

С учетом изложенного, выводы суда не соответствуют установленным обстоятельствам, сделаны с нарушением норм материального и процессуального права, что является в силу положений пунктов 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда и принятия по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Артинского районного суда Свердловской области от 06.10.2025 отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении иска ФИО1 к Комитету по управлению имуществом Администрации Артинского муниципального округа, Отделу Архитектуры Администрации Артинского муниципального округа, Администрации Артинского муниципального округа о признании права собственности на недвижимое имущество отказать.

Председательствующий

Мехонцева Е.М.

Судья

Зайцева В.А.

Судья

Некрасова А.С.