Дело № 2-320/2024 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июня 2024 года г. Бежецк

Бежецкий межрайонный суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Смирновой В.Е.

при секретаре судебного заседания Шугальской А.С.

с участием представителя истца – адвоката Зорина Р.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Бежецкого муниципального округа Тверской области, ФИО3 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Бежецкого муниципального округа Тверской области о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, 

<

данные изъяты> и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты>

Исковые требования мотивировал тем, что по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 25 апреля 2023 года ФИО1 приобрел в собственность у ФИО5, действовавшего от имени и в интересах собственника недвижимого имущества - ФИО6, на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрирована в реестре: №), жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, 

<

данные изъяты> и земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты>

Согласно пункту 2.1. вышеназванного договора стоимость продаваемых объектов недвижимости составляет 400000 (четыреста тысяч) рублей, из них 250000 (двести пятьдесят тысяч) рублей - стоимость жилого дома и 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей - стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.3. названного договора расчет за указанные объекты недвижимости производится с рассрочкой платежа: 30 000 (тридцать тысяч) рублей в срок до 30 апреля 2023 года, а оставшуюся сумму в размере 370 000 (триста семьдесят тысяч) рублей покупатель обязуется выплачивать продавцу в течение 10 месяцев, начиная с мая 2023 года, по 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей в месяц, а последний платёж должен быть осуществлён в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей не позднее 30 марта 2024 года.

Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области 03 мая 2023 года была произведена регистрация вышеуказанного договора купли-продажи и права собственности истца на указанный жилой дом и земельный участок.

В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Кроме того, ст. 64.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

С учётом данных норм законодательства, в Едином государственном реестре недвижимости 03.05.2023 года была сделана запись об ограничении объекта права и обременении объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона.

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

С учетом анализа указанных норм закона, для погашения регистрационной записи об ипотеке на жилой дом и земельный участок, являющихся предметом указанного выше договора купли-продажи, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя-продавца по договору.

Собственник имущества (залогодержатель-продавец) - ФИО6 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о смерти от ДД.ММ.ГГГГ серии №.

ФИО6 проживал один, каких-либо сведений о наследниках не имеется.

Доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрирована в реестре: №) ФИО6 уполномочил ФИО17 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ему (ФИО6) на праве собственности, рассматриваемые жилой дом и земельный участок, и получить следуемые от продажи деньги.

На момент смерти и, соответственно, подачи настоящего искового заявления залогодателем (ФИО1) в счет исполнения обязательств по вышеназванному договору ФИО18 полностью выплачена вся определённая сторонами сумма (400 000 рублей), что подтверждается соответствующей распиской от 04.04.2024 года.

Таким образом, свои обязательства по договору купли-продажи от 25.04.2023 года ФИО1 выполнил в полном объеме, данный договор полностью исполнен, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.

Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре недвижимости остаётся зарегистрированным обременение (ипотека) недвижимого имущества, и, ввиду смерти продавца, невозможно погасить регистрационную запись об ипотеке путём обращения в регистрационную службу, поскольку порядок предусматривает обращение с совместным заявлением.

До настоящего времени ФИО1 не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих ему на праве собственности жилого дома и земельного участка (обращение в МФЦ результатов не принесло - получен устный отказ и рекомендация об обращении в суд), что послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

Согласно ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Определением суда от 03.05.2024 г. (протокольная форма), в качестве соответчика, привлечена ФИО3

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, его интересы в судебном заседании представлял адвокат Зорин Р.П.

Представитель истца адвокат Зорин Р.П. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

