Дело № 2а-489/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 февраля 2017 года город Омск

Первомайский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Кирилюк З.Л., при секретаре судебного заседания Хоренко О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области об оспаривании решения органа государственной власти,

установил:

ФИО1 обратился в суд с названным административным иском, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Кедр» был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 

<

данные изъяты> руб. с рассрочкой по оплате до ДД.ММ.ГГГГ. На дату регистрации договора в Управлении Росреестра по Омской области оплата по договору ООО «Кедр» не была произведена, вследствие чего была зарегистрирована ипотека в силу закона. 

ДД.ММ.ГГГГ им получено гарантийное письмо от ООО «Кедр», где последний просил снять обременение в силу закона, тем самым предоставив им возможность распорядиться данным недвижимым имуществом с целью досрочно рассчитаться по вышеуказанному договору в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Они обратились в Управление Росреестра по Омской области с заявлениями о погашении записи об ипотеке в силу закона. 

ООО «Кедр» в срок до ДД.ММ.ГГГГ оплату за квартиру не произвело, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ он направил Обществу требование об исполнении принятых на себя обязательств по гарантийному письму от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ им получено письмо ООО «Кедр» на данное требование, в котором указано на невозможность выполнения Обществом принятых на себя обязательств по договору в части оплаты стоимости квартиры в размере 

<

данные изъяты> руб. в сроки указанные в договоре и гарантийном письме. Предложено подписать соглашение о расторжении указанного договора, в соответствии с которым ООО «Кедр» возвращает ему полученную по акту приема-передачи квартиру, а он никаких претензий по оплате к ним не имеет.

ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Кедр» было подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, квартира была возвращена ему по акту приема-передачи. 

ДД.ММ.ГГГГ ими в Управление Росреестра по Омской области были поданы заявления о государственной регистрации соглашения и перехода права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Омской области регистрационные действия были приостановлены до устранения причин, препятствующих государственной регистрации. С целью устранения причин послуживших основанием для приостановления, им были представлены письменные пояснения и справка ООО «Кедр» о том, что фактического расчета по договору не было, снятие ипотеки в силу закона носило формальный характер.

ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в государственной регистрации права, со ссылкой на то, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ считается исполненным и прекратил свое действие как исполненное обязательство, в связи с чем внести какие-либо изменения либо расторгнуть его невозможно.

Считает данный отказ незаконным, поскольку стороны на законных основаниях обратились в Управление Росреестра по Омской области за регистрацией перехода права собственности на квартиру обратно на него. Данный отказ нарушает его права как собственника на владение, пользование и распоряжение имуществом. 

Просит признать незаконным отказ Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: 

<

адрес>, в 

<

адрес> в 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты>; обязать ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности ФИО1 на указанный объект недвижимости и выдать свидетельство о регистрации права собственности.

ФИО1 в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом.

Представитель ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Омской области ФИО3, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения административного иска, поддержала доводы, изложенные в отзыве на административное исковое заявление, просила в удовлетворении административного иска отказать.

Представитель ООО «Кедр» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. 

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС Российской Федерации граждане могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу ст. 131 ГК Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) урегулирован порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также определены правовая основа, обязанность государственной регистрации прав, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и полномочия данных органов, права и обязанности лиц при осуществлении такой регистрации и т.д.

В соответствии со ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В силу статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Государственная регистрация прав осуществляется при наличии оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации, в том числе на основании договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

В соответствии с п.1 ст.18 Закона о регистрации прав документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации

Пунктом 2 статьи 16, пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение прав.

В ходе государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных для регистрации документов и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности (абз.3 п.1 ст.13 Закона о регистрации прав).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).

Согласно п. 2 ст. 19 Закона о регистрации, государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов, за исключением случаев, указанных в пунктах 2.1 и 3 настоящей статьи.

Основания для отказа в государственной регистрации предусмотрены в статье 20 Закона о регистрации.

В соответствии с положениями абзаца HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=2C6DDF648ED3E26F26DC1ED32281D63768E0FBA39EB8CDFE559990411BF99668AF33069B80A6329BoCR1J" 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона о регистрации).

Из материалов дела следует, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 являлся собственником жилого помещения, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кедр» в лице директора ФИО4 (покупатель) и ФИО1 (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (л.д. 6-7).

Согласно п. 3 договора цена квартиры составляет 

<

данные изъяты> руб. Расчет покупателя с продавцом за квартиру на момент заключения указанного договора не произведен. Расчет осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный (лицевой) счет продавца путем передачи ему денежных средств в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Квартира до момента ее полной оплаты находится в залоге у продавца.

Согласно п.11 договора право собственности на указанную квартиру возникает у покупателя с момента регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В день заключения договора купли-продажи квартиры сторонами подписан акт приема-передачи указанного объекта недвижимости (л.д. 8).

На основании указанного договора купли-продажи Управлением Росреестра по Омской области зарегистрировано право собственности ООО «Кедр» на указанную квартиру, а также зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ипотеки в силу закона.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ООО «Кедр» обратились в Управление Росреестра по Омской области с заявлениями, в которых просили внести в ЕГРП запись о прекращении права (ограничения (обременения) права), указывая на выполнение всех обязательств по договору и прекращение всех связанных с ним ограничений (обременений) права.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

ДД.ММ.ГГГГ обременение, связанное с рассрочкой оплаты по договору, Управлением Росреестра по Омской области было погашено.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Кедр» и ФИО1 подписали соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому основанием для расторжения договора является факт отсутствия оплаты по нему со стороны покупателя (л.д. 12-13).

