ГСК: Дубинин А.И. 

Муратова Н.И.

Криволапова Е.А. (докл.) №44г-114/18

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

СУДА КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ

г. Ставрополь 24.05.2018

Президиум Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Козлова О.А.

членов президиума: Шаталовой Е.В., Кудрявцевой А.В., Бурухиной М.Н., Песоцкого В.В., Блинникова В.А.

секретаря судебного заседания Ениной С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании добросовестным приобретателем по договору купли-продажи недвижимости, о понуждении осуществить государственную регистрацию сделки по переходу права собственности на жилое помещение, по иску третьего лица заявляющего самостоятельные требования на предмет спора администрации г. Пятигорска о признании сделки ничтожной, 

направленное в президиум определением судьи краевого суда Шаталовой Е.В. от 12.04.2018 по кассационной жалобе ФИО1 на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 24.07.2017 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 07.11.2017, 

заслушав доклад судьи Шаталовой Е.В., 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании добросовестным приобретателем по договору купли-продажи недвижимости, понуждении осуществить государственную регистрацию сделки по переходу права собственности на жилое помещение.

С учетом уточненных требований просил суд признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: «…», с кадастровым номером «…», общей площадью 29,8 кв.м, от 14.04.2017, между ФИО1 и ФИО2, заключенным, а также обязать Пятигорский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии зарегистрировать переход права собственности за ФИО1 на указанную однокомнатную квартиру, о чем внести сведения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Администрация г. Пятигорска заявила самостоятельные требования на предмет спора - просила признать ничтожным договор купли-продажи квартиры №4, расположенной по адресу: «…», общей площадью 29,8 кв.м, заключенный 08.02.2017 между ФИО2 и ФИО3, и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде прекращения записи в ЕГРП права собственности за ФИО2 и ФИО3, возвратить квартиру администрации.

Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 24.07.2017, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 07.11.2017, в удовлетворении иска ФИО1 отказано, иск администрации г. Пятигорска удовлетворен.

В кассационной жалобе ФИО1 просит указанные судебные постановления отменить и принять новое решение об удовлетворении его исковых требований и отказе в удовлетворении исковых требований администрации г.Пятигорска..

Определением судьи Ставропольского краевого суда от 12.04.2018 кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции – президиума Ставропольского краевого суда.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя ФИО1 - ФИО4, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум краевого суда находит, что имеются основания для отмены принятого по делу апелляционного определения.

В соответствии с требованиями ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Президиум считает, что судом апелляционной инстанцией были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, являющиеся в силу приведенной выше нормы основанием к отмене обжалуемого апелляционного определения, выразившиеся в следующем.

Судом установлено, что 28.06.2016 умерла ФИО3, наследников не имеется.

08.02.2017 неустановленным лицом от имени умершей ФИО3 подписан договор купли-продажи квартиры №4 «…» с ФИО2 Сделка зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Ответчик ФИО5 сообщил, что он вел сопровождение этой сделки, ФИО2 квартиру осматривал, представившаяся собственником квартиры женщина передала правоустанавливающие документы на квартиру, а ФИО2 – деньги в оговоренной сумме.

14.04.2017 ФИО2 продал указанную квартиру ФИО1, денежные средства в сумме 1 700 000 рублей переданы покупателем продавцу до подписания договора. Данный договор содержит ссылку на отсутствие обременения квартиры правами третьих лиц и их регистрацию.

Удовлетворяя исковые требования Администрации г. Пятигорска, суд сослался на нормы, предусмотренные ст.ст. 1, 15 (части 1 и 2), 17 (части 1, 3), 18, 21 (часть 1), 49 Конституции РФ, пунктом 1 ст. 302, 168, 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 №6-П, и разъяснения, содержащиеся в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершении сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, что сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражения приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.Однако, как следует из материалов гражданского дела, при рассмотрении настоящего гражданско-правового спора ни ответчиками, ни 3-им лицом, заявившим самостоятельные требования относительно предмета спора – администрацией г. Пятигорска, не было представлено доказательств и не приведены ссылки на обстоятельства, в связи с которыми покупатель спорной квартиры по договору купли-продажи от 14.04.2017 - ФИО1 знал или в связи с какими-либо обстоятельствами должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Договор купли-продажи квартиры от 08.02.2017, на основании которого право собственности приобрел ФИО2, был зарегистрирован в установленном законом порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сотрудники которого были обязаны удостовериться в личностях сторон договора и законности их полномочий на заключение сделки. 

Таким образом, представленные ФИО1 документы при заключении договора купли-продажи 14.04.2017 соответствовали предъявляемым законом к ним требованиям и сомнений в праве собственности продавца ФИО2 не вызывали.

Государство в лице уполномоченных законом органов и должностных лиц, действующих при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости. Проверка же соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества существенно затруднена или невозможна. 

Тем более в неравных условиях находятся публично-правовое образование как собственник жилого помещения, являющегося выморочным имуществом, и его добросовестный приобретатель, возможности которых по выявлению противоправных действий, приведших к тому, что жилое помещение выбывает из владения собственника помимо его воли, далеко не одинаковы.

Ссылки суда в обоснование недобросовестности покупателя квартиры ФИО1 на наличие на квартиру вновь оформленной домовой книги, в которой имеется запись сотрудника подразделения миграционной службы об отсутствии зарегистрированных лиц и оформление лицевых счетов на квартиру на имя ее собственника ФИО2 такими доказательствами не являются.

При этом обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца.

Добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Между тем, при рассмотрении спора судом не было учтено, что собственник спорного жилого помещения – ФИО3 скончалась 28.06.2016, а орган местного самоуправления – администрация г.Пятигорска в течение одного года до июня 2017 года не оформила право собственности в разумный срок на выморочное имущество, в связи с чем были созданы предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия имущества из владения публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц.

Указанные обстоятельства, являющиеся существенными и юридически значимыми для правильного разрешения спора, не получили должной оценки и в ходе апелляционного рассмотрения настоящего гражданского дела.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 №16-П по делу о проверке конституционности положения пункта 1 ст. 302 ГК РФ в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца переход выморочного имущества в собственность публично-правового образования независимо от государственной регистрации права собственности и совершения публично-правовым образованием каких-либо действий, направленных на принятие наследства, не отменяет требование о государственной регистрации права собственности.

При регулировании гражданско-правовых отношений между собственником выморочного имущества и его добросовестным приобретателем справедливо было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты такого имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринять меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права.

Применительно к жилым помещениям защита имущественных интересов публично-правового образования за счет ущемления интересов добросовестного приобретателя – гражданина, который возмездно приобрел соответствующее жилое помещение, в подобной ситуации недопустима, тем более учитывая, что публичный интерес в предоставлении жилого помещения по договору социального найма лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, может быть удовлетворен за счет иного жилого помещения.

Такой подход согласуется с позицией Европейского Суда по правам человека, по мнению которого, если речь идет об общем интересе, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно, ошибки и просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»), вследствие чего, а также с учетом необходимости соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 ГПК РФ), апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 07.11.2017 подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, президиум 

постановил:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 07.11.2017 отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в ином составе судей.

Председательствующий: О.А. Козлов