Дело № 2-3055/2024

УИД 26RS0029-01-2024-005954-63

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 сентября 2024 года г. Пятигорск 

Пятигорский городской суд Ставропольского края 

в составе:

председательствующего судьи Приходько О.Н.,

при секретаре Шафорост П.М.,

с участием:

истца ФИО1

представителя истца ФИО1 ФИО2

представителя ответчика ФИО3 ФИО4

3-го лица ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Пятигорский городской суд с исковым заявлением к ФИО3 о признании договора купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа, Литер Б - общей площадью: 240 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ней - ФИО1 и ФИО3 – недействительным (притворным), признании договора от 23.12.2020 уступки прав аренды по договору аренды земельного участка № 84/19Д от 04.03.2019, с кадастровым №, площадью 998 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ней - ФИО1, от имени и в интересах которой действовал ФИО6 и ФИО3 – недействительным (притворным), применении к договору купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа, Литер Б - общей площадью: 240 кв.м., кадастровый №, договору от 23.12.2020 уступки прав аренды по договору аренды земельного участка № 84/19Д от 04.03.2019, с кадастровым №, площадью 998 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> последствия договора залога недвижимого имущества, аннулировании регистрационной записи о праве собственности ФИО3 на жилой дом, Литер Б - общей площадью: 240 кв.м., кадастровый №, регистрационной записи о праве аренды ФИО3 на земельный участок с кадастровым №, площадью 998 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, восстановлении регистрационной записи о ее – ФИО1 праве собственности на жилой дом, Литер Б - общей площадью: 240 кв.м., кадастровый №, праве аренды на земельный участок с кадастровым №, площадью 998 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, возврате жилого дома Литер Б - общей площадью: 240 кв.м., кадастровый №, земельного участка с кадастровым №, площадью 998 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> во владение ФИО1, признании за ней права собственности на жилой дом, права аренды на земельный участок.

Свои требования мотивирует тем, что она – ФИО1 являлась собственником жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> 2, а также арендатором земельного участка, с кадастровым №, площадью 998 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> 2. В октябре 2019 года ее супругу - ФИО5 понадобились оборотные денежные средства для развития бизнеса. ФИО5 для получения денежных средств, обратился к помощи своих друзей, которые его познакомили с ФИО6 22.10.2019 между ФИО5 и ФИО6 состоялась договоренность о предоставлении денежных средств в сумме 5 000 000 рублей, с условием оплаты 1 % в месяц за пользование займом, т.е. 50 000 рублей в месяц. В обеспечение возврата денежных средств по договору займа, ФИО6 потребовал передать ему в залог недвижимое имущество - жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> 2, а также право аренды на земельный участок, под указанным выше жилым домом. Об этой договоренности ФИО7 сообщил ей, будучи уверенной в своем супруге, она дала согласие на предоставление принадлежащего ей жилого дома в залог во исполнение условий договора займа. 22.10.2019 ФИО6 приехал к ним домой по адресу: 

<

адрес> 2 и попросил ее подписать договор залога, пояснив, что до передачи заемных денежных средств супругу, необходимо произвести регистрацию залога. Она, будучи уверенной, что подписывает договор залога, подписала документы. Кроме того, ее супруг – ФИО5 заверил ее в том, что никаких сложностей не возникнет, он рассчитается с кредитором по договору займа, и с имущества снимут обременение. 22.10.2019 ею, а также членами ее семьи, под диктовку ФИО6, на чистом листке бумаги была написана расписка о том, что она и члены ее семьи обязуются выписаться из жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> 2 по первому требованию владельца при нарушении договора. Поскольку в тот период времени речь шла исключительно о договоре займа денежных средств в размере 5 000 000 рублей, она и члены ее семьи, составляя данную расписку, понимали, что при нарушении ее супругом условий договора займа об оплате процентов или основного долга, право собственности на жилой дом перейдет к ФИО3 и она с членами семьи будет вынуждены выписаться из принадлежащего ей жилого дома, поскольку ФИО3 станет собственником жилого дома. 29.10.2019, ФИО6 пригласил ее и ее супруга - ФИО5 в офис юридического агентства, расположенный по адресу: 

<

адрес> для передачи заемных денежных средств. В офисе ФИО6 предоставил для подписания ФИО5 договор займа на сумму 5 000 000 рублей. Ознакомившись с договором, ФИО5, попросил ее написать расписку о получении заемных денежных средств, мотивируя это тем, что поскольку залоговое имущество принадлежит ей, то и расписка о получении денежных средств должна быть написана ею. Расписка о получении денежных средств была написана под диктовку юриста, присутствовавшего в офисе, в присутствии ее супруга – ФИО5 и ФИО6 ФИО6 заверил ее, что в подписании долговой расписки опасности нет, как только ее супруг рассчитается по договору займа, договор залога прекратит свое действие, доводы ФИО6 подтвердил и ее супруг. После написания расписки, ФИО6 передал ФИО5 денежные средства в размере 5 000 000 рублей, ее супруг из полученной суммы передал несколько купюр по 5 000 рублей ФИО6 в счет оплаты процентов за первые дни пользования займом, и они покинули офис. Примерно в начале января 2023 года ей стало известно о том, что в отношении ее и членов ее семьи в Пятигорском городском суде имеется гражданское дело о выселении из принадлежащего им жилого дома. После ознакомления ее супруга с материалами гражданского дела, имевшимися в Пятигорском городском суде, ей стало известно, что 22.10.2019 между ней и ФИО3 был подписан договор купли продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> 2, с условием о рассрочке платежа. 25.10.2019 произведена государственная регистрация права собственности на указанный жилой дом на имя ФИО8 Вместе с тем, об этом обстоятельстве ей ничего не было известно до января 2023 года, она совместно с членами своей семьи беспрепятственно проживала в указанном домовладении, использовала его по своему усмотрению, оплачивала коммунальные платежи, не подозревая, что со стороны ответчика в отношении нее были произведены неправомерные действия. Кроме того, ФИО8 она никогда не видела, принадлежащий ей жилой дом ни ФИО3 ни иные люди, действующие от ее имени, не осматривали. Намерений продавать, принадлежащий ей жилой дом у нее не имелось, этот жилой дом является единственным пригодным для проживания жилым помещением для нее и членов ее семьи, также как и у ФИО8 не было реального намерения приобретать данный жилой дом, о чем свидетельствует ее поведение при так называемом «приобретении» недвижимого имущества. Реальная рыночная стоимость жилого дома на 15.09.2019 составляла более 12 000 000 рублей, что также подтверждает ее доводы об отсутствии у нее намерений продавать спорный жилой дом, поскольку при продаже жилого дома по цене 5 000 000 рублей, при его реальной рыночной стоимости более 12 000 000 рублей отсутствует экономическая целесообразность в осуществлении данной сделки. Кроме того, она как реальный владелец жилого дома на протяжении всего этого времени, до настоящего момента осуществляет оплату коммунальных платежей, что подтверждается квитанциями об оплате коммунальных услуг. Лицевые счета до 2023 года были оформлены на ее имя, и лишь перед инициированием судебного спора о выселении, ФИО3 были переоформлены лицевые счета на свое имя. В связи с тем, что у ее супруга имелись финансовые трудности он не всегда своевременно выполнял обязательства по возврату долга и процентов, поэтому с согласия ФИО6 в 20021-2022 годах ФИО5 искал инвесторов, которые могли бы предоставить в займы денежные средства под залог дома, либо приобрести указанный дом. Из полученных денежных средств ФИО5 собирался рассчитаться с ФИО6, что подтверждается письменными доказательствами, а также перепиской ее супруга с ФИО6 в «WhatsApp Messenger».

