Дело № 2-1098/2017 

Решение

Именем Российской Федерации

04 апреля 2017 года г. Гатчина

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе: 

председательствующего судьи Шумейко Н.В.,

с участием адвокатов Малышева И.С., Курсаковой Г.П.,

при секретаре Сидоренко В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО7, ФИО18 о признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности, признании договора заключенным, признании права собственности, обязании зарегистрировать переход права,

установил:

истец обратился в суд с исковым заявлением, в котором указал, что в 2006 году он приобрел у ФИО13 дом и земельный участок, расположенные по адресу: ***, за 110000 руб. При этом, истец занимался оформлением правоустанавливающих документов ФИО13, но смог оформить только документы в отношении 1/2 доли в праве. После передачи денежных средств, истец вселился в жилой дом и стал пользоваться им как собственник, но государственную регистрацию перехода прав стороны договора не произвели. В 2016 году истцу стало известно о том, что после смерти ФИО13 в наследство вступил ее внук ФИО3, который уклоняется от обязательств ФИО13 по государственной регистрации перехода прав. Истец просил обязать ФИО3 зарегистрировать за ним право собственности в отношении 1/2 доли в праве на жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу (л.д. 4-5).

Затем истец дополнил основание иска и изменил исковые требования, указав, что в ходе рассмотрения другого гражданского дела, в котором он участвует в качестве ответчика, ему стало известно о том, что ФИО3 продал указанное имущество ФИО4, чем обманул покупателя, не сообщив о том, что имущество уже было продано другому лицу. Истец просит признать договор купли-продажи от *** недействительным, прекратить право собственности ФИО1 в отношении 1/2 доли жилого дома, признать заключенным договор купли-продажи в отношении указанного имущества между ФИО3 и истцом, признать за ним право собственности на 1/2 долю жилого дома, обязать Управление Росреестра по *** зарегистрировать в его пользу переход права в отношении 1/2 доли спорного жилого дома (№).

Истец и его представитель ФИО8 в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Представитель ответчика ФИО3 ФИО9 исковые требования не признала, сославшись письменные возражения №

Ответчик ФИО4 и третье лицо ФИО16, а также представитель третьего лица Управления Росреестра по Ленинградской области, в судебное заседание не явились, ответчик ФИО4 просил в иске отказать, рассмотреть дело в его отсутствие №

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (статья 1112 ГК РФ). 

Согласно статье 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из инвентаризационного дела жилого дома следует, что жилой дом, расположенный по адресу: ***, принадлежал на праве собственности ФИО10, на основании договора купли-продажи от ***.

После смерти ФИО10, умершей ***, жилой дом унаследовали в равных долях ее дети ФИО11 и ФИО11, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от ***.

Согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию от ***, 1/2 доля жилого дома после смерти ФИО11 перешла в собственность ФИО12, наследником которого является третье лицо ФИО16

ФИО11 умер ***, в соответствии со свидетельством о праве на наследство по закону от ***, принадлежавшую ему 1/2 долю жилого дома унаследовала супруга ФИО13, *** ФИО13 зарегистрировала свое право №

Согласно расписке, подписанной *** ФИО2 и ФИО3, ФИО5 Г.А. дал задаток в сумме 1 тысяча долларов США по 26,7 руб. за дом с участком ***, ФИО13, которая претензий к нему не имеет (в случае сноса дома на участке, выброса мебели и вещей и т.д.) (№

В соответствии с распиской от ***, ФИО13 получила от ФИО2 задаток за дом, стоимостью 110000 руб. 1000 долларов США и 20000 руб. (л.д. 13).

Согласно расписке, подписанной ФИО17 и ФИО13 ***, ФИО13 получила от ФИО2 оставшуюся сумму денег в размере 64000 руб. за дом с участком в ***.Принесовершении сделки по продаже дома ФИО2 обязуется вернуть полученные 110000 руб. и средства, потраченные на сбор документов. В случае непредвиденных обстоятельств, болезни, смерти, недееспособности и возникших проблемах при оформлении документов на дом, ответственность по возврату денег ФИО2 берет на себя внук ФИО3 (л.д. 14).

*** ФИО13 выдала ФИО2 доверенность на оформление наследственных прав на имущество, оставшееся после смерти ФИО11, на основании которой истец осуществил сбор документов, получил свидетельство о праве ФИО13 на наследство по закону, и зарегистрировал ее право общей долевой собственности в отношении 1/2 доли в праве на жилой дом (л.д. 25-26).

