Дело №3а-33/2021

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 апреля 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-33/2021 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Стройфинанс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Стройфинанс» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. Просило установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебное заседание явился, требования административного иска поддержал, с учетом последующего уточнения, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с заключением эксперта ООО «Финансовый консалтинг» ФИО3

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебном заседании не участвовал, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, представил письменные пояснения, в которых против выводов повторной судебной экспертизы не возражал, оставил решение по делу на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебном заседании не участвовал, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, представил письменные пояснения, в которых против выводов повторной судебной оценочной экспертизы также не возражал, оставил решение по делу на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав участников процесса, пояснения эксперта ФИО4 исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Судом установлено, что административному истцу ООО «Стройфинанс» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером: 

<

данные изъяты>, общей площадью 292 789 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: комплексное освоение в целях жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Согласно Выписке о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка на дату оценки – 01.01.2018 года составляет 686 405 747,93 рублей.

При этом, кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2018 года определена на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки». 

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком налога на имущество. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущества.

В силу п. 2 ст.375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником объекта недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение в суд с данными исковыми требованиями является законным и обоснованным.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года. При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № Н-1907036, составленный оценщиком ООО «Инвест Проект». В соответствии с указанным отчетом, стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 84 798 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением Московского областного суда от 20 января 2020 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимый центр оценки и экспертиз» ФИО5

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляет 518 882 131 рублей по состоянию на 01 января 2018 года. 

Учитывая наличие обстоятельств, позволяющих усомниться в правильности и обоснованности заключения судебной оценочной экспертизы, судом была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Финансовый консалтинг» ФИО3

В соответствии с выводами повторной судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляет 131 784 329 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

С выводами вышеприведенной судебной экспертизы согласились представители административного истца, уточнив заявленные требования, и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». 

В свою очередь, представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области с результатами повторной судебной оценочной экспертизы не согласился, представил письменные замечания, просил назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу, указав на наличие нарушений при производстве исследования, которые привели к значительному искажению результата стоимости объекта экспертизы.

Признав приведенные Министерством имущественных отношений Московской области обстоятельства, позволяющими усомниться в правильности и обоснованности заключения повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ФИО3, судом была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту АО «Международный центр оценки» ФИО4

В соответствии с выводами повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом АО «Международный центр оценки» ФИО4, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 463 777 800 рублей по состоянию га 01 января 2018 года.

По результатам назначенной судом определением от 28 января 2021 года дополнительной судебной оценочной экспертизы экспертом ФИО4 установлена рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года в размере 410 490 200 рублей. 

С выводами эксперта ФИО4, содержащимися в заключении повторной судебной экспертизы, с учетом дополнительного заключения, согласились представители Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». Представитель административного истца с результатами вышеназванной повторной судебной оценочной экспертизы не согласился, представил письменные замечания.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 подтвердил свое заключение и опроверг доводы возражений представителя административного истца. 

Как усматривается из пояснений эксперта ФИО4, предупрежденного в установленном порядке об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, по замечаниям представителя административного истца, предоставленных в материалы дела, термин «основная экспертиза» отсутствует в судебной практике, поэтому эксперт не усматривает оснований судить о том, что в данном случае имеется в виду. В соответствии с Определением Московского областного суда от 14.10.2020 года по делу №3а-479/2020 эксперту надлежало определить рыночную стоимость объекта исследования в случае, если оценщиком при составлении отчета об оценке №Н-1907036 допущены нарушения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. В данном определении отсутствует какое-либо указание на то, что эксперт должен использовать аналоги из «основной экспертизы», а также объяснять причины их неиспользования. В письменных пояснениях эксперта приведены аналоги, используемые в различных экспертизах, все они относятся к одному сегменту рынка.

Из пояснений эксперта ФИО4 следует, что в результате анализа приведенных в экспертизе №48/04/2020 от 02.04.2020 года аналогов эксперт заключил, что аналог №1 используется в экспертизе АО «МЦО» в качестве аналога №1, а аналоги №2 и №3 по площади отличаются сильнее от аналогов АО «МЦО», кроме того, они расположены гораздо ближе к МКАД, чем объект исследования. Даты предложения аналогов №1-3: декабрь 2017, февраль 2018, август 2017 – даты предложений аналогов АО «МЦО» удалены от даты оценки не более, чем в данной экспертизе, однако в экспертизе АО «МЦО» отсутствуют аналоги после даты оценки.

Кроме того, в результате анализа приведенных в экспертизе №02/09/20 от 04.09.2020 года аналогов эксперт заключил, что данные аналоги отличаются от объекта исследования и по удаленности от МКАД, и по направлению, эксперт вводит корректировки по данным факторам, в том числе значительные. В экспертизе АО «МЦО» имеется один аналог, чья площадь отличается от объекта исследования значительней от приведенных к экспертизе №02/09/20 от 04.09.2020 года, однако, АО «МЦО» использует в расчете 5 аналогов, а не 3, что позволяет получить более достоверный результат. Даты предложения аналогов №1-3: март 2017, август 2017 – даты предложений аналогов АО «МЦО» удалены от даты оценки менее, чем в данной экспертизе. В своем заключении эксперт привел выборку из найденных им предложений по продаже земельных участков из сегмента рынка объекта исследования, затем эксперт привел критерии отбора аналогов с описанием причин отказа от использования некоторых предложений, в результате чего экспертом были отобраны пять предложений и качестве аналогов. При этом, эксперт отметил, что в районе непосредственного расположения объекта исследования в период, близкий к дате оценке, отсутствует необходимое количество предложений о продаже земельных участков соответствующего назначения, поэтому эксперт принял решение о необходимости расширения зоны поиска аналогов. Имеющиеся различия между объектом исследования и аналогами были нивелированы с помощью введения соответствующих корректировок, в том числе для аналогов №2 и №4, на которые представитель истца отдельно обращает внимание. Экстремальные значения, на которые он указывает, характеризуют удельные стоимости аналогов до введения корректировок, на стр. 71 заключения видно, что все полученные удельные стоимости коррелируют между собой, коэффициент вариации составляет 15%.

Все аналоги относятся к одному сегменту рынка под многоквартирную застройку, включающему в себя разные подсегменты (земельные участки предназначенные для размещения среднеэтажных жилых домов, земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, земельные участки, предназначенные для размещения малоэтажных жилых домов) в данном случае для нивелирования данного различия экспертом были введены соответствующие корректировки. Представитель административного истца указывает, что в Справочнике оценщика под редакцией Лейфера, использованной при проведении экспертизы, к сегменту МЖС относятся только среднеэтажная и многоэтажная застройка. Однако, на стр. 44 справочника, автор указывает, что: «… Для того, чтобы было удобней её (принятой классификацией) пользоваться, ниже приведена таблица примерного соответствия между предложенными группами (классами) объектов и соответствующими категориями и видами разрешенного использования, применяемого при кадастровой оценке земель. Поэтому, исходя из анализа фактического или предполагаемого использования, земельный участок следует отнести к соответствующему классу, даже в том случае, когда нет полного соответствия категории и виду разрешенного использования, указанному в таблице... . В справочнике охвачены лишь наиболее часто встречаемые в оценочной деятельности виды разрешенного использования». Таким образом, список основных видов разрешенного использования, представленный в таблице, на которую указывает представитель административного истца, не полный и причисление земельных участков под малоэтажную многоквартирную застройку к классу «Земельные участки под МЖС» не противоречит содержанию использованного в расчетах «Справочника оценщика недвижимости – 2017 под редакцией ФИО6 Земельные участки». Сегмент рынка (классы земельных участков) учитывают укрупненные назначение и единство ценообразующих факторов. Например, для сегмента рынка под МЖС статус населенного пункта является ценообразующим фактором, а для сегмента рынка земель под индустриальную застройку данный фактор не влияет на стоимость в силу специфики использования земельных участков. С учетом изложенного, замечания административного истца по данному вопросу не являются обоснованными. 

Как пояснил эксперт ФИО4, исковое заявление по делу №3а-479/2020 имеет своей целью установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости. Иными словами, истец считает, что установленная кадастровая стоимость несправедлива. В такой ситуации привлечение данных об удельных кадастровых стоимостях истцом говорит о его непостоянстве по данному вопросу вследствие нарушения логики притязаний. Следовательно, истец хочет доказать некорректность кадастровой стоимости, при этом опираясь на ее соотношения, а потому замечание по данному вопросу не является подтвержденным и обоснованным.