Не соглашаясь с заявленными требованиями ФИО3 предоставлены письменные возражения, из содержания которых усматривается, что 25.10.2019 на основании договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, заключенного 22.10.2019 между ФИО1 (продавец) и ею - ФИО3 (покупатель) Управлением Росреестра по Ставропольскому краю осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом от ФИО1 к ней - ФИО3 Стоимость продаваемого жилого дома определена сторонами в 5 000 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью 29.10.2019, что подтверждается соответствующей распиской, подписанной продавцом и покупателем в присутствии свидетеля (юриста) ФИО9 Пунктами 1.5 и 1.6 договора купли-продажи продавец ФИО1 гарантировала, что продаваемое недвижимое имущество не обременено обязательствами (в том числе, рентой, арендой, наймом или иными обязательствами), а также гарантировала отсутствие лиц, сохраняющих право пользования жилым домом и проживания в нем, в том числе, в соответствии со ст. 292 ГК РФ. Соответственно, включив в содержание договора приведенные пункты, ФИО1 исполнила требование ч. 1 ст. 558 ГК РФ, в которой говорится о существенности положения в содержании договора, где отражаются чьи-либо права на владение и пользование (проживание) в продаваемом жилом помещении (доме) любых лиц, в том числе и самой ФИО1 и членов её семьи ФИО5, Назлуханян А.Ш.А., ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 После заключения договора купли-продажи ФИО1, ФИО5, ФИО15, ФИО11, ФИО12 обязались выписаться по первому требованию нового владельца при нарушении условий договора, что подтверждается соответствующей распиской от 22.10.2019. 19.01.2021 на основании договора уступки прав аренды по договору аренды земельного участка, площадью 998 кв.м., с кадастровым №, по адресу: 

<

адрес> / Водопадских Коммунаров, 

<

адрес>, заключенного 23.12.2020 года между ФИО1, от имени и в интересах которой действовал ФИО6, и ею - ФИО3, Управлением Росреестра по 

<

адрес> осуществлена государственная регистрация уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 84/19Д от 04.03.2019, заключенному между ФИО1 и администрацией 

<

адрес> края. Таким образом, договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 22.10.2019, содержащий однозначные, не допускающие двоякого толкования значимые условия сделки, ФИО1 не оспаривался более 4 лет 8 месяцев, что свидетельствует о том, что последней было достоверно известно о продаже указанного жилого дома. Именно наличие данного фактического обстоятельства, и продолжение реализации своего волеизъявления со стороны истца ФИО1 в силу совершенной ранее сделки купли-продажи дома 22.10.2019, позволило произвести государственную регистрацию уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 84/19Д от 04.03.2019. Подпись ФИО1 в договоре купли-продажи от 22.10.2019 свидетельствует о ее прямом волеизъявлении вступить в договорные отношения с нею - ФИО3 сторонами данной сделки является только ФИО1 и она - ФИО3 Совершая указанные действия, и далее на протяжении 4 лет 8 месяцев ФИО1 не заявляла о нарушении её прав в виду мнимости, либо ничтожности совершенной сделки по отчуждению домовладения и земельного участка. Не было сделано ФИО1 каких-либо заявлений и в 2023 году, в процессе судебного рассмотрения гражданского дела по иску о выселении ее и членов ее семьи. Вступившим в законную силу решением Пятигорского городского суда от 11 апреля 2023 года по делу № 2-650/2023 установлено, что договор купли - продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 22.10.2019 заключен между ФИО1 и ею - ФИО3 в установленной законом форме, содержит все существенные условия договора купли - продажи недвижимости, исполнен сторонами, переход права собственности на жилой дом зарегистрирован в установленном законом порядке. Допустимых и относимых доказательств того, что обе стороны сделки при заключении договора купли - продажи имели в виду заключение договора займа с обеспечением в виде залога жилою помещения, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено, тогда как договор залога жилого помещения подлежит обязательной регистрации и именно с момента регистрации договора залога, считается заключенным. При этом наличие долговых обязательств ФИО5 не является тем доказательством, которое бесспорно свидетельствует о заключении сторонами притворной сделки. Таким образом, вступившим в законную силу решением Пятигорского городского суда от 11.04.2023 указанные обстоятельства установлены и не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. В соответствии с положениями ст. 170 ГК РФ сделка может быть признана ничтожной, если обе стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения, то есть при ее совершении их воля не была направлена на возникновение соответствующих правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки. Такая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон. Еще одним подтверждением отчуждения жилого дома является факт подписания ФИО1 договоров найма жилого помещения. 01.11.2019 между ею - ФИО3 (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения - жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком с 01.11.2019 до 30.09.2020 на условиях внесения платы в размере 10 000 рублей в месяц в том числе коммунальные услуги. Во исполнение указанного договора 01.11.2019 она передала, а ФИО1 приняла спорное жилое помещение, о чем составлен соответствующий акт приема-передачи жилого помещения. 01.10.2020 между ею - ФИО3 (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения - жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес>, сроком с 01.10.2020 до 31.08.2021 на условиях внесения платы в размере 10 000 рублей в месяц в том числе коммунальные услуги. Во исполнение указанного договора 01.10.2020 она передала, а ФИО1 приняла спорное жилое помещение, о чем составлен соответствующий акт приема-передачи жилого помещения. 01 декабря 2021 года между ею – ФИО3 (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения - жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком с 01.12.2021 до 31.07.2022 на условиях внесения платы в размере 10 000 рублей в месяц в том числе коммунальные услуги. Во исполнение указанного договора она передала, а ФИО1 приняла спорное жилое помещение, о чем составлен соответствующий акт приема-передачи жилого помещения. Из изложенного следует, что ФИО1 проживала со своими детьми и супругом на основании указанных договоров найма. С 01.08.2022 каких-либо новых соглашений, договоров о пользовании принадлежащим ФИО3 жилым помещением не заключалось. Следовательно, ФИО1 с 01.08.2022 утратила право проживания в жилом доме, расположенном по адресу 

<

адрес> 

<

адрес>. Также в силу вступившего в законную силу решения Пятигорского городского суда от 11.04.2023 по делу № 2-650/2023 ФИО1 и все члены ее семьи не имеют законных оснований для проживания и использования указанного жилого дома. Доводы ФИО16 о том, что она только в начале января 2023 года узнала о выселении из жилого дома, противоречит действительности. После окончания последнего договора найма от 01.12.2021, стороны не продлевали договор на новый срок и не заключали новый договор. Она устно, несколько раз просила освободить жилой дом, однако ФИО1 и проживающие с ней лица игнорировала просьбы и отказывались освобождать жилой дом. 10.11.2022 она обратилась с письменной претензией к ФИО1 с требованием ко всем проживающим лицам, освободить ее жилой дом и сняться с регистрационного учета до 25.11.2022. Однако, ответа на претензию от ФИО1 не последовало, выселяться и снятся с регистрационного учета они и члены ее семьи отказывались, мер к поиску иного жилого помещения для проживания не принимали. Реальным исполнением сделки купли - продажи жилого дома является также факт несения ею - ФИО3 обязательств по оплате налогов за жилой дом. На основании налогового уведомления № 57048661 от 01.09.2020, расчет налога на ее имущество за 2019 год по жилому дому кадастровый №, расположенному по адресу 

<

адрес> составил 728 рублей. На основании налогового уведомления № 42582597 от 01.09.2021, расчет налога на ее имущество за 2020 год по жилому дому кадастровый №, расположенному по адресу 

<

адрес> составил 4 760 рублей. На основании налогового уведомления № 33269485 от 01.09.2022, расчет налога на ее имущество за 2021 год по жилому дому кадастровый №, расположенному по адресу 

<

адрес> составил 5 236 рублей. На основании налогового уведомления № 124273672 от 02.08.2023 года, расчет налога на ее имущество за 2022 год по жилому дому кадастровый №. расположенному по адресу 

<

адрес> составил 5 273 рублей. По указанным налоговым уведомлениям она полностью своевременно оплатила начисленные налоги и согласно справке № 32979131 об исполнении налогоплательщиком обязанности по уплате налогов она не имеет неисполненную обязанность по уплате налогов по состоянию на 27.02.2024. Фактическим исполнением сторонами сделки купли - продажи жилого дома - является заключение 23.12.2020 договора уступки прав аренды по договору аренды земельного участка№ 84/19Д от 04.03.2019, с кадастровым №, площадью 998 кв.м., по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес>. На основании п. 1.1. Договора уступки прав аренды ФИО1 уступает, а она - ФИО3 принимает права и обязанности по Договору аренды права земельного участка № 84/19Д от 04.03.2019, заключенному с Администрацией 

<

адрес> края. 19.01.2021 произведена государственная регистрация уступки прав и обязанностей по договору аренды № 26:33:260205:21-26/474/2021-6. Она надлежащим образом осуществляет несение обязательств по оплате арендных платежей с 23.12.2020, что подтверждается Актом сверки на 31.12.2022 с Администрацией г. Пятигорска, платежным поручением № 85005 от 30.05.2022, № 82328 от 30.05.2022, чеком по операции от 27.05.2022 на сумму 2 829 рублей. После покупки жилого дома, она для оплаты коммунальных платежей, самостоятельно заключила договоры с коммунальными службами и переоформила лицевые счета на коммунальные услуги на свое имя. На основании справки АО «Пятигорские электрические сети» № 601/07 от 27.02.2024 лицевой счет № 

<

***> по адресу: г. Пятигорску, 

<

...>/Водопадских Коммунаров, д. 90 а, открыт на ее имя. На основании справки ФГУП СК «Ставрополькрайводоканал» - «Кавминводоканал» № 37- 01/1247 от 01.03.2024 держателем лицевого счета № 

<

***> 270 по адресу: 

<

адрес>, является она. Для обеспечения жилого дома газом, она также перезаключила договор поставки газа № от 20.01.2022 с ООО «Газпром Межрегионгаз Ставрополь» и договор № 77793 от 20.01.2022 года с АО «Пятигорскгоргаз». Поскольку на основании заключенных договоров найма: от 01.11.2019, 01.10.2020, 01.12.2021 пунктом 1.2. предусмотрена обязанность нанимателя (ФИО1,) производить оплату за коммунальные услуги ежемесячно по показаниям счетчиков и тарифов, то ФИО1 с 2019 по 2021 годы оплачивала за потребленные коммунальные услуги самостоятельно. Однако, в ноябре 2022 года из досудебного уведомления Филиала ГУП СК «

<

адрес>водоканал» - «Кавминводоканал»» - ПТП Пятигорское ей стало известно о наличии задолженности по оплате за воду в размере 51 936 рублей. Также, из ООО «Газпром Межрегионгаз Ставрополь» поступали сообщения на ее имя о необходимости провести поверку газового счетчика, необходимости технического обслуживания газовых приборов, наличии задолженности. Представителей коммунальных служб ФИО1 не впускала в жилой дом, задолженность продолжала начисляться. Сверить фактический расход коммунальных услуг по счетчикам, увидеть состояние жилого дома у не было возможности, поскольку ФИО1 не впускала ее в жилой дом, а также представителей коммунальных служб. В январе 2023 года ей поступило очередное досудебное уведомление из ФГУП СК «Ставрополькрайводоканал» - «Кавминводоканал» о том, что за период с 01.05.2022 по 31.12.2023 в размере 61 504,35 рублей начислена задолженность. Кроме того, по ее мнению, пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием к отказу истцу в удовлетворении исковых требований. Учитывая изложенное, просит в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

В судебном заседании истец – ФИО1 полностью поддержала заявленные исковые требования, просила удовлетворить их в полном объеме по основаниям, изложенным в сике. Пояснила, что намерения продавать жилой дом у нее не имелось, поскольку он является единственным местом проживания для нее и членов ее семьи. Истинная ее воля была направлена на передачу спорного недвижимого имущества в залог в обеспечение исполнения обязательств ее супруга по договору займа. Доводы о том, что ею собственноручно подписаны документы, подтверждающие продажу спорного имущества в пользу ФИО3 не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Действительности ею подписывались некоторые документы, в том числе расписка о получении денежных средств за продажу дома, договоры найма, однако, указанные документы ею подписывались без ознакомления с содержанием в связи с настойчивыми требованиями ФИО6 и ее супруга ФИО5 Настаивает на том, что воля ФИО3 не была направлена на приобретение спорного недвижимого имущества, поскольку все ее действия не соответствовали действиям человека, приобретавшего недвижимое имущество для своих нужд.

Представитель истца – ФИО2, действующий по доверенности, в судебном заседании полностью поддержал заявленные исковые требования, просил удовлетворить их в полном объеме. Пояснил, что доводы о реальной рыночной стоимости жилого дома, подтверждаются отчетом № 145/2024 от 19.04.2024. В опровержение заявленных истцом требований, представителем ответчика указано, что между ответчиком и истцом были заключены договоры найма спорного недвижимого имущества от 01.11.2019, от 01.10.2020, от 01.12.2021, в соответствии с условиями указанных договоров, истец совместно с членами своей семьи проживала в указанном помещении на условиях найма. Также представителем ответчика указывается, что эти договоры, были изготовлены ФИО3, подписаны истцом и ФИО3 в 2019, 2020, 2021 годах соответственно, указанные доводы представителя ответчика не соответствуют действительности. ФИО1 утверждает, что указанные ответчиком договоры найма ею подписаны не ранее ноября – декабря 2022 года, поскольку именно в этот период времени, между ее супругом и ФИО6 испортились отношения, ее супруг перестал выплачивать проценты за пользование займом и ФИО6 в ультимативной форме заставил ФИО1, через ее супруга, подписать ряд документов, содержание которых ей не было известно до настоящего су3дебного разбирательства. ФИО1 утверждает, что именно в этот период времени ею и были подписаны указанные договоры найма, при помощи которых ФИО6 и ФИО3 пытаются ввести суд в заблуждение, указывая, что между ФИО1 и ФИО3 имелись отношения, связанные с наймом жилого помещения. Также ФИО1 утверждает, что никаких отношений по найму жилья у нее с ФИО3 не было, она с членами своей семьи проживала в спорном жилом доме как собственник, никакие арендные платежи не производила. Обращает внимание суда, что пи заявлении ходатайства о назначении судебной технической экспертизы документов для определения давности изготовления документов, истребовании у ФИО3 спорных договоров найма, представитель ответчика заявила, что оригиналы договоров найма утеряны и предоставить их на экспертизу не представляется возможным. Полагает, что суд должен критически отнестись к указанным доказательствам, поскольку они предоставлены в копиях, кроме того, истцом оспаривается время изготовления указанных документов и наличие между сторонами отношений, связанных с наймом жилья. Иные доказательства наличия отношений по аренде жилья ответчиком представлены не были. Также обращает внимание суда на пояснения представителя ответчика, что по договорам найма за 2019, 2020, 2021 годы, ФИО1 обязана была оплачивать за аренду жилого дома, площадью 240.80 кв.м. ежемесячно 10 000 рублей, в состав указанной суммы входили в т.ч. коммунальные платежи. Реальный размер коммунальных платежей составлял в летние месяцы 6 000 - 7 000 рублей в месяц, в зимние месяцы 16 000 – 17 000 рублей в месяц. Экономическая выгода от сдачи в найм жилого дома в летние периоды составляла 3 000 – 4 000 рублей в месяц, выгоды от сдачи жилого дома в зимние месяцы у ФИО3 не было, что противоречит логике отношений, вытекающих из аренды имущества. Доводы о том, что целью сдачи жилого помещения ФИО3 было исключительно сохранение недвижимого имущества в надлежащем состоянии, также не подтверждены надлежащими доказательствами, так же, как и не было предоставлено доказательств получения арендных платежей от ФИО1 либо членов моей семьи. Еще раз обращает внимание суда, что составление договоров найма за 2019, 2020, 2021 годы, подписание их сторонами в октябре-ноябре 2022 года и предоставление копий указанных договоров в судебное заседание является ни чем иным как попыткой ответчика сформировать у суда мнение о наличии отношений, связанных с арендой имущества. Кроме того, с учетом пояснений истца, что денежные средства в сумме 5 000 000 рублей были получены ФИО5 от ФИО6 по договору займа, в условиях состязательности процесса и равноправия сторон ФИО3 не представлены доказательства, что на момент совершения оспариваемой сделки у нее имелись в наличии денежные средства в указанном в договоре размере. Представителем ответчика даны пояснения, что ФИО3 по договору купли-продажи рассчиталась частично своими денежными средствами (накопления), частично за счет денежных средств, предоставленных братом – ФИО6 Вместе с тем, ни ответчиком, ни ее представителем, не предоставлены доказательства наличия счетов у ФИО3 или ФИО6 на которых перед совершением оспариваемой сделки находились денежные средства, либо совершение сделок ФИО3 и ФИО6 по продаже дорогостоящего имущества, в результате которых ответчик получила денежные средства в размере 5 000 000 рублей, также не представлены доказательства, подтверждающие доходы ФИО3 и ФИО6, позволяющие ответчику осуществить оплату по договору купли-продажи имущества. Доводы представителя ответчика сводятся лишь к констатации факта подписания ФИО1 расписки, в которой указано, что денежные средства в размере 5 000 000 ею получены в полном объеме, вместе с тем, указанный факт истец оспаривает, утверждая, что денежные средства за продажу жилого дома она не получала.

Ответчик – ФИО3 в судебное заседание не явилась, предоставив заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика – ФИО4, действуя по доверенности, в судебном заседании категорически возражала против удовлетворения заявленных требований, считает их не обоснованными и не подтвержденными надлежащими доказательствами. Заявила ходатайства о применении последствий пропуска срока исковой давности, а также о применении преюдиции, поскольку обстоятельства, рассматриваемые в данном судебном процессе, были предметом рассмотрения в другом судебном процессе с участием этих же участников. Пояснила, что волеизъявление ФИО17 – добросовестного приобретателя соответствует ее воле: она как приобретатель вступила в реальные договорные отношения с продавцом ФИО1 и действительно ФИО17 желала создать правовые последствия в виде перехода к ней права собственности на жилой дом. Истинная цель ФИО3 в сделке купли продажи жилого дома, это приобретение жилого дома в собственность в момент заключения сделки. Какие-либо иные гражданско-правовые отношения, отличающиеся от заключенной сделки между ФИО1 и ФИО3 по договору купли - продажи стороны не имели. Считает, что действия продавца ФИО1 при заключении сделки купли - продажи были направлены на достижение одного результата - получение денежных средств, что подтверждено распиской от 29.10.2019. Действия покупателя ФИО3 при заключении сделки купли - продажи были направлены на достижение одного результата - приобретение в собственность жилого дома, что подтверждается представленными доказательствами. Стороны совершали сделку добровольно, что подтверждается подписанием договора купли - продажи собственноручно и подписанием заявлений на переход права собственности в Росреестре. ФИО3 исполнила сделку купли-продажи полностью, что подтверждается распиской ФИО16 в получении денежных средств от ФИО3 29.10.2019, заключением договора найма от 01.11.2019. Из изложенного следует, что стороны хотели и заключили сделку купли - продажи жилого дома и достигли его последствия. Истцом не доказана воля всех сторон по заключению сделки (о которой истец сообщает впервые в иске по настоящему делу «заключение договора залога недвижимого имущества»), которую якобы ФИО1 заключила с ФИО3 При признании сделки притворной, воля сторон должна быть направлена на заключение именно договора залога жилого дома между сторонами. Последствия договора залога между сторонами не наступили. Обе стороны сделки в действительности имели волю заключения договора купли - продажи и заключили именно сделку купли - продажи, последствия которой наступили после ее совершения. Для признания сделки недействительной из-за притворности очень важно установить, что обе стороны сделки хотели достичь одних и тех же правовых последствий. Данные обстоятельства истцом не доказаны. Действия ФИО1 по заключению договора купли-продажи, оформление нотариальной доверенности свидетельствуют о соответствии ее действительной воли по заключению именно договора купли - продажи, и отсутствия факта заблуждения относительно природы сделки купли - продажи.

Третье лицо – ФИО5 в судебном заседании полностью поддержал исковые требования, просил удовлетворить их в полном объеме, также в полном объеме подтвердил доводы искового заявления и истца относительно фактических обстоятельств дела. 

Третье лицо – ФИО6 в судебное заседание не явился, не известив суд о причинах уважительности своей неявки в судебное заседание, хотя надлежащим образом был извещен о месте и времени рассмотрения заявления.

Суд, с учетом мнения сторон вынес определение о рассмотрении дела по имеющимся в нем доказательствам в отсутствие не явившихся лиц, в соответствии с требованиями ст. 167 п. 3, 5 ГПК РФ.

Выслушав объяснения сторон по иску, допросив свидетелей, исследовав материалы гражданского, оценив представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Конституция РФ гарантирует судебную защиту прав и свобод каждому гражданину (ст. 46), в том числе и юридическим лицам (ст. 47), в соответствии с положением ст. 8 Всеобщей декларации прав человека, устанавливающей право каждого человека «на эффективное восстановление в правах компетентными национальными судами в случае нарушения его основных прав, предусмотренных Конституцией или законом».

Гарантирование судебной защиты прав и свобод человека и гражданина выражается в установлении системы судов в РФ, в четком определении их компетенции, в обеспечении каждому возможности обращения в суд за защитой своих прав и свобод, обжалования судебных решений.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты.

В соответствии со ст. ст. 153, 154 ГК РФ сделки – это волевые действия, направленные на установление, изменение или прекращения прав и обязанностей, т.е. на достижение определенного правового результата.

В силу действующего гражданского законодательства для заключения договора необходимо выражение согласованной воли обеих сторон (ч. 3 ст. 154 ГК РФ). Действительной может быть признана лишь сделка, в которой волеизъявление лица соответствует его действительной воле.

Документ, посредством которого оформляется сделка, должен соответствовать требованиям, установленным ст. 160 ГК РФ, в том числе выражать ее содержание.

Сделка – волевой акт, в котором есть два элемента: воля и волеизъявление. Оба элемента необходимы и равнозначны, в их единстве заключена сущность сделки. Нарушение этого единства приводит к недействительности сделки. Мнимые и притворные сделки – сделки с нарушением единства воли и волеизъявления.

При заключении сделки стороны выражают волю приобрести определенные права и обязанности и стремятся к этому. 

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю (ст. 458 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 485 ГК РФ, ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Судом установлено, что ФИО1 являлась собственником жилого дома, а также арендатором земельного участка, с кадастровым №, площадью 998 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> 2.

22.10.2019 между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, а именно жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> 2

25.10.2019 Управлением Росреестра по Ставропольскому краю осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом от ФИО1 к ФИО3

Из содержания указанного договора купли-продажи усматривается, что стоимость продаваемого жилого дома определена сторонами в 5 000 000 рублей. 

