Дело № 3а-272/2022 

УИД 76OS0000-01-2022-000180-11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    г. Ярославль                                                                                                 20 июня 2022 года

    Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Волковой Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

- установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость здания столовой, назначение нежилое, с кадастровым номером №, общей площадью 1 651,1 кв.м, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 28 957 000 руб.

- установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1857 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации здания столовой, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 3 117 000 руб.

В обоснование требований ссылается на то, что ФИО1 является собственником указанных объектов недвижимости, плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц, размер которых определяется с учетом их кадастровой стоимости.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. В подтверждение рыночной стоимости указанных объектов недвижимости административным истцом представлены Отчеты № 16074/22 от 20 апреля 2022 года и № 16075/22 от 22 апреля 2022 года, составленные ООО «Ярэксперт». 

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № по состоянию на 01 января 2019 года утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н и значительно превышает рыночную стоимость. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. 

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала.

    Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

    Заинтересованными лицами Управлением Росреестра по Ярославской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что они не наделены полномочиями по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда.

    Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили. 

           Заслушав представителя административного истца по доверенности ФИО2, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

    В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

    Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 1857 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания столовой, расположенного по адресу: .

     В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

    Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) земельный налог (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

    В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 391 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

           Также административный истец является собственником здания столовой с кадастровым номером №.

           Согласно пункту 1 статьи 399 НК РФ налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

    Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса (статья 400 НК РФ).

    В силу пункта 1 статьи 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: 1) жилой дом; 2) квартира, комната; 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

    На основании пункта 1 статьи 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

    Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 года №74-з «Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 01 января 2015 года.

    В соответствии с приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 18.12.2020 №34-н объект недвижимости с кадастровым номером № по адресу: , включен в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2021 год (пункт 131 Перечня).

    При таких обстоятельствах суд считает, что ФИО1, являясь собственником указанных объектов недвижимости, а, следовательно, плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц, размер которых определяется исходя из кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № по состоянию на 01 января 2019 года утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н и составила:

- в отношении здания столовой с кадастровым номером № – 39 486 720,36 руб. (п. № Приложения № 1 к приказу от 21 октября 2019 года № 20);

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 5 033 538,12 руб. (п. № Приложения № 2 к приказу от 21 октября 2019 года № 20).

Административным истцом представлен Отчет № 16075/22 оценки рыночной стоимости здания с кадастровым номером №, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 01 января 2019 года составляет 28 957 000 руб., и Отчет № 16074/22 оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, в котором его рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 3 117 000 руб. Отчеты составлены оценщиком ООО «Ярэксперт» ФИО4 

Оценивая представленные административным истцом доказательства об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчеты соответствуют требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Отчеты выполнены лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отчеты содержат точное описание объектов исследования с указанием их количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Согласно Отчету № 16074/22 рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж. Как следует из Отчета №16075/22, при определении рыночной стоимости здания столовой также использован сравнительный подход, доходный подход применен оценщиком индикативно. Из содержания отчетов следует, что оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектами оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчетах и соответствует требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, пункта 22 ФСО Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611. Понятна последовательность определения стоимости объектов оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчетов об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. 

Замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно Отчета № 16074/22 о недостоверности определенной в нем рыночной стоимости земельного участка несостоятельны и судом отклоняются. 

В качестве довода о несогласии с указанным Отчетом департаментом приводится ссылка на невозможность использования в качестве объекта-аналога земельного участка по адресу: (кадастровый номер №), поскольку он предоставлен по договору аренды, в соответствии с условиями которого права на данный земельный участок могут быть переданы только в случае возведения на данном земельном участке объектов капитального строительства. 

Указанные доводы административного ответчика об особенностях арендных отношений, вследствие которых предложение по данному аналогу не могло использоваться в расчетах рыночной стоимости объекта оценки, сводятся к вопросу правоприменения. В то время, как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщик исходит из совокупности методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297). При сравнительном подходе применяется доступная достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 13 ФСО № 1). 

В соответствии с п. 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Таким образом, из указанных положений ФСО № 7 следует, что оценщик, исследует рынок, выясняет существенные с экономической точки зрения характеристики объектов, влияющие на их стоимость. Исследование правовых вопросов используемой информации оценщик не проводит. Земельные участки, используемые оценщиком в качестве объектов-аналогов, в том числе и объект-аналог по адресу: , сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам. 

Оснований для применения корректировки «тип сделки», а также для использования максимальных значений корректировок оценщиком не установлено.

Замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неверном применении коэффициента на местоположение земельного участка, необходимости применения максимального значения из расширенного интервала для окраины города 0,73 отклоняются. В Отчете № 16074/22 приведено подробное описание объекта оценки – земельного участка. Согласно Отчету оценщиком детально проанализировано местоположение объекта оценки, применение коэффициента 0,67 в достаточной степени мотивировано. Дополнительно к изложенному в Отчете оценщик ФИО4 пояснила, что при оценке рыночной стоимости земельного участка объект оценки рассматривается как условно свободный, а при анализе его местоположения рассматривается преимущественно окружающая застройка; при исследовании было установлено, что участок находится в жилом микрорайоне, где имеются многоквартирные дома, но в отдаленном малонаселенном районе; чтобы учесть и жилое окружение и, в то же время, указать его отдаленность, территориально участок преимущественно отнесен к зоне «спальные микрорайоны»; в данном случае коэффициент 0,67 из расширенного интервала позволяет указать на удаленность района и близость к границе города. С учетом содержания отчета, дополнительных пояснений оценщика ФИО4 в судебном заседании, оснований не согласиться с выводами оценщика об использовании коэффициента 0,67 местоположения объекта оценки у суда не имеется, указанные выводы основаны на анализе фактических данных об объекте оценки и мотивированы.

Замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области к Отчету №16075/22 оценки рыночной стоимости здания столовой также подлежат отклонению. В качестве доводов о недостоверности определенной в отчете рыночной стоимости здания департамент указывает, что оценщиком не использована корректировка на «близость к остановкам» (1,16) при анализе ценообразующих факторов; по мнению административного ответчика, объект оценки расположен в непосредственной близости от остановки общественного транспорта, а объекты-аналоги значительно удалены. Из дополнительных пояснений оценщика ФИО4 в судебном заседании следует, что ей использован «Справочник оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией ФИО3, согласно данному справочнику остановка общественного транспорта является локальным центром активности, местом концентрации пешеходных и транспортных потоков, при этом автор справочника указывает, что в случае, если речь идет об объектах коммерческого назначения, близость к остановкам общественного транспорта характеризует объект оценки с точки зрения удобства его посещения клиентами или работниками, не имеющими личного транспорта. Близость определяется, как правило, временем, за которое можно добраться пешком до остановки общественного транспорта. Вместе с тем, критериев временного интервала для оценки близости автор справочника не дает. Объект оценки и аналоги, используемые в отчете, расположены в непосредственной близости от остановок, в пределах 2-3 минут пешком до остановки общественного транспорта, поэтому корректировка для аналогов не требуется. Оснований не доверять показаниями свидетеля ФИО4, а также изложенным в Отчете выводам оценщика, не имеется. 

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетами № 16074/22 и № 16075/22 не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленных отчетов не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчетах выводов. Из содержания отчетов следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленные административным истцом Отчеты оценки рыночной стоимости объектов недвижимости соответствуют закону, не вводят в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускают неоднозначного толкования полученных результатов. 

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

    В связи с отсутствием убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленных отчетов, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в них рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 20 мая 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость здания столовой, назначение нежилое, с кадастровым номером №, общей площадью 1 651,1 кв.м, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 28 957 000 (двадцать восемь миллионов девятьсот пятьдесят семь тысяч) руб.

    Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1857 кв.м, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 3 117 000 (три миллиона сто семнадцать тысяч) руб.

    Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 20 мая 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Судья                                                                                                     О.И. Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 29 июня 2022 года