50RS0039-01-2025-015887-93

2-445/2026

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 января 2026 г. г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Пугачевой Т.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аникушиной К.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-445/2026 по исковому заявлению Управления земельных отношений Раменского муниципального округа Московской области к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора переуступки права и обязанностей по договору аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Истец Управление земельных отношений Раменского муниципального округа Московской области обратился с исковыми требованиями к ФИО3, ФИО4 в которых просит признать недействительным договор от 

<

дата> переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 

<

номер> от 

<

дата> заключенный между ФИО3 и ФИО4. Применить последствия недействительности сделки путем погашения регистрационной записи в ЕГРН 

<

номер> от 

<

дата> в отношении ФИО4. Восстановить регистрационную запись в отношении ФИО3.

В обоснование требований указывает, что 

<

дата> на основании протокола рассмотрения заявок 

<

номер> на право заключения договора аренды земельного участка от 

<

дата> между Управлением земельных отношений Раменского городского округа Московской области и ФИО3 заключен договор аренды 

<

номер> земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>. категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Договор заключен на срок 20 лет с 

<

дата> но 

<

дата>, зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области. На основании Закона Московской области от 

<

дата> 

<

номер> "О регулировании отдельных вопросов, связанных с наделением статусом муниципального округа отдельных муниципальных образований Московской области” Решением Совета депутатов Раменского муниципального округа Московской области к 

<

дата> 

<

номер> Управление земельных отношений Раменского городского округа Московской области переименовано в Управление земельных отношений Раменского муниципального округа Московской области. В границах арендуемого земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> арендатором ФИО3 возведен жилой дом площадью 111,6 кв.м, с кадастровым номером 

<

номер>, зарегистрировано право -собственности на жилой дом.. 

<

дата> между ФИО3 и ФИО4 1П. заключен договор купли- продажи жилого дома с кадастровым номером 

<

номер>. 

<

дата>, между ФИО3 и ФИО4 II. заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 

<

номер> от 9

<

дата> 

<

дата> ФИО3 в Управление земельных отношений Раменского муниципального округа Московской области направлено уведомление о передаче ФИО4 прав и обязанностей по договору аренды 

<

номер> от 

<

дата>. 

<

дата> зарегистрирован договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды 

<

номер> от 

<

дата> В соответствии с п.4.5 договора аренды 

<

номер> от 

<

дата> арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, вытекающим из договора. Обязательство по договору должны быть исполнены арендатором лично. В обоснование заявленных требований о признании недействительным договора переуступки прав и обязанностей истец указывает на нарушение части 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец представитель по доверенности ФИО1 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. Суду пояснила, что ответчика заключила договор аренды земельного участка на публичных торгах, с условиями договора была ознакомлена и согласилась с ними.

Ответчики ФИО3 ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены. Явился представитель ответчиков по доверенностям ФИО2 исковые требования не признал по обстоятельствам изложенным в письменных возражениях. Суду пояснил, что земельный участок уже фактически выбыл из оборота в связи с размещением на нем жилого дома, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке. Истец не обосновал в целях восстановления каких и чьих прав подан иск, какие конкретно права нарушены, каким образом признание недействительным договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка восстановят права администрации.

Третье лицо Управление Росреестра по Московской области представитель в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался надлежащим образом.

Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу. В условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку лиц, перечисленных в ст. 35 ГПК РФ, в судебное заседание, нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ определил о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав представителей истца, ответчиков, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению исковых требований.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела 

<

дата> на основании протокола рассмотрения заявок 

<

номер> на право заключения договора аренды земельного участка от 

<

дата> между Управлением земельных отношений Раменского городского округа Московской области и ФИО3 заключен договор аренды 

<

номер> земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>. категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Договор заключен на срок 20 лет с 

<

дата> но 

<

дата>, зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.

В соответствии с п.4.5 договора аренды 

<

номер> от 

<

дата> арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, вытекающим из договора. Обязательство по договору должны быть исполнены арендатором лично.

На основании Закона Московской области от 

<

дата> 

<

номер> "О регулировании отдельных вопросов, связанных с наделением статусом муниципального округа отдельных муниципальных образований Московской области” Решением Совета депутатов Раменского муниципального округа Московской области к 

<

дата> 

<

номер> Управление земельных отношений Раменского городского округа Московской области переименовано в Управление земельных отношений Раменского муниципального округа Московской области.

В границах арендуемого земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> арендатором ФИО3 возведен жилой дом площадью 111,6 кв.м, с кадастровым номером 

<

номер>, зарегистрировано право -собственности на жилой дом.

<

дата> между ФИО3 и ФИО4 1П. заключен договор купли- продажи жилого дома с кадастровым номером 

<

номер>.

<

дата> между ФИО3 и ФИО4 II. заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 

<

номер> от 

<

дата>

<

дата> ФИО3 в Управление земельных отношений Раменского муниципального округа Московской области направлено уведомление о передаче ФИО4 прав и обязанностей по договору аренды 

<

номер> от 

<

дата>.

<

дата> зарегистрирован договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды 

<

номер> от 

<

дата>

В обоснование ничтожности договора от 

<

дата> переуступки прав и обязательств по договору аренды земельного участка от 

<

дата>. 

<

номер>, истец указывает на нарушение части 7 статьи 448 ГПК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Норма, содержащаяся в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Введенное названной нормой правило направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Договор аренды 

<

номер> от 

<

дата>г. заключен по результатам проведения торгов и после вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса, следовательно, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

Согласно ст. 422 ГК РФ Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

ФИО3 не относится к числу перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка с ней мог быть заключен только на торгах.

Согласно ст.448 ГК РФ Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных довором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки прав и обязанностей от 

<

дата> в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила ФИО3 по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо – ФИО4 без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

С учетом изложенного, договор об уступке прав и обязанностей от 

<

дата> по договору аренды, при заключении которого был нарушен установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы. Ничтожность указанного договора исключала возможность передачи прав и обязанностей арендатора по договору от 

<

дата>. 

<

номер> к ФИО4

Уведомление истца о состоявшейся сделке и отсутствие возражений истца против передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды не имеет значения в силу установленного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав и обязанностей. Так же не имеет юридического значения утверждение ответчика о том, что фактически земельный участок выбыл из владения истца, поскольку на нем построен жилой дом по тем же основаниям.

В связи с признанием недействительным договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 

<

номер> от 

<

дата>. суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки - прекратить в ЕГРН 

<

номер> от 

<

дата>. в отношении ФИО4, восстановить регистрационную запись в отношении ФИО3

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления земельных отношений Раменского муниципального округа Московской области - удовлетворить.

Признать недействительным договор от 

<

дата> переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 

<

номер> от 

<

дата> заключенный между ФИО3 и ФИО4.

Применить последствия недействительности сделки путем погашения регистрационной записи в ЕГРН 

<

номер> от 

<

дата> в отношении ФИО4. Восстановить регистрационную запись в отношении ФИО3.

Решение суда является основание внесения сведений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд Московской области путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 26 января 2026 года.

Судья: Т.В.Пугачева