Дело № 78RS0016-01-2020-002701-29

Производство № 2-2964/20 08 октября 2020 года

РЕШЕНИЕ

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

Октябрьский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Е.В.,

при секретаре Селезневой И.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Стройсвязь» о понуждении к заключению дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском о понуждении ответчика к заключению дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, об изменении срока заключения основного договора в соответствии с предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между сторонами, с «по ДД.ММ.ГГГГ» на «по ДД.ММ.ГГГГ».

В обоснование заявленных требований истец указывает на следующие обстоятельства. 

Стороны заключили ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым договорились в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 522,6 кв. м, этаж №, адрес объекта: 

<

адрес> помещение №, №, №, №, № №, № № кадастровый №.

Губернатором Санкт-Петербурга издано Постановление «О распространении в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции «COVID-19» № от ДД.ММ.ГГГГ, ограничивающее передвижение граждан и деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. 

Истец ДД.ММ.ГГГГ направила ответчику заявление с предложением изменить срок заключения основного договора с ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ, приложив к заявлению подписанные два экземпляра дополнительного соглашения. 

Предусмотренный предварительным договором пятнадцатидневный срок для ответа истек.

В рассматриваемом случае прекращение предварительного договора повлечет за собой ущерб для истца в связи с наличием у продавца права предъявления требований об уплате штрафа и оставления за собой ранее уплаченного задатка. 

Текущая эпидемиологическая обстановка может являться основанием для изменения договора. 

Ввиду значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятий, являющихся арендаторами у истца по другим объектам недвижимости, истец лишилась возможности собрать необходимую сумму для оплаты основного договора с ответчиком к моменту, определенному в предварительном договоре (в течение пяти дней с даты заключения основного договора). 

В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержал иск.

Представитель ответчика ФИО3 возражала против иска. Она указала, что в настоящее время собственником помещения является третье лицо, кроме того, истцом не доказано снижение дохода, а также связь данного обстоятельства с эпидемиологической обстановкой. 

Представитель третьего лица ООО «Питер-Рент» ФИО4 возражал против иска, представил письменные возражения на иск (л.д. 236-238).

В соответствии с позицией третьего лица, в иске должно быть отказано. Истцом не доказан факт предоставления ею отсрочки арендодаторам в связи с ведением экономической деятельности в отраслях, наиболее пострадавших из-за коронавирусной инфекции и введением на территории Российской Федерации режима повышенной готовности. Установленный Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № режим самоизоляции не распространялся на истца, поскольку ее возраст менее 65 лет. Третье лицо имеет тот же вид основной экономической деятельности, что и ИП ФИО1, однако данное обстоятельство не помешало ему приобрести помещение у ответчика. 

Третье лицо по делу Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в суд не явилось, извещено. Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, посчитал возможным рассмотреть дело в его отсутствие. 

Суд, выслушав стороны, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, полагает, что отсутствуют основания для удовлетворения иска. 

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 6 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пункт 2 той же статьи кодекса предусматривает, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Из материалов дела следует, что стороны заключили ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым договорились в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 522,6 кв. м, этаж №, адрес объекта: 

<

адрес>, помещение №, №, №, №, №, №, №, № кадастровый №.

В соответствии с предварительным договором стороны обязались в срок по ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения общей площадью 522,6 кв. м, этаж №, адрес объекта: 

<

адрес> помещение №, №, №, №, № №, №, №, кадастровый №) на условиях, предусмотренных договором. 

В соответствии с пунктом 1.1. предварительного договора продавец (ответчик) обязуется передать в собственность покупателя (истца) указанное нежилое помещение.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что договорная цена нежилого помещения составляет 60 000 000 рублей. 

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что расчет за нежилое помещение осуществляется посредством безотзывного документарного покрытого аккредитива, открытого в Банке «Санкт-Петербург» по поручению истца в пользу ответчика.

Аккредитив должен быть открыт в течение пяти дней от даты подписания договора сроком действия не менее 30 дней. 

Истец направил ответчику ДД.ММ.ГГГГ заявление с предложением изменить срок заключения основного договора с ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15, 16).

Ответчик направил истцу телеграмму о необходимости подписать основной договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 77), уведомление о намерении заключить основной договор от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 78-80).

Из пояснений представителя ответчика в суде следует, что представитель истца и представитель ответчика встретились ДД.ММ.ГГГГ, однако представитель истца предложил отложить подписание договора, в связи с чем ответчик продал помещение другому собственнику.

Представитель истца данные пояснения стороны ответчика не оспорил. 

Изложенные обстоятельства встречи сторон ДД.ММ.ГГГГ подтверждают, что режим самоизоляции, рекомендованный Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ №, не препятствовал представителю истца явиться на встречу с представителем ответчика ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии с договором купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ответчиком и третьим лицом ООО «Питер-Рент», нежилое помещение общей площадью 522,6 кв. м, этаж №, адрес объекта: 

<

адрес>, помещение №, №, №, №, №, № №, № кадастровый № продано третьему лицу (л.д. 81-89).

Судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ обязательства по предварительному договору сторон прекращены, поскольку основной договор не был заключен в предусмотренный предварительным договором срок.

В ДД.ММ.ГГГГ истец вновь направила ответчику заявления о намерении заключить договор купли-продажи помещения на условиях, изложенных в указанном предварительном договоре купли-продажи (л.д. 202-206).