Пунктом 1.1.1 этого соглашения предусмотрено, что ООО «Кедр» обязано возвратить ФИО1 по передаточному акту указанную квартиру не позднее 2-х рабочих дней с даты подписания соглашения. В тот же день стороны подписали акт приема-передачи ФИО1 квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>.

В связи с расторжением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Кедр» и ФИО1 обратились в Управление Росреестра Омской области с заявлениями о государственной регистрации обратного перехода к ФИО1 права собственности на указанную квартиру.

Уведомлением Управления Росреестра по Омской области о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ на основании п.1 ст.19 Закона о регистрации государственная регистрация права собственности на указанную квартиру приостановлена на один месяц в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, а именно: представленный на государственную регистрацию правоустанавливающий документ – соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ – по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства (л.д. 16).

Для устранения причин, препятствующих государственной регистрации, ФИО1 в Управление Росреестра Омской области были представлены письменные объяснения, согласно которым, несмотря на то, что обременение на указанную квартиру было погашено, оплата ООО «Кедр» по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произведена не была. Снятие обременения носило формальный характер. Также представлена справка от ДД.ММ.ГГГГ, подписанная директором ООО «Кедр», которой подтверждался факт отсутствия расчетов по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В материалы дела административным истцом представлено гарантийное письмо от ДД.ММ.ГГГГ, направленное ООО «Кедр» в адрес ФИО1, в котором Общество просила ФИО1 снять обременение с квартиры, предоставив им возможность распорядиться переданным недвижимым имуществом по своему усмотрению, с целью рассчитаться по договору купли-продажи досрочно, в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9); требование ФИО1 в адрес ООО «Кедр» об исполнении принятых на себя обязательств по оплате в течение трех рабочих дней (л.д. 10), а также сообщение от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 от ООО «Кедр» с предложением заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в связи с отсутствием возможности рассчитаться по договору.

Управление Росреестра сообщением от ДД.ММ.ГГГГ отказало ФИО1 в государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, поскольку договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ считается исполненным и прекратил свое действие как исполненное обязательство. Поскольку договор считается прекращенным, внести в него какие-либо изменения либо расторгнуть невозможно. Представленное на государственную регистрацию соглашение от ДД.ММ.ГГГГ по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства. Документом, отменяющим государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, может быть либо решение суда, либо другой гражданско-правовой договор, согласно которому происходит переход прав (л.д. 20-21).

Оценивая обоснованность отказа в государственной регистрации, суд исходит из следующего.

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 408 ГК РФ устанавливает, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Статья 486 ГК РФ устанавливает, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с частью 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктами 2, 3 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

По смыслу положений, изложенных в статьях 450 и 453 ГК РФ, не может быть расторгнут по соглашению сторон договор, обязательства по которому прекращены надлежащим исполнением и его участников больше не связывают те права и обязанности, которые ранее из него вытекали.

Расторжение договора и внесение в ЕГРП соответствующей записи возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении договора подписано в период действия договора, а не после того, как стороны выполнили обязательства по нему, и договор прекратил свое действие.

По смыслу норм действующего законодательства, оплата приобретаемого жилого помещения продавцу в рассрочку порождает ипотеку в силу закона. При отсутствии доказательств полной оплаты стоимости жилья и отсутствии соответствующего совместного заявления покупателя и продавца, ипотека в силу закона будет сохраняться ввиду отсутствия доказательств исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи жилья.

Согласно ст. 1 Закона о регистрации под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

Пунктом 16 Правил ведения ЕГРП, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (утратили силу с ДД.ММ.ГГГГ в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №), предусмотрено, что при государственной регистрации прекращения права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается в порядке, установленном разделом VI настоящих Правил (ей присваивается статус «погашенная»).

Как указывалось выше, в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что квартира до момента ее полной оплаты находится в залоге у продавца, обращаясь ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по Омской области с заявлениями о снятии обременения с указанного объекта недвижимости, стороны договора указали на полное исполнение обязательств по договору, в связи с чем обременение было погашено.

Следовательно, выполняя указанные действия, ФИО1 и ООО «Кедр» подтвердили факт надлежащего исполнения договора купли-продажи указанной квартиры.

Таким образом, на момент обращения в регистрирующий орган с заявлениями о переходе права собственности обратно к ФИО1 в Управлении Росреестра по Омской области были представлены данные об исполнении сторонами обязательств, вытекающих из договора купли-продажи. 

В полномочия государственного регистрирующего органа не входит проверка фактической оплаты по договору.

Отказ регистрационного органа согласуется с требованиями пункта 1 статьи 407 ГК РФ о том, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Возможность возврата имущества в собственность ФИО1 после осуществленной регистрации права собственности ООО «Кедр» возможно путем заключения новой сделки либо признания заключенной сделки недействительной.

При таких обстоятельствах, отказ в регистрации перехода права собственности на квартиру соответствует законодательству Российской Федерации, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения заявленных требований ФИО1 не имеется.

О нарушении каких-либо прав административного истца обжалуемый отказ не свидетельствует, а доводы административного истца о воспрепятствовании для реализации своего права собственности являются необоснованными, поскольку государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится при строгом и точном соблюдении Федерального закона. 

Руководствуясь ст. ст. 174-180, 186, 290, 298 КАС Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области об оспаривании решения органа государственной власти, отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Первомайский районный суд г. Омска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Решение суда вступило в законную силу 05.04.2017