Из содержания расписки, имеющейся в материалах гражданского дела, подписанной ФИО1 и ФИО3, усматривается, что расчет между сторонами произведен полностью 29.10.2019.

23.12.2020 года между ФИО1, от имени и в интересах которой действовал ФИО6, и ФИО3 заключен договор уступки прав по договору аренды земельного участка, площадью 998 кв.м., с кадастровым №, по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>.

19.01.2021 Управлением Росреестра по Ставропольскому краю осуществлена государственная регистрация уступки прав и обязанностей в пользу ФИО3 по договору аренды земельного участка № 84/19Д от 04.03.2019, заключенному между ФИО1 и администрацией г. Пятигорска Ставропольского края.

Заявляя исковые требования истец, указывает, что фактически между сторонами 22.10.2019 заключался не договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа и договор уступки прав по договору аренды земельного участка, а договор залога недвижимого имущества, в обеспечение обязательств третьего лица по договору займа.

Истец в судебном заседании не оспаривала подписание договора купли-продажи от 22.10.2019, а также расписки о получении денежных средств в размере 5 000 000 рублей, месте с тем оспаривала факт отчуждения принадлежащего ей недвижимого имущества в пользу ответчика, факт получения ею денежных средств за недвижимое имущество, по мотиву притворности сделки, также истец утверждала, что воля сторон была направлена на заключение договора залога недвижимого имущества.

Ответчик в свою очередь, утверждала, что воля сторон была направлена именно на отчуждение спорного недвижимого имущества, стороны соблюли все условия, необходимые для оформления договора купли-продажи недвижимого имущества, доказательств притворности сделки истцом не представлено.

В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Пунктом 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Таким образом, по данному делу юридически значимым обстоятельством является выяснение судом вопроса о том, была ли воля участников сделки направлена на достижение одних правовых последствий, а именно, заключение договор купли-продажи недвижимого имущества передача данного имущества покупателю, оплата со стороны покупателя за приобретенное им имущество, либо стороны, заключая договор купли-продажи имущества, подразумевали обеспечение исполнения обязательств по договору займа путем залога спорного недвижимого имущества.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

В обоснование заявленных требований истец указывала, что 22.10.2019 между ее супругом - ФИО5 и ФИО6 состоялась договоренность о предоставлении денежных средств в сумме 5 000 000 рублей.

В обеспечение возврата денежных средств по договору займа, ФИО6 потребовал передать ему в залог недвижимое имущество - жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> 2, а также право аренды на земельный участок, под указанным выше жилым домом.

В подтверждение указанных доводов, истцом предоставлен протокол осмотра доказательств от 13.06.2024, заверенный нотариусом по Пятигорскому нотариальному округу ФИО18, из содержания которого усматривается переписка ФИО5 с ФИО6

Анализируя указанную переписку, суд приходит к выводу, что между ФИО5 и ФИО6 имелись заемные обязательства, ФИО5 осуществлял оплату в пользу ФИО6 денежных средств, также сторонами обсуждалась возможность передачи спорного жилого дома в последующий залог либо его продажа.

Суд обращает внимание на то обстоятельство, что ФИО6 неоднократно вызывался в судебное заседание, с целью получения пояснений о фактических взаимоотношениях с ФИО5 и предоставления доказательств, подтверждающих или опровергающих пояснения истца, однако, своим правом на участие в судебном заседании не воспользовался, доказательства уважительности причин неявки в судебное заседание не предоставил, также не направил в судебное заседание своего представителя.

Суд расценивает действия ФИО6 как недобросовестные, злоупотребление правом, с учетом положений ст. 10 ГК РФ.

Так в соответствии с ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Учитывая изложенное выше, суд находит доводы истца о наличии между ФИО5 и ФИО6 отношений, вытекающих из договора займа обоснованными, поскольку в условиях состязательности процесса и равноправия сторон, доказательств обратному представлено не было. 

Также в обоснование заявленных требований истец указывала, что ФИО8 она никогда не видела, принадлежащий истцу жилой дом ни ответчик, ни иные люди, действующие от ее имени, не осматривали. В свою очередь, представитель ответчика утверждает, что указанный жилой дом осматривал брат ответчика – ФИО6

Также истец указывала, что намерений продавать, принадлежащий ей жилой дом у нее не имелось, поскольку этот жилой дом является единственным пригодным для проживания жилым помещением для истца и членов ее семьи.

Кроме того, истец указывает, что реальная рыночная стоимость жилого дома на 15.09.2019 составляла более 12 000 000 рублей, что подтверждаются отчетом № 145/2024 от 19.04.2024.

Следовательно, по мнению истца, у нее отсутствовала экономическая целесообразность в осуществлении данной сделки, поскольку она совершенна по заниженной цене на невыгодных для продавца условиях.

Из содержания пояснений представителя ответчика усматривается, что стоимость жилого дома в размере 5 000 000 рублей, что существенно ниже рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости, была обусловлена техническим состоянием объекта недвижимого имущества.

Суд, анализируя пояснения сторон по указанным доводам, а также учитывая имеющиеся в материалах гражданского дела письменные доказательства, которые в условиях состязательности процесса и равноправия сторон не опровергнуты представителем ответчика, приходит к выводу, что доводы истца об отсутствии экономической целесообразности заключения данной сделки на невыгодных для продавца условиях, нашли свое подтверждение. Вместе с тем, доводы представителя ответчика о ненадлежащем техническом состоянии жилого дома на момент совершения сделки и как следствие, заниженная стоимость продаваемого объекта, надлежащими письменными доказательствами не подтверждены.

Также истец указывает, что она как реальный владелец жилого дома на протяжении всего этого времени, до июля 2024 года, вместе с членами своей семьи проживала в указанном жилом доме, несла бремя его содержания, в т.ч. оплачивала коммунальные услуги, производила капитальный и текущий ремонт в доме, ответчик в свою очередь, права владения указанным жилым домом не приобрела и не осуществляла.

В опровержение указанных доводов, представителем ответчика предоставлены договоры найма жилого помещения от 01.11.2019, от 01.10.2020, от 01.12.2021, в соответствии с условиями которых, истец совместно с членами семьи проживала в указанном доме на условиях найма, с оплатой 10 000 рублей ежемесячно за пользование арендованным имуществом, в состав указанной арендной платы входили также расходы на оплату коммунальных платежей.

Истец на оспаривает подписание указанных выше договором найма, вместе с тем, утверждает, что между ними отсутствовали отношения связанные с наймом жилого помещения, денежные средства в размере 10 000 рублей в месяц она ответчику или иным лицам не оплачивала, указанные договоры ею были подписаны без прочтения и изучения в период времени ноябрь-декабрь 2022 года, непосредственно перед тем, как ФИО6 инициировал процесс выселения ее и членов ее семьи из спорного жилого дома.

Представителем истца в судебном заседании заявлялось ходатайство об истребовании подлинников указанных договоров найма и проведении судебной технической экспертизы с целью определения даты изготовления указанных письменных доказательств.

Учитывая то обстоятельство, что представителем ответчика подлинники договоров найма жилого помещения от 01.11.2019, от 01.10.2020, от 01.12.2021 в судебное заседание предоставлены не были со ссылкой на их фактическое отсутствие, суд отказал в удовлетворении данного ходатайства.

Анализируя пояснения сторон по указанным доводам, также отсутствие подлинников договоров найма жилого помещения от 01.11.2019, от 01.10.2020, от 01.12.2021, суд приходит к выводу, что надлежащими письменными доказательствами доводы ответчика о том, что истец в указанном жилом доме проживала с членами своей семьи на основании договоров найма, не подтверждены.

Также ответчиком не представлены письменные доказательства, подтверждающие факт оплаты ФИО1 по договорам найма жилого помещения.

Кроме того, суд считает необходимым обратить внимание на следующие обстоятельства. 

