Дело № 2-340/2017

Мотивированное 

решение

 составлено 03.04.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2017 года г.Новоуральск

Новоуральский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Калаптур Т.А.,

при секретаре Донсковой Е.А., 

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец Комитет по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа (далее - КУМИ НГО) обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору аренды земельного участка № ххх от 01.12.2011 в размере ххххх руб., в том числе арендную плату за период с 01.06.2013 по 30.09.2016 – ххххх руб., пени за период с 11.01.2012 по 16.09.2016 – хххх руб.; расторгнуть договор аренды земельного участка № ххх от 01.12.2011, заключенный между муниципальным образованием Новоуральский городской округ и ФИО2, обязать ответчика в течение трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок площадью 24 кв.м. с кадастровым номером ххххххххххх, расположенный по адресу: г.Новоуральск, в районе ул.ХХХХХ, от имущества в виде остановочного комплекса путем его демонтажа, передать его по акту сдачи-приемки.

Определением суда с согласия представителя истца к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО3

Представитель истца в судебном заседании требования иска поддержала, указав, что между муниципальным образованием Новоуральский городской округ и индивидуальным предпринимателем ФИО2 01.12.2011 на срок с 09.11.2011 по 09.11.2016 заключен договор № ххх аренды земельного участка площадью хх кв.м. с кадастровым номером хххххххххх, расположенного по адресу: г. Новоуральск, в районе ул. ХХХХ, для эксплуатации остановочного комплекса. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 09.11.2011. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. Ответчик земельным участком пользуется, арендную плату не вносит, в связи с чем задолженность по арендной плате за период с 01.06.2013 по 30.09.2016 составляет ххххх руб. Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком России, от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Сумма неустойки за период с 11.01.2012 по 16.09.2016 составила хххх руб. Просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2 исковые требования признала в части взыскания задолженности, в удовлетворении требований иска о расторжении договора аренды земельного участка и демонтажа киоска просила отказать, указав, что киоск, расположенный по адресу: ул. ХХХХ, в г.Новоуральск ею продан 17.08.2016 ФИО3, о чем новый владелец уведомил КУМИ НГО 24.08.2016. 14.12.2016 между ней и ФИО3 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды № ххх от 01.12.2011, которое зарегистрировано в установленном законом порядке. О данной уступке арендодатель был уведомлен надлежащим образом.

Ответчик ФИО3, надлежащим образом уведомленный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором также указал, что 17.08.2016 им по договору купли-продажи приобретен остановочный комплекс по адресу: ул. ХХХХ, о чем КУМИ НГО был уведомлен 24.08.2016. Постановлением администрации НГО на основании заявления ответчика указанный объект был включен в схему размещения на 2017-2019 годы, 14.12.2016 между ним и ФИО3 заключено соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка под остановочным комплексом, которое зарегистрировано в установленном порядке. О наличии задолженности прежнего арендатора по договору ему известно не было.

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО3

Рассмотрев требования иска, заслушав объяснения представителя истца, ответчика, исследовав письменные доказательства, представленные в материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что на основании постановления администрации Новоуральского городского округа от 09.11.2011 № ххххх (л.д. 6) между муниципальным образованием Новоуральский городской округ (арендодателем) и ответчиком 01.12.2011 заключен договор № ххх аренды земельного участка площадью хх кв.м. с кадастровым номером ххххххххххххх, расположенный по адресу: г.Новоуральск, в районе ул.ХХХХ, на срок с 09.11.2011 по 09.11.2016 (л.д. 7-9), который зарегистрирован ФИО2 в установленном законом порядке.

Земельный участок передан арендодателем ответчику по акту приема-передачи (л.д. 10).

Согласно Выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 13.05.2016 ФИО2 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 11.09.2014 (л.д. 38-42).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п.п. 2.2, 4.2.3 договора аренды № ххх от 01.12.2011, арендная плата за использование земельного участка вносится арендатором путем перечисления денежных средств ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, в течение которого будет осуществляться использование земельного участка.

В связи с тем, что право собственности на земельный участок, расположенный по адресу г. Новоуральск, в районе ул. ХХХХ, не разграничено, следует применять размер арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № ххххх «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области», п.п. 23 которого устанавливает ставку хх% для земельных участков под остановочными комплексами, а также корректировочный коэффициент по группам видов разрешенного использования равен 1.79 в соответствии с п.п. 81 группа 5 соответствующей Таблицы указанного постановления.

Расчет арендной платы, представленный истцом, судом проверен, сомнений в правильности не вызывает, ответчиками не оспорен.

14.12.2016 между ФИО2 и ФИО3 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №ххх от 01.12.2011, которое зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

О совершенной уступке новый арендатор уведомил арендодателя – КУМИ НГО 14.12.2016, о чем имеется соответствующая отметка.

В статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право должника перевести долг с согласия кредитора на другое лицо. К форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК РФ.

Согласно статье 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования должна быть совершена в той же форме, что и сделка, на которой основана такая уступка.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Из смысла приведенных норм следует, что в названном соглашении также должен быть указан предмет долгового обязательства и его основание.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Права и обязанности по договору аренды земельного участка № ххх от 01.12.2011, в том числе обязанность по выплате арендной платы, перешли к ФИО3 на основании соглашения о переходе прав и обязанностей с 14.12.2016.

В связи с изложенным, суд считает, что сумма долга по договору аренды за период с 01.06.2013 по 30.09.2016 подлежит взысканию с ответчика ФИО2

Поскольку ответчик пользовалась арендованным земельным участком, у нее возникло обязательство по уплате арендной платы в сроки и в порядке, которые установлены в договоре (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательства исполнения обязательств по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора в материалах дела отсутствуют, ответчиком таких доказательств не представлено (ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 1 ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Согласно п. 5.2 договора аренды, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком России, от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Сумма неустойки за период с 11.02.2012 по 16.09.2016 в соответствии с расчетами истца составила хххх руб., расчет судом проверен, является правильным.

Учитывая, что ответчик ФИО2 обязательство по оплате арендной платы в сроки, установленные в договоре, не исполнила, форма соглашения о неустойке соблюдена, суд считает, что истцом правомерно начислена предусмотренная договором неустойка (пени), которая подлежит взысканию с ответчика в пользу КУМИИ НГО в заявленном истцом размере.

Разрешая требования иска о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, суд приходит к следующему.

На основании пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п. 7.2.5 договора аренды, заключенного между сторонами, договор может быть расторгнуть по требованию арендодателя в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

23.10.2014 истцом ФИО2 по адресу, указанному ею в договору аренды, направлено требование о досрочном расторжении указанного договора аренды земельного участка, которое оставлено ею без удовлетворения и ответа (л.д. 24-25). При этом суд отмечает, что в нарушение п. 4.2.9 договора аренды не уведомила арендодателя о смене места жительства.

Как уже было указано судом, в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора.

Гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. 

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

В данном случае до момента разрешения иска фактически произошла замена стороны в спорном правоотношении (статья 48 Кодекса).

Поскольку к новому арендатору переходят не только права, но и обязанности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора или уплаты долга и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором.

Поскольку ответчиком ФИО2 не исполнялись условия договора аренды, что привело к причинению истцу ущерба на сумму ххххх руб., суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка № ххх от 01.12.2011 подлежит расторжению. При этом суд учитывает, что с момента получения копии заочного решения, отмены заочного решения судом ответчиками каких-либо мер на погашение задолженности перед истцом не принято. 

Согласно ст.301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Кроме того, суд считает необходимым обязать ФИО3 как нового арендатора и владельца остановочного комплекса возвратить истцу спорный земельный участок, передав его по акту сдачи-приемки.

Учитывая, что на земельном участке расположен торговый павильон, принадлежащий ответчику, ФИО3 надлежит его демонтировать.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования КУМИ НГО к ФИО2, ФИО3 подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в суд, в силу пп. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина в размере хххх руб. (требования имущественного характера) подлежит взысканию с ФИО2, в размере ххх руб. (требования неимущественного характера) – с ФИО3, не освобожденных от ее уплаты, в бюджет Новоуральского городского округа.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Иск Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа задолженность по договору аренды в размере ххххх руб.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № ххх от 01.12.2011, обязав ФИО3 в течение трех месяцев с даты вступления настоящего решения суда в законную силу освободить земельный участок площадью хх кв.м. с кадастровым номером хххххххххх, расположенный по адресу: г.Новоуральск, в районе ул. ХХХХ, путем демонтажа нестационарного объекта – киоска и передать его (земельный участок) по акту сдачи-приемки.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме хххх руб.

Взыскать с ФИО3 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме ххх руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Новоуральский городской суд в течение месяца с даты составления мотивированного решения суда.

Председательствующий Т.А. Калаптур 

СОГЛАСОВАНО:

Судья Т.А. Калаптур