При рассмотрении настоящего дела истцовой стороной не представлено доказательств наличия обстоятельств, предусмотренных пунктами 2 и 4 ст. 451 ГК РФ, свидетельствующих о необходимости изменения предварительного договора в связи с исключительным случаем, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Истец является индивидуальным предпринимателем с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 91), основной вид деятельности – аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (л.д. 92). 

Губернатором Санкт-Петербурга издано Постановление «О распространении в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции «COVID-19» № от ДД.ММ.ГГГГ, ограничивающее передвижение граждан и деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. 

Между тем, истцом не доказан факт снижения ее дохода в связи с изданием указанного постановления.

Истец представила в материалы дела справку ИП ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о недополученном доходе за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 332 471 руб. 24 коп. (л.д. 139).

Из справки следует, что по договору аренды ИП ФИО1 с ООО «Бест Оффер» № от ДД.ММ.ГГГГ недополученный доход составил 293 754 руб. 53 коп., по договору аренды ИП ФИО1 с АО «Гандер» № от ДД.ММ.ГГГГ недополученный доход составил 30 405 руб. 76 коп., по договору аренды ИП ФИО1 с ООО «Единство» № от ДД.ММ.ГГГГ недополученный доход составил 1 200 000 руб., по договору аренды ИП ФИО1 с ООО «Траст-Лизинг» № от ДД.ММ.ГГГГ недополученный доход составил 3 508 310 руб. 95 коп., по договору аренды ИП ФИО1 с ООО «Тренинг на Неве» б/н от ДД.ММ.ГГГГ недополученный доход составил 300 000 руб. 

В подтверждение сведений, отраженных в справке, истец представила отдельные справки о недополученном доходе по каждому договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за своей подписью (л.д. 140, 151, 161, 162, 179, 200), акты сверки без подписей арендаторов (л.д. 141, 152, 163, 190, 201), договоры аренды (л.д. 142-150, 153-160, 164-188, 191-199).

Согласно пункту 3 статьи 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества. 

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата направления истцом ответчику предложения о заключении дополнительного соглашения) Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» была приостановлена работа предприятий по ограниченному перечню. 

Пункт 1 ст. 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 98-ФЗ предусматривает обязанность арендодателя заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в ДД.ММ.ГГГГ, в случае соответствующего обращения арендатора в течение 30 дней со дня такого обращения в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в ДД.ММ.ГГГГ актов о борьбе с инфекцией.

В этом случае ставка аренды не изменяется, но срок оплаты переносится на более поздний срок. За вычетом части, в отношении которой предоставлена отсрочка, арендная плата должна продолжать уплачиваться в соответствии с договором. Отсрочка предоставляется только по договорам, заключенным на срок более года, по перечням отраслей, наиболее пострадавших от распространения инфекции. 

Представленные истцом справки и акты сверки не являются допустимым доказательствами, поскольку в справках не указаны документы-основания, в актах сверки отсутствуют подписи арендаторов.

Доказательства обращения указанных в справках от ДД.ММ.ГГГГ арендаторов к ИП ФИО1 с заявлениями об отсрочке уплаты арендной платы, заключения дополнительных соглашения об отсрочке арендной платы истцом не представлено. 

Следовательно, представленные истцом вышеуказанные документы не доказывают то обстоятельство, что доход истца снизился, а также то обстоятельство, что он снизился в результате издания указанного постановления, распространения новой коронавирусной инфекции «COVID-19».

Кроме того, снижение дохода на сумму5 332 471 руб. 24 коп., указанную ИП ФИО1 в справке, не подтверждает невозможность заключения договора, предусматривающего необходимость внесения оплаты 60 000 000 руб.

Доказательств наличия у истца оставшейся необходимой для заключения договора купли-продажи суммы и невозможности заключения договора вследствие снижения дохода по договорам аренды, указанным в справке от ДД.ММ.ГГГГ, истцом не представлено. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» установлен перечень отраслей, в наибольшей степени пострадавших из-за коронавирусной инфекции, однако вид экономической деятельности «аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» к таковым не отнесен. 

В соответствии с разъяснениями вопроса № Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции «COVID-19» №, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий, то есть одной из характеристик обстоятельств непреодолимой силы (наряду с чрезвычайностью и непредотвратимостью) является ее относительный характер. 

Третье лицо имеет тот же основой вид экономической деятельности, что и ИП ФИО1 (л.д. 97), между тем, данное обстоятельство не помещало третьему лицу приобрести нежилое помещение у ответчика за большую стоимость, чем предусмотрено предварительным договором сторон – за 67 000 000 руб.

Материалами дела подтверждено, что собственником нежилого помещения в настоящее время является третье лицо, помещение приобретено по договору купли-продажи, заключенному с ответчиком. 

Данный договор купли-продажи истцом не оспорен. 

При таких обстоятельствах удовлетворение иска не повлечет восстановления прав истца, в связи с чем будет противоречить основным целям гражданского судопроизводства. 

В связи с изложенным суд отклоняет заявленный иск.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО1 отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение 1 месяца в Санкт-Петербургский городской суд через Октябрьский суд Санкт-Петербурга путем подачи апелляционной жалобы.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ. 

Судья: