Дело №2-1667/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 октября 2017 года

Железнодорожный районный суд г. Пензы

в составе председательствующего судьи Д.В. Шветко,

при секретаре А.А. Климчук,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Управлению муниципального имущества администрации г.Пензы о признании недействительным договора аренды,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2, действуя через своего представителя по доверенности ФИО4, и ФИО1 обратились в суд с названным иском, указав, что на праве собственности ФИО1 принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № в литере А, А1, общей площадью 167.4 кв.м., расположенное по адресу 

<

адрес>.

На праве собственности ФИО2 принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № в литере А, А1, общей площадью 167.3 кв.м., расположенное по адресу 

<

адрес>.

Дата между ФИО1 и ФИО4(прежний собственник) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы был заключен договор аренды земельного участка за №.

После заключения договора дарения 1/2 доли в праве на нежилое помещение между ФИО4 и ФИО2, последней стала принадлежать указанная часть помещения. 

Согласно п. 1.1. арендодателем был передан истцам в арендное пользование земельный участок, имеющий кадастровый № площадью 875 кв.м., расположенный по адресу 

<

адрес>.

Участок предоставлен для использования занимаемым нежилым помещением. 

Согласно п.8.1 договора участок сдан в аренду на срок 49 лет, по Дата.

Несмотря на внесение арендных платежей, в Управлении Росреестра договор зарегистрирован не был. 

Дата истцы обратились к ответчику с заявлением о признании ничтожным договора аренды, об отмене постановления главы Администрации города Пензы № от Дата и Постановления главы Администрации города Пензы № от Дата, снятии с кадастрового учета земельного участка площадью 875 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу 

<

адрес> расторжении договора аренды от Дата земельного участка площадью 875 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу 

<

адрес>, однако, истцами был получен отказ.

Кроме того, истцами был сделан запрос в Федеральную кадастровую палату, в ответ на который им было разъяснено, что принадлежащее истцам на праве собственности нежилое помещение расположено в пределах здания с кадастровым номером № (жилого дома).

Поскольку спорный земельный участок находится непосредственно под встроено-пристроенным пристроем к жилому дому, расположенному по адресу: 

<

адрес>, он является общим имуществом принадлежащим на праве долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, а потому данный участок не мог стать предметом аренды, а администрация была не вправе распоряжаться спорным земельным участком.

Таким образом, вышеназванный договор аренды ничтожен, считают, что у администрации г.Пензы на момент вынесения указанных постановлений и на момент вступления в силу Жилищного Кодекса РФ отсутствовало право распоряжения земельным участком под принадлежащим истцам помещением в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>.

Указывают, что спорный земельный участок представлен истцам в аренду с нарушением режима общей собственности многоквартирного дома. Поскольку спорный земельный участок находится непосредственно под встроенно-пристроенном пристроем к жилому дому, расположенному по адресу 

<

адрес>, он является общим имуществом принадлежащим на праве долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, а потому данный участок не мог стать предметом аренды, а администрация была не вправе распоряжаться спорным земельным участком.

На основании вышеизложенного, истцы просят признать договор аренды земельного участка за № от Дата площадью 875 кв.м., с кадастровым номером 58:29:02014002:0010, расположенный по адресу 

<

адрес>, прекратившим свое действие (ничтожным).

Впоследствии увеличили исковые требования и просят признать договор аренды земельного участка за № от ДД.ММ.ГГГГ площадью 875 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу 

<

адрес>, прекратившим свое действие с Дата.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО1 – ФИО5, действующая на основании доверенности, исковые требования с учетом заявления в порядке ст.39 ГПК РФ поддержала в полном объеме, в обоснование ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, просила иск удовлетворить.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО2 – ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования с учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ поддержала в полном объеме, в обоснование ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика УМИ администрации г.Пензы и третьего лица администрации г.Пензы – ФИО6, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, ссылаясь на доводы, изложенные в представленном письменном отзыве на исковое заявление, кроме того, пояснила, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован и стоит на кадастровом учете. Под магазином сформирован и стоит на кадастровом учете другой земельный участок, не являющийся частью земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 15 Земельного Кодекса РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 29 Земельного Кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Согласно ч.1 ст.35 Земельного кодекса РФ в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка.

Таким образом, с момента постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, указанный земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"). С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.

У собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

В судебном заседании установлено, что Дата между ФИО1, ФИО4 (арендаторы) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка за №. 

В соответствии с п. 1.1. арендодателем был передан арендаторам в арендное пользование земельный участок, имеющий кадастровый № площадью 875 кв.м., расположенный по адресу 

<

адрес>. 

Участок предоставлен для использования занимаемым нежилым помещением. 

Согласно п.8.1 договора участок сдан в аренду на срок 49 лет, по Дата.

ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение в литере А, А1 по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 167,4 кв.м., с кадастровым номером №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от Дата. (повторное взамен свидетельства от Дата

ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое помещение в литере А, А1 по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 167, 3 кв.м., с кадастровым номером №.

При этом, согласно договору дарения от Дата ФИО4 предоставила в собственность ФИО2 1/2 долю в праве на нежилое помещение в литере А1, площадью 322,5 кв.м. по адресу: 

<

адрес>.