Из содержания имеющихся в материалах дела копий договоров найма от 01.11.2019,от 01.10.2020, от 01.12.2021 года, усматривается, что ФИО1 обязана была оплачивать за аренду жилого дома, площадью 240.80 кв.м. ежемесячно 10 000 рублей, в состав указанной суммы входили в т.ч. коммунальные платежи.

Как усматривается из пояснений истца, реальный размер коммунальных платежей составлял в летние месяцы 6 000 - 7 000 рублей в месяц, в зимние месяцы 16 000 – 17 000 рублей в месяц, доказательств, опровергающих указанные доводы, представителем ответчика в условиях состязательности процесса предоставлено не было.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что экономическая целесообразность сдачи в найм жилого дома, с учетом затрат на оплату коммунальных услуг, отсутствовала, суд соглашается с доводами истца о том, что указанные отношения противоречат логике отношений, вытекающих из аренды имущества.

Доводы представителя ответчика о том, что целью сдачи жилого помещения по низкой стоимости было исключительно сохранение недвижимого имущества в надлежащем состоянии, также не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела по существу, доказательств этому представлено не было.

Доводы ответчика о том, что факт сдачи жилого помещения по договору найма подтверждается распиской ФИО1, ФИО5, Назлуханян А.А.Ш., ФИО11, ФИО12 от 22.10.2019, из содержания которой усматривается, что они обязались выписаться по первому требованию нового владельца при нарушении условий договора, по мнению суда, не подтверждает наличие между сторонами отношений, вытекающих из договора найма.

Поскольку из буквального содержания указанной расписки не усматривается, что стороны взяли на себя обязательство по снятию с регистрационного учета в спорном жилом доме, в связи с нарушением условий договора найма, более того, истец настаивала, что данное обязательство ею и членами ее семьи должно было быть исполнено в случае нарушения обязательств ФИО5 по договору займа.

Доводы ответчика суд находит нелогичными, противоречащими положениям, действующего законодательства, поскольку при нарушении условий договора найма, собственнику жилого помещения не требуется получение дополнительных обязательств по снятию с регистрационного учета, собственник жилого помещения имеет право обратиться в суд с требованиями о выселении и снятии с регистрационного учета в спорном жилом помещении. 

Доводы истца о том, что она владела и распоряжалась своим домом как собственник, подтвержден также показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей, которые пояснили, что знакомы с семьей ФИО1 и ФИО5 на протяжении многих лет, бывали в спорный период времени с 2019 года по 2024 год в жилом доме истца на различных мероприятиях, поддерживали с истцом и ее супругом дружеские отношения. Также пояснили, что им известно о наличии у ФИО5 долговых обязательств перед неким Д., в обеспечение указанных обязательств семья ФИО5 передала кредитору в залог, принадлежащий им жилой дом. Пояснили, что поведение истца и ее супруга во время их совместных встреч подтверждало, что собственниками жилого дома являются именно ФИО1 и ФИО5

Так свидетель ФИО19 в судебном заседании пояснил, что является супругом дочери ФИО5 и ФИО1 Со слов своей супруги ему известно, что ее отец – ФИО5 занимался предпринимательской деятельностью. В 2019 году ему понадобились денежные средства, и он занял 5 000 000 рублей под проценты у некого Д.. Для обеспечения исполнения договора займа в качестве залога был передан жилой дом, в котором проживала семья ФИО5 Об этих обстоятельствах ему стало известно со слов своей супруги в 2023 году, когда ФИО5 и ФИО1 с членами семьи в судебном порядке стали выселять из дома. Также со слов супруги ему известно, что на протяжении длительного времени ФИО5 производил оплату процентов по договору займа в пользу Д.. От своей супруги ему стало известно, что вместо договора залога недвижимого имущества был оформлен договор купли-продажи жилого дома. Он достоверно знает, что семья ФИО5 на протяжении последних лет проживает в спорном жилом доме, производит обслуживание дома, несет бремя содержания дома. Поведение ФИО5 и членов его семьи в период проживания в доме свидетельствовало о том, что они чувствовали себя хозяевами дома, у них не было намерения выезжать из дома и продавать его. Он регулярно посещал спорный жилой дом, сначала в качестве гостя, впоследствии в качестве члена семьи ФИО5 и ФИО1 У него было твердое ощущение, что этот жилой дом принадлежит семье ФИО5, ни ФИО3, ни ФИО6, ни иных лиц в спорном жилом доме он никогда не видел. После того, как начался судебный процесс по выселению семьи ФИО5 из жилого дома, примерно в марте 2023 года, он встречался с ФИО6, который являлся кредитором ФИО5, предлагал ему в качестве возврата долга передать право на строящийся объект – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> строительства квартиры намечено на конец 2024 года, стоимость спорной квартиры составляет примерно 8 000 000 рублей, однако Д. отказался от предложения, указав, что ФИО5, с учетом накопившихся процентов должен ему около 12 000 000 рублей, поскольку таких денежных средств у него не было, дальнейшие переговоры прекратились. Убежден, что намерения продавать жилой дом у ФИО5 и его супруги – ФИО1 не было, этот дом является единственным жилым помещением для них и членов их семьи.

Свидетель ФИО20 в судебном заседании пояснил, что много лет знаком с ФИО5 и его супругой – ФИО1, неоднократно бывал у них в доме, в гостях. Примерно в 2019 году он присутствовал на встрече ФИО5 с неким Д., у которого ФИО5 в займы получил денежные средства. Встреча состоялась в районе Верхнего рынка г. Пятигорска. На встречу приехал он вместе с ФИО5, при прибытии на место он вышел из машины поздоровался с мужчиной, подошедшим к машине, который представился именем – Д., в дальнейшем он отошел от них в сторону и не слышал, о чем разговаривали ФИО5 и Д.. О том, что деньги в размере 5 000 000 рублей Д. передал ФИО5 в качестве займа под проценты и под залог жилого дома он знает со слов ФИО5 Также он несколько раз видел, как ФИО5 встречался с Д., со слов ФИО5 ему известно, что он передавал Д. проценты за пользование займом. Один раз ФИО5 и Д. встречались на ул. Первомайской в г. Пятигорске, второй раз они встречались около дома ФИО5 Поскольку он неоднократно бывал дома у ФИО5, в т.ч. на семейных мероприятиях, у него сложилось впечатление что ФИО5 и ФИО1 являлись собственниками спорного жилого дома. О том, что у ФИО5 начались проблемы с возвратом займа, и его выселяют из жилого дома ему стало известно в 2023 году. Со слов ФИО5 в 2023 году ему стало известно, что жилой дом оформлен не в залог в пользу кредитора, а продан по договору купли-продажи. При неоднократных посещениях семьи ФИО5, а также при частом общении с ФИО5 он ни разу не слышал о том, что спорный жилой дом продан и собственниками жилого дома являются не ФИО5 и ФИО1, а иные лица. Уверен, что у ФИО5 не было намерения продавать свой жилой дом, поскольку они хотели лишь передать его в залог в обеспечение займа.

