Дело № 3а-30/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Элиста 20 марта 2024 года 

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Говорова С.И.,

при секретаре Чимидовой Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 в лице представителя ФИО2 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратилась в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м., расположенного по адресу: Республика Калмыкия, *. Согласно выписке из ЕГРН от 29.09.2023 г. на основании приказа Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14.09.2021 № 106-од кадастровая стоимость указанного нежилого помещения по состоянию на 01.01.2021 г. определена в размере 11851180,84 руб. Согласно отчету Общества с ограниченной ответственностью «ЦЕНТР-АНАЛИТ» № * от 13.10.2023 г. рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 4277536 руб. Просит суд установить кадастровую стоимость здания в размере, определенном в отчете оценщика, поскольку завышенная кадастровая стоимость влечет необоснованное увеличение налоговых платежей.

Определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 26 декабря 2023 г. к участию в деле в качестве административных соответчиков привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, Бюджетное учреждение Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», в качестве заинтересованных лиц – филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Калмыкия, Администрация Яшкульского сельского муниципального образования Республики Калмыкия.

В судебном заседании 14 марта 2024 года представитель административного истца ФИО2 уточнил и в настоящем судебном заседании просил удовлетворить административные исковые требования, установить кадастровую стоимость помещения в размере рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО «ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» № * от 01 марта 2024 г. в размере 3773343 руб. 

Представители административных ответчиков – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, заинтересованных лиц - филиала ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия, Администрации Яшкульского сельского муниципального образования Республики Калмыкия, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения административного иска, в настоящее судебное заседание не явились.

В соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, которые надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Изучив доводы административного искового заявления, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства РФ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно статье 400 Налогового кодекса РФ плательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, в том числе на жилой дом, квартиру, строение, сооружение, помещение.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: 1) жилой дом; 2) квартира, комната; 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

Пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ определено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных поименованной статьей. 

Согласно представленной по запросу Верховного Суда Республики Калмыкия выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22.01.2024 г. № * ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества – нежилого помещения с кадастровым номером *, следовательно, как собственник объекта недвижимости, обязанный уплачивать налог на имущество физических лиц, исчисляемый из его кадастровой стоимости, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости такого объекта.

В соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. № 106-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия» кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу нежилого помещения с кадастровым номером * составила 11851180,84 руб. (кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2021 г., дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2022 г.), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 29.09.2023 г. № *, выданной филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Калмыкия.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет № * от 13.10.2023 г. об оценке рыночной стоимости указанного выше нежилого здания, выполненный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «ЦЕНТР-АНАЛИТ», согласно которому рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 4277536 руб. 

В письменном отзыве Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» на отчет об оценке № * от 13.10.2023 г. (приобщен по ходатайству представителя Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО3 (поступило в суд 18.01.2024 г.)) содержатся замечания, согласно которым составленный в форме электронного документа отчет не подписан усиленной квалифицированной электронной подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; используемые для определения рыночной стоимости сравнительным подходом объекты-аналоги в полной мере не исследованы, при их верификации учреждением был идентифицирован аналог № 1, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, Целинный район, *, с кадастровым номером *, по данным ЕГРН площадь объекта – 142,5 кв.м в отличие от используемой в отчете 500 кв.м., что влияет на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки; при идентификации аналога № 2 установлен уточненный адрес объекта – г. Элиста, ул. *, с кадастровым номером *, площадь – 67,9 кв.м, однако в отчете применена площадь – 148 кв.м. (нарушен пп. 3 ч. 2 ФСО VI); на стр. 70 отчета нет обоснования использования поправки на статус населенного пункта (0,68) к аналогу № 2, который расположен в г. Элисте (областной центр); отсутствуют выводы относительно применения корректировок на состояние отделки помещения к аналогам № 1 и № 2, фотографий внутренней отделки указанных объектов в отчете не имеется.

