№ 2-1500/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июля 2021 г. Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Шукшиной Л.А.

при секретаре Черных И.А.,

с участием:

помощника прокурора Советского района г. Томска Ведренцевой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности, установления выкупной цены,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска об обязании изъять для муниципальных нужд жилое помещение общей площадью ... кв. м. – квартиру № ... расположенную по адресу: ..., путем выкупа за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив выкупную стоимость в размере 4150000 руб. (с учетом увеличения размера исковых требований в соответствии со статьей 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование требований указано, что истец является собственником квартиры № ... по адресу: ..., а также общим долевым собственником в общем имуществе многоквартирного дома по указанному адресу. Жилой дом по адресу: ... признан аварийным и подлежащим сносу администрацией Города Томска постановлением от 21.11.2014, от самостоятельного сноса истец отказался. Земельный участок и спорное помещение изъяты для муниципальных нужд, соглашение об изъятии спорного имущества и установлении выкупной цены между сторонами не заключено, ответ по данному вопросу дан администрацией Кировского района г. Томска 16.05.2020. В соответствии с проведенной судебной экспертизой выкупная стоимость жилого помещения составляет 4150 000 руб. В качестве правового основания ссылается на статью 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Администрация Города Томска представила отзыв на исковое заявление, в котором подтверждает обстоятельство признания многоквартирного жилого дома по ул. ... в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу. Изъятие жилых помещений осуществляется в соответствии с распоряжением администрации Города Томска от 14.12.2009 № р1525 «О Регламенте подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции)». До настоящего времени оценка спорного имущества не проведена. Просит учесть поименованную в письме от 17.03.2021 № 04-22/249 информацию о включении спорного дома в Региональную адресную программу «Расселение аварийного жилья и создание маневренного жилищного фонда» на 2019-2024 годы», утвержденную распоряжением администрации Томской области от 10.04.2019 № 233-ра. Возложение на ответчика обязанности по изменению планирования бюджетных средств является ограничением права органа местного самоуправления на самостоятельное решение вопросов местного значения в пределах предоставленных законом полномочий. Просит судебное заседание провести в отсутствие представителя администрации Города Томска.

Истец, ответчик, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили.

Суд считает возможным в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления и отзыва на него, заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации).

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3,5 - 9 настоящей статьи.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 является собственником жилого помещения – квартиры № ... по адресу: ..., площадью ... кв. м., с кадастровым номером ..., на основании договора передачи от 02.09.1998 рег. № 686, заключенного с администрацией Кировского района г. Томска, что подтверждается договором передачи от 02.09.1998, свидетельством о государственной регистрации права.

Земельный участок по адресу: ... сформирован, межевание проведено, площадь участка составляет ... кв. м, кадастровый номер ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации многоквартирного дома, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Заключением межведомственной комиссии от 17.10.2014 № 1287 многоквартирный дом № ... по ул. ... признан аварийным и подлежащим сносу. Экспертом МБУ «Проектно-сметное бюро» установлено, что физический износ здания составляет 67%, проводить работы по капитальному ремонту для полного восстановления работоспособного состояния всех основных несущих строительных конструкций жилого дома экономически нецелесообразно.

Постановлением администрации Города Томска от 21.11.2014 № 1207 многоквартирный дом № ... по ул. ... признан аварийным и подлежащим сносу.

14.04.2020 администрацией Кировского района Города Томска принято к сведению заявление истца о проведении оценки и выкупа квартиры № ... по адресу: .... Дополнительное сообщено, что оценка объектов, изымаемых для муниципальных нужд, производится по общепринятым стандартам оценки, утвержденным действующим законодательством, учесть пожелания истца и внести изменения в методику оценки не представляется возможным.

До настоящего времени жилое помещение не изъято для муниципальных нужд, выкуп не произведен, соглашение об установлении выкупной цены между сторонами не достигнуто.

При этом суд учитывает, что поскольку многоквартирный дом № ... по ул. ..., собственником жилого помещения в котором является истец, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния, то несоблюдение предварительной процедуры органом местного самоуправления в части принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и жилых помещений не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, избранный истцом способ защиты является обоснованным.

Кроме того, при наличии угрозы для жизни и здоровья истца рассмотрение вопроса об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения не может быть поставлено в зависимость от наступления сроков расселения дома, установленных органом местного самоуправления.

Установление органом местного самоуправления срока расселения дома при наличии угрозы для жизни и здоровья истца не является основанием для отказа в удовлетворении иска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности.

Истцом представлен Отчет № 5359-РЦ от 14.10.2020 об оценке рыночной стоимости ... квартиры № ... расположенной по адресу: ..., составленный обществом с ограниченной ответственностью Региональный центр «Профоценка». Согласно указанному отчету итоговая величина рыночной стоимости оцениваемой квартиры и доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме по состоянию на дату оценки составляет 3031 210 руб. 

На основании части 6 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный перечень возможных убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, не является исчерпывающим.