Свидетель ФИО21 пояснил, что проживает в г. Пятигорске с 1963 года, знаком с ФИО22 около пяти лет, их познакомили общие приятели, поддерживали приятельские отношения. ФИО5 неоднократно обращался к нему с просьбой о проведении оценки, имевшихся у него объектов недвижимого имущества – складов, находящихся на Лермонтовском разъезде в г. Пятигорске. Достоверно может пояснить, что в 2021 году у них намечался совместный финансовый проект и ФИО5 должен был стать его компаньоном. ФИО5 планировал предоставить указанное недвижимое имущество в качестве залога для получения кредита в Банке ВТБ. В этот период времени ФИО5 попросил его, подтвердить перед кредитором информацию о намечавшемся совместном проекте и ожидаемом поступлении денежных средств, поскольку у ФИО5 имелись кредитные обязательства, возникшие за год или два до этого, и кредитор хотел удостовериться в финансовой стабильности ФИО5 На данную просьбу от ответил согласием и через несколько дней около дома ФИО5 встретились он, ФИО5 и кредитор по имени – Д. со своими двумя товарищами. О том, что парня зовут Д., ему сообщил ФИО5, пояснив, что взял у него в займы денежные средства. На указанной встрече, он Д. пояснил, что производится оценка объекта недвижимого имущества ФИО5, данные сведения будут переданы в Банк ВТБ, при одобрении выдачи кредита, денежные средства поступят на счет его фирмы и он передаст ему - Д. в счет возврата долга и начисленных процентов необходимые денежные средства. Также он сообщил кредитору о наименовании компании, предложил ему, в случае наличия сомнений, проверить документы на получение денежных средств. Со слов ФИО5 ему известно, что он у Д. получил в займы денежные средства в размере около 5 000 000 рублей, в залог передал свой жилой дом.

У суда нет оснований не доверять пояснениям указанных свидетелей, поскольку они логичны, последовательны и подтверждаются письменными доказательствами, имеющимися в материалах гражданского дела.

Свидетель ФИО9 в судебном заседании пояснил, что знает ФИО3, ФИО1 и ФИО5 поскольку в 2019 году подготавливал для них договор купли-продажи жилого дома. ФИО5 и ФИО1 приходились друг другу супругами, но официально брак зарегистрирован не был. С просьбой о подготовке договора купли-продажи и сопровождении сделки к нему обратилась ФИО3, которая предоставила документы на спорное недвижимое имущество. Также пояснил, что расписку об обязательстве о выселении из жилого дома на оборотной стороне договора, писали в его отсутствие. Он подготовил договор, и сопровождал указанную сделку, посещал совместно со сторонами здание Росреестра. Вопросы относительно указанной в договоре стоимости он не задавал, так как стороны сами определили стоимость имущества, он внес в договор стоимость, которую указали стороны. Подписание договора купли-продажи в помещении Росреестра и заявлений о переходе права собственности происходило в его присутствии, а также в присутствии специалиста Росреестра. Он перед подписанием договора сторонам разъяснил основные условия договора, уточнил, что в договоре указан именно спорный жилой дом. Договор купли-продажи составлялся с условием о рассрочке платежа, в связи с тем, что объект мог быть обременен, и оплата должна быть произведена после того, как договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию в Росреестре. Согласие ФИО5 при заключении спорного договора не требовалось, т.к. ФИО5 и ФИО1 на тот момент официально в браке не состояли. Считает, что ФИО1 понимала суть договора, на его вопросы по сути договора отвечала четко, давление на нее никто не оказывал, осознавала что продает недвижимое имущество. Сведений о том, составлялся ли между сторонами иной договор, в т.ч. договоры займа, залога ему не известно. Им в договоре допущена техническая ошибка в части указания даты расчета вместо указанного «11 октября» необходимо было указать «11 ноября». Поскольку по условиям договора оплата за проданное имущество осуществлялась после регистрации права собственности, по требованию специалистов Росреестра, с согласия сторон в договоре указано, что продаваемое имущество до полного расчета в залог не передается. Расчет за проданное имущество происходил у него в офисе по адресу: 

<

адрес> в его присутствии, а также в присутствии ФИО5 и ФИО6, поскольку именно ФИО6 производил расчет по сделке. В подтверждение этого ФИО1 написала расписку, в которой указала, что претензий к покупателю не имеет. Также ему достоверно известно, что ФИО1 оформляла у нотариуса Тупицкой на имя ФИО6 доверенность на уступку права аренды земельного участка. Оформление доверенности осуществлялось в его присутствии, это было сделано в связи с тем, что ФИО1 не хотела заниматься дальнейшим оформлением земли. С ФИО6 знаком примерно с 2009 года, в то время оформлял ему документы на гаражи. ФИО5 приходил к нему примерно в начале лета 2024 года, просил выдать ему договор займа или залога, ему в просьбе отказал, поскольку оформлял только договор купли-продажи жилого дома.

Вместе с тем, суд критически относится к пояснениям свидетеля ФИО9, который утверждал в судебном заседании, что ФИО1 осознавала, что заключала именно договор купли-продажи недвижимого имущества, поскольку вывод о действительной воле сторон возможно сделать лишь при анализе совокупных доказательств. Вместе с тем, суд приходит к выводу, что указанным свидетелем, фактически, подтверждены лишь обстоятельства формального подписания оспариваемых документов. Суд полагает необходимым отметить, что факт подписания спорных документов, истцом не оспаривается.

Также в обоснование заявленных требований истцом указано, что денежные средства в сумме 5 000 000 рублей были получены ее супругом – ФИО5 от ФИО6 по договору займа, у ФИО3 отсутствовала финансовая возможность предоставления денежных средств в размере 5 000 000 рублей по договору купли-продажи от 22.10.2019 года, ФИО1 денежные средства в размере 5 000 000 от ФИО3 не получала.

В соответствии с п. 1 ст. 485 ГК РФ, ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В опровержение доводов истца в указанной части, ответчик ссылается на наличие в материалах гражданского дела расписки от 29.10.2020, в которой указано, что ФИО1 получила от ФИО3 денежные средства в размере 5 000 000 рублей.

Также ответчиком указано, что она по договору купли-продажи рассчиталась частично своими денежными средствами (накопления), частично за счет денежных средств, предоставленных ФИО6

В соответствии с п. 26. Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 (в редакции от 21.12.2017) «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» при оценке достоверности факта наличия требования, основанного на передаче должнику наличных денежных средств, подтверждаемого только его распиской, суду надлежит учитывать среди прочего следующие обстоятельства: позволяло ли финансовое положение кредитора (с учетом его доходов) предоставить должнику соответствующие денежные средства, имеются ли в деле удовлетворительные сведения о том, как полученные средства были истрачены должником.

Вместе с тем, ни ответчиком, ни ее представителем, не предоставлены доказательства наличия счетов у ФИО3 или ФИО6 на которых перед заключение договора купли-продажи от 22.10.2019 находились денежные средства, либо совершение сделок ФИО3 и ФИО6 по продаже дорогостоящего имущества, в результате которых ответчик получила денежные средства в размере 5 000 000 рублей, также не представлены доказательства, подтверждающие доходы ФИО3 и ФИО6, позволяющие ответчику осуществить оплату по договору купли-продажи имущества.

Поскольку факт оплаты по договору купли-продажи от 22.10.2019 оспаривается истцом, а ответчиком доказательства наличия денежных средств в указанном размере не предоставлены, суд приходит к выводу, что доводы ответчика сводятся лишь к констатации факта формального подписания сторонами расписки и не подтверждают реальное исполнение условий договора купли-продажи в части оплаты за проданное имущество.

Ходатайство ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности и как следствие требования об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований суд находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Так в соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно разъяснениям п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения.

По смыслу п. 1 ст. 181 ГК РФ, если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течёт.

В определении от 08.04.2010 года № 456-О-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что в порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в п. 1 ст. 181 ГК РФ предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом, а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц. Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов.

Применительно к рассматриваемому спору юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос о том, был ли заключен указанный договор с намерением создания соответствующих правовых последствий, а именно продажа спорного имущества, либо стороны подразумевали при заключении договора купли-продажи правоотношения, вытекающие из договора залога, и когда началось исполнение этого договора.

Приведенные выше обстоятельства, свидетельствуют об отсутствии фактической передачи недвижимого имущества от покупателя продавцу и отсутствии реальных намерений у ФИО3 приобрести жилой дом, а у ФИО1 произвести его отчуждение.