Также экспертом обращено внимание на то, что при утверждении о том, что Каширское наименее престижное направление представитель административного истца ссылается на статью 2003 года, то есть за 15 лет до даты оценки. Очевидно, что за 15 лет в Московской области прошли глобальные изменения в инфраструктуре, построены дороги, отлажена работа общественного транспорта и т.д. На данный момент наименее престижным считается юго-восточное направление, при этом необходимо отметить, что в предыдущих экспертизах по данному направлению было использовано по одному аналогу из трех. На стр. 62-64 заключения эксперт вводит корректировку на глобальное местоположение, определенную методом парных продаж, только вместо стоимости конкретного объекта использована средняя стоимость по населенному пункту. Принимая во внимание, что стоимость строительства на 11 аналогичных участках по Московской области одинаковая, эксперт сделал вывод о том, что отличие в стоимостях продиктовано местоположением сравнительных аналогов. Представитель административного истца ошибочно указывает, что данная корректировка была применена «вместо». Понятие местоположения в данном случае, включает в себя и удаленность от МКАД, и направление. При введении дополнительной корректировки на удаленность от МКАД и на направление рыночная стоимость была бы искажена вследствие двойного учета ценообразующего фактора. Необходимо отметить, что в заключении приведена ссылка на источник использованной в расчете информации, а на стр. 104-107 заключения приведены скриншоты данного источника информации, в каждом из которых видна адресная строка с той же ссылкой и использованные в расчете средние цены. 

Помимо изложенного из пояснений эксперта следует, что поскольку земельные участки продаются одним лотом, значит, указанная цена предложения предполагает продажу общей пощади, а не отдельных объектов прав. Кроме того, представитель административного истца вводит в заблуждение относительно размежеванности так как: 1) Участки, входящие в состав объектов-аналогов №1, 3, 4, имеют достаточно крупные площади, от 0,7 до 1,7 га, что по окончании предполагаемого строительства, подразумевает дополнительную, более мелкую нарезку под вновь построенные домовладения. Следовательно, экономический эффект от проведенного межевания для потенциального инвестора отсутствует. А понесенные собственником затраты не окупятся; 2) Межевание крупного земельного участка под комплексную застройку на более мелкие части не сделают их более ликвидными (если это не участки под ИЖС, СНТ и т.д.), поскольку: a) в зависимости от расположения у некоторых вновь образованных участков появятся обремения в виде обязательств по обеспечении проездов от дорог общего пользования ко всем образованным участкам, в том числе и на период строительства; б) присутствие на одной площадке нескольких девелоперов может добавить проблем в определении единого архитектурного решения при согласовании проектов строительства; в) жилье в крупных строительных проектах, в виду надежности крупных застройщиков и комплексного подхода к освоению территории, более ликвидно среди населения, чем покупка в ЖК на три дома посреди долгостроя; 3) Не все затраты, понесенные продавцом, находят свое отражение в итоговой стоимости. В первую очередь, играет роль полезность объекта: можно размежевать участки на более мелкие, но если концепция развития территории потенциального инвестора будет иной, то межевание может снизить его заинтересованность в приобретении данного актива. Кроме того, затраты на межевание крупных участков ничтожны по сравнению с их стоимостью. Эксперт провел дополнительный анализ стоимости подобных услуг. Как видно на представленных в заключении прайсах, затраты на межевание составляют 0,5% от стоимости продажи, что вполне может быть отнесено к корректировке на торг. Корректировка на различие в площади описана на стр. 65 заключения. 