Оценщик ФИО4 представил в суд письменные пояснения (поступили в суд 05.02.2024 г.) в отношении отзыва Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», в которых полагает замечания некорректными, в частности, в отношении аналога № 1 в объявлении указан ориентировочный адрес объекта (Республика Калмыкия, Целинный район, *), исходя из мониторинга панорамных снимков на сервисе http://yandex.ru/maps здание на панораме идентично фотоматериалам, приложенным к объявлению о продаже объекта; в отношении аналога № 2 оценщик принял площадь на основании информации, указанной в объявлении продавца, актуальном на дату оценки; относительно аналога № 3 передача бизнес-процессов не предполагается, так как выставленное на продажу имущество является новым, не функционирующим; для внесения поправки на территориальность использован «Справочник оценщика недвижимости -2020, Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под ред. ФИО5, Нижний Новгород, 2020 г., корректировка для аналога № 2 (расположенного в областном центре г. Элиста) составила 0,68 (максим. значение из расширенного интервала, таб. 12); выводы о физическом состоянии зданий и их внутренней отделке сделаны на основании фотоматериалов, приведенных к объявлению, вследствие чего осуществлены соответствующие корректировки.

В письменном ходатайстве (поступило в суд 05.02.2024 г.) представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО3 просила назначить судебную оценочную экспертизу, поставив перед экспертом следующие вопросы: «1) Допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?; 2) При наличии в отчете нарушений требований федеральных стандартов оценки и иных нарушений, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, определить какова рыночная стоимость объекта недвижимости?». В качестве экспертного учреждения просит привлечь Общество с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

Пунктами 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В силу пунктов 1 и 2 ФСО № V, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. 

Из отчета № 1480-23 от 13.10.2023 г. усматривается, что оценщиком ФИО4 применен сравнительный подход.

В соответствии с пунктом 10 ФСО V "Подходы и методы оценки" (утв. приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200) в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать достаточность и достоверность информации по каждому из них.

Оценщиком проанализирован рынок купли-продажи объектов недвижимости, выбраны три аналога, приведены скриншоты объявлений по продаже указанных аналогов. 

Как видно из содержания отзыва Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» на отчет об оценке, учреждением осуществлена верификация объектов-аналогов, установлено, что аналог № 1 – это нежилое здание по адресу: Республика Калмыкия, *, с кадастровым номером *, площадью 142,5 кв.м., но не 500 кв.м., как указано в отчете. Аналогично, уточнен аналог № 2, адрес объекта – г. Элиста, *, с кадастровым номером *, площадь по данным ЕГРН – 67,9 кв.м., однако в отчете используемая для расчета площадь указана, как 148 кв.м. К аналогу № 3 применена поправка на физическое состояние здания (коэффициент 0,820), характеризующееся в отличие от объекта оценки и аналогов № 1 и № 2, как хорошее (новое здание), между тем текст объявления по продаже указанного объекта «продам готовый бизнес гостиница 250 к/м 9 номером новая под ключ» и фотоиллюстрация к объявлению с очевидностью не свидетельствуют о только что построенном под ключ здании, как и не имеется сведений об удовлетворительном состоянии аналогов № 1 и № 2, как отражено в отчете. При расчете в отношении аналогов 1 и 2 применена корректировка на отделку помещений, которая позиционируется оценщиком как «требует косметического ремонта» (аналог № 1) и «состояние среднее (не требует ремонта)» (аналог № 2), однако в тексте объявлений по продаже указанных объектов такой информации не содержится, как и отсутствуют сведения о состоянии отделки аналога № 3 как «люкс», к которому такая корректировка не применялась.

Кроме того, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость рассматриваемого объекта недвижимости в 2,8 раза ниже оспариваемой кадастровой стоимости (4277536 руб. против 11851180,84 руб.).

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке № * от 13.10.2023 г. и достоверности определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения судьи Верховного Суда Республики Калмыкия от 05.02.2024 г. по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Заключением судебной оценочной экспертизы ООО «ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» № * от 01 марта 2024 г. рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2021 года определена в размере 3773343 руб.

Оценивая заключение эксперта ООО «ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» от 01 марта 2024 г. № *, суд приходит к выводу о том, что данное заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 Уголовного кодекса РФ, заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта; исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Федеральным стандартом оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 (ред. от 30.11.2022) определены общие стандарты оценки, которыми являются федеральные стандарты оценки: ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, ФСО N 5, а также основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки.

Пунктами 10, 12 Федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III)" определено, что в процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации. Информация может быть получена от заказчика оценки, правообладателя объекта оценки, экспертов рынка и отрасли, а также из других источников; в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки.

Приведенные в заключении и используемые экспертом положения федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития РФ в 2015 году, а также их содержание не противоречат положениям действующих федеральных стандартов - ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, являющихся общими стандартами оценки, что свидетельствует о соответствии экспертного заключения нормам действующих федеральных стандартов и целям оценки.

Кроме того, в процессе исследования применен действующий федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, детализирующий требования и процедуры, установленные общими стандартами оценки ФСО I - ФСО VI, и являющийся обязательным к применению при оценке объектов недвижимости.

В заключении приведено подробное описание объекта исследования – нежилого помещения, его основные количественные и качественные характеристики, фотоиллюстрации здания, где находится объект оценки, и внутренних помещений; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки, заключение содержит подробное описание проведенного непосредственно экспертом осмотра и исследования, анализ сегмента рынка объектов, к которому относится объект оценки – офисно-торговая недвижимость, а также итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Отказ от применения доходного подхода мотивирован отсутствием по состоянию на дату оценки 01.01.2021 г. информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с таким объектом расходы, ввиду объективного наличия ограничений, вводимых актами органов власти в связи с пандемией COVID-19, вызванной распространением коронавируса SARS-CoV-2. Функциональное назначение объекта – офисно-торговая недвижимость, приносящая доход (гостиничные и развлекательные объекты) - не специфично, в данном случае имеется достоверная рыночная информация – достаточное количество предложенных к продаже объектов с аналогичными характеристиками, в связи с чем оценщик отказался от использования затратного подхода, произвел исследование с использованием сравнительного подхода.

В рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж применена корректировка на уторгование, исходя из разницы между ценой предложения и ценой продажи, согласно данным справочника оценщика недвижимости, 2020 г., Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, под ред. ФИО5, для населения, с численностью менее 500 тысяч человек, таб. 137, поскольку объект экспертизы относится к активному рынку, аналоги № 2 и № 4 по назначению «магазин», аналоги № 1 и № 3 – по назначению «недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса», уторгование для аналогов 2 и 4 составило среднее значение – 8,9%, для аналогов 1 и 3 – среднее значение 12,3%; ввиду расположения объекта оценки, как и аналогов №№ 1,2,3 в районном центре сельскохозяйственного района, а аналога № 4 – в населенном пункте в ближайшей окрестности областного центра, в отношении данного аналога обоснованно введена поправка на местоположение в виде коэффициента 0,75; в связи с тем, что оцениваемый объект является встроенным помещением в отличие от объектов-аналогов – отдельно стоящих нежилых зданий, осуществлена корректировка ко всем аналогам по типу объекта, которая составила 0,9; исходя из технического состояния исследуемых объектов экспертом проведено обследование элементов зданий аналогов в соответствии с требованиями Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденных приказом МЖКХ от 27.10.1970 г., применен метод хронологического возраста, с учетом данных таб. 111 вышеприведенного справочника оценщика определено техническое состояние объектов аналогов, осуществлена корректировка: к аналогу № 1 применен коэффициент 0,82, к аналогам 3 и 4 – 1,39; ввиду различия материала стен (здание объекта оценки выполнено из кирпича, как и аналоги 2 и 4) к аналогам 1 и 3 (выполнены из прочих материалов) применен коэффициент 1,09; в связи с необходимостью косметического ремонта по отделке внутренних помещений аналога № 4 внесена соответствующая поправка в виде коэффициента 1,18 (таб. 117 справочника оценщика недвижимости, 2020 г., Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, под ред. ФИО5, для населения, с численностью менее 500 тысяч человек). Поскольку объекты аналоги № 2 и № 4 в отличие об объекта экспертизы, который используется под временное размещение и проживание (гостиницу), относятся к торговым объектам, корректировка к ним составила 0,84, к объектам аналогам № 1 и № 3, используемым под общественное питание, - 0,71 (сборник рыночных корректировок и данных при определении стоимости объектов недвижимости № 15, под ред. ФИО6 по состоянию на 01.01.2021 г., https://архивоценщика.рф). В соответствии с данными таб. 83 вышеприведенного справочника оценщика недвижимости к аналогам 1, 2, 4 применены корректирующие коэффициенты по площади объекта, поправка для аналога № 3 ввиду сопоставимости с объектом оценки не вносилась. На основании проведенных расчетов оценщиком получено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2021 г., которое составило 3773343 руб.

В письменном ходатайстве (поступило в суд 13.03.2024 г.) представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО3 просит назначить повторную судебную экспертизу, сославшись на отзыв Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» № * от 12.03.2024 г. на заключение эксперта ООО «ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» от 01 марта 2024 г. № *, согласно которому при проведении исследования допущено нарушение ч. 22 ФСО № 7, а именно, экспертом не в полной мере учтено местоположение объекта оценки, при анализе ценообразующих факторов не приняты во внимание свободный доступ к объекту, наличие парковки и близость к федеральной трассе; исходя из детального изучения представленных в заключении 17 (семнадцати) объектов-аналогов, по мнению учреждения представляется правильным использовать аналог № 12, как наиболее сопоставимый с объектом оценки по следующим факторам: наименование – кафе, коммерческая недвижимость, имущественные права – собственность, местоположение в с. Садовое, районном центре сельскохозяйственного района, вблизи федеральной трассы, наличие свободного доступа, площадь аналога – 337 кв.м., объекта оценки – 405,3 кв.м; из данных ЕГРН и публичной кадастровой карты усматривается, что год постройки здания, в котором находится объект оценки (кадастровый номер *), - 1971 и год ввода в эксплуатацию – 2017 г., согласно фотообразов объекта оценки присутствует ремонт помещения (наличие натяжных потолков, пластиковые стеклопакеты, плиточное напольное покрытие), что влияет на величину рыночной стоимости объекта, однако полагают, что экспертом данные обстоятельства не приняты во внимание.

Вместе с тем, приведенные выше доводы не влияют на оценку правильных по существу выводов эксперта и не свидетельствуют о нарушениях требований законодательства и ФСО при производстве экспертизы. 

В заключении экспертизы на стр. 111-112 приведено подробное формирование корректировки на местоположение объекта со ссылкой на данные таб. 1 справочника оценщика недвижимости, 2020 г., Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, под ред. ФИО5, для населения, с численностью менее 500 тысяч человек, в которой указана классификация типовых территориальных зон в пределах региона, при этом матрицы поправочных коэффициентов составлялись на основании зависимости от расположения объекта, определенной и с учетом абсолютных ценовых значений на объекты недвижимости. Поскольку место расположения объекта экспертизы, как и аналогов 1, 2, 3, относится в районному центру сельскохозяйственного района в отличие от аналога 4, размещенного в населенном пункте, ближайшем к окрестностям областного центра, то к данному объекту был применен коэффициент (0,75). Замечание относительно неиспользования аналога № 12 при проведении экспертизы некорректно, так как экспертом при в ходе анализа на достаточность и достоверность указанный в объявлении адрес аналога 12 был проверен, по данному адресу зарегистрирован жилой дом с кадастровым номером *, площадью 41,3 кв.м., в связи с чем аналог по своим характеристикам не сопоставим с объектом оценки, не представляется возможным и определение физического состояния, уровня отделки объекта, что может привести к нарушению п. 10 ФСО V. На стр. 27 заключения отражено физическое состояние конструктивных элементов здания, в котором находится спорный объект, на основании проведенного экспертом осмотра, то есть осмотр произведен с учетом изменений, имеющихся после 2017 года. Экспертом расчет степени физического износа определен в соответствии с требованиями Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом МЖКХ от 27.10.1970 г., в также Ведомственных строительных норм ВСН 53-86 (р), по итогам расчет состояния здания оценивается как удовлетворительное, физический износ здания, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, *, составил на дату экспертизы 26%, техническое состояние здания установлено по фактической его застройке с учетом изменений в 2017 году. Вышеприведенные обстоятельства также изложены в письменной позиции (исх. № * от 13.03.2024 г.) генерального директора ООО «ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» на замечания административного ответчика.

Кроме того, согласно ответу Администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия (исх. № 595 от 15.03.2024 г.) на запрос суда сведений об обращении собственника части здания (помещения с кадастровым номером *) ФИО1 с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) здания и приемке в эксплуатацию объекта не имеется (не обращалась); другой собственник части здания Б. получил разрешение на строительство пристройки к нежилому помещению (кафе) от 08.09.2016 г. № * и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 05.10.2016 г. № *, объект капитального строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером *.

Из содержания инвентарного дела № * на объект недвижимости по адресу: Республика Калмыкия, *, представленного по запросу суда, следует, что земельный участок с кадастровым номером * на праве общей долевой собственности принадлежит собственникам ФИО1 (83/100 доли), Б. (11/100 доли), О. (6/100 доли), что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 01.09.2016 г. № *; по состоянию на 20 сентября 2016 г. составлен технический паспорт помещения № 1- № 6 в здании, расположенном по вышеуказанному адресу, собственником является Б., в разделе V «Исчисление площадей и объемов здания и его частей» указаны площади основного здания 1 этаж – 80,92 кв.м и пристройки – 74,70 кв.м.; согласно кадастровому паспорту помещения от 15.09.2016 г. № * собственником помещения с кадастровым номером *, площадью 63 кв.м., расположенном в здании с кадастровым номером *, является Б. Изменения, произведенные в результате реконструкции объекта недвижимости, принадлежащего собственнику Б., также подтверждаются содержанием приведенных выше разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию. 

Исходя из содержания указанных документов, реконструкция в виде пристройки осуществлена в отношении другой части здания - помещения с кадастровым номером *, собственником которого является Б., данных о реконструкции в отношении объекта оценки – помещения с кадастровым номером * (принадлежащего ФИО7) не имеется, в связи с чем довод о неполном исследовании технического состояния оцениваемого объекта (то есть без учета данных о реконструкции) подлежит отклонению.

Таким образом, выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, которые позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

Оценив заключение эксперта ООО «ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» от 01 марта 2024 г. № * в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу о соответствии его требованиям действующего законодательства. 

При таких обстоятельствах суд признает заявленные административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости подлежащими частичному удовлетворению и полагает необходимым установить указанную стоимость в размере 3773343 руб. по состоянию на 1 января 2021 г.

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ) (абзац 1). 

В соответствии с абзацем 2 данного пункта Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11.09.2023 N 145-од "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Калмыкия зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест" утверждена новая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимого имущества в размере 6035650,3 руб., которая применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2024 г. 

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15.03.2024 г. № *.

Таким образом, на момент рассмотрения дела оспариваемая кадастровая стоимость является архивной, следовательно, установленная кадастровая стоимость спорного нежилого здания подлежит применению с 1 января 2022 года по 31 декабря 2023 года включительно.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. В данном случае дата обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определяется датой принятия в суде административного искового заявления (нарочно), которая проставлена на его втором экземпляре, представленном в судебном заседании представителем административного истца ФИО2, то есть 22 декабря 2023 года.

В силу положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» вступившее в законную силу решение суда относится к числу актов, на основании которых сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, связанных с производством судебной оценочной экспертизы, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам (часть 3 статьи 108).

Согласно абзацу второму пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, под которым, в том числе, понимается и судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы по общему правилу взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в его статье 248 оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца.

Указанные положения Кодекса подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», согласно которым, с учетом характера спорных правоотношений, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Как видно из материалов дела, оспариваемая кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 11851180,84 руб. утверждена приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14.09.2021 № 106-од "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия".

По результатам рассмотрения спора кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости равной 3773343 руб., которая кратно (более 3-х, или в процентном соотношении – 68,2%) расходится с кадастровой стоимостью, определенной по результатам государственной кадастровой оценки объекта недвижимости. Поскольку допущенное при установлении кадастровой стоимости расхождение с рыночной стоимостью в обозначенном размере не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, является свидетельством ошибки, которая привела к нарушению прав административного истца, судебные расходы подлежат взысканию с государственного органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия.

В подтверждение затрат на производство судебной оценочной экспертизы ООО «ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» представлена смета о стоимости работ на проведение экспертизы в размере 35000 руб., которая рассчитана в соответствии с Приказом № 29/1-1 от 09.02.2023 г. Минюста России «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц», является документально обоснованной и математически верной.

На основании изложенного, Верховный Суд Республики Калмыкия, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, 

р е ш и л :

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м., расположенного по адресу: Республика Калмыкия, *, в размере рыночной стоимости – 3773343 (три миллиона семьсот семьдесят три тысячи триста сорок три) рубля по состоянию на 01 января 2021 года.

Установленная кадастровая стоимость нежилого здания в размере 3773343 (три миллиона семьсот семьдесят три тысячи триста сорок три) рубля подлежит применению с 1 января 2022 года по 31 декабря 2023 года включительно.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 декабря 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Взыскать с Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 35000 (тридцать пять тысяч) рублей по следующим реквизитам:

****.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Верховный Суд Республики Калмыкия в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.И. Говоров 

Мотивированное решение составлено 20 марта 2024 года