Пунктом 1 ст.552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03. 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, в силу закона в настоящее время арендаторами земельного участка являются ФИО2 и ФИО1

Как усматривается из материалов дела, ФИО2, действуя через своего представителя по доверенности ФИО4, и ФИО1 обратились Управление муниципального имущества администрации г.Пензы с заявлением о признании ничтожным договора аренды, об отмене постановления главы Администрации города Пензы № от Дата и Постановления главы Администрации города Пензы № от Дата, снятии с кадастрового учета земельного участка площадью 875 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу 

<

адрес>, расторжении договора аренды от Дата земельного участка площадью 875 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу 

<

адрес>.

Согласно сообщениям УМИ администрации г.Пензы от Дата и от Дата., земельный участок по адресу: 

<

адрес>, площадью 875 кв.м., кадастровый №, предоставленный в аренду для использования под нежилым помещением, учтен в государственном кадастре недвижимости от Дата со сведениями, достаточными для определения границ на местности, и разрешенным использованием для общего пользования (размещения пристроенной части магазина). Данный земельный участок не является частью земельного участка, на котором расположен жилой многоквартирный дом, указанный по данному адресу, в связи с чем УМИ администрации г.Пензы считает заключенный договор аренды № от Дата земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, законным и обоснованным, основания для расторжения договора аренды отсутствуют.

Решением Железнодорожного районного суда г.Пензы от Дата по иску ООО «Железнодорожная» к ФИО2 о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от Дата установлено, что нежилое помещение, принадлежащее ФИО2 не является отдельно стоящим зданием, а является конструктивной частью 

<

адрес>. Встроено-пристроенное помещение имеет общий с жилым домом фундамент, стену и коммуникации, оснований считать рассматриваемое нежилое помещение обособленным объектом недвижимости отсутствуют.

Согласно вступившему в законную силу решению мирового судьи судебного участка № 

<

адрес> г.Пензы от Дата принадлежащее ФИО2 нежилое помещение входит в общую площадь многоквартирного дома по 

<

адрес>, самостоятельным объектом недвижимости не является. 

Согласно сведений, предоставленных ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пензенской области помещение с кадастровым номером №, представляющее собой нежилое помещение под литерами А и А1 площадью 167,3 кв.м. и принадлежащее на праве собственности ФИО2, расположено в пределах здания с кадастровым номером №, то есть многоквартирного дома по 

<

адрес> общей площадью 4 106,3 кв.м.

Вступившим в законную силу решением мирового судьи судебного участка № 

<

адрес> г.Пензы установлено, что принадлежащее ФИО3 на праве собственности нежилое помещение входит в общую площадь многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, и не является самостоятельным объектом.

Факт, что нежилые помещения, принадлежащие ИП ФИО1 и ФИО2, расположенные в литере А и А1, являются встроено-пристроенной частью многоквартирного жилого дома 

<

адрес> также установлен определением Арбитражного суда Пензенской области от Дата. по делу № (л.д.49-52)

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.

Также вышеназванные обстоятельства подтверждаются совокупностью собранных по делу доказательств.

Согласно ч.2.ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Из положений вышеприведенных правовых норм следует, что общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению. Оно не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Также любая часть общего имущества не может быть выделена в качестве самостоятельного объекта права собственности. В отношении части общего имущества невозможно произвести технический учет и присвоить ему кадастровый номер, произвести государственную регистрацию права собственности на него, поскольку общее имущество является неделимым имущественным комплексом. 

Поскольку как установлено в судебном заседании спорный земельный участок находится непосредственно под встроено-пристроенным помещением к жилому дому по адресу: 

<

адрес>, то есть относится к общему имуществу в многоквартирном доме, следовательно, он не может являться самостоятельным объектом вещных прав.

В соответствии с решением Пензенской городской Думы от Дата. № «Об утверждении Положения «О порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности г.Пензы», органы местного самоуправления вправе распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с законодательством Российской Федерации и Пензенской области.

В соответствии со ст.1 Федерального закона от 29.12.2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» Жилищный кодекс РФ введен в действие с 01 марта 2005г.

Как следует из материалов дела земельный участок площадью 875 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу 

<

адрес>, сформирован и поставлен на кадастровый учет Дата., то есть до введения в действие ЖК РФ, и расположен под многоквартирным жилым домом.

С момента введения в действие Жилищного кодекса РФ( с 01.03.205г.) собственники помещений в многоквартирного жилого дома стали собственниками данного земельного участка, то есть приобрели право общей долевой собственности на земельный участок поставленный на государственный кадастровый учет.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что ответчик не вправе распоряжаться объектом общего имущества в многоквартирном доме – земельным участком, расположенным по адресу: 

<

адрес>, без согласия собственников помещений в многоквартирном доме, решение о передаче данного объекта в пользование иному лицу собственниками помещений в многоквартирном жилом доме не принималось, а также что передача данного объекта в аренду истцам нарушает права жильцов на пользование этим имуществом, суд считает необходимым признать договор аренды земельного участка за № от Дата площадью 875 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу 

<

адрес>, прекратившим свое действие с Дата.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к Управлению муниципального имущества администрации г.Пензы о признании недействительным договора аренды - удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка за № от Дата площадью 875 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу 

<

адрес>, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Пензы и ФИО1, ФИО4, прекратившим свое действие с Дата г.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Пензы в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 23.10.2017 г.

Председательствующий - Д.В. Шветко