Дополнительно эксперт ФИО4 пояснил, что им в заключении указано ровно то же разрешенное использование участка, что и в скриншоте с Публичной кадастровой карты, который приведен в приложениях к заключению. В данном скриншоте видно, что в разрешенное использование включено жилищное строительство. Представленная представителем административного истца информация с сайта ЕГИС в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080105:319 может являться актуальной на текущую дату, однако дата оценки – 01.01.2018 года, с указанной даты, очевидно, произошли некоторые изменения в характеристиках земельного участка. На стр. 84-86 заключения приведены скриншоты предложения по продаже данного участка, в которых указано, что у данного участка имеется проект на 17 этажей, что предполагает использование для жилой застройки. Необходимо также отметить, что фактическое разрешенное использование участка – для иных видов жилой застройки, что однозначно позволяет определить сегмент рынка данного участка как МЖС. Оперирование неактуальной на дату определения стоимости информацией может ввести в заблуждение участников процесса. В свою очередь, расположение в пешей близости от воды, хоть и влечет к удорожанию недвижимости, однако, при этом ведет к удорожанию строительства вследствие необходимости укрепления многоэтажного здания, таким образом, данные факторы нивелируют друг друга. Кроме того, участок расположен на второй линии от воды (не считая береговой линии). Между ним и водоемом расположен участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> что так же принижает фактор наличия водоема. Ссылка на методику ФИО6 в данном случае несостоятельна, поскольку он приводит зависимость стоимости от наличия водоема только для сегмента рынка земель под объекты рекреации, что говорит о том, что, по мнению ФИО6, данный фактор не является ценообразующим для других сегментов рынка. В любом случае приведенные коэффициенты характеризуют другой сегмент рынка. В качестве подтверждения следует привести Справочник АБН: для сегмента земель под многоэтажную жилую застройку там отсутствует ценообразующий фактор близости к водоему, а для сегмента земель под коттеджную застройку такой фактор есть. Из приведенной информации можно также сделать вывод об отсутствии влияния данного фактора на цену земель из сегмента рынка под МЖС. Различия в местоположении между аналогом №2 и объектом оценки были нивелированы с помощью корректировки на местоположение.

Как пояснил эксперт, по данным РГИС действительно 23,4% территории участка отнесена к территории двойного учета, однако, там же есть значок, при нажатии на который приведена информация о влиянии данного пересечения. Из приведенной информации следует, что данное наложение является следствием несоответствия сведений о границах земельных участков, содержащихся в государственном кадастре недвижимости и сведениями о границах участков земель лесного фонда находящимися в ИСОГД Московской области. Иными словами, возможно приведение сведений реестров в соответствие с целью исключения наложений. Таким образом, данная ЗОУИТ, по сути, является технической ошибкой и возможно ее устранение, а значит, новый собственник сможет её, без привлечения дополнительных средств, привести сведения лесного реестра в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (Государственная услуга) и на данной территории будет возможно строительство.

Также эксперт отметил, что у аналогов, используемых в расчетах, также есть ЗОУИТ, не оказывающие влияние на стоимость объекта исследования. Однако, следуя логике представителя истца, по его мнению, данные зоны должны быть учтены в расчете. Так, на территории аналогов расположены различные ЗОУИТ: зоны и территории ОКН, водоохранная зона, границы ЗСО подземных источников питьевого водоснабжения, охранная зона инженерных коммуникаций, зона публичного сервитута. 

При этом, логика единообразного подхода к определению стоимости подразумевает, что при введении корректировок для объекта исследования на одни, не влияющие на стоимость параметры, должны быть скорректированы стоимости и выбранных объектов-аналогов на аналогичные показатели. По мнению же эксперта, все приведенные 3ОУИТ, включая ЗОУИТ объекта исследования, не влияют на стоимость земельных участков из исследуемого сегмента рынка, что подтверждается ровным рядом скорректированных удельных стоимостей аналогов, коэффициент вариации которых составляет 15%. Наличие ровного ряда стоимостей говорит о правильном подборе аналогов и корректном учете всех ценообразующих факторов. Ссылка представителя административного истца на иные судебные экспертизы, подготовленные иными экспертами АО «Международный центр оценки» так же не состоятельна, так как каждое конкретное заключение готовит не компания, а конкретный эксперт, который несет персональную ответственность за результаты своего труда. 

Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ФИО4, оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости, предоставленного в материалы дела административным истцом, допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

Данные выводы экспертом в заключении повторной судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равной их рыночной стоимости, суд руководствуется заключением повторной судебной экспертизы, с учетом дополнительного заключения, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав данное заключение эксперта ФИО4 по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять выполненному экспертом ФИО4 заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания указанного экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта ФИО7 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, материалы дела не содержат, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения повторной судебной экспертизы, с учетом выполненного экспертом ФИО4 дополнительного исследования.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением повторной судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением повторной судебной оценочной экспертизы, с учетом заключения дополнительной экспертизы, выполненной экспертом АО «Международный центр оценки» ФИО4

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости следует считать 18 ноября 2019 года.

Руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью Общества с ограниченной ответственностью «Стройфинанс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 18 ноября 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 292 789 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: комплексное освоение в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 410 490 200 (четыреста десять миллионов четыреста девяносто тысяч двести) рублей. 

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина 

Мотивированное решение изготовлено 21 мая 2021 года.