*** ФИО13 умерла, *** ее внуку ФИО3 выдано свидетельство о праве на наследство по закону в отношении принадлежащей ФИО13 1/2 доли в праве на жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу, ФИО3 зарегистрировал свое право ***, и *** продал данное имущество ФИО4 (л.д. 33-38, 94). 

По сути, истец, ссылаясь в обоснование иска на наличие расписок, имеет в виду намерение ФИО13 и ФИО3 заключить с ним в будущем договор купли-продажи. 

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор купли продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

В силу статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу статьи 546 ГК РСФСР, действовавшей к моменту открытия наследства ФИО11, принятое наследство признавалось принадлежащим наследнику со времени открытия наследства, следовательно, ФИО13 с *** являлась носителем наследственных прав в отношении 1/2 доли спорного жилого дома.

Однако следует отметить, что из объема прав, составляющих содержание права собственности (статья 209 ГК РФ), право распоряжения своим имуществом подлежит реализации с соблюдением условий, предусмотренных законом.

Положения закона о возникновении права собственности у наследника вне зависимости от момента государственной регистрации права наследника на недвижимое имущество в системной взаимосвязи с нормами статьи 131, пункта 1 статьи 551 ГК РФ и абзаца 3 пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции на момент составления расписок) позволяют наследнику в полной мере владеть и пользоваться объектом недвижимого имущества, перешедшего по наследству, но в отсутствие государственной регистрации перехода права собственности после принятия наследства ограничивают правомочие собственника по распоряжению таким недвижимым имуществом (дарение, продажа).

Данное ограничение связано с тем, что государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок к покупателю возможна при условии наличия государственной регистрации права собственности продавца на данный объект в порядке наследования в ЕГРП (часть 2 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ).

ФИО13 право собственности на 1/2 долю спорного жилого дома в установленном законом порядке зарегистрировала лишь ***, соответственно, до указанной даты распоряжаться данным имуществом не могла.

Кроме того, в материалах дела отсутствует единый, подписанный ФИО13 и ФИО2 документ, содержащий намерения о заключении в определенный срок договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что имущественная обязанность по заключению договора купли-продажи в отношении 1/2 доли вышеуказанного жилого дома не могла войти в состав наследства после смерти ФИО13, следовательно, у наследника ФИО3 подобной обязанности не возникло. 

На основании статей 432 и 433 ГК РФ (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений), договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Доказательства того, что после приобретения прав на 1/2 долю жилого дома ФИО3 заключал какие-либо соглашения о продаже данного имущества истцу, в материалах дела отсутствуют.

Намерение ФИО3 вернуть истцу переданные ФИО13 денежные средства в случае незаключения договора купли-продажи не свидетельствует о его желании заключить данный договор, а если бы такое намерение было высказано, оно бы носило ничтожный характер, поскольку наследство на тот момент не было открыто.

В этой связи, показания свидетелей ФИО14 и ФИО15 о том, что истец пользовался земельным участком, приводил жилой дом в надлежащее состояние, правового значения по делу не имеют, поскольку данные обстоятельства не свидетельствуют о возникновении прав на долю в доме.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома между истцом и ответчиком ФИО3 нельзя признать заключенным, соответственно, право собственности у ФИО2 в отношении данного имущества не возникло.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно статье 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 179 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Истец не является стороной сделки, которую он оспаривает, его права данной сделкой не нарушены, поскольку отыскиваемое истцом имущество в установленном порядке ему продано не было, стороны сделки на основания ее недействительности не ссылаются.

Наличие обмана при совершении сделки судом не установлено, следовательно, сделка не может быть признана недействительной, а право общей долевой собственности ФИО1 на данное имущество не подлежит прекращению.

Поскольку в иске отказано, с истца в пользу ответчика ФИО3, в соответствии с положениями статьи 100 ГПК РФ, подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя в сумме 10000 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, 

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи доли жилого дома от ***, заключенного между ФИО3 и ФИО1, прекращении права собственности ФИО1 в отношении 1/2 доли в праве на жилой дом, расположенный по адресу: ***, признании заключенным договора купли-продажи с ФИО3 в отношении 1/2 доли в праве на жилой дом, расположенный по адресу: ***, признании права собственности на 1/2 долю в праве на жилой дом, расположенный по адресу: *** обязании зарегистрировать в его пользу переход права, - отказать. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 расходы по оплате услуг представителя в сумме 10000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд Ленинградской области.

Судья: 

Решение в окончательной форме 

принято 07.04.2017