В судебное заседание представитель ответчика администрации Бежецкого муниципального округа Тверской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен заранее и надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение вопроса относительно предмета спора оставил на усмотрение суда.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена заранее и надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в своё отсутствие, представила письменный отзыв, в котором указала, что против удовлетворения исковых требований ФИО1 не возражает, находит их обоснованными и подлежащими удовлетворению. Пояснила, что ФИО6 являлся ей двоюродным братом. Проживал он один. Родственников, кроме нее, у него не было. Дом ФИО6 достался от его родной сестры, ФИО16 по наследству. В наследство он вступил, но документы на право собственности не оформлял. Она и её супруг ухаживали и ФИО19 и за ФИО6 Поскольку ФИО6 был одинок, он перед смертью завещал все принадлежащее ему имущество ей. До своей смерти ФИО6 продал свой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, ФИО1, а по доверенности денежные средства должен был получить её супруг – ФИО5 Дом и земельный участок были проданы в рассрочку, но право собственности за покупателем ФИО1 было зарегистрировано с обременением в виде ипотеки до полного погашения суммы по договору купли-продажи. ФИО6 умер ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства ФИО1 в полном объеме за дом и земельный участок отдал только ДД.ММ.ГГГГ, то есть после смерти ФИО6 Он вступил в наследство в ДД.ММ.ГГГГ. Поэтому, данные дом и земельный участок также бы унаследовались ею, как другое имущество ФИО6 (вошли бы в наследственную массу), если бы договор купли-продажи не был заключен раньше (в целях сохранения). ФИО1 полностью выполнил взятые на себя обязательства по договору, он является собственником приобретенного вышеуказанного имущества ФИО6, поэтому обременение в виде залога (ипотеки) в настоящее время должно быть снято.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, ТУ Росимущества по Тверской области, ГКУ Тверской области "Центр управления земельными ресурсами Тверской области», в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены заранее и надлежащем образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен заранее и надлежащем образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО8 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен заранее и надлежащем образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. Представил письменный отзыв, в котором указал, что против удовлетворения исковых требований ФИО1 не возражает, находит их обоснованными и подлежащими удовлетворению. Пояснил, что ФИО6 доверенностью уполномочил его продать указанные объекты недвижимости и получить вырученные от продажи денежные средства. Он сразу сказал ФИО8, что он может продать эти объекты за сколько сам посчитает нужным, но только быстрее, пока дом совсем не разграбили. У дома обрезали проводку, выдрали и вынесли всё металлическое, вынесли холодильник, плиты печей, и т.д. В доме лазили БОМЖи. ФИО6 проживал один. Родственников у него не было, кроме супруги ФИО8 (двоюродная сестра). Дом ФИО6 достался от его родной сестры ФИО4 по наследству. В наследство он вступил, но документы на право собственности не оформлял. Их семья (ФИО15) ухаживала, как за ФИО21 (была лежачая), так и за самим ФИО6 Они помогали им с огородом, возили по больницам, в том числе в больницу в г. Тверь, 

<

данные изъяты>. В качестве покупателя он нашёл ФИО1, которому на основании договора купли-продажи от 25.04.2023 года и продал спорные объекты недвижимости за 400 000 рублей с рассрочкой платежа с крайней датой - 30.03.2024 года. Право собственности ФИО1 было зарегистрировано Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, но с обременением в виде залога (ипотеки). ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умер. ФИО1 полностью рассчитался за приобретённую недвижимость ФИО6 04.04.2024 года, что подтверждается распиской. Претензий к незначительной задержке платежа он не имеет. Таким образом, ФИО1 является собственником приобретённого вышеуказанного имущества ФИО6, поскольку принятые им на себя обязательства исполнены в полном объёме и обременение в виде залога (ипотеки) в настоящее время должно быть снято. Денежные средства от продажи имущества ФИО6 находятся у него. Куда-либо отдать их у него нет возможности, так как ФИО6 не имел родственников, а всё своё имущество он завещал его супруге - ФИО3 (двоюродная сестра ФИО6). Они с ней находятся в браке по настоящее время. В наследство его супруга вступила. Поэтому, данные дом и земельный участок также бы унаследовались его супругой, как другое имущество ФИО6 (вошли бы в наследственную массу), если бы договор купли-продажи не был бы заключён раньше в связи с изложенными выше обстоятельствами срочности его продажи (в целях сохранения).

Судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, в силу положений ст. 167 ГПК РФ. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

На основании пункта 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В силу пункта 1 статьи 8.1 настоящего Кодекса в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается надлежащим исполнением.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании пункта 1 статьи 454 настоящего Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В пункте 1 статьи 432 закреплено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом из представленной копии договора купли-продажи от 25 апреля 2023 года установлено, что ФИО8, действующий от имени ФИО6, продал земельный участок, кадастровый №, находящийся по адресу: 

<

адрес>. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты> и жилой дом, находящийся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, 

<

данные изъяты> ФИО1. Согласно п. 2.1 договора цена продаваемого жилого дома и участка определена по договоренности сторон и составляет 400 000 рублей, из которых цена земельного участка составляет 150 000 рублей, а цена жилого дома составляет 250 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Согласно п. 2.3 договора покупатель в счет платы по договору обязуется оплатить деньги в сумме 30 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, а оставшуюся сумму в размере 370 000 рублей покупатель обязуется выплачивать продавцу в течение 10 месяцев, начиная с мая 2023 года, по 35 тысяч рублей в месяц, а последний платеж должен быть осуществлен размере 20 тысяч рублей не позднее 30 марта 2024 года.

Согласно расписке от 04.04.2024 г. ФИО8 получены от ФИО2 денежные средства по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка в полном объеме в размере 400 000 рублей. 

Согласно выписке из ЕГРН от 03.05.2023 г. и 23.04.2024 г. на объект недвижимости: жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером №, зарегистрировано обременение: ипотека в силу закона, срок действия с 03.05.2023 до полного исполнения обязательств по договору.

Согласно выпискам из ЕГРН от 03.05.2023 г. и 23.04.2024 г. на объект недвижимости: земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №, зарегистрировано обременение: ипотека в силу закона, срок действия с 03.05.2023 до полного исполнения обязательств по договору.

Как следует из свидетельства о смерти от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6 умер ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается записью акта о смерти от ДД.ММ.ГГГГ

Из копии наследственного дела № к имуществу ФИО6, умершего ДД.ММ.ГГГГ следует, что наследство приняла ФИО3, как наследник по завещанию, наследственное имущество состоит из квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>; жилого дома находящегося по адресу: 

<

адрес>; 

<

данные изъяты>

Бежецким отделением ГБУ «Центр кадастровой оценки» представлена копия технического паспорта от 14.03.1984 г. на объект недвижимости – индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, а также копия свидетельства о праве на наследству по закону от 20.03.1984 г., на основании которых собственником жилого дома по указанному адресу является ФИО7. 

Из договора купли-продажи доли домовладения от 27.01.1969 г. следует, что ФИО11 и ФИО12 продали ФИО4 3/5 доли принадлежащего им домовладения, 

<

данные изъяты>, находящегося в 

<

адрес> и расположенному на участке земли в 

<

данные изъяты>. 

Данные обстоятельства подтверждаются материалами гражданского дела и стороной ответчика оспорены не были.

В силу п. 2 ч. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или по закону.

Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В силу пункта 2 статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 11 настоящего Федерального закона ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, в частности, с прекращением обеспеченного залогом обязательства или прекращения заложенного права.

Как предусмотрено абзацем вторым пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Применительно к спорным правоотношениям, суд приходит к выводу о том, что надлежащее исполнение истцом обязательств по договору купли-продажи, в обеспечение которого было наложено обременение в виде ипотеки, является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке, поскольку ответственность залогодателя перед кредитором применительно к условиям договора купли-продажи, прекращается надлежащим исполнением обязательств по договору, наличие обременения на спорный объект недвижимости и невозможность, в силу смерти, подачи стороной продавца заявления в регистрирующий орган, нарушает право залогодателя, которое подлежит защите путем прекращения соответствующего обременения.

Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости на объекты недвижимости: жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № и земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №, зарегистрировано обременение: ипотека в силу закона, срок действия с 03.05.2023 до полного исполнения обязательств по договору.

С учетом установленных по данному делу обстоятельств, свидетельствующих о том, что истец произвел оплату стоимости жилого дома и земельного участка по договору и является собственником данных объектов недвижимости, при этом, сторона договора – ФИО6 умер, а регистрационная запись об обременении по заявлению сторон договора не погашена, суд приходит к выводу о том, что обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении спорных объектов недвижимости подлежит прекращению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к администрации Бежецкого муниципального округа Тверской области, ФИО3 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка - удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома с кадастровым номером №, 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты>

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером №, 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд с подачей жалобы через Бежецкий межрайонный суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 17 июня 2024 года.

Председательствующий В.Е. Смирнова