Дело № 2-378/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 октября 2020 года г. Куса

Кусинский районный суд Челябинской области в составе

председательствующего судьи Андреевой Н.В.,

при секретаре Кунакбаевой Л.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, представителя ответчика администрации Кусинского городского поселения - ФИО3, 

гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Кусинского городского поселения о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Кусинского городского поселения о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС на новый срок для завершения строительства индивидуального жилого дома. 

Исковые требования мотивированы следующим, ДАТА между ФИО1 и Управлением земельными и имущественными отношениями Кусинского муниципального района (далее УЗиИО Кусинского муниципального района) на основании распоряжения администрации Кусинского муниципального района Челябинской области НОМЕР от ДАТА был заключен договор НОМЕР о предоставлении земельного участка местоположение: АДРЕС, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым НОМЕР, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, в пользование на условиях аренды сроком на 5 лет. ДАТА кадастровым инженером ФИО по заказу истца был подготовлен межевой план земельного участка. ДАТА распоряжением администрации Кусинского муниципального района Челябинской области НОМЕР утвержден градостроительный план НОМЕР указанного земельного участка. ДАТА администрация Кусинского муниципального района Челябинской области выдала истцу разрешение на строительство НОМЕР индивидуального жилого дома на указанном земельном участке. Истцом осуществлено подключение к объектам электроэнергетики, присоединение к системам водопровода и канализации. Согласно техническому плану по состоянию на ДАТА степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 80%. ДАТА по рекомендации УЗиИО Кусинского муниципального района заключено соглашение НОМЕР о расторжении договора аренды НОМЕР от ДАТА в связи с истечением его срока. Договор аренды земельного участка на новый срок оформлен не был, поскольку в настоящее время перераспределением земельных участков занимается администрация Кусинского городского поселения. Администрация Кусинского городского поселения отказала предоставить земельный участок без проведения торгов, поскольку отсутствует регистрация права на объект незавершенного строительства. Истец использует земельный участок в соответствии с его назначением. На земельном участке возведен индивидуальный жилой дом в соответствии с разрешением на строительство, подготовлен технический план объекта незавершенного строительства, жилой дом присоединен к электрическим сетям, и к системам водопровода и канализации по адресу расположения земельного участка. В настоящее время истец проводит все необходимые мероприятия по содержанию земельного участка, а так же по содержанию и завершению строительства индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке. 

Истец ФИО1 в судебном заседании при надлежащем извещении участие не принимал (л.д.113). 

Представитель истца ФИО1- ФИО2, действующая на основании доверенности НОМЕР (л.д. 11), в судебном заседании просила исковые требования ФИО1 удовлетворить, дополнив, что на протяжении длительного времени в отношении земельного участка, предоставленного в аренду, судом рассматривался земельный спор, решение принято в их пользу. Они были согласны на приобретение земельного участка на торгах, было опубликовано извещение в газете «АДРЕС», на официальном сайте, публикация снята, им стало известно, что на земельный участок, где ими осуществляется строительство индивидуального жилого дома, вложены значительные денежные средства, претендует ответчик по ранее рассмотренном спору. 

Представитель ответчика - администрации Кусинского городского поселения ФИО3, действующая на основании доверенности (л.д.111) в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала письменный отзыв, из которого следует, что согласно выписке из ЕГРН от ДАТА договор аренды НОМЕР от ДАТА, заключенный между ФИО1 и УЗиИО Кусинского муниципального района, не зарегистрирован. На земельном участке отсутствует регистрация объекта незавершенного строительства. Подтверждающих документов, что на земельном участке находится объект незавершенного строительства ФИО1, не предоставлял. Поскольку условия предоставления земельного участка без проведения торгов отсутствовали, администрация Кусинского городского поселения в срок, не превышающий 30 дней, обеспечила опубликование извещения в газете «АДРЕС», на официальном сайте. Администрация Кусинского городского поселения считает возможным заключить договор аренды земельного участка, по адресу: АДРЕС с ФИО1 при соблюдении условия постановки на учет объекта незавершенного строительства (л.д. 93). 

Представители привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Кусинского муниципального района, УЗиИО Кусинского муниципального района, Управления Росреестра по Челябинской области в судебном заседании при надлежащем извещении участие не принимали (л.д.115,116,117), письменное мнение в суд не направили. 

Суд на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил о рассмотрении дела в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание. 

Суд, заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам. 

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, вступившей в силу с 01 марта 2015 года).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. 

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137 «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

В судебном заседании установлено: ДАТА между УЗиИО Кусинского муниципального района и ФИО1 на основании распоряжения администрации Кусинского муниципального района Челябинской области НОМЕР-р от ДАТА заключен договор НОМЕР о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (л.д. 28-34, 35). 

Согласно пункту 1.1. договор аренды арендодатель передает за плату в пользование на условиях аренды земельный участок, а арендатор принимает в соответствие с условиями настоящего договора, в пользование на условиях аренды земельный участок местоположение: АДРЕС, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым НОМЕР, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок аренды участка устанавливается сроком на 5 лет с ДАТА по ДАТА (л.д. 28). 

Распоряжением администрации Кусинского муниципального района НОМЕР от ДАТА на основании заявления ФИО1, утвержден градостроительный план НОМЕР земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС (л.д. 37-40, 41). 

ДАТА ФИО1 получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке по адресу: АДРЕС (л.д. 42-44).

ФИО1 осуществил технологическое подключение к электросетям, к системам водоотвода и канализации (л.д. 45-48, 74-79).

Кроме того, согласно техническому плану объекта незавершенного строительства, подготовленному кадастровым инженером ФИО по заказу ФИО1, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 80 % (л.д. 56-68). 

Соглашением НОМЕР от ДАТА, заключенным между УЗиИО Кусинского муниципального района и ФИО1, договор аренды НОМЕР от ДАТА был расторгнут. В соглашении указано - ФИО1 обратиться в администрацию Кусинского городского поселения за оформлением права пользования земельным участком согласно действующего законодательства (л.д. 69-71).

ДАТА ФИО1 обратился в администрацию Кусинского городского поселения с заявлением о продлении договора аренды на земельный участок, с кадастровым номером НОМЕР, по адресу: АДРЕС, участок 1 (л.д. 84).

Учитывая, что договор аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА расторгнут, на данном земельном участке отсутствует регистрация объекта незавершенного строительства, администрация Кусинского городского поселения отказала ФИО1 в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов (л.д. 82-83). 

Принимая во внимание, что истец являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до ДАТА, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка (заключения договора аренды) для завершения строительства.

Срок, на который подлежит заключить договор, подлежит определению в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

Отсутствие государственной регистрации права на объект незавершенного строительства основанием для отказа в удовлетворении требований не может являться, исходя из следующего. 

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 33 указанного перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Доказательства, подтверждающие право ФИО1 на объект незавершенного строительства, представлены. 

Исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Возложить на администрацию Кусинского городского поселения Челябинской области обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, для завершения строительства индивидуального жилого дома на срок три года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Кусинский районный суд Челябинской области в течение месяца, со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Н.В. Андреева

Решение в окончательной форме принято 28.10.2020 г. Н.В. Андреева