Дело № 3а-190/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 августа 2020 года г.Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики в составе: 

председательствующего судьи Лысенина Н.П., 

при секретаре судебного заседания Владимирове А.В., 

с участием представителей:

административного истца ООО «АДЕР» – ФИО1;

административных ответчиков:

Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО2,

Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «АДЕР» к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, Бюджетному учреждению «Чуваштехинветаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АДЕР» (далее ООО «АДЕР») обратилось в Верховный Суд Чувашской Республики с административным исковым заявлением к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, Бюджетному учреждению Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование требований указано, что ООО «АДЕР» на праве аренды принадлежит земельный участок общей площадью 1604 +/- 14 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания под магазин, расположенный по адресу: 

<

адрес> (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка). Кроме того, ООО «АДЕР» на праве собственности принадлежит объект капитального строительства – двухэтажное кирпичное здание с кирпичным подвалом, назначение: нежилое, этажность: 3, в том числе подземных 0, общей площадью 2067,8 кв.м., с кадастровым номером: №, находящийся по этому же адресу и расположенный на указанном земельном участке. Право собственности на здание подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18.06.2020 № №. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19.06.2020 № № кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 20.02.2020 составляет 5850189 руб., в то время как рыночная стоимость земельного участка в соответствии с отчетом независимого оценщика индивидуального предпринимателя ФИО4 № № от 26.06.2020 составляет 3440000 руб.

Поскольку собственники зданий имеют право на выкуп земельных участков, на которых расположены здания, по цене, не превышающей кадастровую стоимость, установленная кадастровая стоимость нарушает права истца.

Ссылаясь на п.п.2 п. 2 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), ч.1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон №237-ФЗ), положив в основу отчет по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 20.02.2020 в размере 3440000 руб.

В судебном заседании представитель ООО «АДЕР» ФИО1 иск поддержал.

Представители административных ответчиков Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО2, Бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО3 оставили разрешение вопроса на усмотрение суда, указав, что замечаний к отчету по определению рыночной стоимости земельного участка, представленного истцом, не имеется.

Представители ответчика Кабинета Министров Чувашской Республики, заинтересованных лиц Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике- Чувашии, администрации г.Чебоксары, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились.

От представителей административного ответчика Кабинета Министров Чувашской Республики, заинтересованных лиц Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике- Чувашии поступили заявления о рассмотрении дела в отсутствии представителей с указанием на оставление разрешения вопроса об установлении кадастровой стоимости земельного участка на усмотрение суда.

На основании ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) суд полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ООО «АДЕР» является собственником объекта капитального строительства – двухэтажного кирпичного здания с кирпичным подвалом, общей площадью 2067,8 кв.м., с кадастровым номером: №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1604 +/- 14 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания под магазин. Данный земельный участок находится в аренде у истца, что подтверждается договором аренды №№ от 28.08.2017, заключенным с администрацией г. Чебоксары в лице заместителя председателя Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города, на срок до 02.07.2027.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 22.11.2019 №485, вступившим в силу 01.01.2020, были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики, по состоянию на 01.01.2019.

Кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером №, утвержденная указанным постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики, составляет 5850189 руб.

В последующем на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 23.03.2020 кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 5850189 руб. была определена по состоянию на 20.02.2020.

Подпунктом 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) закреплено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В силу ч.7 ст. 22 указанного Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке предусмотрено частью 1 статьи 245 КАС РФ.

Поскольку истец является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, и как собственник данного объекта имеет право на приобретение без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, при этом цена земельного участка зависит от его кадастровой стоимости, то результаты кадастровой оценки затрагивают его права и обязанности, в связи с чем он имеет право на обращение в суд с заявленным исковым требованием.

ООО «АДЕР» в подтверждение заявленных требований представлен отчет индивидуального предпринимателя ФИО4, согласно которому рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № составляет 3440000 руб. по состоянию на 20.02.2020, то есть на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Из представленного истцом отчета об оценке, следует, что оценщик обладает специальным образованием, имеет диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», включен в реестр членов Ассоциации «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков».

Выводы, изложенные в отчете, мотивированы, соответствуют предмету исследования, оценка производилась в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки. 

В отчете проанализированы обстоятельства, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. 

Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, эксперт использовал сравнительный подход, при этом в отчете приведено обоснование методов оценки в рамках указанного подхода. Вполне понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. В оценке присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Указанный отчет неясностей не содержит, лицами, участвующими в деле, замечаний по отчету не заявлено, оснований сомневаться в обоснованности и правильности оценки не имеется.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)» массовая оценка недвижимости – это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.

В отличие от работ по массовой оценке, при проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать. С указанным обстоятельством и связано право заинтересованных лиц по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Исходя из изложенного, суд находит административное исковое заявление ООО «АДЕР» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной подлежащим удовлетворению и определяет кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с отчетом об оценке, составленным индивидуальным предпринимателем ФИО4

Датой обращения ООО «АДЕР» в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной является 30.06.2020. 

Руководствуясь статьями 175 - 180, 215 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 1604 +/- 14 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания под магазин, адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Ориентир здание магазина, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> в размере 3440000 (три миллиона четыреста сорок тысяч) руб. 00 коп. по состоянию на 20 февраля 2020 года.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «АДЕР» в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной считать 30 июня 2020 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 7 августа 2020 года.

Судья Верховного Суда Чувашской Республики Н.П. Лысенин