Поскольку сторонами фактическое исполнение ничтожных сделок не начиналось, у суда отсутствуют основания для исчисления судом трехгодичного срока исковой давности, начиная с даты формальной регистрации сделки и перехода права, следовательно, в удовлетворении требований ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности к требованиям истца и отказе истцу в удовлетворении заявленных требований, следует отказать.

Также суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о применении положений ст. 61 ГПК РФ

Ответчиком указано, что обстоятельства, рассматриваемые в данном судебном процессе, установлены ранее вступившим в законную силу решением суда от 11.04.2023 по делу № 2-650/2023.

С указанными доводами суд не может согласиться, поскольку они не обоснованы и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. 

Верховным судом РФ сформирован подход, согласно которому под обстоятельствами понимаются именно устанавливаемые судом факты, а не правовые выводы суда, сделанные на их основании. Указанный вывод отражен в ряде Определений Верховного Суда РФ (Определение Верховного Суда РФ от 10.07.2018 по делу № А56-27290/2016).

Также Верховный суд РФ неоднократно указывал, что факты, на которые суд указал в мотивировочной части судебного акта, могут не иметь преюдициального значения в случае, если установление таких фактов не входило в предмет исследования по делу.

Как усматривается из материалов гражданского дела № 2-650/2023 ФИО3 заявлены требования о признании ФИО1, ФИО5, Назлуханян А.А.Ш., ФИО11, ФИО12 прекратившими право пользования жилым помещением и выселении.

В мотивировочной части решения Пятигорским городским судом указано, что допустимых и относимых доказательств, того, что стороны сделки при заключении договора купли-продажи имели в виду заключение договора займа с обеспечением в виде залога жилого помещения, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Анализируя указанное судебное постановление, на которое ссылается представитель ответчика, суд приходит к выводу, что в решении имеется вывод суда, основанный на отсутствии доказательств наличия между сторонами договора залога, а не на установленном юридическом факте отсутствия между сторонами обязательств, вытекающих из договора залога недвижимого имущества.

Суд также отмечает, что в рамках гражданского дела № 2-650/2023 истцом не заявлялись требования о признании сделки недействительной (ничтожной), не предоставлялись доказательства ничтожности сделки, следовательно указанные требования не могли быть предметом рассмотрения Пятигорским городским судом, с учетом положений ст. 59, 60, 61 ГПК РФ (относимость доказательств, допустимость доказательств, основания для освобождения от доказывания).

Фактически Пятигорским городским судом в рамках гражданского дела № 2-650/2023 сделан вывод об отсутствии доказательств притворности сделки, не основанный на установлении юридического факта отсутствия залоговых отношений, основанный на непредоставлении доказательств, следовательно, в удовлетворении ходатайства представителя ответчика о применении к рассматриваемым правоотношениям положений ст. 61 ГПК РФ следует отказать.

В соответствии с положениями ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Последствиями признания сделки недействительной является применение двойной реституции, т.е. возврат сторон в первоначальное положение.

Однако, в данном случае положения о двойной реституции применены быть не могут, т.к. судом установлено, что фактически денежные средства за продаваемый объект недвижимого имущества ФИО3 ФИО1 не передавала, передача продаваемого недвижимого имущества ограничилась лишь формальным переходом права собственности на объект, а следовательно возврат сторон в первоначальное положение возможен лишь в части возврата права собственности в отношении жилого дома и права аренды в отношении земельного участка на имя ФИО1, без встречного взыскания с нее денежных средств в размере 5 000 000 рублей в пользу ФИО3

В соответствии с ч. 3 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в редакции от 08.08.2024) «О государственной регистрации недвижимости» в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. 

При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

Следовательно, решение суда является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о восстановлении права собственности ФИО1 на жилой дом, Литер «Б», общей площадью 240 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, и об обременении в виде залога указанного недвижимого имущества в пользу ФИО6, об аннулировании регистрационной записи о государственной регистрации перехода права собственности к правообладателю ФИО3 на жилой дом Литер «Б», общей площадью 240 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

<

адрес>, а также аннулирования регистрационной записи от 19.01.2021 об уступке прав и обязанностей 23.12.2020 по договору аренды земельного участка № 84/19Д от 04.03.2019, заключенному между ФИО1 и администрацией г. Пятигорска Ставропольского края.

Поскольку судом установлено, что фактическая передача недвижимого имущества от ФИО1 в пользу ФИО3 осуществлена не была, требования истца о возврате жилого дома Литер Б, общей площадью 240 кв.м., кадастровый №, земельного участка с кадастровым №, площадью 998 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> во владение ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Истцом при подаче иска заявлены исковые требования о признании договора купли-продажи недействительным, оплачена государственная в размере 33 200 рублей по требования имущественного характера, подлежащим оценке, в ходе рассмотрения исковых требований истцом добавлены исковые требования о признании недействительным договора уступки права аренды земельного участка.

Указанное требование является имущественным требованием, не подлежащим оценке, размер государственной пошлины, подлежащей оплате составлял 300 рублей.

Вместе с тем, при заявлении уточненных требований истцом государственная пошлина по требованиям о признании недействительным договора уступки права аренды земельного участка в размере 300 рублей оплачена не была.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

Поскольку истцом государственная пошлина в размере 300 рублей при подаче уточненного искового заявления оплачена не была, а требования истца в части этих требований удовлетворены, суд считает необходимым взыскать с ответчика в доход муниципального образования города-курорта Пятигорска государственную пошлину в сумме 300 рублей. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи дома, договора уступки права требования по договору аренды земельного участка недействительными (притворными), удовлетворить в части. 

Признать недействительным (притворным) договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа - жилого дома, Литер Б - общей площадью: 240 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный 22.10.2019 между ФИО1 и ФИО3, зарегистрированный 25.10. 2019, номер государственной регистрации права №.

Применить последствия недействительности притворной сделки.

Признать договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 22.10.2019, заключенный между ФИО1 и ФИО3, договором залога недвижимого имущества: жилого дома, Литер Б - общей площадью: 240 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего залогодателю ФИО1, с целью обеспечения исполнения обязательств денежного займа в размере 5 000 000 рублей, заключенного между должником ФИО5 и кредитором Мягковыми Д. Ю.. 

Признать договор от 23.12.2020 года уступки прав аренды по договору аренды земельного участка № 84/19Д от 04.03.2019 года, с кадастровым №, площадью 998 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1, от имени и в интересах которой действовал ФИО6 и ФИО3 - недействительным (притворным).

Применить к договору от 23.12.2020 уступки прав аренды по договору аренды земельного участка № 84/19Д от 04.03.2019, с кадастровым номером 26:33:260205:21, площадью 998 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенному ФИО1, от имени и в интересах которой действовал ФИО6 и ФИО3 последствия недействительности сделки в виде восстановления права аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:33:260205:21, площадью 998 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> за ФИО1.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о восстановлении права собственности ФИО1 на объект недвижимости: жилого дома, Литер Б - общей площадью: 240 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и об обременении в виде залога указанного недвижимого имущества в пользу ФИО6, об аннулировании регистрационной записи о государственной регистрации перехода права собственности правообладателю ФИО3 на жилой дом, Литер Б - общей площадью: 240 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

<

адрес> а также аннулирования регистрационной записи от 19.01.2021 об уступке прав и обязанностей 23.12.2020 по договору аренды земельного участка № 84/19Д от 4.03.2019, заключенному между ФИО1 и администрацией 

<

адрес> края. 

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ФИО3 – отказать.

Взыскать с ФИО3 в доход муниципального образования города - курорта Пятигорска государственную пошлину в сумме 300 рубля. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27.10.2024. 

Судья О.Н. Приходько