Подпунктом «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Согласно приведенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для определения рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества судом была назначена комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бюро оценки «ТОККО» (далее – ООО «Бюро оценки «ТОККО»).

Согласно заключению эксперта ООО «Бюро оценки «ТОККО» от 06.07.2021 № 497-Э/2021 рыночная стоимость жилого помещения – квартиры № ... по адресу: ... составляет 2717 000 руб., в том числе:

- рыночная стоимость жилого помещения – квартиры № ... по адресу: ... (без учета стоимости доли в предполагаемом праве собственности на земельный участок), составляет 975 000 руб.;

- рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., составляет 1742 000 руб.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома № ... по ул. ..., приходящейся на квартиру № ... в указанном многоквартирном доме, составляет 1331 000 руб.

Размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества – квартиры № ... по адресу: ..., которые понесет собственник указанного недвижимого имущества, составляет 102 000 руб.

Итого, общая величина размера возмещения за изымаемое жилое помещение (согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) составляет 4150 000 руб.

Заключение эксперта содержит подробный анализ рынка жилья в г. Томске, на основе которого сделан вывод о рыночной стоимости изымаемого имущества, что дает основания суду для вывода о необходимости установления выкупной цены, подлежащей выплате собственнику квартиры, на его основе. Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется. 

Учитывая, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства, суд руководствуется данным заключением при определении выкупной стоимости изымаемого имущества.

При этом при решении вопроса о включении в выкупную цену жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд исходит из следующего.

Согласно статьям 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, изымаемого у бывшего нанимателя жилья.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007 разъяснено, что в соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

Как указал Конституционный Суд в постановлениях от 12.04.2016 № 10-П, от 26.04.2016 № 797-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ, не затронули статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая не утратила силу и продолжает действовать, то есть обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе, на граждан, приватизировавших жилые помещения.

Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, коль скоро изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.

Как следует из материалов дела, изымаемое жилое помещение расположено в доме 1951 года постройки, в настоящее время величина физического износа жилого дома составляет 74%, что следует из заключения эксперта ООО «Бюро оценки «ТОККО» № 497-Э/2021 от 06.07.2021. 

При этом сведения о том, что капитальный ремонт дома производился до настоящего времени, при рассмотрении дела не представлены.

В указанной связи, по мнению суда, невыполнение капитального ремонта способствовало снижению уровня надежности здания и приведению его в аварийное состояние.

В связи с тем, что данные о выполненных работах по капитальному ремонту объекта отсутствуют, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относятся и суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

На основании изложенного, размер выкупной цены, подлежащей выплате истцу, составляет 4150 000 руб., в том числе 975 000 руб. – стоимость жилого помещения, 1742 000 руб. – стоимость доли в праве собственности на земельный участок, 1331 000 руб. – стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения, 102 000 руб. – размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., расходы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 5 000 руб.

Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

В силу части 1 статьи 98 процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – Постановление № 1), положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда).

В пункте 10 Постановления № 1 указано, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Согласно материалам дела при подаче иска ФИО1 оплачена государственная пошлина в размере 300 руб. по чеку-ордеру от 03.03.2021 № 19, понесены расходы на проведение обществом с ограниченной ответственностью Региональный центр «Профоценка» оценки рыночной стоимости спорной квартиры в размере 5 000 руб. согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 14.10.2020 № 25, данные расходы связаны с рассмотрением дела.

Учитывая, что судебные расходы в заявленном размере подтверждены и понесены истцом в связи с рассмотрением настоящего дела, исковые требования удовлетворены, с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» в пользу ФИО1 подлежит взысканию 5 300 руб. в счет возмещения понесенных судебных расходов, в том числе 300 руб. – расходы на оплату государственной пошлины, 5 000 руб. – расходы на оплату услуг по проведению оценки рыночной стоимости квартиры.

Директор ООО «Бюро оценки «ТОККО» ФИО2 вместе с заключением экспертизы направил ходатайство об оплате проведенной экспертным учреждением экспертизы. Согласно счету на оплату № 181 от 06.07.2021 и акту № 411 от 06.07.201 стоимость судебной экспертизы составила 15 000 руб.

С учетом того, что определением суда от 14.04.2021 расходы по проведению экспертизы возложены на администрацию Города Томска и исковые требования удовлетворены, то с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» за проведенную экспертизу подлежит взысканию в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО» 15000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у ФИО1 для муниципальных нужд жилое помещение общей площадью ... квадратных метров – квартиру № ..., расположенную по адресу: ... путем выкупа за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив выкупную стоимость в размере 4150 000 рублей.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» в пользу ФИО1 5 300 рублей в счет возмещения понесенных судебных расходов, в том числе 300 рублей – расходы на оплату государственной пошлины, 5 000 рублей – расходы на оплату услуг по проведению оценки рыночной стоимости жилого помещения.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки «ТОККО» расходы на производство судебной экспертизы в размере 15000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: